Mál nr. 50/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 50/2008

Kostnaðarhlutdeild: Yfirstaðnar framkvæmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. nóvember 2008, mótt. 11. nóvember 2008, beindi C, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 178, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með tölvubréfi, dags. 11. desember 2008, óskaði B hdl., f.h. gagnaðila, eftir fresti til að skila greinargerð. Frestur var veittur til 17. desember og barst greinargerð f.h. gagnaðila þann dag.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B hdl., f.h. gagnaðila, dags. 17. desember 2008, athugasemdir C, f.h. álitsbeiðanda, dags. 16. janúar 2009, og athugasemdir B hdl., f.h. gagnaðila, dags. 28. janúar 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. febrúar 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða X nr. 178, alls átta eignarhluta sem er talinn er vera hluti af heildarhúsinu X nr. 176–198 og Y nr. 43–47. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð að X nr. 178. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna yfirstaðinna framkvæmda á ytra byrði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í kostnaði vegna yfirstaðinna framkvæmda við sameign að X nr. 178.

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða fjöleignarhúsið X nr. 176–180 samkvæmt eignaskiptasamningi en sú eining sé hluti stærri einingar, nánar tiltekið X nr. 176–198 og Y nr. 43–47, þ.e. lengju sem samanstendur af fimm samtengdum einingum, og sé öll staðsett á sömu lóð. Líkur standi til þess að síðastnefnd eining eða lengja sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. einnig álit kærunefndar í máli nr. 18/1999, þótt það sé ekki viðfangsefnið hér að svo stöddu.

Ágreiningur standi um greiðsluskyldu álitsbeiðanda vegna framkvæmda á vegum einstakra eigenda eða húsfélagsdeildar að X nr. 178 en þær hafi staðið yfir frá byrjun júlí til september árið 2008 þegar skipt var um þak stigahússins X nr. 178. Þakið hafi verið rofið í miðju hússins og skipt um þakefni á þeirri rönd sem hylur stigahúsið. Þá hafi farið fram steypuviðgerð og málun á þeim hluta ytra byrðis hússins sem hylji íbúðir sem tengjast stigahúsinu. Þá hafi verið gert við glugga á séreignum við sama stigahús, auk þess sem gert hafi verið við eða skipt um gler í gluggum í stigahúsinu sjálfu. Virðist sem formaður húsfélagsdeildar, síðar með óljósu fulltingi gjaldkera, hafi án nokkurs samráðs eða formlegrar kosningar á löglega boðuðum húsfundi tekið ákvörðun um framkvæmdirnar, án heimildar eða aðkomu húsfélagsdeildar eða þess húsfélags sem hafi ákvörðunarvald um ytra byrði hússins. Af því leiði meðal annars að kostnaðarhlutdeild samkvæmt útreikningum gjaldkera sé margfalt meiri á hvern og einn en annars væri, þ.e. ef þar til bært húsfélag hefði tekið ákvörðun um framkvæmdirnar með lögformlegum hætti. Þrátt fyrir að framangreindum aðilum hafi verið gerð grein fyrir ágöllum á framkvæmdinni hafi þeim samt verið haldið áfram. Því hafi einnig gefist nægt svigrúm til að boða til fundar áður en vinna við húsið hófst. Í raun hafi aldrei verið gripið til ráðstafana sem tryggt gátu greiðsluskyldu álitsbeiðanda.

Í byrjun júlí 2008 hafi álitsbeiðandi óskað eftir húsfélagsyfirlýsingu frá gjaldkera vegna fyrirhugaðrar sölu á íbúð að X nr. 178 sem þá hafi verið í hans eigu. Þar hafi komið fram að samþykktar væru framkvæmdir að fjárhæð alls 11.375.000 kr. og hafi þetta því verið fyrstu fregnir sem honum bárust af málinu. Álitsbeiðandi hafi þá vitað sem var að síðast hafi verið haldinn húsfundur í stigahúsinu árið 2006. Álitsbeiðandi hafi margsinnis reynt að ná tali af gjaldkera og formanni eftir þetta til að fá frekari upplýsingar um yfirlýsingu húsfélags-deildarinnar. Eftir ítrekaðar tilraunir hafi loks náðst í formann húsfélagsdeildarinnar, þ.e. 15. júlí sl. Á þeim tíma hafi álitsbeiðandi orðið þess var að iðnaðarmenn unnu við húsið. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þegar í stað og krafist þess að húsfundur yrði haldinn, enda um ósamþykkta framkvæmd að ræða sem húsfélagsdeildin X nr. 178 hefði í ofanálag ekki heimild til að taka ákvörðun um. Formaðurinn hafi tekið illa í kröfur sínar og vísað til fundargerðar, dags. 13. júní 2006, þar sem framkvæmdin hafi verið samþykkt. Þann 16. júlí 2008 hafi álitsbeiðandi fengið staðfest hjá gjaldkera að um ósamþykktar framkvæmdir væri að ræða. Þann 17. júlí 2008 hafi álitsbeiðandi hins vegar orðið var við að búið var að rjúfa þakið og rífa þann hluta þess af sem sé yfir stigahúsinu. Þá hafi framkvæmdir ljóslega enn verið í gangi þrátt fyrir vilyrði gjaldkera um að verða við kröfum álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi leitað til C sem sendi bæði gjaldkera og formanni húsfélagsdeildarinnar X nr. 178 símskeyti 22. júlí þar sem enn og aftur hafi verið krafist stöðvunar framkvæmda. Jafnframt hafi verið sent bréf til húsfélagsdeildanna að X nr. 176 og 180 til að tilkynna um hina ólögmætu framkvæmd, og krefjast þess að hið eiginlega húsfélag sem hefði ákvörðunarvald í málinu myndi boða til fundar, en allt kom fyrir ekki.

Verkinu hafi síðan lokið endanlega í septembermánuði. Svo virðist sem formaður húsfélagsins hafi í maí eða júní tekið tal við verktaka sem hafi verið að vinnu utandyra við hús í nágrenninu og í framhaldi hafi hann pantað hina umdeildu viðgerð í eigin nafni án nokkurs samráðs við aðra. Því næst hafi hann gengið milli eigenda og tilkynnt þeim þá ráðstöfun munnlega, en hafi þó í engu haft samráð við álitsbeiðanda, eins og staðfest sé í fundargerð, dags. 1. september 2008. Verktaki hafi tekið að vinna við húsið í byrjun júlí í samræmi við óljósan samning sem formaður hafi í raun handsalað í eigin nafni þótt hann hafi komið fram út á við gagnvart verktaka fyrir hönd húsfélagsdeildarinnar.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá bæði gjaldkera og formann til að skilja alvöru málsins án árangurs. Þess í stað hafi ábendingar og kröfur álitsbeiðanda verið hafðar að engu og honum lesinn pistill þess efnis að véfengja ekki störf eða ákvarðanir sér eldri og vitrari manna. Hafi álitsbeiðanda í þeim efnum meðal annars verið á það bent að hann sem væri ekki eldri en þetta hefði ekkert vit á þessum málum auk þess að lögfræðingar og lög flæktu málin, oft meira en góðu hófi gegndi. Síðan skyldi álitsbeiðandi átta sig á því að húsfélagið þyrfti að vera í Húseigendafélaginu til þess að vera sett undir lög um fjöleignarhús. Sé framangreint til marks um það viðmót sem ríkt hafi innan húsfélagsins gagnvart álitsbeiðanda, en hann sé töluvert yngri en aðrir íbúar hússins.

Í fyrsta lagi hafi hvorki álitsbeiðanda né öðrum gefist kostur á að taka þátt í ákvörðunartöku vegna málsins í samræmi við 39. og 40. gr. laga um fjöleignarhús og fundargerð frá 13. júní 2006. Bæði gjaldkeri og formaður húsfélagsdeildarinnar X nr. 178 hafi haft nægt tímarúm til að boða til fundar áður en framkvæmdir hófust eða stöðva framkvæmdir, þegar þeim hafi verið orðið ljóst strax í byrjun júlí að um ósamþykktar framkvæmdir hafi verið að ræða. Sú meginregla gildi samkvæmt lögum nr. 26/1994 að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þessa ákvæðis sé að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku geti sá aðili sem ekki var með í henni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Ljóst sé að ef boðað hefði verið til fundar í húsfélagsdeildinni áður en rokið var af stað sé nokkuð ljóst að álitsbeiðandi, sem sé iðnmenntaður og þekki nokkuð til bæði húsasmíða og reglna um uppbyggingu húsfélaga, hefði getað komið tilteknum sjónarmiðum á framfæri. Í framhaldi hefði verið hægt að hverfa frá framkvæmdinni, boða til fundar í húsfélagi um sameign allra til að afgreiða málið með einum eða öðrum hætti.

Í öðru lagi hafi húsfélagsdeildin X nr. 178 ekki heimild til að taka ákvörðun um viðhald á ytra byrði hússins eins og málum sé háttað þar. Þegar af þeirri ástæðu sé um ólögmæta innheimtu að ræða gagnvart álitsbeiðanda. Um sé að ræða framkvæmd sem varði nánast eingöngu viðhald á ytri byrði hússins. Húsfélagið X nr. 178 sé húsfélagsdeild, sbr. 76. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, sem einungis hafi heimild til að taka bindandi ákvarðanir um sameign sumra, þ.e. stigahús, ganga, hjólageymslu o.þ.h. Húsfélagsdeildin X nr. 178 hafi því ekki verið bær um að taka ákvörðun um framkvæmdirnar að því leyti sem þær vörðuðu sameign allra, sbr. 3.–9. auk 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Vísast einnig um þetta til eignaskiptasamnings. Þegar skoðað sé annars vegar orðalag 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 og hins vegar 76. gr. laganna sé það óumdeilt að ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda húss verði aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. á sameignlegum húsfundum allra eigenda. Valdsvið húsfélagsdeilda sé því takmarkað við málefni sem varða eingöngu afmarkaðar einingar, til dæmis stigagang í fjöleignarhúsi. Vísast einnig til álits kærunefndar í máli nr. 44/2002.

Við nánari skoðun bendi reyndar margt til þess að það húsfélag sem hafi ákvörðunarvald um ytra byrði hússins sé „húsfélagið X nr. 176–198 og Y nr. 43–47“ eins og sjá megi á gögnum frá Fasteignamati ríkisins, þótt eignaskiptasamningur gefi annað til kynna við fyrstu sýn. Vísast um það einnig til álits kærunefndar í máli nr. 18/1999 og þess sem þegar hafi komið fram. Í eignaskiptasamningi sé hlutfallstala í X nr. 176-178-180 tilgreind 2,74%, en einnig sé tilgreind hlutfallstala í húsi og lóð matshluta 1–13, en þeir matshlutar myndi lengjuna X nr. 176–198 og Y nr. 43–47. Sú hlutfallstala sé 0,62 %. Vísast um þetta nánar til eignaskiptasamnings og gagna á vef Fasteignamats ríkisins. Eins og innheimtu sé nú háttað sé álitsbeiðandi með ólögmætum hætti krafinn um 8,53% af kostnaði framkvæmda sem fram hafi farið án nokkurs samráðs við hann og með réttu ætti að greiða einungis 0,62% af eða í mesta lagi 2,74% ef hið rétta húsfélag hefði tekið hina sömu ákvörðun með lögmætum hætti.

Í þriðja lagi er lögmætu samþykki eftir á ekki til að dreifa. Um samþykki eftir á er fjallað í 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Um sé að ræða undantekningu sem skýra beri þröngt í samræmi við viðurkenndar lögskýringareglur. Ljóst sé að einstaka eigandi geti ekki handsalað kostnaðarsamar framkvæmdir upp á sitt eindæmi og tryggt kostnaðarhlutdeild annarra, skilyrðislaust, jafnvel þótt tilskilinn meirihluti atkvæða ljái slíku samþykki eftir á. Greiðsluskylda í kjölfar samþykkis eftir á sé meðal annars háð því skilyrði að viðkomandi húsfélag hafi heimild lögum samkvæmt til að taka ákvörðun um það málefni sem á reyni hverju sinni. Þegar af þeirri ástæðu eigi 4. mgr. 40. gr. laganna ekki við, auk þess sem atkvæði hafi aldrei verið greidd í húsfélagsdeild X nr. 178 um ákvörðun þessa.

Í raun hafi aldrei verið formlega greidd atkvæði um greiðsluþátttöku eigenda að X nr. 178, hvorki fyrir né eftir hinar umdeildu framkvæmdir. Vísast þar til fundargerðar, dags. 1. september 2008. Á þeim fundi hafi einungis verið rætt um greiðsluskyldu álitsbeiðanda og afstöðu hans til lagalegra atriða. Vísað sé til undirskriftar allra nema álitsbeiðanda. Sé þar verið að vísa til tveggja skjala sem undirrituð séu af eigendum að X nr. 176 og 180 þar sem þeir samþykki framkvæmdirnar að því tilskildu að þeir séu undanþegnir greiðsluskyldu. Þá hafi verið vísað til skjals sem eigendur að X nr. 178 höfðu ritað undir, dags. 1. september 2008, og lagt var fram á fundinum. Vart þurfi að rökstyðja að slík skjöl séu merkingarlaus gagnvart lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðanda hafi þannig verið tilkynnt á framangreindum fundi að honum bæri að taka þátt í kostnaði eins og öðrum með vísan til munnlegs samþykkis á göngum X nr. 178, sem hver og einn eigi að hafa veitt formanni á einhverjum tímapunkti auk undirskriftalista.

Sé það álit nefndarinnar að samþykki eftir á hafi náð fram að ganga á fundi 1. september sl., áréttar álitsbeiðandi það að húsfélagsdeildin X nr. 178 hafi ekki verið bær til þess að taka ákvörðun þar um og vísast í því sambandi í 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Slík ákvörðun hefði í það minnsta þurft að vera tekin á löglega boðuðum húsfundi áður en ráðist hafi verið í framkvæmdir á kostnað húsfélagsdeildarinnar.

Hvorki einstaka eigandi né húsfélagsdeildin X nr. 178 hafi haft heimild til að fara í framangreindar framkvæmdir þannig að greiðsluskylda álitsbeiðanda hafi skapast eins og málum hafi verið háttað. Álitsbeiðandi hafi átt skýlausan rétt til að taka þátt í ákvarðanatöku um framkvæmdirnar, sbr. 39. og 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og lögmætu samþykki eftir á sé ekki til að dreifa. Formleg kosning hafi aldrei farið fram auk þess sem húsfélagsdeild um sameign sumra hafi ekki heimild til að taka ákvörðun um framkvæmdir sem eiga undir ákvörðunarvald húsfélags um ytra byrði húss með þeim afleiðingum að einstaka eigandi sé greiðsluskyldur, með sama hætti og ákvörðun hefði verið tekin af hinu eiginlega heildarhúsfélagi. Slíkt geti í það minnsta ekki leitt til greiðsluskyldu álitsbeiðanda eins og atvikum sé háttað hér í heild sinni.

Í greinargerð gagnaðila bendir hann á að eigendum íbúða í X nr. 178 hafi verið ljóst í langan tíma að brýnt væri að ráðast í viðgerðir á stigahúsinu. Eignin hafi legið undir skemmdum, norðurhlið illa farin, gluggar og þak höfðu látið á sjá. Árið 2006 hafi leki frá þaki verið farinn að skemma íbúð á 3. hæð svo dæmi sé tekið.

Í málinu liggi fyrir yfirlýsing frá húsfélagsdeildinni X nr. 178 við sölu íbúðar árið 2003 um að nauðsynlegt væri að ráðast í viðhald á norðurhlið, gluggum og þaki. Kaupandi þeirrar íbúðar hafi fengið það metið til verðlækkunar að norðurhliðin væri orðin viðhaldsþurfi. Síðan hafi ekkert verið gert í málinu þar til ákveðið hafi verið að boða til aðalfundar í húsfélagsdeildinni X nr. 178 og hafi fundurinn verið haldinn 13. júní 2006. Löglega hafi verið staðið að fundinum og eigendur allra íbúða mætt. Þegar þessi fundur var haldinn hafi álitsbeiðandi ekki verið búinn að kaupa sína íbúð og því ekki tekið þátt í fundinum. Í fundarboði hafi verið tekið fram hvað væri á dagskrá fundarins. Þar sé tekið fram að eitt fundarefnið sé viðhaldsframkvæmdir utanhúss að X nr. 178. Á fundinum hafi málið síðan verið tekið fyrir og gerð samþykkt vegna þess.         Niðurstaða fundarins hafi verið sú að leita skyldi tilboða í verkið. Í fundargerð sé bókað svohljóðandi: „Samþykki allra eigenda að allir greiði sinn hlut, sbr. eignarhlutfall íbúða í einni greiðslu við upphaf verks.“ Síðan sé rakið í hvaða viðgerðir hafi átt að leita tilboða.

Greinir gagnaðili frá því að það hafi orðið úr að stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 178 hafi leitað tilboða í verkið. Fyrst í stað hafi gengið illa að fá viðunandi tilboð, að vísu hafi tvö tilboð borist en þau talin óviðunandi þar sem þau hafi verið illa útfærð og óljós, enda tilboðsgjafar ekki traustir. Þannig hafi tíminn liðið og húsið haldið áfram að skemmast þar til í júlí 2008 að ákveðið hafi verið að semja við Verkvík samkvæmt tilboði þess sem hljóðaði upp á 11.375.000 kr. Verkvík hafi unnið að viðgerðum á stigagöngum 182–186 og verið tilbúin að taka vekið að sér með því verki sem var miklu umfangsmeira. Þannig hafi náðst töluverð hagkvæmni. Tilboðið hafi síðan verið borið undir eigendur og allir samþykkt nema álitsbeiðandi, en ekki náðist í hann. Þó hafi verið vitað til þess að hann hafði séð tilboðið. Aðilar hafi gert með sér verksamning, dags. 10. júlí 2008.

Tekur gagnaðili fram að Verkvík hafi unnið verkið fljótt og vel á tímabilinu júlí til september 2008. Í þessu máli sé ekki ágreiningur hvað hafi verið framkvæmt og vísast um það til tilboðs Verkvíkur.

Í millitíðinni hafi álitsbeiðandi reynt að stöðva verkið og hótað lögbanni, en hann hafi þó ekki farið í þær aðgerðir þannig að viðgerðinni lauk sem fyrr segir. Þegar uppi var staðið hafi viðgerðarkostnaðurinn reynst nokkru lægri en tilboðið eða 10.281.900 kr. þar sem gagnaðila hafi tekist með harðfylgi að semja um lækkun. Þeirri upphæð hafi verið skipt niður á eigendur í samræmi við eignarhlutdeild. Eignarhluti íbúðar álitsbeiðanda sé 8,53% og samkvæmt því hlutur í viðgerðarkostnaði 877.046 kr.

Þann 17. september 2008 hafi verið haldinn aðalfundur í húsfélaginu samkvæmt fundarboði, dags. 11. september 2008. Í fundaboðinu sé greinargerð um viðgerðirnar, þörfina á þeim og skýrt hvers vegna hafi þurft að ráðast í þær strax. Í fundargerðinni komi fram að allir eigendur hafi samþykkt munnlega tilboð Verkvíkur strax og það hafi legið fyrir nema samþykki álitsbeiðanda, enda hafði ekki náðst í hann. Á fundinum hafi legið frammi skriflegt samþykki allra eigenda íbúða í X nr. 178 nema álitsbeiðanda. Þá hafi einnig legið fyrir samþykki húsfélagsdeildanna að X nr. 176 og 180 fyrir þessari framkvæmd og að þær séu að fullu sáttar við hana.

Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðanda hafi verið sent innheimtubréf, dags. 14. október 2008, þar sem farið hafi verið fram á að hann greiddi sinn hlut eigi síðar en 1. nóvember 2008.

Bendir gagnaðili á að í fyrsta lagi haldi álitsbeiðandi því fram í álitsbeiðni að hvorki honum né öðrum hafi gefist kostur á að taka þátt í ákvarðanatöku vegna málsins í samræmi við 39. og 40. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 29/1994, og fundargerð frá 13. júní 2006, en þessu mótmælir gagnaðili alfarið. Eins og fram komi í málavaxtalýsingu hafi aðalfundur verið haldinn 13. júní 2006. Löglega hafi verið staðið að fundinum og eigendur allra íbúða mætt. Í fundarboði hafi verið tekin fram dagskrá fundarins. Þegar þessi fundur hafi verið haldinn hafði álitsbeiðandi ekki keypt íbúð sína og því ekki tekið þátt í fundinum. Fyrri eigandi íbúðarinnar hafi mætt á fundinn og samþykkt framkvæmdirnar eins og aðrir eigendur. Löngu hafi verið orðið ljóst að stigagangurinn lá undir skemmdum. Eftir aðalfundinn 2006 hafi gengið illa að fá verktaka til að vinna verkið. Þegar loks hafi tekist að fá hæfan verktaka hafi verið ákveðið að ráðast í verkið, enda samþykki legið fyrir. Þegar álitsbeiðandi keypti íbúð sína hafi legið fyrir yfirlýsing frá húsfélagsdeildinni X nr. 178 um að mála þyrfti þak og blokkina að utan. Álitsbeiðandi hafi ekki upplýst hvað fram hafi komið við samningsgerð þegar hann keypti íbúðina. Skorað sé á hann að upplýsa það, þ.e hvað seljandi hafi upplýst hann um og hvort hann hafi fengið afslátt af kaupverði. Álitsbeiðandi hafi lýst því yfir að hann sé sérfróður um húsasmíðar og hafi því væntanlega verið í ljóst hverjir gallar hafi verið á stigaganginum. Bendir gagnaðili á að furðulegt megi teljast að álitsbeiðandi hafi aldrei véfengt þörfina á viðgerð né umfang hennar. Þannig að í reynd viðurkenni hann að rétt hafi verið staðið að öllu varðandi viðgerðina en ætli sér í skjóli formreglna að sleppa við að greiða og auðgast með því á annarra kostnað. Slíkt sé með öllu ótækt. Eins og rakið sé hér að framan hafi tilboðið sem barst frá Verkvík verið samþykkt af öllum eigendum nema álitsbeiðanda. Þetta sé tekið fram í fundargerð, dags. 17. september 2008, og staðfest af fundarmönnum. Álitbeiðandi hafi reynt að fá verkið stöðvað og krafist þess í símskeyti til húsfélagsins. Þegar sú beiðni hafi borist var verkið þegar hafið og ekki nokkur leið að stöðva það, enda hafi beiðni þessi verið tilhæfulaus með öllu og fyrir legið að viðgerðirnar voru nauðsynlegar þar sem eignin hafi legið undir skemmdum. Það liggi fyrir að málið hafi verið tekið fyrir á aðalfundi, dags 17. september 2008, og að allir eigendur hafi verið samþykkir þessu nema álitsbeiðandi og það hafi verið bókað á fundinum. Með vísan til 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 teljist þetta fullnægjandi samþykki og þar með bindandi fyrir álitsbeiðanda. Verði ekki á þessi sjónarmið fallist sé allt að einu ljóst að uppfyllt séu skilyrði 5. mgr. 40. gr. laganna. Þar segi að þrátt fyrir óverulegan galla á fundarboði eða fundi að öðru leyti þá sé eiganda ekki, þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr., rétt að synja um greiðslu hafi verið um brýna framkvæmd að ræða, til dæmis nauðsynlegt viðhald eða ef augljóst sé að viðvera hans á fundi hefði engu breytt um niðurstöðuna, svo sem ef yfirgnæfandi hluti eigenda hefði verið á fundnum eða greitt atkvæði með. Þessum skilyrðum sé öllum fullnægt, framkvæmdir hafi verið brýnar, allir með nema álitsbeiðandi, mómæli hans hefðu engu breytt eða málflutningur og yfirgnæfandi meirihluti eigenda verið á fundinum og greitt atkvæði með. Það fari því ekki á milli mála hvaða niðurstaða sé rétt, en það séu fleiri leiðir en ein til að nálgast hana.

Í öðru lagi haldi álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi ekki heimild til að taka ákvörðun um ytra byrði hússins eins og málum sé háttað. Þessu mótmælir gagnaðili einnig alfarið. Það fari ekki milli mála að hér sé um að ræða löglegt húsfélag með vísan til 4. gr. fjöleignarhúsalaga. Fyrir liggi þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir stigaganginn X nr. 178. Á grundvelli hennar starfi húsfélagsdeildin X nr. 178. Aðalfundur sé fullkomlega bær til að taka ákvarðir í málum er varði húseignina í máli sem þessu. Álitsbeiðandi haldi því fram að húsfélagið X nr. 176–198 og Y nr. 43–47 hefði þurft að taka ákvörðun til þess að hún væri lögleg. Því sé til að svara að ekki séu í lögum ákvæði sem skyldi slíkt. Þá hafi frá upphafi framkvæmda málum verið háttað þannig við lengjuna að hver stigagangur hafi framkvæmt viðgerðir á ytra byrði en á þann hátt að þær hafi verið í samræmi við útlit hússins. Í hverjum stigagangi í blokkarlengjunni sé sérhúsfélag. Þannig sé eitt húsfélag í stigagangi 176–180. Þessi húsfélög hafi í áranna rás séð um sín málefni sjálf að utan sem innan. Um þetta ríki góð samvinna. Í þessu máli liggi fyrir yfirlýsingar húsfélaganna í stigagöngum 176 og 180 um að þau séu að fullu sátt við viðgerðina. Því sé mótmælt sem ósönnuðu og vanreifuðu að húsfélagheildin fyrir X nr. 176–198 og Y nr. 43–47 þurfi að taka ákvarðanir í málum sem þessum, enda sé engin slík húsfélagsdeild starfandi og hafi aldrei verið. Það hafi aldrei verið gert og þessar eignir á mismunandi stigi í viðhaldi. Auk þess hafi verið full sátt um þetta fyrirkomulag. Í þessu sambandi sé vísað til þess að lóðarfélag starfi sem nær yfir svæðið að X nr. 176–194 og X nr. 43–47 og hafi starfað frá 1968. Það hafi aldrei látið sig neitt varða viðhald og hirðingu á ytra byrði húsa, heldur einungis lóðamál. Því sé ljóst af framansögðu að húsfélagsdeildin X nr. 178 hafi verið fullkomlega bær um  að ráðast í þess framkvæmd.

Í þriðja lagi haldi álitbeiðandi því fram að ekki sé til að dreifa lögmætu samþykki eftir á. Þessu sé jafnframt alfarið mótmælt af hálfu gagnaðila. Fyrir liggi að löglegar ákvarðanir hafi verið teknar á löglegum fundum og þetta rakið hér að framan. Því sé haldið fram að 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 eigi ekki við í þessu tilviki. Eins og máli þessu sé háttað hafði verið fengið samþykki fyrir framkvæmdunum á aðalfundinum sem haldinn var 13. júní 2006. Síðan loks þegar tilboð hafi komið hafi yfirgnæfandi meirihluti samþykkt það. Þar sem stjórn húsfélagsins X nr. 178 hafi ekki talið forsvaranlegt að bíða með framkvæmdir yfir vetrartímann hafi verið samið við Verkvík sem hafi þá getað með skömmum fyrirvara ráðist í verkið. Þannig hafi réttilega verið staðið að ákvarðanatöku. Síðan hafi endanlegt samþykki verið fengið á aðalfundinum 17. september 2008. Gagnaðili hafi annaðhvort orðið að hrökkva eða stökkva því annars hefði orðið miklu meira tjón á eigninni. Þannig sé skilyrðum 4. mgr. 40 gr. laga um fjöleignarhús fylgt í hvívetna. Þetta sé rakið nákvæmlega í fundarboði og í framhaldi tekin lögleg ákvörðun á aðalfundinum 17. september 2008.

Í máli þessu hafi verið lögð fram tvö álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málunum nr. 18/1999 og 44/2002. Því mótmælir gagnaðili að þau geti verið lögð til grundvallar í þessu máli. Það sé ljóst að hvert mál sé svo sérstakt að það verði að skoðast út af fyrir sig. Mál þetta sem hér sé til umfjöllunar hafi allt aðrar forsendur og sé lagt upp með önnur álitaefni. Það snúist um beina greiðsluskyldu í þessu afmarkaða tilviki þar sem skoða þurfi aðdraganda og málavexti í þaula.

Að lokum bendir gagnaðili á aðalatriði þessa máls, þ.e. að álitbeiðandi geti ekki auðgast á kostnað hinna eigendanna í stigaganginum. Húsið hafi legið undir skemmdum og framkvæmd sé viðgerð. Við það verði íbúð hans verðmætari. Honum sé allan tímann ljóst að viðgerðir þurfi að fara fram og ekki hvað síst í ljósi þess að hann sé sérfróður um húsbyggingar að eigin sögn. Svo ætli hann sér með illa ígrunduðum lagaklækjum að komast hjá því greiða. Hann hafi aldrei í ferlinu haft neina réttmæta ástæðu til að synja um að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerðanna. Hann hafi ekki sýnt fram að viðgerðin hafi verið óþörf. Hann hafi ekki sýnt fram á að hún hafi verið of umfangsmikil. Hann hafi ekki sýnt fram á að gallar hafi verið á framkvæmd viðgerðanna. Fyrir vikið hafi eign hans reynst verðmætari og auðveldari að selja.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að gagnaðili haldi því fram að yfirstaðnar framkvæmdir hafi verið samþykktar á fundi 13. júní 2006. Af fundargerð þess fundar sé hins vegar alveg ljóst að svo sé ekki. Augljóst sé að einungis hafi verið samþykkt að leita tilboða í tiltekna verkþætti sem síðar yrðu teknir til umfjöllunar með lögformlegum hætti. Samþykkt um greiðslutilhögun þegar til framkvæmda kæmi breyti því ekki. Vísast jafnframt til tveggja yfirlýsinga húsfélagsins vegna sölu íbúða þar sem skilmerkilega komi fram að fyrir liggi að fara í framkvæmdir en þær séu hins vegar ósamþykktar. Álitsbeiðandi hafi því ekki mátt búast við því að farið yrði í framkvæmdir á kostnað fárra sem lögum samkvæmt skyldu vera á kostnað fleiri og án þess að hann hefði nokkuð um það að segja fyrr né síðar.

Telur álitsbeiðandi að yfirlýsingar húsfélagsdeilda eða íbúa að X nr. 176 og 180 hafi ekkert gildi í málinu eins og nánar greini í álitsbeiðni. Þess utan séu þessar yfirlýsingar skilyrtar, þ.e. að framangreindar húsfélagsdeildir séu ekki mótfallnar ákvörðuninni enda beri þær engan kostnað vegna framkvæmdanna. Ákvörðun um utanhússframkvæmdir sem þessar beri að taka í því húsfélagi sem hafi ákvörðunarvald um ytra byrði hússins á löglega boðuðum húsfundi. Það hafi ekki verið gert. Í besta falli hafi verið tekin ákvörðun eftir að framkvæmdum var lokið af húsfélagsdeild sem ekki hafi verið bær sem dugi ekki til. Ljóst sé að lagaskilyrðum hafi ekki verið fullnægt. Formaður og gjaldkeri húsfélagdeildar hafi haft ríflegan tíma til að koma því í kring að hið rétta húsfélag tæki ákvörðun í málinu til að tryggja greiðsluskyldu allra sem að málinu komi. Ákvæðum 39. og 40. gr. laga um fjöleignarhús hafi ekki verið fullnægt við ákvörðunartöku og því geti álitsbeiðandi ekki talist greiðsluskyldur.

Þá ber að hafa í huga að álitsbeiðandi hafi frá fyrstu tíð haft uppi hörð mótmæli við framkvæmdum og bent á þá lögformlegu annmarka sem ákvörðun húsfélagsdeildar X nr. 178 hafi verið bundin. Hafi hann því sinnt þeim skyldum sem lagðar séu á hann, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi sannarlega krafist stöðvunar framkvæmda og skorað á bæði gjaldkera og formann húsfélagsdeildar að sjá til þess að ákvörðunin yrði tekin af réttu húsfélagi. Þá hafi verið send sérstök tilkynning til húsfélagsdeildanna að X nr. 176 og 180 vegna málsins með afritum af bréfum sem send hafi verið formanni og gjaldkera húsfélagsdeildar að X nr. 178. Ekki hafi verið brugðist við framangreindu. Framkvæmdir hafi aldrei verið stöðvaðar og ekki hafi verið kallað til fundar fyrr en löngu síðar, þó einungis í húsfélagsdeild og eftir að framkvæmdum hafði verið lokið. Þá hafi ekki verið boðað til fundar í réttu húsfélagi eins og krafist hafi verið. Af lögum fjöleignarhús, nr. 26/1994, og gögnum málsins megi sjá að óumdeilt sé að húsfélagsdeild hafi ekki verið bær um að taka ákvörðun í málinu á grundvelli 4. mgr. 40. gr. laganna (samþykki eftir á) og hafi ákvörðun um framkvæmdirnar enn ekki verið tekin með lögmætum hætti.

Álitsbeiðandi hafi mátt treysta því að hann yrði boðaður til fundar í heildarhúsfélaginu um sameign allra vegna framkvæmdanna þegar að því kæmi í ljósi yfirlýsingar sem honum hafi verið fengið við kaup á íbúð sinni. Hafi sú röksemd einkum meira vægi í ljósi þess tíma sem liðinn hafi verið frá fundi þar sem fjallað hafi verið um undirbúning framkvæmda, þ.e. tvö ár. Ef boðað hefði verið til fundar eins og lög geri ráð fyrir hefði álitsbeiðandi upplýst um reglur um ákvörðunarvald húsfélagsdeildar auk kostnaðarhlutdeildar og málið hefði tekið allt aðra stefnu. Það sé nú til dags fáheyrt að einn stigagangur sinni viðhaldi á rönd á ytra byrðis húss (blokkar) sem samanstandi af þremur stigahúsum og eftir atvikum fleiri vegna tenginga þessa eininga á hornum eins og fram kom í álitsbeiðni. Gagnaðila hafi vel mátt vera ljóst að rangt hafi verið staðið að málum og í það minnsta hefði þurft að kanna hvort ákvörðun þessi ætti ekki undir heildarhúsfélagið X nr. 176–180. Það gangi ekki að einn stjórnarmaður í húsfélagsdeild gangi til samninga um verk sem heildarhúsfélag hafi eitt ákvörðunarvald um, án nokkurs samráðs við íbúa og skirrist við að takmarka tjón allra er málið varði með því að láta framkvæmdir sem rétt hafi verið hafnar halda áfram eða láta taka ákvörðun með lögmætum hætti eftir að hafa fengið sannarlega áskorun þess efnis. Af framangreindu sé ljóst að álitsbeiðandi hafi í engu glatað rétti sínum til að neita greiðsluskyldu. Gagnaðila hafi gefist fullt svigrúm til að bregðast við og haft greinargóðar leiðbeiningar um hvað gera þyrfti en virt að vettugi.

Í athugasemdum gagnaðila eru sjónarmið og kröfur ítrekaðar sem fram komi í greinargerð og vísar gagnaðili kröfum og sjónarmiðum álitsbeiðanda öllum á bug.

Þó þyki gagnaðila rétt að ítreka að ákvörðun hans hafi verið tekin á löglegan hátt af þáverandi eigendum íbúða í félaginu og það hafi verið skilningur þeirra allra. Öllum hugmyndum álitsbeiðanda um að eitthvert annað húsfélag sem aldrei hafi verið starfrækt hefði átt að taka ákvörðunina sé mótmælt. Þá hafi mótmæli hans komið of seint fram þar sem þegar hafði verið tekin lögmæt ákvörðun er hann keypti íbúðina.

Bendir gagnaðili á að frá upphafi hafi verið starfrækt húsfélög í stigagöngum 176, 178 og 180 við X nr. og þau séð um sín málefni að öllu leyti. Annað hafi aldrei komið til greina og hafi verið fullt samkomulag um það. Að lokum bendir gagnaðili á að slíkt sé fullkomlega heimilt skv. 2. gr. laga nr. 26/1994 og hafi það verið rökstutt ítarlega í greinagerðinni.

III. Forsendur

Í máli þessu liggur fyrir að X nr. 178 teljist hluti fjölbýlishússins X nr. 176–198 og Y nr. 43–47 en húsið er fimm samtengdar einingar á sömu lóð. Heildin kann því að teljast eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar sem það er ekki krafa álitsbeiðanda verður ekki leyst úr því álitaefni hér. Hins vegar liggur fyrir að X nr. 178 muni vera húsfélagsdeild í stærra húsi.

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss, þak og gaflar í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku getur sá aðili sem ekki var með í ákvarðanatökunni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga um fjöleignarhús. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er skv. 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina. Um húsfélagsdeildir er fjallað í 76. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur sem er verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.

Með vísan til orðalags annars vegar 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 og hins vegar 76. gr. laganna er það mat kærunefndar að ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verði aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. á sameignlegum húsfundum allra eigenda. Valdsvið húsfélagsdeilda er því takmarkað við málefni sem varða eingöngu afmarkaða einingu, til dæmis stigagang í fjöleignarhúsi. Þannig háttar til um X nr. 178 og þær takmörkuðu ákvarðanir sem húsfélagsdeild þess stigahúss getur tekið.

Það er á verksviði viðkomandi húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar eigenda hússins, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994.

Í máli þessu var ráðist í framkvæmdir á þaki hússins, þ.e. stigahúss X nr. 178, auk viðgerða og málunar á þeim hluta ytra byrðis hússins sem er á íbúðum við stigahúsið. Jafnframt var ráðist í gluggaviðgerðir í sama stigahúsi á grundvelli samþykktar húsfélagsdeildar X nr. 178 eingöngu. Slíka ákvörðun bar hins vegar að taka á sameiginlegum húsfundi í heildarhúsfélaginu. Af því leiðir að ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir á ytra byrði hússins X nr. 178 var ekki tekin með lögmætum hætti og er álitsbeiðanda heimilt að neita að greiða kostnað vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

Kærunefnd telur rétt að vekja athygli á ákvæðum 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, en þar kemur fram að sé annmarki á ákvarðanatöku er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta ákvörðunina á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir alla eigendur.

Kærunefnd vísar jafnframt til álits nefndarinnar í máli nr. Z þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að X 8–34 hafi verið hannaður og byggður af mismunandi aðilum, ekki sé til sameiginlegt húsfélag fyrir húsið sem hafi verið byggt fyrir um 30 árum. Þá hafi viðhald utanhúss ekki verið sameiginlegt með fleiri en þremur stigahúsum, auk fleiri atriða. Í því máli var á hinn bóginn álit kærunefndar að X 8–34 sé eitt hús og var þeirri niðurstöðu ekki skotið til dómstóla. Er aðilum bent á að skoða þessa niðurstöðu, bera húsið saman við sambygginguna X nr. 176–198 og Y nr. 43–47 til að kanna hvort þar hátti ekki eins til.

Þá vill kærunefnd vekja athygli á að samkomulag eigenda fjölbýlishúss um að eigendur tiltekins stigahúss sjái um sitt viðhald er ekki bindandi fyrir aðra. Því getur eigandi ætíð gert þá kröfu að kostnaður af slíkum framkvæmdum greiðist í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í kostnaði vegna yfirstaðinna framkvæmda.

Reykjavík, 20. febrúar 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason