Mál nr. 93/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 93/2022
Vanhæfi við ákvörðunartöku á húsfundi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 30. september 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. október 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. október 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.
Með tölvupósti 2. janúar 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum og skýringum frá aðilum. Svör og gögn bárust frá álitsbeiðanda með tölvupósti sama dag og með tölvupósti gagnaðila 3. janúar 2023. Voru svör og gögn álitsbeiðanda send gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 3. janúar 2023 og svör og gögn gagnaðila voru send álitsbeiðanda með tölvupósti sama dag. Athugasemdir bárust frá gagnaðila með tölvupósti 5. janúar 2023 og voru þær sendar álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar 10. janúar 2023. Athugasemdir bárust frá álitsbeiðanda með töluvpósti 9. janúar 2023 og voru þær sendar gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 10. janúar 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá álitsbeiðanda með tölvupósti 10. janúar 2023 og voru þær sendar gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 12. janúar 2023. Viðbótarathugasemdir gagnaðila bárust með bréfi, dags. 12. janúar 2023, og voru þær sendar álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar sama dag. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 12. janúar 2023 og voru þær sendar gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 17. janúar 2023. Þá bárust frekari athugasemdir frá gagnaðila með bréfi, dags. 23. janúar 2023, sem sendar voru álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar 27. janúar 2023.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C 25-27, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar neðri hæðar í húshluta nr. 25 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar sem tekin var á húsfundi 4. júní 2021 um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á þaki húss nr. 27.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að krafa á hendur álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda á húsi nr. 27 sé ólögmæt og skuli felld niður. Einungis eigendur eignarhluta í húsi nr. 27 skuli greiða kostnað vegna framkvæmdanna.
- Að viðurkennt verði að húsfundur sem haldinn var 4. júní 2021 sé ólögmætur.
Í álitsbeiðni segir að ágreiningur snúi að kostnaðarskiptingu vegna þakframkvæmda á húsi nr. 27 sem kynnt hafi verið á húsfundi 4. júní 2021. Krafa vegna þeirra hafi birst í heimabanka álitsbeiðanda 1. ágúst 2022. Eigendur íbúða í húsi nr. 27 hafi ekki verið krafðir um þátttöku í kostnaði vegna sambærilegra framkvæmda við þak húss nr. 25 á árunum 2019 til 2020. Krafan sé því bersýnilega ósanngjörn í garð álitsbeiðanda í skilningi 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og dómaframkvæmdar þess efnis.
Á nefndum húsfundi hafi tillögu álitsbeiðanda um að fá óháðan matsmann til að meta þörf á þakframkvæmdum verið hafnað. Því liggi hvergi fyrir hvernig ástand þaksins hafi verið fyrir framkvæmdir. Eina sem liggi fyrir sé það sem D, eigandi E ehf. sem eigi eignarhluta í húsi 27, hafi ritað í fundargerð, þ.e. að þak væri fúið og gamalt og að kynnt hafi verið samkomulag íbúa húss nr. 27 vegna framkvæmdanna. Álitsbeiðandi hafi látið bóka að ætti hann að taka þátt í kostnaði við þakframkvæmdir í húsi nr. 27 væri eðlilegt að eigendur þess húshluta tækju einnig þátt í kostnaði vegna þakframkvæmda í húsi nr. 25.
Hvorki hafi verið lagðir fram reikningar til stuðnings kröfu vegna þakframkvæmdanna né sundurliðun á kostnaði. Raunkostnaður framkvæmdanna liggi þannig ekki fyrir og megi allt eins gefa sér að um ríflega ágiskun sé að ræða.
Enginn vilji hafi verið fyrir því að fá tilboð frá öðrum verktökum til þess að fá verðsamanburð. E ehf. hafi verið framkvæmdaraðili en framkvæmdin hafi einungis verið gerð til að þjóna fjárhagslegum hagsmunum fyrirtækisins með því að útbúa óleyfisíbúð í risi.
Húsfundurinn 4. júní 2021 sé ólögmætur með vísan til 65. gr. laga um fjöleignarhús. Eini tilgangur E ehf. með þakframkvæmdunum í þessu húsi, sem og öðrum sem þeir eigi í hverfinu, sé fjárhagslegs eðlis. Forsvarsmenn félagsins hækki þakið svo að hægt sé að koma óleyfisíbúðum fyrir í risi sem þeir síðan leigi út. F sé skráður eigandi íbúðar 0201 í húsi nr. 27 en hún sé eiginkona D, gjaldkera húsfélags og eins eiganda E ehf, svo að í raun sé um beintengda aðila að ræða sem eigi mikilla fjárhagslegra hagsmuna að gæta.
Í greinargerð gagnaðila segir að ákveðið hafi verið á húsfundi 4. júní 2021 að allir eigendur skyldu taka þátt í greiðslu þakviðgerða sem nauðsynlegar hafi verið á húsi nr. 27. Álitsbeiðandi hafi verið viðstaddur húsfundinn. Ákvörðunin hafi hlotið samþykki þriggja íbúða af fjórum að húsum nr. 25-27 sem uppfylli skilyrði b. liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús um ákvörðunartöku, bæði miðað við fjölda og hlutfall eignarhluta. Á þeim tíma sem ákveðið hafi verið að gera við þak húss nr. 27 hafi það verið orðið 70 ára gamalt, byrjað að leka og fúi byrjaður að myndast. Húsfundur hafi verið haldinn 4. júní 2021 og framkvæmdir byrjað 8. júní sama ár. Þeim sé nú lokið á þeim grunni sem rætt hafi verið um og samþykkt á lögmætum húsfundi.
Hvorki álitsbeiðandi né íbúar húss nr. 27 hafi tekið þátt í kostnaði við framkvæmdir á húsi nr. 25 þar sem þær hafi alfarið verið greiddar af einum eiganda í húsi nr. 25. Eigandi þeirrar eignar hafi því í raun borið stærstan hluta af kostnaði vegna þakframkvæmda á húsunum. Kostnaði vegna framkvæmda við hús nr. 27 hafi verið skipt í samræmi við A lið 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús. Þar af leiðandi sé erfitt að sjá hvernig kostnaðarskiptingin geti talst ósanngjörn gagnvart álitsbeiðanda í skilningi 46. gr. laganna.
Ástand þaksins hafi verið orðið slæmt líkt og gögn málsins sýni og nauðsynlegt hafi verið að grípa til framkvæmda, enda hætta á frekara tjóni yrði þakið ekki lagfært. Enn fremur hafi ekki verið talið nauðsynlegt að afla álits óháðs matsmanns, annars vegar vegna þess að augljóst hafi verið að þörf hafi verið á viðgerðum og hins vegar að það myndi hafa í för með sér óþarfa aukakostnað fyrir gagnaðila.
Samkvæmt meginreglu 4. tölul. 1. mgr. 12. gr. laga um fjöleignarhús hafi hver og einn eigandi að fjöleignarhúsi rétt til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvörðunartöku um sameign og sameiginleg málefni. Ljóst sé að mikið þurfi að koma til svo að vikið verði frá þeirri meginreglu. Í athugasemdum við 65. gr. í frumvarpi því er hafi orðið að lögum um fjöleignarhúsalög komi fram að greinin taki til sérstakra hagsmuna sem ekki tengist eignaraðildinni. Allir eigendur hafi haft hagsmuni af því að taka þátt í húsfundi um þátttöku og greiðslu kostnaðar vegna þakviðgerða og ekki sé hægt að útiloka eiganda frá þeim fundi. Þannig hafi í raun ekki verið um sérstaka hagsmuni sumra að ræða á þessum fundi þar sem þakviðgerðin hafi verið nauðsynleg og útreikningar á kostnaði hafi legið fyrir og til atkvæða hafi komið þátttaka og skipting kostnaðar, en umræddir hagsmunir hafi að öllu leyti verið tengdir eignaraðild allra að húsinu. Þá sé því alfarið hafnað að tengsl tveggja eigenda, þ.e. að einkahlutafélag eigi eina íbúð og maki eins af eigendum félagsins eigi aðra íbúð, leiði til þess að eigendur þeirra teljist vanhæfir til að taka ákvörðun á húsfundi um áðurnefndar viðgerðir.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í 1. mgr. 65. gr. laga um fjöleignarhús komi berum orðum fram að enginn megi sem félagsmaður taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Í athugasemdum með greinargerð til frumvarps að fjöleignarhúsalögum segi að ákvæðið eigi einkum við þegar um ræði ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans, en telja verði að raunverulegur tilgangur ákvæðisins hafi verið að sporna við því að meirihlutaeigendur geti greiðslubundið aðra eigendur eftir geðþótta sínum.
Í fasteignaskrá séu skráðir eigendur eignarhluta 0201 í húshluta nr. 25 E ehf. og eignarhluta 0201 í húshluta nr. 27 F. Framkvæmdirnar hafi verið unnar af framangreindu fyrirtæki. Engin önnur fyrirtæki hafi komið til greina á húsfundinum 4. júní 2021. Ljóst sé að eigendur téðra eignarhluta hafi því ekki getað tekið þátt í atkvæðagreiðslu við ákvörðunartöku um þakviðgerðir, sér í lagi vegna þess að ekkert hafi legið fyrir um viðgerðarþörf þaksins.
Þær myndir sem gagnaðili hafi sent með greinargerð sinni séu ódagsettar og óútskýrðar með öllu. Ekkert liggi fyrir um að þær séu af þakinu við hús nr. 27. Því liggi ekkert fyrir um hvert raunverulegt ástand þaksins hafi verið. E ehf. sérhæfi sig í þakviðgerðum og hækkun þaka sem þessum. Tillögu álitsbeiðanda um að fá óháðan aðila til að meta þörf fyrir viðgerðir á þakinu hafi verið hafnað.
Með vísan til framangreinds verði að telja að ákvörðun um að hefja téðar þakviðgerðir sé ólögmæt. Í það minnsta hefði þurft samþykki einfalds meirihluta miðað við greidd atkvæði á lögmætan hátt, sbr. D lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi greitt atkvæði gegn tillögunni, en eigandi 0101 í húsi nr. 27 hafi samþykkt hana. Hlutfall álitsbeiðanda í húsinu öllu sé 21,21% en hlutfall eiganda 0101 í húsi nr. 27 sé 21,17%. Tilskildum meirihluta hafi því ekki verið náð.
Það sé rangt að álitsbeiðandi hafi ekki tekið þátt í kostnaði vegna þakframkvæmda við hús nr. 25. Það byggingarleyfi, sem nái til framkvæmda við það hús, snúi bæði að þakframkvæmdum og útbyggingu til suðurs. Engin þörf hafi verið á því að fara í lagfæringar á upprunalegu þaki á þessum tíma. Stuttu áður en E ehf. hafi fest kaup á íbúðinni hafi verið framkvæmd rakamæling á timburvirki þaksins þar sem enginn óeðlilegur raki hafi fundist. Að auki hafi enginn fúi verið sjáanlegur.
Það hafi verið vilji E ehf. að hækka þakið til að stækka íbúð efri hæðar. Í stað nýs þaks hafi álitsbeiðandi fallist á að koma til móts við E ehf. með því að greiða fyrir framkvæmdir tengdum þeirra eignarhlut á viðbyggingu. Á endanum hafi orðið úr að til viðbótar hafi álitsbeiðandi séð um allan kostnað tengdum uppsteypu á svölum 2. hæðar, milliplötu sem og steyptri súlu og undirstöðum undir hana.
Fyrir breytingar sé þak húss nr. 25 sambyggt þaki við hús nr. 27. Því megi ætla að allt þakið hafi verið í sama ástandi. Gamalt en í góðu lagi.
Í athugasemdum gagnaðila segir að á húsfundinum 4. júní 2021 hafi tillaga um viðgerð og kostnaðarskiptingu hlotið brautargengi með samþykki þriggja íbúða af fjórum og þar af leiðandi uppfyllt kröfu B liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.
Staðhæfingum álitsbeiðanda um að ekkert hafi legið fyrir um viðgerðarþörf á þakinu sé hafnað að öllu leyti. Í þeim efnum vísi gagnaðili til fundargerðar húsfundarins þar sem fram komi að mikil þörf sé á því að þakið verði lagfært. Þar að auki megi benda á að nauðsynlegt hafi verið að framkvæma þessa viðgerð, enda hafi þakið verið byrjað að leka og fúi byrjaður að myndast.
Vegna 65. gr. laga um fjöleignarhús þá sé um undantekningarreglu að ræða og beri því að túlka hana þröngt, enda mikið sem þurfi til að koma svo að unnt verði að víkja frá meginreglu um atkvæðisrétt félagsmanna. Þá hafi allir íbúar átt fjárhagslegra hagsmuna að gæta af þakviðgerðum, einkum í ljósi þess að ástand þaksins hefði getað haft í för með sér frekara tjón á húsinu. Þá sé áréttað að viðgerðin sé að öllu leyti tengd eignaraðild að húsinu, enda framkvæmdin nauðsynleg til að forða frekara tjóni. Að lokum hafi kostnaður tekið mið af áætluðum raunkostnaði þakviðgerða samkvæmt kostnaðarbanka H ehf. Kostnaðarskiptingin hafi verið samþykkt á nefndum húsfundi og hafi sú ákvörðun fundarins aðeins varðað þakviðgerð og kostnaðarskiptingu en ekki val á verktaka.
III. Forsendur
Ágreiningur er um ákvörðunartöku um framkvæmdir á þaki í húshlutanum C 27.
Gagnaðili segir að á húsfundi C 27 sem haldinn var 20. nóvember 2020 hafi eigendur íbúðar efri hæðar kynnt áform um að hækka þak og byggja nýja kvisti í samræmi við gildandi deiliskipulag í hverfinu. Því hafi verið lagt til við húsfundinn að eigendur íbúðar á neðri hæð tækju þátt í kostnaði á nýju þaki að því marki sem næmi endurnýjun á ytra byrði þaks eins og það hafi verið fyrir breytingar en að eigendur íbúðar efri hæðar bæru annan kostnað að fullu. Í fundargerð húsfundarins er bókað að kostnaðaráætlun fyrir endurnýjun þaksins hafi verið samþykkt og að hún yrði lögð fyrir húsfund gagnaðila til samþykktar.
Samkvæmt fundargerð húsfundar gagnaðila sem haldinn var 4. júní 2021 var borin upp eftirfarandi tillaga:
Kynnt var samkomulag sem gert var á húsfundi húsfélagsins C 27 þann 23. nóv. 2020, þar sem ákveðið var að endurnýja þak á húsi nr. 27 sem er að verða 70 ára gamalt, lekur á nokkrum stöðum og fúið víða. Í því samkomulagi er kveðið á um að til grundvallar kostnaðarskiptingu sé stuðst við kostnaðaráætlun sem unnin var upp úr kostnaðarbanka H við að endurnýja þaki eins og það er í dag. Lagt er til að sami háttur verði hafður á við kostnaðarskiptingu í heildar húsinu.
Tillagan var samþykkt með þremur atkvæðum gegn einu atkvæði álitsbeiðanda. Framkvæmdirnar eru afstaðnar en krafa vegna þeirra var sett inn á heimabanka álitsbeiðanda 1. ágúst 2022. Tók kostnaðarskiptingin mið af kostnaðaráætlun sem fengin var úr reiknilíkani H ehf. og tilboði verktaka í þakviðgerðir í G 18-20 sem gagnaðili kveður vera sambærilegt hús.
Samkvæmt 65. gr. laga um fjöleignarhús má enginn sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.
Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir um ákvæðið:
Í þessari grein eru reglur um vanhæfi við ákvarðanatöku þegar eigandi á sérstakra hagsmuna að gæta, persónulegra eða fjárhagslegra, í málinu. Eigendur eiga almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir gera eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það eru sérstakir hagsmunir sem ekki tengjast eignaraðildinni sem hér skipta máli. Má sem dæmi nefna ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans.
Álitsbeiðandi telur framangreinda ákvörðun húsfundar ólögmæta með vísan til þessa ákvæðis þar sem E ehf. annaðist framkvæmdina. E ehf. er eigandi eignarhluta efri hæðar í húshluta nr. 25. Þá er eiginkona eiganda fyrirtækisins eigandi eignarhluta efri hæðar í húshluta nr. 27. Þá byggir álitsbeiðandi á því að engin gögn liggi fyrir um nauðsyn þakviðgerða en tillögu hans um mat óháðs matsmanns á ástandi þaksins hafi verið hafnað á húsfundinum 4. júní 2021.
Kærunefnd beindi því til aðila málsins að leggja fram samning húsfélagsins við E ehf. sem og að upplýsa hvort tekin hafi verið ákvörðun á húsfundi um að ganga til samninga við fyrirtækið eða eftir atvikum um val á verktaka. Þau svör bárust frá álitsbeiðanda að enginn samningur lægi fyrir og að slík ákvörðun hafi ekki verið tekin á húsfundi heldur hafi fyrirtækið byrjað framkvæmdir skömmu eftir húsfundinn. Gagnaðili tekur fyrir að E ehf. hafi annast framkvæmdirnar og kveður að eina aðkoma þess hafi verið að samþykkja framkvæmdirnar á húsfundi.
Álitsbeiðandi hefur lagt fram skjal sem sýnir byggingasögu C 27. Þar kemur fram að E ehf. er umsækjandi og greiðandi fyrir byggingarleyfi vegna þakframkvæmdarinnar. Sótt var um að hækka þak og byggja kvisti til norðurs og suðurs jafnframt því að innrétta íbúðarrými í risi og fleira. Samkvæmt þessu leggur kærunefnd til grundvallar að verkið hafi verið unnið af E ehf., enda skýringar gagnaðila á öðru ótrúverðugar.
Ekkert liggur fyrir um nauðsyn þess að endurnýja þakið en bókun um leka og fúa í fundargerð sem ekki er studd neinum gögnum og myndir af þaki sem eru einhliða teknar af eiganda eignarhluta efri hæðar nægja ekki til sönnunar hér. Ákvörðun húsfundar og krafa á hendur eigendum neðri hæða byggir eingöngu á kostnaðaráætlun sem fengin var úr reiknilíkani og tilboði vegna þakviðgerða á öðru húsi sem átti að gefa grófa verðhugmynd um kostnað vegna endurnýjunar þaksins. Samhliða endurnýjun þaksins var þakið hækkað í þeim tilgangi að eigandi íbúðar á efri hæð gæti útbúið þar íbúð í risi. Hér verður því að líta til þess að um er að ræða kostnaðarþátttöku eigenda vegna endurnýjunar þaks án þess að nauðsyn þess liggi fyrir og framkvæmd sem er eiganda íbúðar á efri hæð til hagsbóta.
Kærunefnd telur samkvæmt framangreindu að aldrei hafi verið tekin ákvörðun á húsfundi um að fara í hinar umdeildu framkvæmdir og ekki var heldur tekin ákvörðun um að ganga að tilboði tiltekins verktaka. Þegar af þeirri ástæðu er viðurkennt að krafa á hendur álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda á húsi nr. 27 sé ólögmæt. Þar að auki telur kærunefndin að eigendur efri hæða hafi verið vanhæfir til þess að taka þátt í afgreiðslu málsins á grundvelli 65. gr. laga um fjöleignarhús og hafi því ekki átt atkvæðisrétt um framkvæmdina. Þannig hefur verið sýnt fram á að E ehf., sem er eigandi efri hæðar í húshluta nr. 25, annaðist framkvæmdina og hafði því fjárhagslegra hagsmuna að gæta af ákvörðuninni. Hið sama gildir um eiganda efri hæðar í húshluta nr. 27, en hún er eiginkona eiganda E ehf. Ákvörðunartakan á húsfundinum 4. júní 2021 var því ólögmæt. Telur nefndin því að taka verði málið fyrir að nýju á húsfundi og þannig er ekki unnt að svo stöddu að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að eigendur eignarhluta í húsi nr. 27 eigi einir að bera kostnað vegna framkvæmdanna, en það þarf meðal annars að meta á grundvelli 3., 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús.
Þrátt fyrir að viðurkennt hafi verið að ákvörðunartaka á húsfundinum 4. júní 2021 sé ólögmæt telur nefndin ekki efni til að fallast á ólögmæti húsfundarins í heild sinni. Verður því að hafna seinni kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun um viðgerðarvinnu á þaki, sem tekin var á húsfundi 4. júní 2021, sé ólögmæt. Þá er viðurkennt að krafa á hendur álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda á húsi nr. 27 sé ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda að öðru leyti.
Reykjavík, 13. febrúar 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson