Mál nr. 51/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 51/2008
Kostnaðarhlutdeild: Gluggar, glerísetningar og gluggalistar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. nóvember 2008, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 37–67, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódags. en mótt. 8. desember 2008, athugasemdir A f.h. álitsbeiðanda, dags. 11. desember 2008, athugasemdir gagnaðila, dags. 17. desember 2008, og viðbótarathugasemdir A f.h. álitsbeiðanda, dags. 30. desember 2008, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 20. febrúar 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 37–67, þ.e. tólf þriggja herbergja íbúðir og fjórar tveggja herbergja íbúðir, alls 16 eignarhluta. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna glugga, glerísetninga og gluggalista.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
Að viðurkennt verði að allur kostnaður vegna glers og ísetningar þess, þ.m.t. vinna við að taka úr eldra gler og nýir glerlistar þar sem þeirra var talin þörf, teljist til séreignarkostnaðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sem sé byggt árið 1985, sé tveir stigagangar, þ.e. nr. 37–51 og 53–67, á þremur hæðum og 16 íbúðir í hvorum stigagangi. Sameiginlegt húsfélag beggja stigaganga annist hagsmuni þeirra, þ.m.t. viðhald utanhúss.
Umboðsmaður álitsbeiðanda greinir frá því að ágreiningsefnið sé hvort vinnukostnaður vegna ísetningar á nýju gleri í stað eldra teljist til viðhaldskostnaðar við séreign eða skuli skiptast hlutfallslega miðað við eignaraðild í húsinu án tillits til hvort skipt sé um eina rúðu, enga rúðu eða átta rúður.
Kemur fram í álitsbeiðni að á húsfundi hafi verið ákveðið að ráðast í viðgerð á þaki blómaskála íbúðanna á efstu hæð hússins vegna vatnsleka sem hafi leitt niður með samskeytum að aðliggjandi steyptum vegg í blómaskálum flestra íbúðanna og hafi valdið þar einhverjum skemmdum innanhúss. Það hafi átt að kítta um leið með umræddum veggsamskeytum utan frá. Þörf hafi verið á vinnupöllum vegna þeirra verka og því ákveðið að nota tækifærið fyrir þá íbúðareigendur sem þess óskuðu að skipta um gler enda víða komin móða milli glerja sökum aldurs. Það hafi síðan verið ákvörðun hvers og eins íbúðareiganda hve margar rúður hann vildi láta skipta um í sinni íbúð. Hér sé ekki um viðgerð á sameignarhluta gluggaumbúnaðar að ræða heldur eðlilegan viðhalds- og endurnýjunarkostnað á séreignarhluta.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að á aðalfundi húsfélagsins X nr. 37–67 sem haldinn hafi verið 29. maí 2008 segi í 9. lið fundarboðs: „Skipta þarf um rúður í nokkrum íbúðum þar sem móða er á milli glerja. Nauðsynlegt að fá tæmandi lista frá öllum íbúðareigendum sem ætla að láta skipt (sic) um rúður hjá sér.“ Í 10. lið hafi verið lagt til að „þétta með blómaskálum og aðlægum steyptum vegg. Endurkítta upp með áfellum sem liggja að steyptum vegg.“ Í fundargerð komi fram að ekki hafi verið tekin afstaða til þessara liða. Það muni þó hafa verið gert og samþykkt á fundi nokkru síðar en sú fundargerð virðist ekki liggja fyrir. Af þessu sé þó ljóst að hverjum íbúðareiganda hafi verið ætlað að vega það og meta sjálfur hvaða og hve mörgum glerjum hann vildi skipta út. Þessi sjálfstæða ákvörðun hvers íbúðareiganda hafi verið í reynd staðfest með kostnaðaryfirliti vegna framkvæmdanna og kostnaðarskiptingu stjórnar húsfélagsins á fundi húsfélagsdeildarinnar X nr. 37–51 sem haldinn hafi verið 28. október 2008. Þar komi skýrt fram að kostnaði við glervinnu hafi verið skipt niður á eigendur íbúðanna eftir eignarhlut. Á kostnaðaryfirlitinu komi einnig fram að kaup á gleri séu misjöfn milli íbúða enda ekki skipt um gler í tveimur íbúðanna, í öðrum tveimur var skipt um eitt gler og jafnvel átta eða fleiri gler í sumum. Innkaup á gleri og önnur efniskaup hafi verið á hendi verktakans sem fenginn hafi verið til að annast viðgerðir á húsinu.
Við athugasemdir álitsbeiðanda á þessum fundi vegna kostnaðarskiptingar við glervinnuna hafi komið fram óljósar hugmyndir um að „venjuleg kostnaðarskipting“ við glerskipti væri að 40% kostnaðar félli á íbúðareiganda og 60% félli í hlut húsfélagsins sem síðan skiptist eftir eignarhlut.
Að ósk álitsbeiðanda hafi gjaldkera húsfélagsdeildarinnar X nr. 37–51 verið falið að afla upplýsinga hjá Húseigendafélaginu daginn eftir umræddan húsfund, en þar virtust koma fram misvísandi upplýsingar, annars vegar í símtali eins stjórnarmanna þar sem fullyrt hafi verið að kostnaður teldist að hálfu séreignarkostnaður og að hálfu sameignarkostnaður. Jafnframt hafi gjaldkerinn fengið senda í tölvupósti, dags. 30. október 2008, frá Húseigendafélaginu samantekt lögfræðings, dags. 29. maí 2003, um glugga í fjöleignarhúsum. Öndvert því sem fullyrt hafði verið í áðurnefndu símtali segi í samantektinni: „Kostnaður vegna innri gluggaumbúnaðar og glers greiðist af eiganda þeirrar íbúðar sem verið er að endurnýja glugga í.“ ... „Sem dæmi má taka að ef verið er að skipta um gluggaumbúnað og gler í íbúð í fjöleignarhúsi greiðir eigandi íbúðarinnar helming af heildarkostnaði vegna gluggaumbúnaðar og allan kostnað vegna glers og ísetningar þess.“
Þá kemur fram í álitsbeiðni að útsending greiðsluseðils í framhaldi af fundinum 29. október 2008, þrátt fyrir ágreining álitsbeiðanda um kostnaðarskiptingu vegna vinnu við ísetningu séreignarglers, staðfesti að stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 37–51 hafi ákveðið að hafna skoðunum álitsbeiðanda. Heildarfjárhæðin vegna X nr. 37 sé 82.277 kr., þar af séu samkvæmt kostnaðarskiptingu gagnaðila 45.810 kr. vegna glervinnu og 2.407 kr. vegna heflunar o.fl. Bent sé á að ekkert hafi verið átt við ytri gluggaumbúnað og engar viðgerðir að honum lútandi. Enginn ágreiningur sé um að glerið sjálft sé séreign. Því verði ekki annað séð en að allur kostnaður við glerskiptin sé séreignarkostnaður og að ákvörðun stjórna húsfélagsdeildanna um að skipta þeim kostnaði á alla eigendur eftir eignarhlut byggist á misskilningi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur aðila sé sá að álitsbeiðandi vilji meina það að skipti á glerjum og kostnaður við uppsetningu ásamt listum og aðstöðu sé séreign og eigi því að greiðast af viðkomandi íbúðareiganda. Gagnaðili telur hins vegar að samkvæmt lögum eigi íbúðareigandi að greiða fyrir glerið sjálft en listar og vinnan við uppsetninguna eigi sameignin að greiða.
Greint er frá því í greinargerð gagnaðila að nokkrir fundir í húsfélaginu hafi verið haldnir til að komast að niðurstöðu um framkvæmd og kostnaðarskiptingu á hvern eiganda. Hvorki álitsbeiðandi né umboðsaðili hafi mætt á þessa fundi sem haldnir hafa verið af þessu tilefni. Auk fundar sem haldinn var 29. maí 2008 voru einnig haldnir fundir 7. ágúst og 13. ágúst sama ár. Fundargerðir vegna þessara funda séu ekki í fundargerðabókinni þar sem ritari hafi verið erlendis á þessum tíma og láðst að koma bókinni í aðrar hendur. Á þessum fundum hafi verið farið yfir ýmis atriði og það rætt hvort kostnaðarhlutföll ættu að vera 40% á séreign og svo 60% sameign vegna glerskipta. Í lögum um fjöleignarhús komi skýrt fram að kostnaður vegna viðgerða og endurbóta á ytri gluggaumbúnaði sé sameiginlegur og skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum og kostnaður vegna innri gluggaumbúnaðar og glers greiðist af eiganda íbúðar sem verið sé að endurnýja glugga í. Þetta hafi gagnaðili fengið staðfest hjá Húseigendafélaginu en þar hafi verið sagt að glerið ætti hver íbúðareigandi að greiða, en öll vinna við uppsetningu þess ætti að skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum.
Í athugasemdum umboðsaðila álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hann telur að misskilnings gæti af hálfu gagnaðila og ítrekar það að af hálfu álitsbeiðanda snúist ágreiningur aðeins um vinnukostnað vegna ísetningar glers og tilfallandi glerlista í þeim tilvikum sem þeim hafi verið skipt út.
Þá mótmælir umboðsaðili álitsbeiðanda því sem gagnaðili hafi ýjað að í greinargerð að þeir hafi sýnt tómlæti varðandi mætingu á fundi.
Síðan bendir umboðsaðili álitsbeiðanda á að svo virðist sem þessi glermál hafi fyrst verið rædd á aðalfundi húsfélagsins 29. maí 2008. Í fundargerð þessa fundar segi meðal annars að sá liður sem sneri að gleri hafi ekki verið samþykktur. Ekki komi neitt fram í fundargerðinni um ætlaða kostnaðarskiptingu á hverja íbúð. Í öðrum fundargerðum sé heldur ekki neitt að sjá um þau efni. Af fundargerð aðalfundar verði ekki annað ráðið en að eigendur/forráðamenn fimm íbúða hafi verið forfallaðir, þ.á m. álitsbeiðandi og maki, vegna starfa þeirra og búsetu úti á landi. Sjálfur hafi umboðsmaður álitsbeiðanda verið forfallaður.
Þá telur umboðsmaður álitsbeiðanda ljóst að enginn fundur vegna fyrirhugaðra framkvæmda virðist hafa verið haldinn fyrr en undir miðjan ágúst en framkvæmdir hófust ekki fyrr en í byrjun september.
Í athugasemdum gagnaðila og viðbótarathugasemdum umboðsaðila álitsbeiðanda ítreka þeir það sem áður hefur komið fram og fjalla aðilar um annað en það sem kemur beinlínis við umræddum ágreiningi og því ekki talin ástæða til að rekja frekar hér.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin hefur í fyrri álitsgerðum talið að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytri gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.
Kostnaður vegna þess hluta glugga sem er í sameign telst sameiginlegur kostnaður skv. 43. gr., sbr. 44. gr. laga nr. 26/1994. Um skiptingu hans fer samkvæmt meginreglu A-liðar 1. mgr. 45. gr. laganna um skiptingu samkvæmt eignarhlutföllum.
Í málinu er ágreiningslaust að ekki var skipt um gluggalista vegna þess að þörf væri á því vegna ástands þeirra heldur vegna þess að skipta þurfti um gler í viðkomandi gluggum. Kærunefnd telur að þegar svo háttar til skuli eigandi viðkomandi séreignar bera allan kostnað sem af því leiði. Slík framkvæmd er því öðrum eigendum óviðkomandi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að allur kostnaður vegna glers og ísetningar þess, þ.m.t. vinna við að taka úr eldra gler og nýir glerlistar þar sem þeirra var talin þörf, teljist til séreignarkostnaðar.
Reykjavík, 20. febrúar 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason