Mál nr. 13/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 13/2015
Heilsuspillandi leiguhúsnæði: Bætur. Afsláttur af leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. apríl 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. maí 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. maí 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. júní 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 22. júní 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 20. júní 2006, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 20. júní 2006 til 31. desember 2006 en ótímabundinn frá 1. janúar 2007. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tjóns af völdum meints athafnaleysis gagnaðila í tengslum við myglusvepp í hinu leigða húsnæði og hvort álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leigu af sömu sökum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á bótum vegna tjóns að fjárhæð 489.500 kr. vegna meints athafnaleysis gagnaðila í tengslum við myglusvepp í hinu leigða húsnæði.
II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leigu vegna tímabilsins frá janúar 2011 til 28. júní 2014 af sömu sökum og í fyrri kröfu.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreining aðila megi rekja til ársins 2010. Álitsbeiðandi hafi þá fyrst tilkynnt gagnaðila um vonda lykt í íbúðinni sem hann taldi vera einhvers konar rakalykt. Frá því hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila fjórum til fimm sinnum um lyktina. Gagnaðili hafi í öll skiptin skoðað íbúðina án þess að bregðast við.
Um mánaðamótin maí/júní 2014 hafi álitsbeiðandi áttað sig á því að mikil myglulykt væri í húsinu og talið að um myglusvepp væri að ræða.
Þann 13. júní 2014 hafi pípulagningaverktaki verið fenginn til að skoða ástand íbúðarinnar og þá hafi komið í ljós raki í vegg á milli baðherbergis og gangs og þar að auki upphleypt og skemmt parket. Við frekari skoðun hafi komið í ljós að leki væri á lagnakerfi í íbúðinni og töluverður raki til staðar. Einnig hafi sú skoðun leitt í ljós að mikil mygla væri til staðar inni í skáp og fyrir aftan þann skáp þar sem lyktin hafi verið sem verst.
Í framhaldi af þessu hafi það verið mat gagnaðila að gera þyrfti verulegar úrbætur á húsnæðinu vegna myglusvepps og hafi forsvarsmenn gagnaðila ákveðið að mæla með flutningi. Álitsbeiðanda hafi þegar verið fengin íbúð til bráðabirgða og hún flutt inn einum degi eftir að mælt hafi verið með flutningi. Í ágúst 2014 hafi álitsbeiðandi fengið varanlega íbúð og gagnaðili séð um að aðstoða hana með flutninga en að beiðni álitsbeiðanda hafi nokkuð af eigum hennar verið fargað þar sem þær hafi verið ónothæfar sökum myglusvepps. Álitsbeiðandi hafi orðið fyrir miklu fjárhagslegu tjóni vegna þessa atviks en hún hafi þegar farið fram á að gagnaðili myndi bæta henni það tjón sem hún hafi orðið fyrir og þeim kostnaði sem hún hafi þurft að leggja út fyrir vegna málsins en gagnaðili hafi neitað.
Um kröfur og rökstuðning álitsbeiðanda segir að ótvírætt sé að myglusveppur hafi verið í íbúðinni. Að mati álitsbeiðanda sé ljóst að myglusveppur hafi verið í íbúðinni um árabil. Megi það meðal annars sjá á nótu ofnæmislæknis sem álitsbeiðandi hafi leitað til en þar komi fram að heilsufar álitsbeiðanda síðastliðið ár hafi ekki verið gott og hún haft mörg einkenni sem rekja megi til myglusvepps. Heilsusaga og líðan álitsbeiðanda eftir að hún hafi flutt úr íbúðinni sýni fram á að henni hafi liðið mun betur og mörg einkenni horfið. Þetta hafi einnig haft mikil áhrif á dætur álitsbeiðanda sem hafi þurft að glíma við ýmsa kvilla sem rekja megi til myglusvepps.
Það sé mat álitsbeiðanda að gagnaðili hafi vanrækt skyldu sína sem leigusali íbúðarinnar. Ítrekaðar kvartanir/tilkynningar álitsbeiðanda um vonda rakalykt sýni fram á að gagnaðili hafi verið meðvitaður um að eitthvað væri að. Gagnaðili hafi átt að gera sér grein fyrir því að úrbætur væru nauðsynlegar. Þær framkvæmdir sem gerðar hafi verið á íbúðinni eftir að álitsbeiðandi hafi flutt út sýni að mikil mygla hafi verið til staðar. Allt gólfefni hafi verið rifið af íbúðinni og einnig hafi verið rifnir niður veggir.
Álitsbeiðandi styður fjárkröfuna við 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verði á eigum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilunar á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul. Álitsbeiðandi segir að í raun sé kveðið á um að hlutlæg ábyrgð eigenda séreignar sé eitt af skilyrðum þess. Álitsbeiðandi sé í því samhengi afnotahafi eignarinnar en gagnaðili eigandi séreignar. Í því tilviki sem hér um ræði megi segja að gagnaðili uppfylli augljóslega 1. og 3. tölul. 51. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi hafi ítrekað tilkynnt um rakalykt og hafi gagnaðila borið, sem eiganda og félags sem sérhæfi sig í útleigu íbúða með sérstaka viðhaldsdeild, að bregðast við og kanna möguleika á leka. Svo hafi ekki verið gert sem verði að telja vanrækslu af hálfu gagnaðila.
Að lokum segir að ótvírætt sé að bilun í lögnum hafi leitt til tjóns álitsbeiðanda og því sé framangreindur 3. tölul. fyllilega uppfylltur. Leki hafi verið á lögnum í íbúðinni sem hafi greinilega verið viðvarandi um langt skeið vegna aðgerðaleysis af hálfu gagnaðila. Vegna rakans sem hafi myndast sökum lekans hafi myndast myglusveppur með fyrrgreindu fjártjóni og heilsufarstjóni álitsbeiðanda og dætra hennar. Þá krefji álitsbeiðandi gagnaðila einnig um afslátt og þar með endurgreiðslu á greiddri húsaleigu á grundvelli 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá 1. janúar 2011 til 28. júní 2014 þegar hún hafi flutt úr íbúðinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji að vísa beri málinu frá kærunefnd eins og það sé lagt fyrir af hálfu álitsbeiðanda. Frávísunarkrafan sé byggð á 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. einnig 7., sbr. 6. gr. reglugerðar nr. 878/2001, en hvergi í álitsbeiðni sé að finna skýra kröfugerð.
Gagnaðili hafi þegar hafnað með rökstuddum hætti öllum kröfum álitsbeiðanda. Kjarni rökstuðningsins sé einfaldlega sá að tjón álitsbeiðanda sé með öllu ósannað sem og orsakasamband, ef því væri að skipta, en algerlega sé ósannað hversu lengi frárennslisrörið hafi lekið og að kvartað hafi verið árangurslaust vegna þess. Þannig sé ósannað með öllu að álitsbeiðandi hafi kvartað fyrr en í júlí 2014 og hafi gagnaðili þá brugðist skjótt við og veitt álitsbeiðanda úrlausn umfram skyldu, enda hafi hann átt rétt til lagfæringar á íbúðinni í beinu framhaldi af kvörtuninni. Þrátt fyrir það hafi gagnaðili útvegað álitsbeiðanda aðra og betri íbúð og hafi að auki séð um og kostað búferlaflutninga. Allt tjón á munum sé sömuleiðis ósannað og mótmælt. Þá sé einnig mótmælt þeirri sérkennilegu sönnunarfærslu á því hversu lengi hin meinta skaðlega mygla hafi verið til staðar að vitnað sé til læknisvottorðs sem augljóslega byggi eingöngu á frásögn álitsbeiðanda sjálfrar.
Gagnaðili kannist ekki við að kvartað hafi verið yfir umræddum leka fyrr en í júní 2014. Vegna álitsbeiðninnar hafi gagnaðili kannað kvörtunarbókhald hans aftur í tímann. Þær upplýsingar staðfesti það sem áður hafi komið fram að aldrei hafi verið kvartað yfir þessum leka áður. Þá dragi gagnaðili það í efa sem afar ósennilegt að leki af þessum toga sem stafi frá pottsteyptu frárennslisröri geti hafa viðgengist óbreyttur um árabil, en rétt sé að taka fram að gagnaðili búi eðlilega yfir mikilli sérþekkingu á sviði íbúðarhúsnæðis og viðhaldi þess, enda eigi hann og reki hátt í X íbúðir í Reykjavík.
Gagnaðili telur að ekki sé hægt að verða við kröfum álitsbeiðanda, verði málinu ekki vísað frá þegar af þeirri ástæðu að þar sé engar skýrar kröfur að finna.
Gagnaðili telur að almennt verði að gjalda varhug við því að fallast á kröfur um bætur vegna meints raka. Komi þar meðal annars til að almennt sé algerlega ósannað að raki leiði almennt til heilsutjóns, þó sjálfsagt séu á því undantekningar. Því verði að gera miklar og ríkar kröfur um sönnun í málum eins og þessum, bæði um tilvist og tímalengd rakaskemmda, en ekki síður orsakasambands. Nú um stundir virðist það njóta vinsælda hjá einhverjum sem bjóði sig fram til þess að sækja fólki bætur af ýmsum toga, að reyna að búa til nýjan bótaflokk, myglusveppabætur. Því þurfi að leggja ríka áherslu á við úrlausn svona mála að grunnreglur skaðabótaréttar verði í heiðri hafðar. Gagnaðili eigi og reki eins og áður segi hátt í X leiguíbúðir í Reykjavík og hafi alla tíð kappkostað að halda ástandi húsnæðis þannig að það sé til fyrirmyndar. Það sé því að hans mati afar ósennilegt að hann hafi skellt skollaeyrum við kvörtunum álitsbeiðanda um raka af þeim toga sem hér sé haldið fram að hafi ítrekað átt sér stað um eitthvert árabil.
Að lokum ítrekar gagnaðili að útvegun annarrar og betri íbúðar og flutningur búslóðar á hans kostnað hafi verið umfram skyldu. Sá kostnaður sem álitsbeiðandi kunni að hafa lagt út vegna einhverra óumbeðinna rannsókna eða skoðunar á íbúðinni sé á hennar ábyrgð. Þá verði ekki heldur séð að meintar skemmdir á innanstokksmunum eða fatnaði sé á ábyrgð gagnaðila, en að öðru leyti séu þær algerlega ósannaðar. Athygli veki þó að álitsbeiðandi virðist gera kröfu um að fá gardínur tvíbættar. Loks sé því lýst yfir að því er þetta varði að sé um bótaskyldu að ræða vegna einhverra þeirra liða sem taldir séu upp í yfirliti álitsbeiðanda lýsi hann yfir skuldajöfnun vegna kostnaðar vegna flutninga sem hann hafi lagt út fyrir og áskilji sér rétt til sundurgreiningar þess kostnaðar síðar.
Gagnaðili hafnar alfarið bótakröfu vegna meints heilsutjóns enda sé algerlega ósannað að eitthvert heilsutjón megi rekja til bilunar á frárennslisröri. Getgátum um meiriháttar og viðvarandi leka til margra ára með tilheyrandi skaðlegum sveppgróðri sé vísað á bug sem ósönnuðum og í raun afar ólíklegum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er fundið að því að aðeins liggi frammi samskiptayfirlit frá 20. júní 2012 til 25. júní 2014.
Er skorað á gagnaðila að leggja fram framangreind gögn.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að til þess að eyða þeirri tortryggni sem hafi einkennt málið sé upplýst að skýring á upphafstíma á áður framlögðu samskiptayfirliti helgist af upptöku nýs skráningarkerfis. Gagnaðili hafi farið yfir eldra skráningarkerfi og sendir yfirlit yfir öll samskipti frá 8. október 2009. Þá segir að þar sem ekkert hafi fundist skráð um kvörtun, eða kvartanir, um vonda lykt frá árinu 2010 vísi gagnaðili þeirri fullyrðingu á bug, enda reki starfsmenn heldur ekki minni til þess.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort álitsbeiðandi eigi rétt á bótum frá gagnaðila vegna tjóns að fjárhæð 489.500 kr. vegna meints athafnaleysis gagnaðila í tengslum við myglusvepp í hinu leigða húsnæði og afslætti af leigu vegna tímabilsins frá janúar 2011 til 28. júní 2014 af sömu sökum. Gagnaðili hefur neitað kröfum álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi greinir frá því að um mánaðamótin maí/júní 2014 taldi hún að rakalykt og myglusveppur væru í hinu leigða og fékk hún því gagnaðila til að skoða íbúðina. Samkvæmt gögnum málsins var íbúðin skoðuð um miðjan júní 2014 og leiddi skoðunin í ljós leka í lagnakerfi íbúðarinnar og töluverðan raka af þeim sökum. Auk þess var mygla bæði inni í og við skáp. Í framhaldi af þessu tók gagnaðili þegar ákvörðun um úrbætur á hinu leigða og fékk álitsbeiðandi í kjölfarið aðra íbúð á vegum hans en álitsbeiðandi flutti í þá íbúð í lok júní 2014.
Fjárkrafa álitsbeiðanda samanstendur af kostnaðarliðum vegna rannsókna sem hún lét framkvæma á íbúðinni, ýmissa eigna sem hún lét farga við flutning úr íbúðinni auk reikninga vegna læknisaðstoðar sem hún kveður sig hafa þurft á að halda vegna heilsufarsvandamála af völdum myglusvepps. Fjárkrafan er byggð á 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þar segir að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul. Ákvæðið nær til atvika á milli tveggja eða fleiri eigenda og/eða afnotahafa innan fjöleignarhúsa en ekki á milli eiganda séreignar og leigjanda sömu séreignar. Að mati kærunefndar er því ekki unnt að byggja fjárkröfu á hendur gagnaðila á nefndu ákvæði laga um fjöleignarhús enda ræðst réttarstaða aðila í máli þessu af húsaleigulögum, nr. 36/1994. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur.
Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. húsaleigulaga skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því hann varð þeirra var. Í 1. mgr. 17. gr. sömu laga segir að geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla. Á grundvelli 3. mgr. sömu lagagreinar á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Álitsbeiðandi hefur gert kröfu um afslátt af leiguverði á tímabilinu frá janúar 2011 til 28. júní 2014 vegna heilsuspillandi leiguhúsnæðis á grundvelli síðastnefnda ákvæðisins.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi tilkynnt gagnaðila um vonda lykt í hinu leigða í fimm skipti frá árinu 2010 sem hafi skoðað íbúðina í öll skiptin en ekki brugðist við fyrr en í júní 2014. Gagnaðili hefur lagt fram útprentun úr kvörtunarbókhaldi hans aftur í tímann. Samkvæmt því er fyrsta tilkynning álitsbeiðanda dagsett 8. október 2009 en skráðar eru tilkynningar í tengslum við lausa innstungu, múrskemmd, bakaraofn, beiðni um raftengla, gólfefni, svalarhurð og karm, leka meðfram glugga, parket, gólflista og málun. Þá tilkynnti álitsbeiðandi um leka frá stamma 5. júní 2014. Samkvæmt gögnum málsins brást gagnaðili við þeirri tilkynningu álitsbeiðanda með lagfæringum á hinu leigða auk þess sem álitsbeiðanda var fengin önnur íbúð þegar í lok júní 2014. Um var að ræða leka frá frárennslislögn í millivegg íbúðarinnar.
Við úrlausn þessa máls horfir kærunefnd til þess að gagnaðili hefur neitað staðhæfingu álitsbeiðanda um tilkynningar hennar um vonda lykt í íbúðinni og ekki verður ráðið af kvörtunarbókhaldi gagnaðila að slíkar tilkynningar hafi borist. Þá verður ráðið af álitsbeiðni að álitsbeiðandi tilkynnti um myglulykt í júní 2014 og í kjölfar þess brást gagnaðili við með því að ráðast þegar í úrbætur og útvega álitsbeiðanda að auki aðra íbúð. Kærunefnd telur gögn málsins því ekki staðfesta að álitsbeiðandi hafi fyrir þá tilkynningu gert kröfu um úrbætur á hinu leigða vegna lyktar og verður því ekki ráðið að gagnaðili hafi ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða í samræmi við tilkynningar og/eða kröfur álitsbeiðanda. Að því virtu er kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á rétti til afsláttar af húsaleigu hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna fjártjóns.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um afslátt af húsaleigu.
Reykjavík, 22. júní 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson