Mál nr. 14/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2015

Sameiginlegur kostnaður: Rekstrarkostnaður lyftu og stigagangs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. apríl 2015, beindu A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. maí 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. maí 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. maí 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. júní 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 25 eignarhluta. Húsið er blandað atvinnu- og íbúðarhúsnæði þar sem 16 íbúðir eru á þremur efstu hæðum þess en tvær íbúðir og sjö atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð. Álitsbeiðandi er eigandi atvinnuhúsnæðis á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs lyftu og stigagangs. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs lyftu og stigagangs.   

Í álitsbeiðni kemur fram að gengið sé beint af götu inn í atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð hússins. Álitsbeiðandi eigi eitt þeirra og hafi húsnæði hans sérinngang og noti hvorki stigagang né lyftu í húsinu. Vegna þessa hafi álitsbeiðandi farið fram á að hann þurfi ekki að greiða rekstrarkostnað vegna lyftu og stigagangs.

Álitsbeiðandi rökstyðji kröfu hans með vísan til C-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi að kostnaði, hver sem hann sé, skuli þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda, sé unnt að mæla óyggjandi not hvers og eins. Auðvelt sé að mæla afnot álitsbeiðanda af lyftu og stigagangi þar sem þau séu engin.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann telji að ekki sé heimild til að innheimta húsgjöld á annan máta en gert hafi verið frá stofnun húsfélags. Innheimta húsgjalda sé byggð á eignaskiptayfirlýsingu hússins sem sé þinglýst skjal.

Álitsbeiðandi hafi gert athugasemd við rekstraráætlun 2015 þann 12. mars 2015 vegna kostnaðarskiptingar þar sem hann hafi farið fram á að eigendur fyrstu hæðar hússins skuli hvorki taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna reksturs lyftu eða stigahúss, þar sem þeir noti ekki hvorutveggja. Einnig hafi hann farið fram á endurgreiðslu húsgjalda frá júlí 2013 vegna reksturs lyftu og stigahúss. Eignaskiptayfirlýsing hússins, sem hafi verið þinglýst í maí 2005, skilgreini hins vegar á skýran hátt hver kostnaðarskipting hvers eignarhluta fyrir sig eigi að vera, hvort sem um sé að ræða sameign allra, sameign sumra, eða jafnskipt afnot. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni séu lyfta og stigahús talin til sameignar allra.

Gagnaðili vísar til þess að eignaskiptayfirlýsing sé grundvöllur innheimtu húsgjalda. Eignaskiptayfirlýsingar séu unnar af fagaðilum sem hafi menntun og hlotið sérstakt leyfi ráðherra til gerðar slíkra yfirlýsinga. Við þá vinnu sé farið eftir gildandi lögum og reglum, þar með talið lögum um fjöleignarhús, sbr. B-lið 45. gr. laganna. Samkvæmt 3. tölul. í nefndum B-lið sé sérstaklega tekið fram að viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu sé sameiginlegur. Þá telur gagnaðili að C-liður 45. gr. laganna geti ekki átt við um eignarhluta álitsbeiðanda þar sem hann eigi aðgang að göngusvölum fyrstu hæðar í gegnum anddyri sem sé í sameign tveggja eignarhluta, þ. á m. eignarhluta álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi geti ekki nýtt anddyrið án þess að nýta stigahúsið þar sem anddyrið liggi út á göngusvalir fyrstu hæðar sem liggi þaðan inn í stigahúsið. Þegar álitsbeiðandi hafi óskað eftir samþykki gagnaðila og íbúa hússins fyrir breytingum á húsnæðinu hafi verið talað um að anddyrið yrði nýtt sem neyðarútgangur. Þá segir að álitsbeiðandi eigi geymslu sem sé staðsett í kjallara á móti lyftu auk hlutdeildar í sameign allra samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Í kjallara álitsbeiðandi einnig hlutdeild í inntaksherbergi fyrir vatn og rafmagn sem hann hafi aðgang að.

Að lokum segir að það sé mat gagnaðila að ekki sé unnt með óyggjandi hætti að mæla not einstakra eignarhluta að lyftu og/eða stigahúsi hússins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að mál þetta snúist um túlkun C-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi skilji greinina svo að ef hægt sé að mæla notkun eignarhluta, eða sé hún engin, eigi viðkomandi eignarhluti ekki að greiða fyrir það sem hljótist af notkun annarra. Einnig skilji hann greinina svo að hún gildi þegar við eigi þrátt fyrir almenn ákvæði eignaskiptayfirlýsingar um hlutfallslega skiptingu kostnaðar, enda fjalli hún um undantekningartilfelli.

Álitsbeiðandi telur að löggjafinn hafi sett umrætt ákvæði í lögin til þess að gæta jafnræðis með sameigendum þannig að einn eða fleiri þurfi ekki að greiða kostnað fyrir aðra þegar ljóst sé hver raunveruleg notkun sé, þar með talin engin. Þá telur álitsbeiðandi lögin vera rétthærri en einstök eignaskiptayfirlýsing sem ekki sé gerð í samræmi við lögin.

Álitsbeiðandi eigi eignarhluta þar sem er sérinngangur. Auk sérinngangs frá götu séu dyr út á göngusvalir fyrstu hæðar og séu báðir inngangar merktir neyðarútgangur á samþykktum teikningum. Samkvæmt eignaskiptasamningi eigi álitsbeiðandi geymslu í kjallara en honum hafi verið sagt að þetta væri í raun sameiginleg geymsla fyrir húsið og álitsbeiðandi noti hana aldrei og hafi aldrei gert. Þá eigi hann aldrei erindi inn um aðalinngang hússins, stigaganginn eða í lyftuna. Álitsbeiðandi telur því ljóst að honum beri ekki að greiða kostnað af lyftu eða stigagangi þar sem hægt sé að mæla notkun hans á þeim, og hún sé engin.

Í athugasemdum gagnaðila segir að nákvæmlega sé skilgreint í lögum um fjöleignarhús hvað sé sameign og skv. 8. tölul. 8. gr. laganna séu lyftur skilgreindar sem sameign. Álitsbeiðandi hafi talið að málið snúist um C-lið 45. gr. laganna en ekki sé ljóst hvernig hann ætli að sanna að notkun hans á lyftu og stiga sé engin. Gagnaðili sé ekki sammála því að unnt sé að mæla not hvers og eins nákvæmlega enda sé enginn að fylgjast með notkuninni. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að notkun hans á lyftu sé engin og bent á að eignarhluti hans hafi sérinngang og að útgangur á göngusvalir fyrstu hæðar sé merktur neyðarútgangur. Merking þessi hafi verið forsenda þess að húsfélagið hafi samþykkt starfsemi álitsbeiðanda, sem sé rekstur gistiheimilis, og eigi eingöngu að tryggja að aðgengi gesta sé haldið í lágmarki. Merkingin takmarki engan veginn aðgengi eiganda eða öðrum tengdum starfsemi hans að göngusvölum fyrstu hæðar.

Álitsbeiðandi hafi sagt að geymsla í kjallara 020 sé í raun sameiginleg geymsla en svo sé ekki þar sem geymslan tilheyri eignarhluta hans samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Auk þess taki álitsbeiðandi fram að enginn tengdur eignarhluta hans eigi, muni eiga eða hafi átt erindi um stigaganginn, sem geti ekki staðist þar sem inntak fyrir vatn, heitt vatn og rafmagnstöflur hússins séu staðsett í kjallara og allir eigendur hafi aðgang að þessu rými og þurfi aðgang að því. Til þess að komast þangað þurfi að nota lyftuna eða stigaganginn.

Að lokum segir að gagnaðili telji að miðað við framangreint sé hvorki sanngjarnt né rétt að breyta kostnaðarskiptingu vegna rekstrarkostnaðar lyftu.

III. Forsendur

Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er deilt. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 0108 í fjöleignarhúsinu. Í máli þessu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing hússins, innfærð til þinglýsingar 2. júní 2005. Samkvæmt henni tilheyrir eignarhluta álitsbeiðanda hlutdeild í sameign allra en fram kemur í yfirlýsingunni að stigahús og lyfta sé sameign allra. 

Ágreiningur í máli þessu snýr ekki að því hvort lyftan og stigahúsið falli undir sameign allra eða sameign sumra heldur undir hvaða lið kostnaður vegna reksturs lyftu og stigahúsanna skuli falla. Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúsa gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B- og C-liðum 45. gr. er að finna undantekningu frá meginreglunni, en í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Þar undir 3. tölul. fellur viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu og undir 5. tölul. allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Álitsbeiðandi telur að kostnaður vegna reksturs lyftu og stigahúss fjöleignarhússins skuli falla undir nefndan C-lið. Í því tilliti vísar álitsbeiðandi til þess að afnot hans af bæði stigahúsi og lyftu séu engin enda sé aðkoma að eignarhluta hans beint inn af götu.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir um reglu C-liðar: „Þessi regla kemur aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum. Hún byggist á því að ef fullljóst er um not hvers og eins þá séu notin eðlilegast og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla mundi hafa mjög þröngt gildissvið.“

Við úrlausn þessa máls horfir kærunefnd til þess að álitsbeiðandi er einn af eigendum hinnar umræddu sameignar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og hefur aðgengi að henni. Þá horfir kærunefnd einnig til þess að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fellur undir sameign hússins geymsla, ruslageymsla og inntaksherbergi sem er að finna í kjallara hússins en aðgengi að þeirri sameign er í gegnum stigahúsið eða lyftuna. Í því ljósi og þar sem að kærunefnd telur ómögulegt að mæla afnot einstakra eignarhluta af lyftu eða stigahúsi með óyggjandi hætti á grundvelli C-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús ber þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að kostnaður vegna reksturs lyftu og stigahúss fjöleignarhússins falli undir C-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna reksturs lyftu og stigahúss fjöleignarhússins falli ekki undir C-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús.

Reykjavík, 22. júní 2015

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson