Mál nr. 89/2020 -Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 89/2020
Heimild eiganda til að ráðast í viðgerðir á kostnað húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 9. ágúst 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. september 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. september 2020, athugasemdir gagnaðila, dags. 28. september 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. nóvember 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. desember 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C sem eru tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að láta framkvæma viðgerðir á gluggum íbúðar gagnaðila, þaki og múr á kostnað húsfélagsins.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að skipta verði út gluggum á efri hæð hússins og þaki auk þess sem viðgerð á múr sé nauðsynleg.
Í álitsbeiðni kemur fram að gluggar efri hæðar leki og sé vatn farið að valda verulegum skemmdum á neðri hæðinni. Samkvæmt ástandsskýrslu sem unnin hafi verið árið 2016 hafi þak og múrhúð hússins verið í verulega slæmu ástandi.
Í greinargerð gagnaðila segir að hún sé ósammála því sem komi fram í álitsbeiðni.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þegar hann hafi keypt íbúð sína hafi verið þekkt að mikil þörf væri á viðhaldi. Hann hafi þá spurt gagnaðila og þáverandi kærasta hennar sem hafi verið helmingseigandi íbúðarinnar hvort þau hefðu áhuga á að gera við húsið sem þau hafi verið spennt fyrir. Álitsbeiðandi kvað þetta hafa verið forsendu kaupa á íbúðinni sem hafi verið óíbúðarhæf á þessum tíma.
Álitsbeiðandi hafi verið í miklum rafrænum samskiptum við fyrrum kærasta gagnaðila varðandi viðhald hússins. Greinilegt hafi verið á svörum hans að hann hafi borið allt undir gagnaðila áður en hann hafi svarað. Vitað hafi verið að það þyrfti að skipta um glugga og hafi álitsbeiðandi fengið tvö tilboð í gluggasmíði sem hann hafi sent fyrrum kærasta gagnaðila. Annað tilboðið hafi verið samþykkt, bæði með facebook skilaboðum og munnlega. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að upprunalegu útliti glugganna yrði breytt þar sem það væri dýrt í smíðum en þau hafi viljað halda því.
Álitsbeiðandi hafi verið að flýta sér að koma íbúð sinni í íbúðarhæft ástand og þurft að skipta um glugga sem fyrst þar sem þeir hafi verið ónýtir. Hann hafi fengið heimild hjá gagnaðila og fyrrum kærasta hennar til að kaupa glugga á undan þeim þar sem þau hafi ætlað að taka framkvæmdarlán og verið að bíða eftir svari. Álitsbeiðandi hafi pantað glugga fyrir íbúð sína og skipt um þá.
Komið hafi í ljós að frárennslis- og neysluvatnslagnir hússins væru ónýtar. Þau hafi því ákveðið í sameiningu að skipta um þær. Það hafi verið gert en þau ákveðið að spara pening með því að vinna múrbrot og allan undirbúning sjálf svo að píparinn gæti komið og unnið verkið fljótt og örugglega. Álitsbeiðandi og fyrrum kærasti gagnaðila hafi unnið saman að múrbroti og fjarlægt múrinn. Sú vinna hafi að mestu farið fram á neðri hæð hússins. Píparinn hafi sent aðilum hvorn reikninginn sinn sem þau hafi greitt.
Þegar komið hafi að því að sinna viðgerðum í íbúð álitsbeiðanda eftir múrbrotið hafi hann sagt þeim hver útlagður kostnaður hefði verið og sýnt þeim reikninga því til sönnunar. Þau hafi skilið það vel, leiga á brothamri, múr og steypa. Þeirra hluti hafi verið rúmlega 165.000 kr. Gagnaðili hafi millifært 20.000 kr. inn á reikning konu álitsbeiðanda og ætlað að greiða þetta í áföngum. Á þessum tíma hafi hún og kærasti hennar hætt saman og hann flutt út. Álitsbeiðandi hafi þá beðið gagnaðila um að skrifa undir yfirlýsingu framkvæmda til að koma í veg fyrir misskilning varðandi gluggaskiptin.
Þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn í íbúð sína í lok júlí 2018 hafi hann verið búinn að gera hana alla upp. Farið hafi að bera á rakablettum í lofti fyrir neðan glugga efri hæðar sem höfðu verið sýnilegir áður en það hafi átt að gera við þá um sumarið með gluggaskiptum efri hæðar þar sem steypan í kringum þá væri orðin mjög sprungin og þeir verið í mjög slæmu ástandi. Álitsbeiðandi hafi byrjað að falast eftir svörum um lagfæringar á gluggunum og húsinu í heild en engar skýringar fengið.
Vegna persónulegra aðstæðna hafi gagnaðili allt í einu orðið reið út í þau á neðri hæðinni. Hún hafi flutt í annað bæjarfélag í desember 2018. Á þessum tíma hafi hún neitað að greiða sinn hlut í viðgerðunum vegna þeirrar brotvinnu sem hafi farið fram við viðgerð fráveitu og neysluvatnslagna. Álitsbeiðandi hafi sent reikninginn í innheimtu. Álitsbeiðandi hafi rætt við þrjá lögfræðinga á vegum gagnaðila en af einhverjum ástæðum hafi þeir allir hætt að vinna fyrir hana. Álitsbeiðandi sitji uppi með reikning frá lögfræðingi sínum og sé engu nær því markmiði að húsið verði lagað.
Íbúð álitsbeiðanda liggi undir skemmdum vegna leka sökum lélegs ástands glugga á efri hæð. Þeim hafi verið neitað um húseigendatryggingu vegna lélegs ástands hússins að utan. Ekki sé hægt að halda húsfund þar sem gagnaðili skilji ekki hvað álitsbeiðandi segi eða beri fyrir sig skilningsleysi þegar á reyni. Álitsbeiðandi eigi undir 50% hlut í húsinu.
Þá lýsir álitsbeiðandi nánar erfiðum samskiptum aðila. Gagnaðili hafi fengið ítrekaðar áskoranir frá lögmanni álitsbeiðanda en ekkert hafi gerst. Hún hafi haldið því fram að ekkert væri að íbúð sinni og þar af leiðandi kæmi þetta henni ekki við.
Í athugasemdum gagnaðila segir að hún hafi keypt íbúð sína í desember 2017. Aðilar hafi skipulagt hvernig þau hafi ætlað að haga framkvæmdum á húsinu og ákveðið að byrja á pípulögnum. Álitsbeiðandi hafi fundið pípulagningamann og gagnaðili greitt reikning frá honum. Í sumar hafi hún fengið þá hugmynd að breyta gluggunum en ekki viljað koma í íbúðina vegna álitsbeiðanda. Þegar núverandi maður gagnaðila hafi viljað gera við gluggana sjálfur hafi henni verið synjað um það. Gagnaðili hafi leitað til lögfræðinga sem hafi leitt til viðræðna við bæjarfélagið og álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi komið aftur til D og hún og maðurinn hennar byrjað að hreinsa til í garðinum. Næsta dag hafi maður hennar farið til D til þess að ræða við álitsbeiðanda um viðgerðir. Þá greinir hún frá því að álitsbeiðandi angri hana og veltir því upp hvernig það geti verið henni að kenna að gluggi álitsbeiðanda sé skemmdur.
III. Forsendur
Í 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið valdi verulegum ama eða valdi rýrnun á verðmæti annarra eigna, geti aðrir eigendur (húsfélagið) eftir að minnsta kosti eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Sé eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni.
Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra liggi hún eða séreignarhlutar undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. sömu greinar segir að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geti skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli. Þá segir í 3. mgr. að með kostnaði vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmdar skuli fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum.
Deilt er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í viðgerðir á gluggum á íbúð gagnaðila, þaki og ytra byrði hússins á kostnað húsfélagsins.
Fyrir liggur kostnaðaráætlun vegna endurbóta og viðhalds á ytra byrði útveggja, glugga og þaks á húsinu frá febrúar 2016. Þar er að finna lýsingu á viðhaldsþörf hússins þar sem segir að ráðast þurfi í viðgerðir á útveggjum, gluggum og þaki.
Með bréfi Húseigendafélagsins, fyrir hönd álitsbeiðanda, dags. 13. desember 2018, var skorað á gagnaðila að ráðast í úrbætur á gluggum íbúðar hennar. Fram kom í bréfinu að vatn leki frá gluggunum inn í íbúð álitsbeiðanda. Þá liggja fyrir gögn sem sýna að byggingarfulltrúi hafi skorað á gagnaðila að ráðast í viðgerðir á gluggum í íbúð hennar á árinu 2018 og í samráði við aðra eigendur að fara í viðgerðir á þaki.
Samkvæmt bréfi heilbrigðisfulltrúa, dags. 1. ágúst 2019, er múrkápa utan á húsinu mjög sprungin og víða farin að losna. Gluggar á efri hæðum séu flestir ónýtir og greinilegar rakaskemmdir og ummerki um myglu í gluggum. Bárujárn á þaki sé illa ryðgað. Ummerki um rakaskemmdir og myglu eru á nokkrum stöðum í hornum og kverkum efri hæðar. Íbúð gagnaðila var metin óíbúðarhæf í núverandi ástandi.
Með bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 9. september 2020, til gagnaðila var tekið fram að skipta þurfi um glugga í íbúð hennar og ráðast í viðgerðir á þaki og ytra byrði hússins. Um var að ræða áskorun til gagnaðila um að ráðist yrði í nefndar framkvæmdir. Tekið var fram að heildarkostnaður við framkvæmdir vegna þaks, glugga og ytra byrðis væri 16.095.600 kr. Þá liggja fyrir myndir sem sýna svo ótvírætt sé að þörf er á téðum viðgerðum.
Álitsbeiðandi lýsir því að gagnaðili hafi ekki fengist til samvinnu um að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign hússins og gluggum í íbúð hennar. Framangreind gögn styðja þá staðhæfingu hans sem og viðbrögð gagnaðila við beiðni álitsbeiðanda um álit nefndarinnar. Þá liggur fyrir að þrátt fyrir að skýrsla hafi legið fyrir frá árinu 2016 um nauðsyn viðgerða á sameign hússins hefur enn ekki verið ráðist í þær vegna andstöðu gagnaðila.
Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt með vísan til 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign hússins á grundvelli kostnaðaráætlunar frá febrúar 2016, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Húsfélaginu ber því að greiða kostnað vegna viðgerðanna. Jafnframt er álitsbeiðanda heimilt að láta framkvæma viðgerðir á séreignarhluta glugga gagnaðila, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, enda hefur hún ekki sinnt ítrekuðum áskorunum þar um.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í viðgerðir á gluggum í íbúð gagnaðila, þaki og ytra byrði hússins á kostnað húsfélagsins. Einnig er álitsbeiðanda heimilt að ráðast í viðgerðir á séreignarhluta gagnaðila í gluggum í íbúð hennar, allt á grundvelli kostnaðaráætlunar frá febrúar 2016.
Reykjavík, 3. desember 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson