Mál nr. 12/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2015
Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn. Afsláttur af leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. apríl 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 21. maí 2015, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 22. júní 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 20. október 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning með gildistíma í eitt ár frá 20. október 2014. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar samningsins og hvort álitsbeiðandi eigi rétt á lækkun húsaleigu þar sem gagnaðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt.
II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á lækkun húsaleigu frá nóvember 2014 til lok framkvæmda við glugga í hinu leigða.
Í álitsbeiðni kemur fram að eftir að álitsbeiðandi hafi flutt í íbúðina þann 30. október 2014 hafi hún tekið eftir vatnstjóni á veggjum sem hafi verið falið með náttborði og stól. Álitsbeiðandi hafi þegar tilkynnt tjónið til gagnaðila en ekkert hafi verið gert til að laga skemmdirnar. Í nóvember 2014 hafi komið í ljós að vatnstjónið hafi verið vegna leka á fimm mismunandi stöðum hjá glugga í herbergi íbúðarinnar og hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila um það. Í tölvupósti gagnaðila hafi komið fram að einungis væri hægt að laga skemmdirnar í vor.
Alla rigningardaga síðastliðin vetur hafi lekið um einn lítri af vatni inn í íbúðina. Í mars 2015 hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila vegna þessa. Hann hafi loks komið 30. mars 2015 þar sem hann hafi sagt að til stæði að öll framhlið hússins yrði endurnýjuð í apríl 2015 með tilheyrandi hávaða og ryki. Álitsbeiðandi hafi farið fram á lækkun leigunnar frá nóvember 2014 til lok framkvæmda. Gagnaðili hafi neitað því og sagt að um minniháttar leka væri að ræða, þrátt fyrir myndbönd frá álitsbeiðanda sem hafi sýnt hið gagnstæða. Álitsbeiðandi hafi sagt gagnaðila að hún óskaði eftir áliti byggingarfulltrúa en þá hafi hann hótað að sparka henni út. Daginn eftir hafi álitsbeiðandi fengið senda uppsögn án tilgreindrar ástæðu. Um sé að ræða tímabundinn leigusamning sem gildi í eitt ár. Álitsbeiðandi sé reglusamur leigjandi sem greiði leiguna ávallt tímanlega.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 20. október 2014 hafi aðilar undirritað leigusamning og verið nokkuð sáttir við ástand hins leigða enda hafi engin athugasemd komið fram. Þann 25. október 2014 hafi gagnaðila borist tölvupóstur með upplýsingum um myglu í einu herbergjanna. Taka beri fram að um sé að ræða hús sem sé byggt á árinu 1944 og þarfnist því eðli máls samkvæmt nokkurs viðhalds. Þremur dögum síðar hafi gagnaðili sent tölvupóst þar sem fram hafi komið að um væri að ræða raka en ekki myglu og hann myndi senda mann til að annast lagfæringar. Eftir þetta hafi farið fram nokkur samskipti milli aðila bæði í gegnum tölvupóst og símleiðis, aðallega símleiðis af hálfu gagnaðila. Faglærður einstaklingur hafi verið sendur á vegum gagnaðila til að athuga ástand lekans og eftir atvikum lagfæra þann 5. desember 2014. Niðurstaða hans hafi verið á þá leið að ekki væri hægt að gera lagfæringar fyrr en veður yrði betra og þurrt hefði verið í nokkurn tíma. Því hafi verið ákveðið að ráðast í framkvæmdir, sem hafi verið nokkuð umfangsmiklar, um vorið og hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt um það.
Þann 30. mars 2015 hafi gagnaðili kannað aðstæður fyrir vorið í hinu leigða en álitsbeiðandi hafði tilkynnt um að herbergið væri ónothæft og ekki hægt að hafa neitt þar inni. Þetta hafi gagnaðila þótt furðulegt enda hafi fyrri leigjendur borið íbúðinni og leigutímabilinu góða sögu. Annað hafi komið á daginn en eins og sjá megi af framlögðum myndum hafi herbergið verið í fullri notkun, þá hafi komið í ljós að rakaskemmdir á vegg herbergisins hafi verið mun umfangsminni en myndir og lýsingar álitsbeiðanda hafi gefið til kynna. Af þessum ástæðum og því að álitsbeiðandi hafi virst ýkja og allt að því ljúga til um skemmdir á hinu leigða í þeim eina tilgangi að lækka umsamda leigufjárhæð hafi gagnaðili ákveðið að nýta lögvarinn rétt til uppsagnar á leigusamningi. Þá hafi álitsbeiðandi fyrst haldið því fram í álitsbeiðni að meintur annmarki hafi verið falinn fyrir henni. Slík fullyrðing fáist ekki staðist enda sé hún algjörlega ósönnuð.
Í 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segi að komi í ljós að hið leigða sé ekki í því ástandi sem leigusamningur kveði á um eða leigjandi hafi mátt gera ráð fyrir skuli leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir því hverra úrbóta sé þörf. Þá segi í 17. gr. sömu laga að leigjandi geti bætt sjálfur úr annmörkum á kostnað leigusala, bregðist leigusali ekki við kröfu um úrbætur innan mánaðar. Gagnaðili hafi brugðist skjótt við og sent faglærðan einstakling á staðinn á innan við viku. Það hafi hins vegar komið í ljós að ekki hafi verið mögulegt að bæta úr lekanum fyrr en veður myndi batna. Því hafi verið fyrir hendi ómöguleiki sem leigusala verði ekki kennt um. Þá komi fram í 3. mgr. 17. gr. laganna að leigjandi eigi rétt á hlutfallslegri lækkun á leigugreiðslum á meðan ekki hafi verið bætt úr annmörkum. Líklegt sé að álitsbeiðandi byggi kröfu um lækkun húsaleigu á þeirri málsgrein en hafa verði í huga að hún geti ekki átt við í málinu. Í 1. mgr. greinarinnar sé leigusala gefinn eins mánaðar frestur til að gera ráðstafanir til að bæta úr annmarka. Gagnaðili hafi brugðist skjótt við eða á innan við viku. Þá hafi komið í ljós að ákveðinn ómöguleiki hafi verið fyrir hendi enda blautt í veðri en samkvæmt veðurspá fyrir tímabilið hafi verið ofsaveður á köflum og lítill þurrkur. Um þetta verði gagnaðila ekki kennt og því skuli krafa um lækkun húsaleigu ekki vera lögð á hann á þessum grundvelli. Einnig geti slæmt veður og mikill vindur orsakað meiri leka en ella. Þá beri að taka fram að skaði eða afnotamissir álitsbeiðanda hafi enginn verið. Gögn málsins styðji þá fullyrðingu en herbergið hafi verið fullnýtt enda hafi lekinn verið smávægilegur. Ásamt þessu hafi álit byggingarfulltrúa um lækkun leigu ekki verið lögð fram, sbr. 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga.
Með hliðsjón af framangreindu telur gagnaðili að krafa álitsbeiðanda um lækkun eða afslátt af leigugreiðslu standi á brauðfótum og telur ekki unnt að fallast á hana. Þá hafi álitsbeiðandi ekki nýtt rétt skv. 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga og séð sjálf um viðhald á húsnæðinu á kostnað gagnaðila, haldi hún því fram að unnt hefði verið að bæta úr meintum annmarka fyrr.
III. Forsendur
Deilt er um réttmæti uppsagnar gagnaðila á tímabundnum leigusamningi aðila. Samkvæmt samningnum var leigutími frá 20. október 2014 til 20. október 2015 en með bréfi, dags. 31. mars 2015, sendi gagnaðili álitsbeiðanda tilkynningu um uppsögn samningsins frá 1. september 2015.
Í greinargerð gagnaðila segir að hann hafi tekið ákvörðun um að nýta rétt hans til uppsagnar á leigusamningi aðila vegna ýktrar umsagnar álitsbeiðanda um ástand hins leigða sem hann kveður hafa verið setta fram í þeim tilgangi að lækka húsaleigu. Í áðurnefndu bréfi gagnaðila til álitsbeiðanda byggir hann uppsögnina á 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en þar er kveðið á um tímalengd uppsagnar á ótímabundnum leigusamningum. Þar sem aðilar gerðu tímabundinn leigusamning getur uppsögn gagnaðila ekki byggst á þessu ákvæði.
Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 1. málsl. 2. mgr. segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í 2. málsl. segir að þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skuli tilgreind í leigusamningi. Ekki var samið um slíkan fyrirvara í leigusamningi aðila og telur kærunefnd því að um lok samningsins gildi 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt.
Ágreiningur í máli þessu snýst einnig um hvort álitsbeiðandi eigi rétt á lækkun húsaleigu þar sem gagnaðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða. Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var. Samkvæmt 3. mgr. 17. gr. sömu laga á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða.
Álitsbeiðandi greinir frá því að gluggi í einu herbergja hins leigða leki í vatnsveðrum. Með tölvupósti þann 30. nóvember 2014 var gagnaðili upplýstur um lekann og gerð krafa um úrbætur. Með öðrum tölvupósti þann 15. desember 2014 var gagnaðili upplýstur um að lekinn væri töluverður þegar rigndi og smiður sem hafi komið að skoða gluggann hafi sagt að ekki væri hægt að laga gluggann fyrr en það myndi hlýna í veðri. Þá var óskað upplýsinga frá gagnaðila um stöðu úrbóta við gluggann með tölvupósti þann 10. mars 2015 og var hann ítrekaður 18. mars 2015. Með tölvupósti þann 26. mars 2015 var gagnaðili inntur nánar um stöðu úrbóta. Álitsbeiðandi hefur einnig lagt fram myndir og myndskeið sem sýna lekann. Gagnaðili greinir frá því að vegna veðurs hafi ekki verið unnt að gera við gluggann og tekin hafi verið ákvörðun í desember 2014 um að viðgerð myndi fara fram um vorið. Þar að auki taldi gagnaðili að um smávægilegan leka væri að ræða.
Álitsbeiðandi fer fram á lækkun húsaleigu frá þeim tíma sem ljóst var að úrbóta var þörf vegna lekans þar til viðgerðum sé lokið. Kærunefnd telur ljóst af þeim gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu að gluggi í öðru herbergi íbúðarinnar leki í vatnsveðrum. Að mati kærunefndar er krafa álitsbeiðanda um úrbætur vegna þessa annmarka því réttmæt. Þá fellst kærunefnd ekki á með gagnaðila að ómöguleiki hafi valdið því að ekki hafi verið gert við gluggann.
Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á hlutfallslegri lækkun á leigu frá þeim tíma sem krafa um úrbætur var fyrst lögð fram og þar til bætt hefur verið úr nefndum annmörkum, sbr. 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, eða til loka leigutíma í þessu tilviki. Það er hins vegar hlutverk byggingarfulltrúa að meta lækkun leigunnar, sbr. 4. mgr. 17. gr. sömu greinar, og tekur kærunefnd því ekki frekari afstöðu til þessarar kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila sé ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á lækkun húsaleigu.
Reykjavík, 22. júní 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson