Mál nr. 98/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. desember 2021

í máli nr. 98/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 352.238 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 13. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, móttekin 23. október 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 25. október 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 28. október 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. nóvember 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. nóvember 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2020 til 30. september 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ástand íbúðarinnar við lok leigutíma hafi ekki verið í samræmi við eðlilega notkun og umgengni við skil. Um sé að ræða nýja íbúð sem enginn hafði áður búið í. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við upphaf leigutíma.

Límklessa sé á útihurð sem ekki sé hægt að fjarlægja nema með endurmálun og viðeigandi undirvinnu. Íbúðin hafi verið leigð með slökkvitæki og séu vitni að því þegar kviknað hafi í bíl utan við húsið og barnsfaðir varnaraðila notað það. Málning sé brotin af hnífaparaskúffu í innréttingu og framhlið uppþvottavélar en það verði ekki lagað heldur þurfi nýja „fronta“. Þá hafi varnaraðili ekki skilað öllum lyklum að hurð í anddyri. Einnig hafi svalagólf verið útatað í fitu og óhreinindum en svalirnar hafi verið notaðar sem sorpgeymsla. Íbúðin hafi verið óþrifin. Á hurðarkörmum og gólflistum hafi verið umtalsverð óhreinindi og það sama gildi um veggi. Þörf hafi verið á þrifum áður en nýr leigjandi hafi flutt inn.

Niðurfall í sturtu virki ekki en þar sé skál sem hægt sé að taka upp svo að hægt sé að hreinsa og þrífa en hún hafi jafnframt virkað sem vatnslás. Ekki sé nokkur leið að ná skálinni upp þar sem búið sé að troða henni ofan í niðurfallið. Loks hafi lok á salerni verið brotið en varnaraðili skilið eftir nýtt sem sóknaraðili hafi sett upp.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi ekki gert skriflega kröfu í trygginguna innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins líkt og húsaleigulög geri áskilnað um.

Varnaraðili hafi límt jólakrans með tvíhliða límbandi á útihurðina. Auðveldlega sé hægt að kroppa það af eða nota límhreinsi en hún hafi ekki náð að gera það sjálf vegna þessa litla tíma sem hún hafi fengið til að tæma íbúðina. Varðandi slökkvitækið þá sé varnaraðili tilbúin að kaupa nýtt.

Sóknaraðili segi að flísast hafi upp úr málningu á skúffunni en varnaraðili kannist ekki við að það hafi gerst á leigutíma og engin gögn styðji það. Þar að auki sé um að ræða eðlileg slit.

Skemmdir á uppþvottavél sem sjá megi á framlagðri mynd séu ekki eftir varnaraðila. Eins og myndin sýni sé búið að setja nýja vél og nýr leigjandi fluttur inn en varnaraðili hafi tekið sína uppþvottavél með þegar hún hafi flutt út. Þá hafi hún sett alla lykla inn um póstlúgu.

Varnaraðili hafi ekki verið búinn að klára svalirnar og ekki leyft að setja gólfefni á þar sem hann hafi átt eftir að mála. Þar sem þær hafi verið ókláraðar hafi allt orðið fast í steypunni. Þá hafi svalirnar ekki verið notaðar sem ruslageymsla. Íbúð hafi verið mjög vel þrifin og málarar hafi málað. Á gólflistunum sé lím sem hafi verið þar við upphaf leigutíma. Athugasemdir vegna niðurfallsins séu tilbúningur en ekkert hafi verið að því á leigutíma. Lok á salerni hafi brotnað og varnaraðili keypt nýtt. Þá hafi engin skoðun farið fram áður en varnaraðili hafi flutt inn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að úttektaraðili á vegum Leiguskjóls ehf. hafi komið um leið og varnaraðili hafi flutt út og hann tekið út íbúðina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að engar framkvæmdir hafi átt sér stað eftir að sóknaraðili hafi flutt út en nýr leigjandi hafi flutt inn næsta dag.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu sem hún keypti hjá Leiguskjóli ehf. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að henni vegna skemmda sem hann kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðili skilaði hinu leigða 30. september 2021. Sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna 10. október 2021 sem varnaraðili hafnaði 12. sama mánaðar. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála 13. sama mánaðar og þannig er ljóst að kæra barst nefndinni innan lögbundins frests, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigusali og leigjandi skuli koma sér saman um úttektaraðila.

Sóknaraðili segir að skipta hafi þurfti um framhliðar á uppþvottavél og hnífaparaskúffu í eldhúsinnréttingu þar sem málning hafi flagnað af þeim. Leggur hann fram myndir sem sýna téðar skemmdir. Varnaraðili neitar því að skemmdirnar hafi orðið á leigutíma og bendir á að sú mynd sem sóknaraðili leggi fram af framhlið uppþvottavélar sé tekin eftir að framhliðin hafði verið skrúfuð á nýja uppþvottavél. Sóknaraðili segir að niðurfall í sturtu virki ekki þar sem búið sé að troða skál þar niður en skálina hafi átt að vera hægt að taka upp í þeim tilgangi að hreinsa niðurfallið og einnig hafi hún átt að virka sem vatnslás. Varnaraðili neitar því að hafa valdið skemmdum á niðurfallinu og segir það hafa virkað við lok leigutíma. Sóknaraðili segir einnig að íbúðin hafi verið óþrifin við lok leigutíma en varnaraðili neitar því. Engin úttekt var gerð af hálfu aðila við upphaf leigutíma en varnaraðili kveðst hafa látið framkvæma úttekt á hinu leigða við lok leigutíma og vísar í því sambandi til exelskjals sem hefur að geyma áætlaðan kostnað vegna þeirra atriða sem varnaraðili hefur gert athugasemdir vegna. Úttekta var þannig ekki aflað í samræmi við framangreind ákvæði húsaleigulaga. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd því ekki unnt að leggja til grundvallar að umræddar skemmdir hafi orðið á leigutíma. Er kröfum sóknaraðila hér um því hafnað.

Sóknaraðili segir að mála hafi þurft útidyrahurð íbúðarinnar vegna líms sem sé fast á henni. Varnaraðili segir að hún hafi hengt jólaskraut á útihurðina og notað til þess tvíhliða límband. Hún hafi ekki náð að fjarlægja það við lok leigutíma vegna þess stutta tíma sem hún hafi fengið til að tæma íbúðina en fráleitt sé að þörf sé á því að endurmála hurðina vegna þessa. Fyrir liggur mynd sem sýnir skemmd á hurðinni og fellst varnaraðili á að það sé vegna límbands sem hafi verið notað. Kærunefnd fellst á að varnaraðila beri að bæta skemmdir á hurðinni. Með hliðsjón af kostnaðaráætlun sóknaraðila telur kærunefnd að hæfilegar bætur séu 47.160 kr. Er þá ekki fallist á kostnaðarliðinn „umsjón og framkvæmd“.

Þá segir sóknaraðili að svalagólf hafi verið útatað í fitu og óhreinindum. Varnaraðili viðurkennir að fita hafi lekið á svalagólf og telur kærunefnd að henni beri að bæta tjón sem af því varð sem nefndin telur að hæfilegt sé 10.000 kr.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi ekki skilað öllum lyklum að hurð í anddyri og gerir því kröfu um að honum sé heimilt að fá greiddan kostnað við að skipta um skrá. Varnaraðili segir að öllum lyklum hafi verið skilað. Sóknaraðili leggur engin gögn fram til stuðnings þessari kröfu sinni. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd því engin efni til að fallast á hana.

Varnaraðili fellst aftur á móti á að bæta fyrir nýtt slökkvitæki og telur kærunefnd því að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni kostnað vegna þess. Sóknaraðili kveður efniskostnað vegna þess vera 10.000 kr. og hafa ekki borist sérstök mótmæli við þá fjárhæð af hálfu varnaraðila.

Með hliðsjón af öllu því, sem rakið er, er fallist á kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að fá greiddar 67.160 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 67.160 kr. úr tryggingu varnaraðila en að öðru leyti er kröfu hans hafnað.

Reykjavík, 15. desember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson