Mál nr. 70/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 70/1995
Ákvörðunartaka: Sala á fjórum herbergjum í sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 27. október 1995, beindu A o.fl., hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 15-17, hér eftir nefnd gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 15-17.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. nóvember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila hefur borist, dags. 16. nóvember. Einnig hafa borist athugasemdir álitsbeiðenda við svar gagnaðila, dags. 28. nóvember. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 29. nóvember og tók það til úrlausnar á fundi 13. desember.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 15-17 er 50 eininga fjölbýlishús með tveimur stigagöngum, byggt 1992. Í húsinu eru 49 íbúðareigendur og 1 húsvarðaríbúð. Stigagangur nr. 15 er á 5 hæðum en stigagangur nr. 17 er á 8 hæðum. Ágreiningur málsaðila varðar fyrirhugaða sölu á fjórum herbergjum úr sameign hússins. Þann 18. september sl. var haldinn húsfundur og þar bar formaður fram tillögu um "sölu/leigu á nokkrum aukaherbergjum í sameign". Tillagan var svohljóðandi: "Þar sem ekki hefur fundist heppilegur vettvangur, hvorki nú eða í framtíðinni, fyrir 3 herbergi sem eru á stigagangi nr. 17 og 1 herbergi á stigagangi nr. 15, leggur stjórnin til að þau verði boðin til sölu til íbúðareigenda húsfélagsins. Samtals eru herbergin röskir 50 m2 sem eru að mati fasteignasala að verðmæti um það bil 2,3 milljónir króna. Salan yrði háð sömu skilmálum og hvíla á öllum íbúðum hússins samkvæmt kaupsamningi. Ef ekki tekst að selja öll herbergin verði athugað með leigu til íbúðareigenda og með sömu skilmálum og að ofan greinir." Í fundargerð segir síðan svo: "(formaður) sagði síðan að sölufé mætti hugsanlega nota til framkvæmda og/eða lækka húsgjöld. Taldi formaður leigu ekki fýsilega..." Tillagan var samþykkt með 28 atkvæðum gegn 7 en einn seðill var auður. Fundinn sóttu 36 íbúðareigendur af 49 íbúðareigendum alls.
Krafa álitsbeiðenda er eftirfarandi:
1. Að samþykki allra eigenda þurfi til að taka ákvörðun um sölu á umræddum herbergjum í sameign.
Í álitsbeiðni segir að um sé að ræða eftirfarandi herbergi:
Herbergi á 3. hæð í stigagangi nr. 15, 13,0 m2 að stærð, þvottahús á teikningu.
Herbergi á 3. hæð í stigagangi nr. 17, 16,2 m2 að stærð, þvottahús á teikningu.
Herbergi á 5. hæð í stigagangi nr. 17, 16,2 m2 að stærð, setustofa á teikningu.
Herbergi á 6. hæð í stigagangi nr. 17, 16,2 m2 að stærð, setustofa á teikningu.
Hér sé því um að ræða 61,6 m2 alls. Álitsbeiðendur telja að þegar litið sé til framtíðar sé engin trygging fyrir því að nýting þessara herbergja verði í sátt við alla íbúa hússins. Álitsbeiðendur vilji ekki afsala sér þeim rétti að ofangreind herbergi verði nýtt á þann hátt í framtíðinni sem upphaflega hafi verið ætlast til og þeim kynnt og sýnt af seljanda hússins og fasteignasala. Álitsbeiðendur telja það vanefndir af hálfu seljanda hússins að áðurnefnd tvö þvottaherbergi skuli ekki hafa verið standsett, lagnir séu þar fyrir hendi og aðeins eftir að kaupa í þau tæki.
Í stigagangi nr. 15 séu 23 íbúðir með 2 þvottahús og á nr. 17 séu 27 íbúðir með 2 þvottahús. Verði umrædd herbergi seld muni álagið verða mest á þeim hæðum þar sem þessi þvottahús eru staðsett. Í stigagangi nr. 17 hafi verið fyrirhuguð 3 þvottahús, í samræmi við teikningar, enda einkennilegt að lagt sé fyrir 3 þvottahúsum en aðeins 2 standsett. Í bréfi þáverandi hússtjórnar til seljanda um vanefndir og galla, dags. 5. apríl 1994, hafi ekki verið minnst á þvottahúsið þar sem talið hafi verið að hér væri um að ræða vanefndir á kaupsamningi sem ekki fyrntust á einu ári samkvæmt ákvæði kaupsamnings, enda margítekað við seljanda á fundum. Húseigendum hafi ekki verið kynnt á fundi hagkvæmnisathugun er sýni að betra sé að selja en leigja umrædd herbergi, enda sé þar óhægt um vik þar sem væntanlegt söluverð sé óþekkt.
Bent er á að lágmarksaldur íbúa sé 55 ár. Hætta sé á því að herbergi þessi séu leigð út eða nýtt af utanaðkomandi fólki og þar með skapist hætta á að það góða næði sem álitsbeiðendur búi við og hafi verið forsenda þess, að þau sóttust eftir þessu sambýli, raskist.
Álitsbeiðendur telja að um þessa ákvörðun beri að fara eftir A-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því sé samþykki allra eigenda nauðsynlegt. Einnig er á það bent að af þeim 28 íbúðareigendum sem samþykktu sölu herbergjanna á umræddum húsfundi hafi nokkrir skipt um skoðun og séu nú alls 18 íbúðareigendur af 49 andvígir sölunni, eða 36,7%. Lagður er fram undirskriftalisti þessu til stuðnings, dags. 5. desember sl.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að frá því að húsið var tekið í notkun hafi verið uppi vangaveltur um hvernig hægt væri að nýta umrædd herbergi. Upphaflega hafi verið ráðgert að hafa þau sem setustofur, en það hafi ekki passað þegar til kom. Fljótlega hafi komið fram sú hugmynd að besta lausnin væri að leigja eða selja herbergin til íbúðareigenda, væri það hægt. Meðal eigenda hafi verið um það rætt að þvottahús þau sem nú séu í húsinu séu ekki staðsett á réttum hæðum. Einnig hafi menn rætt um að þrjú þvottahús ættu að vera í stigahúsi nr. 17, þar sem séu fleiri íbúðir. Þessu neiti bæði seljandi íbúðanna og arkitekt hússins, sem segi að aldrei hafi verið reiknað með fleiri en tveimur þvottahúsum í hvorum stigagangi, en íbúðareigendur hafi sjálfir ráðið á hvaða hæðum þau hafi verið staðsett. Í bréfi þáverandi stjórnar til seljanda hússins, dags. 5. apríl 1994, hafi komið fram listi yfir vanefndir og galla við bygginguna. Þar sé ekki minnst á að þvottahús vanti í stigahús nr. 17 og bótaréttur sé nú runninn út.
Núverandi stjórn hafi eftir vandlega athugun ákveðið að besta lausnin væri að selja herbergin til íbúðareigenda. Samkvæmt hagkvæmnisathugun hafi leiga ekki verið eins góður kostur, en þó betri en að hafa herbergin ónotuð, eins og þau hafi verið til þessa. Greint hafi verið frá þessari hagkvæmnisathugun á fundinum 18. september. Þess vegna hafi verið lagt til á húsfundi 18. september 1995 að selja herbergin ef þess væri kostur, en leigja þau annars. Þetta hafi verið samþykkt af 78% íbúðareigenda. Það sé mikill misskilningur að sala á herbergjunum muni valda röskun á því ágæta sambýli sem til staðar sé í húsinu. Útleiga á herbergjunum verði ekki heimiluð og þar með verði ekki um utanaðkomandi fólk að ræða. Í húsinu séu 50 íbúðir með á annað hundrað herbergjum. Það geti ekki valdið aukaálagi eða ónæði á göngum hússins þó að við bættust fjögur herbergi. Aflað hafi verið lögfræðilegs álits á málinu og þar hafi niðurstaðan verið sú að húsfélagið hefði heimild til að selja umrædd herbergi. Að auki muni sala herbergjanna auðvelda fjármögnun framkvæmda og verða til þess að félagsgjöld geti verið lægri en ella og það sé verulegt hagsmunamál margra íbúðareigenda.
III. Forsendur.
Í eignaskiptasamningi sem gerður hefur verið fyrir fasteignina, dags. 4. janúar 1992, eru hin umdeildu fjögur herbergi tilgreind á eftirfarandi hátt:
Þvottahús á 3. hæð í matshluta 01 (þ.e. stigagangi nr. 15), 13 m2 að stærð.
Þvottahús á 3. hæð í matshluta 02 (þ.e. stigagangi nr. 17), 16,2 m2 að stærð.
Setustofa á 5. hæð í matshluta 02 (þ.e. stigagangi nr. 17), 16,2 m2 að stærð.
Setustofa á 6. hæð í matshluta 02 (þ.e. stigagangi nr. 17), 16,2 m2 að stærð.
Samkvæmt tilgreiningu í eignaskiptasamningi er því um að ræða samtals 61,6 m2 og ber að leggja hana til grundvallar. Þess ber hins vegar að geta að samkvæmt þeim teikningum sem fyrir nefndinni liggja eru öll herbergin fjögur merkt "Þvottur" á teikningu, en ekkert þeirra "Setustofa". Samkvæmt eignaskiptasamningi er heildarsameign í húsinu u.þ.b. 1600 m2.
Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi, nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 19. gr.
Kemur þá til skoðunar hvort umrædd fjögur herbergi teljist verulegur eða óverulegur hluti sameignar og falli þannig undir 1. eða 2. mgr. 19. gr. Í þessu sambandi ber að vísa í dóm Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í málinu nr. 232/1994. Þar komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að 29 af 34 íbúðareigendum í tilteknu fjölbýlishúsi hafi eftir almennum reglum verið heimilt að standa að ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðar í óskiptri sameign, sem tekin var á lögmætum fundi í húsfélaginu. Er þessi niðurstaða m.a. rökstudd með tilvísan til stærðar hins umdeilda sameignarhluta, sbr. reglu 19. gr. laga nr. 26/1994.
Ágreiningslaust er að notagildi og nýting þeirra herbergja sem hér um ræðir hafa verið afar lítil. Með hliðsjón af þessu og því, að hér er um óverulegan hluta sameignar að ræða, verður ekki á það fallist með álitsbeiðendum að sala á herbergjunum sé ráðstöfun sem falli undir 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994.
Ákvörðun húsfundar 18. september sl. um sölu umræddra herbergja telst því lögmæt með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, og tilskilinni fundarsókn, sbr. 19. gr., 2. mgr. 30. gr. og 31. gr., sbr. 1. og 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.
Sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr., verður a.m.k. helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu, sbr. 2. mgr. 42. gr. Óumdeilt er að á húsfund þann 18. september sl. mættu 36 íbúðareigendur af 49. Samkvæmt fundargerð var tillagan samþykkt með 28 atkvæðum gegn 7 og 1 seðill var auður. Er því ljóst að fundarsókn var nægjanleg og tillagan hlaut samþykki tilskilins meirihluta.
Kærunefnd telur hins vegar rétt að benda á að halda skal húsfund m.a. þegar þess er skriflega krafist af 1/4 hluta félagsmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, og skulu þeir jafnframt tiltaka þau málefni sem óskast rædd og tekin fyrir og afgreidd, sbr. 2. tl. 1. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994. Á slíkum fundi gæti einfaldur meirihluti ákveðið að falla frá ákvörðun húsfundar 18. september sl. um sölu á herbergjunum, enda hefur sú ákvörðun ekki komið til framkvæmdar.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 18. september sl. varðandi sölu á fjórum herbergjum í sameign sé lögmæt.
Reykjavík, 29. desember 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson