Nr. 105/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 105/2018
Lögmæti ákvörðunartöku á húsfundi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 2. október 2018, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. október 2018, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 22. október 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. janúar 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 32 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í húsi nr. 3. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar húsfundar um framkvæmdir við húsið.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir á svölum álitsbeiðenda sé ólögmæt þar sem til hennar þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 5. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að ákvörðunin sé ólögmæt á grundvelli 3. tölul. C-liðar 41. gr. laganna.
- Að viðurkennt verði að ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir sé ólögmæt og samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til þeirra framkvæmda sem lýst sé í „Verkhlutalýsing – leið 2“, sbr. 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að til að ákvörðunarinnar þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda sbr. 3. tölul. B-liðar 41. gr., sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni kemur fram að ákvörðun, sem tekin hafi verið á húsfundi 8. ágúst 2018, um að öllum ísteyptum trégluggum verði skipt út fyrir PVC glugga sé verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Í tiltekinni ástandsskýrslu segi: „Ástand tréverks glugga er nokkuð misjafnt eftir hliðum, en viðhaldsþörf tréverks á áveðurshliðum (suður- og austurhliðar) er oft allt að því tvöföld á við annað tréverk (norðurhliðar)“. Fyrirhugaðar viðgerðartillögur gangi því mun lengra en þörf sé á, enda ekki nauðsynlegt að skipta um glugga á norðurhlið. Af framangreindu megi ráða að slíkar framkvæmdir séu verulegar og almennt til þess fallnar að eiga undir 3. eða 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda augljóst að þær feli í sér breytingar eða endurbætur á útliti hússins að utanverðu, auk þess sem allir verkþættir séu ekki nauðsynlegir. Þar sem ekki sé gert ráð fyrir kostnaði við að setja állista yfir steypuvatnsbretti neðan við glugga skuli það ekki koma til framkvæmda. Þar að auki þurfi framkvæmdirnar samþykki 2/3 hluta eigenda.
Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína 5. mars 2018. Samkvæmt fundargerð aðalfundar 28. febrúar 2018 hafi staðið til að taka afstöðu til næstu skrefa vegna fyrirhugaðra framkvæmda við endurbætur á íbúðum. Á fundinum hafi verið stuðst við tiltekna ástandsskýrslu, viðgerðartillögur og kostnaðaráætlanir frá desember 2017 til janúar 2018. Í skýrslunni hafi verið lagðar fram tvær tillögur. Kostnaður vegna fyrri tillögunnar hafi verið 89.400.000 kr. en hinnar seinni 85.800.000 kr. Á húsfundi 8. ágúst 2018 hafi verið tekin ákvörðun um að fara eftir seinni tillögunni. Það hafi verið samþykkt af 15 viðstöddum en enginn verið á móti. Samkvæmt fundargerð hafi verið mætt fyrir 16 af 32 eignarhlutum. Þar af hafi aðeins 15 tekið þátt í kosningunni en 17 verið skráðir á mætingarlista.
Tekin hafi verið ákvörðun á grundvelli kostnaðaráætlunar vegna fyrirhugaðra framkvæmda frá febrúar 2018. Þar hafi skýrt verið tekið fram að þær tölur sem þar kæmu fram væru reynslutölur úr sambærilegum verkum og samanstæðu af öllu sem þurfi til að ljúka verkinu. Sérstaklega hafi verið tekið fram að endanlegt einingarverð lægi ekki fyrir fyrr en að undangengnu útboði. Það útboð hafi ekki farið fram heldur hafi kostnaðarskipting stuðst við tiltekna rekstraráætlun sem hafi hljóðað upp á 103.448.409 kr. Af lestri skýrslunnar sé ljóst að tillögur um endurbætur og breytingar gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.
Fyrirhugaðar framkvæmdir á svölum séu óheimilar þar sem gólfflatir þeirra séu séreign, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Þannig sé um að ræða framkvæmdir á séreignarhlutum. Ekki skipti máli að þær eigi að draga úr sameiginlegum kostnaði síðar meir og vernda sameignina. Þessar fyrirhuguðu framkvæmdir séu því óheimilar og kostnaður vegna þeirra skuli ekki að vera hluti af kostnaðarskiptingu eins og um sameiginlegan kostnað væri að ræða, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 21/2013.
Ákvörðun um að lögð verði niðurföll úr ryðfríu stáli eða kopar með vör og svelg í svalagólfum séu framvæmdir á séreign. Verði farið í framkvæmdina sé verið að fara inn á séreignarhluta. Það ætti ekki að skipta máli þótt framkvæmdirnar væru hugsaðar til að lágmarka sameiginlegan kostnað.
Fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki og þakrennum samkvæmt ástandsskýrslu gangi verulega lengra en nauðsynlegt viðhald. Í skýrslunni komi meðal annars fram að „þakrennur hússins eru í góðu ásigkomulagi“ og einnig að „ástand borðaklæðningar undir þakjárni sé gott og loftun þakrýmis í góðu lagi“. Lagt sé til að allt sem tilheyri þaki verði endurnýjað ásamt þakpappa undir þakjárni. Eðli málsins samkvæmt gangi fyrirhugaðar framkvæmdir mun lengra en þörf sé á og auki kostnað álitsbeiðenda.
Kostnaður vegna þeirrar tillögu sem ákveðið hafi verið að fara eftir hafi hljóðað upp á 85.800.000 kr. en standi nú í um það bil 103.000.000 kr. Sú fjárhæð sé eingöngu áætluð rekstrarkostnaðaráætlun um skiptingu kostnaðar. Í lokaorðum ástandskýrslunnar segi að tölurnar séu ekki endanleg fjárhæð og að ekki sé hægt að fá endanlegt einingarverð verkliða fyrr en að undangengnu útboði. Fyrirliggjandi gögn sýni fram á að slíkt útboð hafi ekki farið fram og því hugsanlegt að fyrrnefndur kostnaður verði verulegri en gert sé ráð fyrir. Með hliðsjón af framangreindu virðist sem fyrirhugaðar framkvæmdir séu verulega umfangsmeiri og kostnaðarsamari en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Þá sé kostnaðaráætlun samansett af framkvæmdum sem varði bæði séreign og sameign og veiti þannig ranga mynd af kostnaði. Þegar af þeirri ástæðu beri að ómerkja ákvörðun um framkvæmdir hússins og að gagnaðila verði gert að taka ákvörðun um þær á nýjan leik í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi látið vinna ástandsskýrslu þar sem tillögur yrðu gerðar að viðgerðum og kostnaðaráætlun. Skýrslan hafi verið unnin í febrúar 2018. Tilgangi og markmiði skýrslunnar hafi verið lýst þannig á bls 2: „Tilgangur skýrslunnar er að gera eigendum húseignarinnar grein fyrir ástandi ytra byrði hússins og að leggja fram tillögur að nauðsynlegum viðgerðum og endurbótum á því. Þá verður gerð grein fyrir áætluðum kostnaði við þær viðgerðir og endurbætur sem mælt er með.“
Í umfjöllun um þak, þakrennur og niðurfallsrör komi fram að ástand þakjárns sé slæmt og vart hafi orðið við leka vegna þess, það sé mikið ryðgað og sums staðar sundurryðgað við þakrennur. Um ástand niðurfallsröra segi að rennur séu í lagi en ástand niðurfallsröra misjafnt og þarfnist að hluta endurnýjunar og að frárennsli frá svalagólfum sé óviðunandi.
Um glugga segi í skýrslunni að þegar sé búið að skipta um hluta þeirra og setja PVC glugga í stað viðarglugga. Ísetningu þeirra sé þó ábótavant með tilheyrandi hættu á lekatjóni. Um ástand á tréverki þar sem ekki hafi verið skipt um glugga segi að það sé í misjöfnu ástandi eftir því hvort um áveðurshlið sé að ræða eða ekki. Almennt þó að ástand þeirra sé orðið það lélegt að þeim hafi þurft að skipta út.
Í stuttu máli sé niðurstaða ástandsskýrslunnar sú að viðhaldsþörf sé mikil og lagt til að fara í ýmsar framkvæmdir til að viðhalda fasteigninni, verðmætum hennar og forða tjóni sem kunni að verða vegna skorts á viðhaldi.
Skýrslan hafi verið kynnt á aðalfundi gagnaðila 28. febrúar 2018 og stjórn falið að afla tilboða í viðhaldsframkvæmdir í samræmi við niðurstöður skýrslunnar. Á húsfundi 8. ágúst 2018 hafi tilboð verið kynnt en eigendur getað valið um tilboð sem fæli í sér endurbyggingu glugga með viði eða PVC gluggum. Síðari kosturinn hafi verið metinn óverulega dýrari eða 82.000.000 kr. fyrir viðarglugga en 87.600.000 kr. fyrir PVC glugga.
Samþykkt hafi verið einróma að fara þá leið að skipta út viðargluggum fyrir PVC glugga, enda um endingarbetri glugga að ræða með óverulegum aukakostnaði. Þá sé athygli vakin á því að ástand glugga sé þannig að ekki sé hægt að gera við þá og sömu gluggar séu ófáanlegir. Varðandi útskiptingu í PVC glugga þurfi að hafa hugfast að þegar hafi verið búið að skipta út nokkrum gluggum fyrir PVC glugga. Því hafi verið eðlilegt að haldið yrði áfram að skipta út viðargluggunum.
Líkt og skýrslan beri með sér sé um að ræða almennt viðhald sameignar sem falli undir almenna viðhaldsskyldu gagnaðila. Slíkt viðhald og ákvarðanir um að ráðast í slíkt viðhald séu á forræði húsfundar og krafist sé einfalds meirihlutasamþykkis, sbr. D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Til fundar 8. ágúst 2018 þar sem ákveðið hafi verið að ráðast í umræddar viðhaldsframkvæmdir, hafi 16 af 32 eigendum mætt eða 50% eigenda að höfðatölu, en 51,72% miðað við hlutfallstölu. Í samræmi við 1. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús sé fundurinn þar af leiðandi ákvörðunarbær og atkvæði með framkvæmdunum 15 og einn hafi setið hjá. Samþykkishlutfall hafi því náð 93,75% mættra og enginn verið þeim mótfallinn.
Álitsbeiðendur telji að með fyrirhuguðum framkvæmdum felist verulegar eða óverulegar breytingar á hagnýtingu séreignar svo sem 5. tölul. A-liðar 41. gr. og 3. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús fjalli um. Ekki sé hlaupið að því að átta sig á hvað álitsbeiðendur eigi við með þeim málatilbúnaði sínum. Engar framkvæmdir séu fyrirhugaðar á svölum hússins að frátaldri útskiptingu á rásuðum krossvið undir stofugluggum, sem sé hluti sameignarframkvæmda við glugga, og lagfæring svelga í svalagólfi, sem séu hluti lagna- og frárennsliskerfis hússins og teljist einnig framkvæmdir á sameign. Ljóst sé að ekki sé um neina breytingu á hagnýtingu séreignar að ræða og öllum sjónarmiðum í þá veru hafnað.
Annars gangi málatilbúnaður álitsbeiðenda út á að gagnaðili hafi ákveðið að ráðast í umfangsmeiri viðgerðir heldur en þörf hafi verið á samkvæmt skýrslunni. Þessu sé alfarið hafnað með vísan til skýrslunnar, þeirra tillagna sem þar komi fram um viðhald og útboðsgagna framkvæmdanna og lögmætrar ákvörðunar húsfundar um að ráðast í þessar framkvæmdir.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir staðhæfing gagnaðila um að einn hafi setið hjá eigi enga stoð í fundargerðinni og sé hreinn uppspuni. Útskipti á PVC glugga hafi verið hluti af samþykktri tillögu. Þannig hafi hver og einn liður ekki verið samþykktur sérstaklega heldur framkvæmdin samþykkt sem ein heild. Álitsbeiðendur telji þannig að gagnaðili hafi viðurkennt að undir 50% eigenda að höfðatölu hafi verið á húsfundinum. Álitsbeiðendur hafi ekki tök á því að staðhæfa hvort allir þeir sem hafi mætt á fundinn samkvæmt mætingarlista hafi í reynd verið heimilt í samræmi við 65. gr. laga um fjöleignarhús að skuldbinda eigendur íbúðanna.
Samkvæmt útboðsgögnum sé fyrirhugað að endursteypa svalagólf, hefla svalahurðir o.fl. Í ástandsskýrslunni sé hvergi í verktilhögun minnst á útskipti á gleri en fram komi í úboðsgögnum að ætlunin sé að endurnýja gler sem sé minna og stærra en einn fermeter. Gler sé séreign. Eigi að endurnýja gler á eignarhluta álitsbeiðenda teljist það til viðgerða á séreign og því þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, sbr. C-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé hægt að ráða með vissu hversu margir hafi sinnt fundarboði þrátt fyrir að í fundargerð komi fram að 16 eigendur/umboðsmenn hafi mætt.
Þá sé fundargerðin ólögmæt vegna brota gegn 2. málsl. 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fundargerðin hafi ekki verið undirrituð af öðrum fundarmanni sem fundurinn hafi tilnefnt. Þannig hafi tiltekinn einstaklingur verið valinn fundarstjóri af hópi félagsmanna þar sem formaður gagnaðila hafi ekki verið viðstaddur en hann sé jafnframt ritari gagnaðila. Hann sé sá eini sem eigi fundargerðina og hafi jafnframt ritað hana. Þessi háttsemi brjóti þvert gegn formreglum laga um fjöleignarhús.
III. Forsendur
Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar húsfundar 8. ágúst 2018. Á fundinum voru lagðar fram tvær tillögur um viðhald á ytra byrði hússins og kosið á milli þeirra. Samkvæmt fundargerð var mætt fyrir 16 af 32 eignarhlutum, eða 51,72% eignarhluta. Á fundinum greiddu 15 fundarmenn atkvæði með því að taka tilteknu tilboði um framkvæmdir samkvæmt annarri tillögunni. Samkvæmt fundargerðinni felst í umræddum framkvæmdum að skipta um alla glugga sem eru metnir ónýtir og setja PVC glugga í stað þeirra. Áður en gluggaframkvæmdir fara fram stendur til að endurnýja þakklæðningu og síðan lýkur framkvæmdum með múr- og málningarvinnu.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allt ytra byrði húss, útveggir og þak meðal annars. Samkvæmt 3. tölul. sömu greinar fellur undir sameign allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign. Ljóst er því að um er að ræða framkvæmdir á sameign hússins ef frá er talið gler í gluggum í séreignarhlutum. Enn fremur er ljóst af fyrirliggjandi ástandsskýrslu frá febrúar 2018 að þörf er á viðhaldi á umræddum sameignarhlutum.
Sem hluta af framkvæmdunum stendur til að endurnýja niðurfallsbrunna í svalagólfum. Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að um sé að ræða framkvæmdir á svölum sem þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 5. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Í því ákvæði segir að samþykki allra þurfi sé um að ræða verulegar breytingar á hagnýtingu séreignar, sbr. 1. mgr. 27. gr. Kærunefnd fellst ekki á þessa kröfu, enda ekki um að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar heldur viðhald á sameign hússins, þ.e. niðurfallsbrunnar eru hluti af sameign. Með sömu rökum er ekki fallist á varakröfu álitsbeiðenda, þ.e. að ákvörðun húsfundar sé ólögmæt á grundvelli 3. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðendur óska einnig viðurkenningar á því að ákvörðun um framkvæmdirnar sé ólögmæt þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til þeirra, sbr. 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Í því ákvæði segir að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi vegna endurbóta, breytinga og nýjunga, sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Ljóst er af fyrirliggjandi ástandsskýrslu frá febrúar 2018 að þörf er á viðhaldi á umræddum sameignarhlutum en jafnframt að framkvæmdirnar eru nokkuð umfangsmiklar og dýrar. Allt að einu telur kærunefnd gögn málsins sýna fram á að um sé að ræða nauðsynlegt og venjulegt viðhald en ekki endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en það. Að þessu virtu fellst kærunefnd ekki á að ákvörðun um framkvæmdirnar falli undir 9. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Álitsbeiðendur krefjast þess einnig til vara að ákvörðunin falli undir 3. tölul. B-liðar sömu greinar en þar segir að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi fyrir byggingu og endurbótum sem ekki breyti sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. Í síðastnefnda ákvæðinu segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Ætla má að álitsbeiðendur telji að útlitsbreyting verði á húsinu vegna framkvæmdanna og því sé vísað til þessa ákvæðis. Kærunefnd fær hins vegar ekki ráðið að útlitsbreyting verði á húsinu vegna umræddra viðhaldsframkvæmda þannig að þær eigi undir þetta ákvæði, enda hafi þegar verið skipt út umtalsverðum fjölda upprunalegra glugga yfir í PVC glugga. Kröfu álitsbeiðenda þar um er því hafnað. Álitsbeiðendur benda einnig á að gler falli undir séreign. Í þessu tilliti tekur kærunefnd fram að húsfundur geti tekið ákvörðun um að skipta um gler í gluggum þrátt fyrir að það falli undir séreign í tilviki þessu, enda um að ræða hluta af stærri og nauðsynlegri framkvæmd við húsið.
Í 2. málsl. 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að fundargerð skuli undirrituð af fundarstjóra og að minnsta kosti einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Álitsbeiðendur telja í athugasemdum sínum að umrædd ákvörðun sé ólögmæt þar sem fundargerð hafi ekki verið í samræmi við framangreint ákvæði, enda einungis undirrituð af fundarstjóra. Þrátt fyrir þennan galla á fundargerðinni telur kærunefnd ekki unnt að fallast á ólögmæti ákvörðunartöku um framkvæmdirnar á þeirri forsendu einni.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðenda er hafnað.
Reykjavík, 10. janúar 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson