Nr. 119/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 7. febrúar 2019

í máli nr. 119/2018 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A. C lögmaður fer með málið fyrir hennar hönd.

Varnaraðili: B. D lögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. nóvember 2037. Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að nýtt leiguverð verði ákveðið og lækkað.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að kröfu sóknaraðila um lækkun leigufjárhæðar verði hafnað.

Með kæru, dags. 31. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags.  5. nóvember 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og var bréfið ítrekað með bréfi kærunefndar, dags. 20. nóvember 2018. Varnaraðili fékk frest til 17. desember 2018 til þess að skila greinargerð og var sóknaraðili upplýstur um það með bréfi kærunefndar, dags. 6. desember 2018. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. desember 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. desember 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. desember 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 28. desember 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. janúar 2019, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 11. janúar 2019, og voru þær sendar til sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. janúar 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að 24. nóvember 1992 gerðu aðilar með sér leigusamning um afnot lóðar nr. X og með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi E. Um er að ræða lóðina F 24. Samningurinn var tímabundinn frá 1. nóvember 1992 til 1. nóvember 2017.

Samkvæmt samningnum var ársleiga 5,23 kr. fyrir hvern fermetra og fylgdi hún byggingarvísitölu sem miðast við 1. mars ár hvert. Greitt var vegna 12.000 fermetra.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Fyrirhugað hafi verið að gerður yrði samningur við alla lóðarhafa á svæðinu þar sem félag á svæðinu hafði tekið á sig auknar skyldur með vilyrði um lækkun leigu, sbr. samkomulag dags. 18. júní 2013. Þá hafi leigusali frá öndverðu greitt af leigulandinu leigugjald miðað við að hann mætti hafa tvö hús á lóðinni, sbr. 3. gr. lóðarleigusamnings og uppkast að nýjum leigusamningi. Í reynd þýði þetta að hann greiði tvöfalt leiguverð. Samkvæmt skipulagi liggi hins vegar fyrir að aðeins einn byggingarreitur hafi verið markaður á landinu og miðist verðmæti leigulandsins við þá staðreynd. Leigugjald 13. apríl 2018 hafi verið 189.497 kr. en það ætti að vera lægra eða 94.748 kr. Þá ætti það að lækka enn frekar vegna aukinnar skyldu sem búið hafi verið að leggja drög að frá hendi leiguliða á svæðinu.

Sóknaraðili hafi án árangurs reynt að framlengja lóðarsamningi í samvinnu við varnaraðila. Þar sem samningar hafi ekki tekist beri að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 1. nóvember 2018, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laganna falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Lok leigusamnings sé 1. júlí 2019. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðila nýtt málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Sóknaraðili geri kröfu um breytingu á leigugjaldi með skírskotun til framangreindra sjónarmiða og miða við annað leiguverð á svæðinu.

Af lestri 12. gr. laganna megi vera ljóst að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Skýrt komi fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu til staðar í tilvikum þar sem talið sé að leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á sinn kostnað. Ljóst sé að hvorki hafi varnaraðili krafist innlausnar né uni sóknaraðili því að leigusamningur falli úr gildi og því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt málskotsrétt sinn og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur sé framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. nóvember 1937.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi allt frá því að fyrri leigusamningur féll úr gildi verið tilbúinn til að gera nýjan lóðarleigusamning til 20 ára og það sé óbreytt. Meðfylgjandi sé uppkast að nýjum samningi sem hann sé reiðubúinn að skrifa undir.

Samkvæmt leigusamningi frá árinu 1992 sé lóðin 13.981 fermetrar og við upphaf leigutíma átti að greiða 5,23 kr. fyrir hvern fermetra í ársleigu sem tók breytingum samkvæmt byggingarvísitölu. Því sé ljóst að samið hafi verið um að leiga skyldi vera ákveðin krónutala á hvern fermetra og rangt að leiguverð hafi verið ákveðið með hliðsjón af því að það mætti byggja tvö hús á lóðinni en það hafi ekkert haft með það að gera. Í öllum eldri samningum í F hafi leiguverð verið ákveðin krónutala á hvern fermetra og þar skipti engu máli hvort byggja mætti eitt eða fleiri hús á viðkomandi lóð.

Á árinu 2018 hafi leiga verið 189.479 kr. eða 13,55 kr. á hvern fermetra sem sé í samræmi við leiguverð á öðrum lóðum á svæðinu.

Allt frá árinu 1992 hafi leiga verið greidd í samræmi við þá leigu sem samið hafi verið um í upphafi með tilliti til verðlagshækkana í samræmi við lóðarleigusamninginn. Að halda því nú fram að það eigi að lækka leiguna um helming vegna þess að aldrei hafi verið byggt annað hús á lóðinni standist ekki. Hafi sóknaraðili staðið í þeirri trú frá árinu 1992 að leiga væri byggð á því að það mætti byggja annað hús á lóðinni sé nú 26 árum síðar löngu fallinn niður allur réttur til þess að halda því fram að nú eigi að lækka leiguna fyrir lóðina um helming á þeirri forsendu. Þá hafi þetta atriði aldrei verið forsenda fyrir upphaflegri leigufjárhæð heldur aðeins stærð lóðarinnar, burtséð frá því hvað það kynnu að rísa mörg hús á henni.

Þá liggi ekkert fyrir um það að sóknaraðili geti ekki byggt annað hús á lóðinni. Á svæðinu sé engin lóð minni en 5.000 fermetrar en talið sé að lóðir af þeirri stærð henti fyrir eitt sumarhús. Umrædd lóð sé töluvert stærri og ekkert því til fyrirstöðu að byggja fleiri hús á henni að fengnu samþykki byggingaryfirvalda. Sé miðað við fjölda húsa á lóðum á svæðinu fengist örugglega heimild til þess, enda hafi frá árinu 1991 verið rýmkað mjög til hvað byggingarmagn á lóðum varðar. Ekkert liggi fyrir um að því hafi verið hafnað að byggja megi fleiri en eitt hús á lóðinni. Þá sé það alfarið mál sóknaraðila hvort hann byggi annað hús á lóðinni en það leiði ekki til lækkunar leigunnar geri hann það ekki.

Svo virðist sem vélritað hafi verið í samninginn frá árinu 1992 að það mætti byggja tvo sumarbústaði á lóðinni en það sé alls ekki ljóst hver hafi gert þessa breytingu eða hvort búið hafi verið að gera hana við undirritun samningsins.

Krafa sóknaraðila sé sú að leigufjárhæð lækki um helming eða í 94.748 kr. sem geri tæplega 7 kr. á hvern fermetra sem sé í engu samræmi við þá lóðarleigusamninga sem hafi verið gerðir á svæðinu á undanförnum árum, þ.e. við endurnýjun/framlengingu samninga.

Í desember 2017 hafi verið gerður nýr samningur um lóð nr. 37 sem sé 7.500 fermetrar og leigufjárhæð verið 111.321 kr. miðað við mars 2017 eða 14,84 kr. fyrir hvern fermetra. Á árinu 2018 hafi verið endurnýjaður samningur um lóð nr. 36 sem sé 6.049 fermetrar og leigufjárhæð verið 80.028 kr. miðað við mars 2018 eða 13,23 kr. fyrir hvern fermetra. Í júní 2018 hafi verið endurnýjaður samningur um tiltekna lóð sem sé 11.000 fermetrar og leigufjárhæð verið 141.244 kr. miðað við mars 2018 eða 12,84 fyrir hvern fermetra. Á undanförnum tveimur til þremur árum hafi fjöldi lóðarsamninga í F verið endurnýjaður og þar hafi leiguverð verið í samræmi við ofangreinda samninga. Með vísan til þessa standist ekki að eðlileg og sanngjörn leiga fyrir umrædda lóð sé 94.748 kr. eða um 6,8 kr. fyrir hvern fermetra. Verði fallist á það væri verið að leigutökum á svæðinu stórlega væri mismunað. Við gerð nýrra lóðarleigusamninga hafi verið tekið tillit til samkomulagsins frá júní 2013 sem sóknaraðili vísi til.

Sóknaraðili óski eftir breytingu á leigugjaldi, meðal annars með tilliti til þess hvert sé almennt leiguverð á svæðinu án þess að gera grein fyrir því hvert það sé. Hér að ofan hafi verið gerð grein fyrir þessu. Leigufjárhæð fyrir lóðina á árinu 2018 hafi verið 189.479 kr. sem geri 13,55 kr. fyrir hvern fermetra og sé það í samræmi við þá samninga sem hafi verið endurnýjaðir á svæðinu undanfarin ár. Að halda því fram að þetta sé ekki í samræmi við almennt leiguverð á svæðinu sé því beinlínis rangt.

Með vísan til framangreinds sé þess krafist að kröfu sóknaraðila um lækkun leigufjárhæðar verði hafnað, enda eigi sú krafa við engin rök að styðjast. Jafnframt sé því lýst yfir að varnaraðili sé reiðubúinn að gera nýjan lóðarleigusamning um lóðina í samræmi við meðfylgjandi uppkast þar sem leigufjárhæð taki mið af almennu leiguverði á svæðinu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Ranglega sé tilfært af varnaraðila að hann hafi verið tilbúinn til að ganga frá nýjum leigusamningi þótt fyrir hafi legið drög að nýjum samningi. Sóknaraðili hafi réttilega talið að hægt væri að semja um endurskoðað leiguverð, taka mið af aðstæðum og hafa meðal annars til hliðsjónar samkomulag sem félag frístundahúsaeigenda í F og varnaraðili hafi gert. Tilurð samkomulagsins sé að rekja til þess að samkvæmt eldri samningum hafi varnaraðili átt að sjá um rekstur vatnsveitu, viðhald girðinga og vega og hafi það verið innifalið í eldra leiguverði. Félag frístundahúsaeigenda hafi talið rétt að yfirtaka þessa þjónustu þar sem henni hafi verið verulega áfátt. Reiknað hafi verið með að ársleiga ætti því að lækka sem nemi 22.500 kr. og tæki sú fjárhæð hækkunum samkvæmt vísitölu og svo framvegis. Það hafi ekki verið fyrr en með kæru í máli þessu sem varnaraðili hafi tekið við sér og lagt aftur fram samning þar um.

Sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir nýjum leigusamningi án árangurs. Þar sem eldri samningur hafi verið að renna sitt skeið á enda á framlengdum fresti hafi verið nauðsyn að bregðast við og leggja málið fyrir kærunefnd.

Verulegar breytingar séu á þeim drögum að leigusamningi sem lögð hafi verið fram í máli þessu. Samningsdrög sem sóknaraðili hafi fengið frá fyrri tíma hafi verið í samræmi við eldri lóðarleigusamning hvað það varði að landið hafi verið leigt undir tvö sumarhús. Í drögum að nýjum leigusamningi er ákvæði um tvö sumarhús í 1. gr. fallið brott og í stað þess komið ákvæði þar sem segi: „Leigusali leigir leigutaka land undir sumarhús“. Af þessu megi sjá að leigusamningurinn sé allt annar að efni en eldri leigusamningur og enn fremur uppkast að nýjum drögum frá fyrri tíma. Verði því að ætla að landið sé leigt undir eitt sumarhús. Leigusamningurinn sé einfaldlega ekki eins mikils virði og hinn eldri þar sem fullyrt hafi verið að lóðin væri ígildi tveggja sumarhúsa sem mætti reisa þar. Verði því að taka mið af leiguverði að breyttu breytanda og taka jafnframt mið af samkomulagi sem gert hafi verið 18. júní 2013.

Ekki verði fallist á þá skýringu varnaraðila um að örugglega megi byggja tvö hús. Það sé á hendi lóðarleigusala að tilgreina án nokkurs vafa hvaða gæðum leiguandlagið eigi að búa yfir.

Þá verði ekki séð hvert varnaraðili sé að fara þegar hann segi að það virðist vera vélritað inn á lóðarleigusamninginn frá 1992 að það megi byggja „tvo“ sumarhús. Þegar skjalið sé skoðað megi sjá að meginmálið sé vélritað af sama einstaklingi og þá enn fremur þessi viðbót með breytingu. Í sögulegu samhengi sé rétt að geta þess að öll skjalagerð frá fyrri tíma hafi verið frá hendi varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Á undanförnum árum hafi lóðarleigusamningar við leigutaka á svæðinu verið endurnýjaðir og ekkert sé því til fyrirstöðu að endurnýja alla þá samninga sem þurfi að endurnýja. Það sé rangt að ekki hafi legið fyrir nýr lóðarleigusamningur við sóknaraðila fyrr en kæra í máli þessu hafi verið lögð fram. Hann hafi legið fyrir í langan tíma og ekki staðið á neinum að ganga frá honum nema sóknaraðila. Raunar segi í bréfi sóknaraðila að hann hafi fengið samningsdrög sem hafi verið í samræmi við eldri lóðarleigusamning. Þrátt fyrir þetta haldi sóknaraðili því fram að henni hafi ekki staðið til boða nýr samningur. Það sé útilokað að átta sig á þessum málflutningi og fullyrðingar sóknaraðila stangist svo á að það sé í raun ekki hægt að átta sig á því hvað sé rétt eða rangt. Þessu kæruatriði, þ.e. varðandi nýjan lóðarleigusamning, eigi kærunefnd því í raun að vísa frá án frekari umfjöllunar.

Það þurfi ekki að endurskoða leiguverð heldur eigi það að vera í samræmi við aðra samninga á svæðinu. Ítrekað skuli að leiguverð í dag taki tillit til samkomulagsins frá 2013 þegar sérstakt vatnsveitufélag hafi verið stofnað á svæðinu. Í kjölfar samkomulagsins hafi allt leiguverð á svæðinu lækkað í samræmi við samkomulagið, enda haldi enginn annar á svæðinu því fram að svo sé ekki. Ákveðið hafi verið að stofna sérstakt vatnsveitufélag þar sem vatnsnotkun hafði aukist verulega eða öllu heldur margfaldast frá því þegar byggð hafi fyrst farið að rísa á svæðinu. Í því sambandi megi nefna heita potta, uppþvottavélar, þvottavélar, vökvun á gróðri og fleira. Stofnun félagsins hafi verið gerð í því skyni að ráðast í framkvæmdir til að tryggja nægt vatn á svæðinu.

Það séu engar verulegar breytingar frá eldri samningi og til þess sem nú standi til að gera. Það sé engin breyting þótt í nýjum samningi segi að á lóðinni megi byggja sumarhús en ekki eins og í eldri samningi að það megi byggja tvö sumarhús. Í nýja samningnum séu aðeins nefnd sumarhús án tilgreiningar á fjölda og þau geti þess vegna verið eitt, þrjú eða fimm. Það sé ekki á valdi landeiganda að ákveða hvað megi byggja mörg sumarhús á lóðinni heldur skipulags- og byggingaryfirvalda. Það standi ekkert í vegi fyrir því af hálfu varnaraðila að það verði byggð tvö eða jafnvel fleiri hús á lóðinni en það þyki ekki rétt að tilgreina það í lóðarleigusamningi hvað megi byggja mörg hús á lóðinni þar sem það sé ekki landeigandi einn sem geti ákveðið það. Vegna þessa skuli tekið fram að á næstu lóð séu fjögur hús, þ.e. sumarbústaður, stórt gestahús og tvær geymslur, og á tímabili hafi þau verið fimm. Þá megi geta þess að á annarri lóð á svæðinu sem sé um tveir hektarar að stærð hafi verið gert sérstakt deiliskipulag sem hafi verið samþykkt og í því gert ráð fyrir að á lóðinni yrðu átta hús. Ekki sé vitað til þess að sóknaraðili hafi sótt um að byggja nýtt hús á lóðinni en geri hún það muni varnaraðili samþykkja það en endanleg ákvörðun þar um liggi hjá skipulagsyfirvöldum.

VI. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu samkvæmt 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar samkvæmt 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar sé getið gildi leigusamningurinn í tvö ár frá þeim tímamörkum, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt gögnum málsins höfðu samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok samningsins. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 1. nóvember 2018. 

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. sömu greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. nóvember 2018. Kæra sóknaraðila er dagsett 31. október 2018 og móttekin hjá kærunefnd húsamála 1. nóvember 2018. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefndinni. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 1. nóvember 2037.

Nýti leigutaki málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála samkvæmt 8. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. sömu laga.

Samkvæmt 1. mgr. nefndrar 13. gr. skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Samkvæmt fasteignarmati er lóðin 13.981 fermetri að stærð. Fyrir árið 2018 var leiguverðið 189.497 kr. eða 13,55 kr. fyrir hvern fermetra. Sóknaraðili fer fram á að það taki breytingum en varnaraðili hafnar slíkri kröfu. Krafa sóknaraðila er að leiguverð lækki þegar um helming á þeirri forsendu að einungis eitt sumarhús standi á lóðinni en ekki tvö eins og leigusamningur geri ráð fyrir. Í þessu tilliti nefnir hann að samkvæmt skipulagi hafi aðeins einn byggingarreitur verið markaður á landinu og verði að miða við þá stöðu.

Í 4. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 segir að ákvæði eldri leigusamnings, sem ekki séu í andstöðu við ófrávíkjanleg ákvæði laga, haldi gildi sínu um önnur atriði en nefnd séu í 2. og 3. mgr.

Aðilar deila um hvort heimilt sé að breyta ákvæði 2. gr. leigusamningsins sem er dagsettur 24. nóvember 1992 en þar segir: „Leigutaka er heimilt að byggja tvo sumarbústaði á lóðinni og rækta hana.“ Í drögum að nýjum samningi leggur varnaraðili til að þessu orðalagi verði breytt með eftirfarandi hætti: „Leigusali leigir leigutaka land undir sumarhús á ofangreindri lóð úr jörðinni E.“ Þannig yrði ekki lengur tilgreindur tiltekinn fjöldi sumarbústaða sem sóknaraðila sé heimilt að byggja á lóðinni.

Kærunefnd telur að þrátt fyrir að framangreind breyting á orðalagi myndi eiga sér stað hafi það ekki áhrif á leiguverðið, enda verður ekki af orðalaginu ráðið að sóknaraðila sé óheimilt að byggja fleiri en eitt hús á lóðinni. Í þessu sambandi verður þó að benda á að með því að leigusamningur aðila er framlengdur með úrskurði þessum haldast öll ákvæði upprunalegs samnings aðila óbreytt að frátöldu ákvæði um gildstíma hans..

Sóknaraðili krefst þess, eins og áður segir, að leiga verði lækkuð þar sem aðeins eitt hús standi á lóðinni. Það er á forræði sóknaraðila að byggja sumarhús á lóðinni og óska eftir leyfi skipulagsyfirvalda í því tilliti en varnaraðili hefur lýst því yfir að hann setji ekki skorður við því að sóknaraðili byggi annað hús á lóðinni. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi eingöngu byggt eitt sumarhús á lóðinni telur kærunefnd að það leiði ekki til þess að leiguverð lækki, enda hvergi tekið fram að fjárhæð leigu hafi verið ákveðin í samræmi við hversu mörg hús yrðu í raun reist á lóðinni.

Með hliðsjón af framangreindu fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um að lækka beri leiguverðið á þeirri forsendu að einungis eitt sumarhús standi á lóðinni og samkvæmt skipulagi sé einn byggingarreitur markaður.

Samkomulag var gert á milli félags bústaðaeigenda í F og varnaraðila, dags. 18. júní 2013, um að félagið yfirtæki frá og með sumrinu 2013 rekstur vatnsveitu, viðhald girðinga og vega í F. Tekið var fram að frá og með árinu 2014 lækki lóðarleiga á leigulóðum. Ársleiga reiknist þannig að upphæðin sem innheimt hafi verið 2013 lækki um 22.500 kr. og útkoman taki síðan hækkunum samkvæmt vísitölu í samningum. Boðað var að gert yrði nánara samkomulag varðandi frekari framkvæmdir til þess að tryggja rekstur vatnsveitunnar til framtíðar. Kærunefnd telur gögn málsins ekki sýna fram á annað en að leiguverð hafi tekið mið af þessu samkomulagi. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu sóknaraðila um að leiguverð skuli lækka enn frekar með hliðsjón af þessari forsendu. 

Í eldri leigusamningi aðila segir að fyrir hvern fermetra skuli greiða tiltekna krónutölu í leigu árlega og að leiguverð hækki í samræmi við byggingarvísitölu sem miðast við 1. mars ár hvert. Varnaraðili hefur lagt fram samninga vegna leigu lóða í nágrenninu og er það leiguverð sem sóknaraðili hefur greitt samkvæmt eldri samningi nokkuð sambærilegt leiguverði samkvæmt þeim samningum en þó örlítið hærra. Kærunefnd telur því rétt að leiguverðið taki lækkun til samræmis við þá leigusamninga sem lagðir hafa verið fram í málinu til viðmiðunar og verði ákveðið 12,84 kr. á hvern fermetra.

Með hliðsjón af framangreindu og þeim þáttum sem nefndir eru í 1.-3. tölul. 13. gr. laga nr. 75/2008 er það niðurstaða kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 179.516 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á byggingarvísitölu frá 1. mars 2019. Tekið skal fram að sóknaraðili gerði engar athugasemdir eða kröfur um lækkun á grundvelli þeirra þátta sem nefndir eru í 2. tölul. 13. gr. laganna.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 24. nóvember 1992, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi E, er framlengdur um 20 ár frá 1. nóvember 2017.

Leiguverð er ákveðið 179.516 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við byggingarvísitölu frá 1. mars 2019.

Reykjavík, 7. febrúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson