Mál nr. 69/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 69/1995
Ákvörðunartaka: Utanhússviðhald, breyting á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 10. október 1995, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 94-102 um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 94-102.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. nóvember. Samþykkt var að gefa stjórn húsfélagsins kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Kærunefnd hafa borist athugasemdir C, hér eftir nefndur gagnaðili, dags. 16. nóvember. Athugasemdir þessar ritar hann í eigin nafni, þar sem stjórn húsfélagsins telji sig ekki vera aðila að málinu, enda sé hún klofin í því. Kærunefnd fjallaði um málið á fundi sínum 29. nóvember og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 94-102, sem byggt var um 1970, samanstendur af 35 eignarhlutum. Á húsfundi 2. október sl. voru lagðar fram fimm tillögur varðandi fyrirhugaðar viðgerðir og breytingar á svölum hússins. Í fundargerð koma fram þau tilmæli fundarstjóra að kosið verði um þær allar, hverja í sínu lagi. Fyrst verði kosið um þá tillögu sem kosti mest. Tillögur nr. 1-4 teljist felldar, verði atkvæði færri en 2/3, en náist samþykki 2/3 eða fleiri, teljist viðkomandi tillaga samþykkt. Í því tilviki verði ekki kosið um aðrar tillögur. Tillaga nr. 5 þurfi einungis meirihluta atkvæða.
Niðurstaða atkvæðagreiðslu á fundinum varð sú að fjórar fyrstu tillögurnar sem upp voru bornar töldust felldar, þar sem 2/3 hlutar atkvæða náðust ekki. Þar á meðal var tillaga nr. 4, sem þó náði samþykki einfalds meirihluta. Álitsbeiðendur létu bóka að þeir teldu einfaldan meirihluta nægjanlegan til samþykktar tillögunni. Tillaga nr. 5 var síðan borin upp og samþykkt með einföldum meirihluta atkvæða.
Krafa álitsbeiðenda er eftirfarandi:
Að einfaldur meirihluti hafi verið nægjanlegur til samþykktar tillögu nr. 4 og því hafi ekki átt að bera upp tillögu nr. 5.
Í álitsbeiðni kemur fram að núverandi svalir séu orðnar það mikið skemmdar að ákveðið hafi verið að brjóta þær niður og byggja nýjar. Tillögur nr. 4 og 5 séu sambærilegar, nema hvað tillaga nr. 4 geri ráð fyrir að svalir nái saman, með steyptum vegg á milli. Veggurinn verði jafnbreiður svölunum og lengist þær um 0,5 m. Samkvæmt tillögu nr. 5 sé hins vegar bil á milli svalanna. Heildarkostnaður á íbúð sé kr. 554.000,- vegna tillögu nr. 4, en kr. 544.000,- vegna tillögu nr. 5, samkvæmt áætlun verkfræðistofunnar R hf. Álitsbeiðendur telja að tillaga nr. 4 spari talsvert í viðhaldi, bæði á svölum og veggjum húseignarinnar, og komi það upp á móti þeim mun sem sé á tillögunum tveimur. Báðar umræddar tillögur hafi í för með sér útlitsbreytingu frá núverandi svölum. Í þeim báðum sé lagt til að handriðin verði annaðhvort úr plasti eða léttum viðarspjöldum, festum á járnrör. Núverandi svalir séu með steyptu handriði að framan en járnrimlum í hliðunum. Er vísað í meðfylgjandi teikningar málinu til skýringar.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram það álit að sú breyting, sem tillaga nr. 4 hafi í för með sér, sé veruleg, bæði hvað varði útlit og notagildi svalanna. Svalir sem séu vinstra megin í stigahúsi, muni verða sólríkari og njóta meira skjóls fyrir norðangolu að sumri til og stofurnar muni sjálfsagt verða bjartari líka. Að sama skapi muni svalir sem séu hægra megin í stigahúsi lokast af fyrir sól fram eftir degi og opnast jafnvel enn meira fyrir norðangolunni en nú sé. Þá muni stofur íbúðanna hægra megin varla verða bjartari, a.m.k. ekki fram eftir degi á sumrin. Þessi breyting hafi augljóslega áhrif á notagildi svala til hægri í stigagöngum til hins verra og gæti jafnvel rýrt seljanleika íbúðanna. Gagnaðili telur vandséð að stærri svalirnar þurfi minna viðhald en þær minni, t.d. minni málningu. Gagnaðili telur kostnaðarmun álitsbeiðenda, kr. 10.000,-, mjög varlega áætlaðan. Þannig sé svalagólf samkvæmt tillögu nr. 4 um 0,9 m2 stærra en upprunalegt gólf og áætlað sé að steypa burðarvegginn niður í jörð. Þá þurfi að höggva járnabindinguna í sárinu eftir núverandi burðarveggi, múra yfir og bora fyrir nýrri járnabindingu fyrir nýja burðarvegginn. Ennfremur muni þurfa einhverjar sérstakar aðgerðir vegna þess að nýi burðarveggurinn komi á þenslurauf milli stigahúsa til að koma í veg fyrir að stigahúsin slíti svalirnar í sundur.
Með vísan til ofangreinds telur gagnaðili að breyting þessi eigi að falla undir 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þ.e. að samþykki allra eigenda þurfi til þessarar breytingar, eða a.m.k. samþykki 2/3 hluta eigenda, skv. 2. mgr. sömu greinar. Gagnaðili krefst þess því að a.m.k. 2/3 hlutar atkvæða verði taldir þurfa til samþykktar tillögu nr. 4 og ákvörðun fundarstjóra um að bera upp tillögu nr. 5 verði því talin réttmæt.
III. Forsendur.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.
Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.
Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Aðilar eru sammála um að svalir hússins séu ónýtar og þarfnist endurbyggingar. Samkvæmt tillögu nr. 4 skyldu svalirnar endurbyggðar þannig að þær næðu saman, með steyptum vegg á milli. Veggur þessi væri jafnbreiður svölunum. Við þetta myndu svalirnar lengjast um 0,5 m. Að mati kærunefndar felst í tillögu þessari umtalsverð breyting á útliti hússins, sem auk þess breytti notagildi svala fyrir einstaka eigendur. Loks gæti umrædd breyting útheimt breytingu á eignaskiptayfirlýsingu. Bar því að áskilja samþykki allra eigenda hússins vegna hennar. Tillaga nr. 4 hlaut því ekki samþykki nægjanlegs meirihluta og var þannig heimilt að leggja fram tillögu nr. 5 á fundinum. Tillaga nr. 5 gerir ráð fyrir að svalir verði áfram í nánast upprunalegri mynd, nema hvað létt handrið komi í stað steypts handriðs áður. Með vísan til þess, að aðilar eru sammála um nauðsyn þess að ráðast í kostnaðarsama endurbyggingu svala, telur kærunefnd þá útlitsbreytingu sem samfara er tillögu nr. 5 svo smávægilega að einfaldur meirihluti nægi til samþykktar henni. Telst því tillaga nr. 5 hafa verið löglega samþykkt.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að tillaga nr. 4 á fundi húsfélagsins X nr. 94-102, sem haldinn var 2. október 1995, hafi ekki hlotið samþykki nægjanlegs meirihluta, en tillaga nr. 5 hafi verið löglega samþykkt.
Reykjavík, 29. desember 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson