Mál nr. 75/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. desember 2020

í máli nr. 75/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að gera lagfæringar vegna of lágs hita í íbúð varnaraðila. Enn fremur að viðurkennt verði að hitabræðslukerfi fyrir göngustíg á milli C og D sé ekki tengt hitakerfi E.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 6. júlí 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. júlí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 17. september 2020. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. október 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 1. október 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 7. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. október 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 25. júlí 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um úrbætur af hálfu varnaraðila á þeirri forsendu að hiti sé of lágur í íbúðinni.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi flutt inn 21. júlí 2019 og gert sér grein fyrir því að húsnæðið væri mjög þreytt og innréttingar í slæmu ástandi. Hún hafi þó ekki áttað sig á því að allar innréttingar, eins og í eldhúsi, og hurðir væru skorpnar af þurrki. Fljótt hafi komið í ljós að mikill kuldi væri í húsnæðinu. Ofnar séu volgir en hitareikningar séu eins og um einbýlishús sé að ræða. Sóknaraðili hafi fengið reikning yfir 9.000 kr. fyrir 57 fermetra íbúð. Sóknaraðili hafi ákveðið að kaupa húshitamæli og á liðnum vetri hafi hitastig í íbúðinni verið 16,7 til 19,8 yfir veturinn. Rakastig hafi verið 20-25 gráður en hiti eigi að vera 20-26 gráður hjá eldri borgurum og rakastig 30 til 50.

Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila 4. nóvember 2019, 2. janúar 2020, 2. mars 2020 og ítrekað tvisvar sama dag. Þá hafi hún haft samband 4. apríl 2020, 6. maí 2020 og síðast 8. maí 2020. Hún hafi þá fengið það svar að hugsanlegt væri að húsnæðið yrði tekið í gegn að ári. Einnig hafi hún gert athugasemdir við framkvæmdir sem varnaraðili hafði ráðist í og fólust í því að setja hitabræðslu í göngustíg á milli C og D, sem komi íbúum hússins ekkert við, inn í hitageymslu þeirra og tengt við hita og rafmagn á þeirra kostnað. Þessi lögn sé íbúum hússins óviðkomandi. Dælan sé á þeirra sameiginlega rafmagnsreikningi og hitakostnaður frá fyrstu fimm mánuðum ársins 2020 sé rúmum 65.000 kr. hærri en fyrstu fimm mánuði ársins 2019.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að húsin að F samanstandi af 8 íbúðum sem séu á bilinu 48,2-57 fermetrar að stærð ásamt sameign, geymslu og tæknirými. Húsin séu byggð árið 1982. Gaflar og brunahólfandi veggir séu steyptir, en langhliðar klæddar 150 mm timburgrind með gleri og hurðum. Grindin sé einangruð með 150 mm steinull í samræmi við kröfur á byggingartíma hússins.

Gengið sé út frá því að sóknaraðili byggi á því að leigusamningur aðila hafi verið vanefndur þar sem húsnæðið hafi ekki verið í fullnægjandi ástandi eða að viðhaldi hafi ekki verið sinnt með fullnægjandi hætti. Þá geri sóknaraðili athugasemdir við háan kostnað vegna hitaveitureikninga í séreign og í sameign en setji ekki fram sundurliðaðar kröfur hvað fjárhæðir varði.

Rangt sé farið með í kæru að ekkert hafi verið aðhafst við kvörtunum álitsbeiðanda. Varnaraðili hafi með fullnægjandi hætti sinnt eftirliti, brugðist við ábendingum og sinnt viðhaldi á hinu leigða. Verklag vegna viðhalds á leiguíbúðum hans sé með þeim hætti að komi upp vandamál í íbúð hafi leigjandi samband við varnaraðila sem sendi verkbeiðni á þjónustuverktaka og eignadeild sveitarfélagsins og óski þar eftir viðeigandi lagfæringu eða viðgerð. Þær kvartanir sem hafi borist vegna íbúðar kæranda hafi lotið að hitastigi innan íbúðar. Pípulagningamaður á vegum G hafi verið sendur á staðinn í að minnsta kosti tvö skipti á þessu ári til að athuga ofnakerfið. Fyrirtækið hafði jafnframt í nóvember 2019 kannað allt ofnakerfi húsanna, en kerfið sé retúr stýrt. Hafi þá verið settir frárennslislásar svo að ekki félli hærri hiti úr kerfinu en sem næmi 30°C, en í sumum íbúðum hafði notkun verið helst til óhófleg. Með þessu móti hafi mátt lækka orkukostnað nokkuð. Eftir þá aðgerð hafi hitastig verið mælt í öllum íbúðum og það reynst vera 22-25°C. Samhliða hafi notkunartölur verið skoðaðar nokkur ár aftur í tímann, en ekkert óvenjulegt fundist við þá skoðun.

Almennt viðhald og endurbætur íbúða hússins hafi verið í umræðunni á liðnum misserum. Haustið 2019 hafi fulltrúi eignadeildar sveitarfélagsins fundað með íbúum og hafi þar verið farið yfir fyrirliggjandi viðhaldsmál með það að markmiði að forgangsraða þeim þáttum sem íbúar legðu mesta áherslu á, að teknu tilliti til þess fjármags sem hafi verið til ráðstöfunar á fjárhagsárinu 2020. Snemma í janúar 2020 hafi verið haldinn fundur, meðal annars með deildarstjóra félagsmálasviðs, húsverði og íbúum. Á þessum fundum hafi það verið samdóma álit íbúa að sameignirnar yrðu að vera forgangsmál og þegar í janúar á þessu ári hafi verið byrjað vinna við að endurnýja þær. Skipt hafi verið um gólfefni, lýsing endurnýjuð og allt málað. Árið 2018 hafi auk þess verið samþykkt að endurnýja að minnsta kosti tvær íbúðir ár hvert í húsinu og það verið gert síðan. Á þessu ári hafi tvær íbúðir verið endurnýjaðar. Ákvörðun um það hvenær ráðist yrði í endurgerð hvaða íbúðar hafi verið tekin með hliðsjón af tveimur þáttum, þ.e. annars vegar af ástandi íbúða og hins vegar hvort íbúi væri tilbúinn til að flytja úr íbúðinni þann tíma sem endurgerð íbúðar tæki. Ekki hafi verið tekin ákvörðun um það hvenær endurgerð lyki á íbúð sóknaraðila, en ákvörðun þar um verði tekin á sama grundvelli og gildi um aðrar íbúðir.

Hvað varði framkvæmdir við hitabræðslu í göngustíg á milli C og D þá hafi sú snjóbræðsla sannarlega þýðingu fyrir íbúa að E, enda liggi stígurinn upp við húsin og eigi íbúar því kost á að nýta hann og njóta þannig góðs af snjóbræðslunni. Við uppsetningu kerfisins hafi verið litið til þess að einkum ætti að nýta affall hússins að E, en þó hafi síðar komið í ljós að setja þyrfti upp innspýtingu. Gerð hafi verið mæling um nokkurra vikna skeið og notkunin reynst hafa aukist um 10% að jafnaði eftir að snjóbræðslan hafi verið tekin í notkun og eignadeild sveitarfélagsins í framhaldinu 7. febrúar 2020 farið fram á að settur yrði frádráttarmælir á innspýtinguna. Lesið hafi verið af þeim frádráttarmæli í hverjum mánuði þann tíma sem snjóbræðslan hafi verið í gangi til að tryggja að íbúar greiði ekki kostnað sem hljótist af snjóbræðslukerfinu. 

Viðhaldsáætlun eignadeildar sveitarfélagsins geri ráð fyrir utanhússviðhaldi á húsunum vorið 2021 og verði verkefnið undirbúið nú í vetur. Gler og svalahurðir séu í sumum íbúðum komin til ára sinna og fyrir liggi að einangrun húsanna sé í samræmi við byggingarkröfur á byggingartíma húsanna, en í dag séu gerðar kröfur um meiri einangrun. Kunni þessir þættir að leiða til þess að varmatap verði í íbúðunum í einhverjum mæli. Utanhússviðhald næstkomandi vor muni meðal annars miða að því að skipta um gler og svalahurðir eftir þörfum íbúðanna og fara í frekara viðhald á timburveggjum húsanna. Það fyrirhugaða viðhald muni fyrirsjáanlega minnka varmatap úr þeim íbúðum þar sem einangrun sé fulllítil, eða þar sem gluggar og svalahurðir séu ekki nógu þéttar.

Með vísan til alls þess sem að ofan sé rakið hafi varnaraðili sinnt skyldum sínum sem leigusali með fullnægjandi hætti. Hann hafi brugðist við ábendingum um ófullnægjandi hita í íbúð sóknaraðila, meðal annars með því að senda pípulagningamann á svæðið til að leggja mat á hitakerfið og sinna viðhaldi og viðgerðum, hafi þess þurft. Þá hafi hiti verið mældur í íbúðinni og reynst í samræmi við kröfur þar að lútandi. Jafnframt hafi hann sinnt öðru viðhaldi eftir því sem beiðnir hafi borist og hafi auk þess átt gott samráð við íbúa um forgangsröðun viðhaldsverkefna. Jafnframt liggi fyrir áætlun um endurnýjun íbúða í húsunum sem standi nú yfir. Með þessu móti hafi varnaraðili haldið leiguhúsnæðinu í fullnægjandi ástandi í skilningi 14. gr. húsaleigulaga. Meðal annars hafi hann tryggt að rúður væru heilar og vatns- og frárennslislagnir í lagi í skilningi 2. mgr. 14. gr. laganna. Jafnframt hafi hann sinnt viðhaldi í skilningi 19. gr. húsaleigulaga, meðal annars með því að bregðast við ábendingum sóknaraðila, en einnig hafi hann málað húsnæðið og endurnýjað gólfefni með hæfilegu millibili, nú síðast í sameign hússins. Eðli máls samkvæmt sé hitunarkostnaður í eldri fjölbýlishúsum á einni hæð hlutfallslega meiri en í fjölbýlishúsum á mörgum hæðum, enda verði útgeislun minni.

Þá virðist ágreiningur aðila helst lúta að því hvort til staðar sé óleystur vandi hvað varði hitakerfi hússins eða einangrun þess. Varnaraðili hafi ítrekað sinnt viðhaldi og viðgerðum á hitakerfinu með aðkomu sérfræðinga í pípulögnum. Ekkert liggi fyrir um að nokkurt ólag sé á því né með hvaða móti unnt sé að mæta kröfum sóknaraðila. Fyrir liggi að ráðist verði í viðhaldsvinnu utanhúss á næsta ári, meðal annars hvað varði glugga, hurðir og timburklæðningu. Ástand hússins sé ekki þannig að hraða þurfi þeirri viðhaldsvinnu frekar, enda heppilegast að hún fari fram að sumri.

Að endingu sé á því byggt að með notkun á frádráttarmæli á snjóbræðslukerfi sé tryggt að íbúar verði ekki fyrir kostnaði af staðsetningu þess í sameign hússins, heldur beri sveitarfélagið alfarið kostnað af því.

Með vísan til alls þess, sem hér hafi verið rakið, fari varnaraðili fram á að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún kannist ekki við að hitamæling hafi verið framkvæmd í íbúð hennar. Hiti hafi aldrei farið upp í 22 gráður, ekki einu sinni að sumri til. Eftir að hafa lesið greinargerð varnaraðila hafi hún haft samband við G og starfsmaður þar innt eftir þessari mælingu þar sem sóknaraðili hafi verið stödd heima hjá sér og ekki orðið vör við þá framkvæmd. Hann hafi tjáð sóknaraðila að þessi mæling hefði verið ónákvæm og hafi hann jafnframt tjáð varnaraðila það. Hiti sé mismunandi í íbúðum hússins. Sóknaraðili viti til þess að þessa dagana hafi hiti í einni íbúð mælst um 18 gráður en hjá sóknaraðila nú 19,8 gráður. Í minni íbúðum hafi hiti mælst hærri en í þeim stærri. Litlu íbúðirnar séu einungis með einn útvegg. Í júlí 2020 hafi eldri einstaklingur flutt í litla íbúð en flutt út þremur vikum síðar vegna kulda.

Haldinn hafi verið fundur 26. nóvember 2019 með íbúum og starfsmanni á vegum gagnaðila þar sem sameign hafi verið til umræðu. Þegar þessi fundur hafi farið fram hafði sóknaraðili aðeins búið í íbúðinni í tvo mánuði og því ekki verið kunnugt um þann kulda sem væri í íbúðunum að vetrarlagi.

Hiti á ofnum í íbúðum hafi ítrekað dottið út og einn íbúi tekið að sér að fylgjast með mælum eftir leiðsögn starfsmanns G. Hann hafi þurft að auka þrýsting reglulega sem hafi orðið til þess að lagnir hafi gefið sig. Íbúar sem hafi búið lengi í húsinu hafi tjáð sóknaraðila að margsinnis væri búið að hringja og kvarta undan kulda í íbúðum en það hefði engu skilað.

Umræddur gangstígur komi íbúum hússins ekkert við en hann sé fyrir aftan hús og sé sóknaraðila kunnugt um einn íbúa sem gangi um hann. Þá hafi íbúum verið neitað um að hafa lítinn þurrkara í hitageymslu þar sem hann færi á rafmagn í sameign, en á sama tíma sé umrædd bræðsludæla bæjarins enn á rafmagni sameignar og ekki sé sóknaraðila kunnugt um annað en að íbúar greiði allan rafmagnskostnað.

Hitaofnar í sameign séu ónýtir og hafi verið það í meira en ár. Varnaraðila sé kunnugt um það.

Krafa sóknaraðila sé á því byggð að varnaraðili framfylgi 5. gr. laga leigusamnings aðila.

V. Niðurstaða              

Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Í 1. mgr. 20. gr. sömu laga segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Í 5. gr. leigusamnings aðila segir að leigusali skuli annast viðhald á hinu leigða, innanhúss sem utan. Leigusali annist viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því sem fylgi húsnæðinu, sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástand, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Leigusali skuli ætíð bera tjón á hinu leigða sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegra húseigendatryggingar.

Sóknaraðili segir að hún haft samband við varnaraðila 4. nóvember 2019, 2. janúar 2020, 2. mars 2020 og ítrekað tvisvar sama dag. Þá hafi hún haft samband 4. apríl 2020, 6. maí 2020 og síðast 8. maí 2020. Ráðið verður af tölvupóstum þeim sem varnaraðili lagði fram með greinargerð sinni að sóknaraðili hafi haft samband símleiðis.

Varnaraðili segir að í nóvember 2019 hafi tiltekið fyrirtæki kannað ofnakerfi hússins og stillt frárennslisloka svo að ekki félli hærri hiti úr kerfinu en sem næmi 30°. Eftir þessa aðgerð hafi hitastig verið mælt í íbúðum hússins og það reynst vera 22-25°. Þá hafi pípulagningamaður á vegum fyrirtækisins verið fenginn til að kanna ofnakerfið í tvö skipti á árinu 2020. Einnig tekur varnaraðili fram að til standi að fara í utanhússviðhald vorið 2021 þar sem skipt verður um gler og svalahurðir íbúðanna og farið í frekara viðhald á timburveggjum hússins. Það muni fyrirsjáanlega minnka varmatap úr þeim íbúðum þar sem einangrun sé fulllítil.

Sóknaraðili gerir athugasemdir við háan hitakostnað. Varnaraðili nefnir að eðli máls samkvæmt sé hitunarkostnaður í eldri fjölbýlishúsum á einni hæð hlutfallslega meiri en í fjölbýlishúsum á mörgum hæðum, enda verði varmatap minna.

Fyrir liggur samkvæmt gögnum málsins að sóknaraðili hefur kvartað undan kulda í íbúðinni. Kærunefndin fær ekki annað ráðið af gögnum málsins og því sem hér að framan hefur verið rakið en að brugðist hafi verið við þeim kvörtunum af hálfu varnaraðila. Er því ekki unnt að fallast á með sóknaraðila að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning aðila að þessu leyti.

Sóknaraðili gerir einnig athugasemdir við að snjóbræðslukerfi göngustígs við húsið sé tengt inn á sameiginlegt hitakerfi hússins. Settur hefur verið upp frádráttarmælir og greiðir varnaraðili alfarið kostnað vegna þessa kerfis. Að því virtu telur kærunefnd að engin efni séu til að fallast á að með fyrirkomulagi þessu halli á sóknaraðila eða að fyrirkomulagið sé í andstöðu við leigusamning aðila.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 3. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson