Nr. 69/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 69/2019 (frístundahúsamál)

A

gegn

B og C

Miðvikudaginn 23. október 2019 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A. Lögmaður sóknaraðila er D.

Varnaraðilar: B og C. Lögmaður varnaraðila er E.

Krafa sóknaraðila er að heimiluð verði innlausn eigna leigutaka á lóð nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X sem njóta lögverndar gegn greiðslu að fjárhæð 3.000.000 kr. eða annarri fjárhæð samkvæmt ákvörðun kærunefndar húsamála. Til vara krefst sóknaraðili þess að árleg leiga verði hækkuð í 370.000 kr. á ári frá 1. janúar 2020 og taki breytingum til hækkunar miðað við breytingar á byggingavísitölu miðað við grunnvísitölu í júlí 2019.

Krafa varnaraðila er að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefndinni.

Með kæru, dags. 9. júlí 2019, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. ágúst 2019, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með bréfum kærunefndar, dags. 26. ágúst 2019. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 8. september 2019 og var hún send sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. september 2019. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 18. september 2019, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að með úrskurði kærunefndar húsamála í máli nr. 66/2017 var leigusamningur aðila, dags. 10. október 1976, vegna lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi F framlengdur um 20 ár frá 18. september 2017. Með bréfi sóknaraðila, dags. 5. júní 2108, sagði hún upp leigusamningnum. Í bréfinu segir að af ákvæði 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús leiði að við málskot samkvæmt fyrsta málslið ákvæðisins framlengist leigusamningur aðila til 20 ára. Verði ákvæðið skýrt svo að á hinum nýja tímafresti haldist allir skilmálar leigusamningsins sem í gildi hafi verið óbreyttir, þar með talið rétturinn til uppsagnar samningi sé slík heimild til staðar. Tekið var fram í bréfinu að uppsagnarfrestur væri tvö ár og miðaðist við dagsetningu bréfsins.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að málavextir séu þeir að með leigusamningi frá 10. október 1976 hafi verið leigð út sem frístundalóð 1. ha spilda úr landi jarðarinnar F til 20 ára. Í samningnum hafi verið kveðið á um kaupskyldu leigjanda að mannvirkjum yrði ekki um áframhaldandi leigu að ræða. Samningurinn hafi runnið út 10. október 1996 og leigutakar haldið áfram að efna skyldur sínar samkvæmt honum. Leigusamningur aðila hafi þá verið orðinn ótímabundinn og sóknaraðila heimilt að segja honum upp með hæfilegum fyrirvara. Sá fyrirvari hafi verið lögbundinn í tvö ár með lögum nr. 75/2008, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna. Leigusamningnum hafi verið sagt upp 18. september 2015 með tveggja ára fyrirvara. Rétthafi samningins hafi þá verið G og hún kært uppsögn samningins til kærunefndar húsamála 6. september 2017 og hafi þá kærufrestur sóknaraðila verið runninn út.

Úrskurður kærunefndar í máli nr. 66/2017 hafi verið kveðinn upp 14. desember 2017 og úrskurðarorðið verið svohljóðandi: „Leigusamningur aðila, dags. 10. október 1976, vegna lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss X í landi F, er framlengdur um 20 ár frá 18. september 2017.“

G sé látin og hafi varnaraðilar tekið við réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningnum samkvæmt tilvitnuðu úrskurðarorði. Með samhljóða bréfi til þeirra beggja hafi leigusamningnum verið sagt upp með tveggja ára fyrirvara með vísan til þess að réttur sóknaraðila til uppsagnar með hæfilegum fyrirvara teldist hluti samningskjara framlengds samnings samkvæmt úrskurðarorði.

Byggt sé á því að leigusamningur um lóðina H, land nr. X samkvæmt samningi frá 10. október 1976 hafi frá 10. október 1996 verið uppsegjanlegur með tveggja ára fyrirvara. Úrskurðarorð í máli nr. 66/2017 um framlengingu samningsins til 20 ára verði skýrt svo að öll ákvæði samningsins, þar með talin heimild til uppsagnar frá 10. október 1996, sé hluti samningskjara þar sem innan við ár sé eftir af leigusamningi og lengra en sex mánuðir þar til hann renni út, sbr. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Fyrrnefndur úrskurður byggi á því að leigusamningur frá 10. október 1976 hafi verið uppsegjanlegur þar sem í niðurstöðukafla úrskurðarins segi að samningurinn hafi liðið undir lok 18. september 2017. Sú forsenda byggi á því að samningi hafi löglega verið sagt upp með tveggja ára fyrirvara 18. september 2015. Þessi lögskýring eigi einnig stoð í 7. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 þar sem segi að ljúki máli vegna kæru leigusala ekki fyrir kærunefnd vegna athafna eða athafnaleysis leigusala framlengist eldri leigusamningur óbreyttur um tuttugu ár frá samningslokum að telja.

Markmiði laga nr. 75/2008 um vernd réttar leigutaka sé viðhaldið þar sem innlausn eigna leigutaka fylgi greiðsluskylda leigusala samkvæmt fyrirmælum 14. gr. laga nr. 75/2008. Þá sé lögskýring þessi í samræmi við þá reglu að lagaákvæði sem ætlað sé að breyta frjálsum samningum manna skuli skýrð þröngt og samningsfrelsið og þýðing lögskýringarinnar undirstrikuð í dómi Hæstaréttar í máli nr. 484/2012 frá 14. febrúar 2013 þar sem eftirfarandi segi í niðurlagsorðum IV. kafla:

Fær svo rúm túlkun á ákvæðum laga nr. 75/2008 ekki samrýmst grundvallarreglu þeirra um samningsfrelsi sem meðal annars kemur fram í 1. mgr. 11. gr., og gengi gegn því yfirlýsta markmiði laganna að tekið sé réttmætt tillit til hagsmuna beggja aðila, þannig að aukin réttindi leigutaka leiði ekki til þess að gengið sé um of á eignarrétt leigusala.

Markmiði um vernd réttar varnaraðila sé fullnægt með því að þær fái við innlausn sanngjarnt endurgjald fyrir réttindi sem njóti lögverndar og ekki þörf á að ganga svo á rétt sóknaraðila að hún verði svipt afnotarétti af eign sinni í svo langan tíma sem ella væri raunin. Sóknaraðili hafi ekki atvinnu af útleigu lóða og verði komin á sjötugsaldur þegar framlengdur samningur renni út.

Fjárhæðin 3.000.000 kr. taki mið af ástandi framkvæmda á lóðinni og söluverði eigna sem telja megi að einhverju leyti sambærilegar.

Verði ekki fallist á innlausnarkröfu sé þess til vara krafist að leiga verði hækkuð til samræmis við markaðsverð sambærilegra lóða til útleigu í dag sem sé kr. 37 pr. fermetra verðtryggt miðað við byggingavísitölu. Miðað verði við grunnvísitölu í júlí 2019. Krafan taki mið af þeirri leigu sem nú sé krafist í lóðarleigu af spildum í landi F.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að þær hafi afleiddan rétt í gegnum erfðir þar sem móðir þeirra sé látin en hún hafi setið í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, I. Upphaflegur leigusamningur milli þáverandi eiganda jarðarinnar og leigutaka, þ.e. I, hafi verið munnlegur frá árinu 1971. Gengið hafi verið frá skriflegum leigusamningi 19. október 1976 sem skyldi gilda í 20 ár. Í samningnum segi meðal annars að leigutaki hafi rétt til áframhaldandi leigu á landinu þegar umsömdum leigutíma ljúki. Einnig hafi frá öndverðu verið sagt að leigutaki hafi forleigurétt á landinu fyrir sig og niðja sína þar sem segi orðrétt í lóðarleigusamningnum: „Leigutaki hefur rétt til áframhaldandi leigu á landi þessu er umsömdum leigutíma líkur fyrir sig og sína fjölskyldu“.

Fyrir liggi að umþrætt mál hafi verið rekið áður fyrir kærunefnd húsamála þar sem úrskurðarorðið hafi verið svohljóðandi: „Leigusamningur aðila, dags. 10. október 1976, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi F, er framlengdur um 20 ár frá 18. september 2017.“

Verði að líta svo á að mál þetta hafi nú þegar verið til lyktar leitt fyrir nefndinni og ekki hafi komið fram nein ný gögn eða sjónarmið sem ætti að breyta fyrri niðurstöðu.

Almennt séð sé réttarverkun eða réttaráhrif dóma þannig að sama ágreiningsefni verði ekki borið undir dómstóla á ný (res judicata).

Verði að telja að úrskurður kærunefndar frá 14. desember 2017 í máli nr. 66/2017 sé í öllum atriðum bindandi fyrir sóknaraðila í þessu máli, sbr. 3. mgr. 27. gr., sbr. og 6. mgr. sömu greinar.

Hefði sóknaraðili ekki viljað una niðurstöðunni hafi hann átt þess kost að höfða mál til að ógilda hann fyrir dómstólum eða að honum yrði breytt um efni fjárhæðar innan sex mánaða frá því að hann fékk eða mátti hafa fengið vitneskju um úrskurð kærunefndar, sbr. 6. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008. Sóknaraðili hafi kosið að nýta sér ekki þann rétt sem lögin bjóði.

Af framansögðu sé því framangreind krafa ítrekuð og jafnframt gerð krafa um að sú fjárhæð sem varnaraðilar greiði nú fyrir leiguandlagið verði óbreytt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir að engin efni séu til að vísa málinu frá kærunefnd þar sem um aðra uppsögn sé að ræða en þá sem fjallað hafi verið um í máli nr. 66/2017. Hér sé um að ræða uppsögn á samningi, sem hafi tekið gildi 18. september 2017, og geymi uppsagnarheimild eins og fyrri samningur sem hann hafi komið í staðinn fyrir.

Mál þetta lúti að uppsögn sóknaraðila á framlengdum leigusamningi samkvæmt úrskurðarorði kærunefndar húsamála í máli nr. 66/2017. Ágreiningsefnið sé hvort sú uppsögn hafi verið heimil eða ekki, en kæra þessi hafi verið sett fram innan tilskilinna tímamarka til nefndarinnar.

Ágreiningslaust sé að hinn ótímabundni samningur, sem hafi verið á milli aðila, hafi verið uppsegjanlegur með hæfilegum fyrirvara. Áréttað sé að framlenging á samningi sem geymi uppsagnarheimild feli í sér að uppsagnarheimildin gildi áfram, nema annað sé tekið fram.

Vísað sé til 7. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 þar sem gert sé ráð fyrir að sjálfkrafa framlenging samnings feli ekki í sér efnisbreytingu á samningsákvæðum. Nýr samningur samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 geymi sömu samningsákvæði og eldri samningur sem hafi verið í gildi.

Því sé hafnað að um res judicata sé að ræða, enda sé þetta annað mál en það sem nefndin hafi áður afgreitt. Það hafi fallið á kærufresti og engin efnisleg afstaða hafi verið tekin til gildis eða uppsagnarheimildar sóknaraðila. Um sé að ræða uppsögn á öðrum samningi þótt uppsagnarheimildin sé eins og í fyrri samningi.

Þá eigi sóknaraðili sjálfstæðan rétt í tengslum við uppsögn þessa að fá leigugjaldið endurskoðað verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila um innlausn eigna á leigulóðinni.

Fyrir liggi að varnaraðilar njóti þeirrar réttarverndar sem lög áskilji við innlausn eigna sinna á lóðinni.

V. Niðurstaða

Með úrskurði kærunefndar húsamála í máli nr. 66/2017 var ótímabundinn leigusamningur aðila um lóð nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X, framlengdur um 20 ár frá 18. september 2017 samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Ákvæði 4. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð kveður á um að við framlengingu leigusamnings á grundvelli 12. gr. laganna, skuli ákvæði eldri leigusamnings, sem ekki eru í andstöðu við ófrávíkjanleg ákvæði laganna, halda gildi sínu um önnur atriði en nefnd eru í 2. og 3. mgr. Ákvæði 2. mgr. fjallar um ársleigu en ákvæði 3. mgr. kveður á um að leigutími framlengds leigusamnings sé 20 ár frá lokum eldri samnings. Telur kærunefnd ljóst að ákvæði eldri samnings halda gildi sínu að frátöldum ákvæðum um fjáhæð leigugjalds og ákvæðum sem ekki samrýmast þeirri breytingu á samningnum sem leiðir af því að hann fer frá því að vera ótímabundinn í að vera tímabundinn til 20 ára, líkt og sá samningur sem hér um ræðir. Þar sem ekki er lengur um ótímabundinn samning að ræða eiga ákvæði eldri leigusamnings um uppsögn ekki við og því er ekki hægt að fallast á kröfu sóknaraðila um innlausn á eignum varnaraðila.

Sóknaraðili gerir til vara kröfu um að árleg leiga verði hækkuð í 370.000 kr. á ári frá 1. janúar 2020 en heimild kærunefndar þar um hefur ekki stoð í lögum um frístundabyggð. Þar sem kærunefnd brestur heimild til að úrskurða hér um er kröfunni vísað frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um innlausn á eignum varnaraðila á lóðinni er hafnað.

Kröfu sóknaraðila um hækkun leiguverðs er vísað frá.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson