Mál nr. 66/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 66/1995
Skipting kostnaðar: Þakeinangrun, lyfta.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 26. október 1995, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefndir gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsinu X nr. 17a.
Erindið, sem móttekið var 30. október sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. nóvember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Af hálfu gagnaðila var ítrekað óskað eftir fresti vegna greinargerðar. Greinargerð tveggja gagnaðila, þ.e. þeirra C og E, dags. 20. desember, var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag og var þar fjallað um málið og það tekið til úrlausnar. Kærunefnd hafa ekki borist athugasemdir annarra tilgreindra gagnaðila.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
X nr. 17a er atvinnuhúsnæði, byggt árið 1992. Í húsinu eru 11 séreignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi 62,4% eignarinnar.
Ágreiningur er um það hvernig skipta eigi kostnaði við einangrun í þaki hússins og vegna uppsetningar og rekstrar lyftu.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að kostnaður vegna einangrunar, vindvarnar og rakavarnarlags í þaki skiptist skv. hlutfallstölum eignarhluta í húsinu.
2. Að allir eigendur hússins greiði stofnkostnað lyftu skv. hlutfallstölum eignarhluta en rekstrarkostnaður greiðist að jöfnu.
Varðandi fyrri kröfuna er því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að einangrun í þaki og það sem henni tilheyri verði ekki skilið frá þakinu sjálfu. Einangrun sé hluti þaksins, áföst við það á sama hátt og sperrur, sem nái niður fyrir einangrun. Þessu til stuðnings sé bent á álit R, verkfræðistofu, dags. 25. maí 1995, sem frammi liggi í málinu, en þar sé tekið fram að einangrun þaksins, vindvörn og rakavarnarlag teljist til þaksins.
Einangrun, vindvörn og rakavarnarlag þjóni hagsmunum allra eigenda hússins. Hitakostnaður hússins alls ráðist af einangruninni og ef þakið er ekki einangrað sé ljóst að aðrir eignarhlutar gætu orðið fyrir skemmdum. Yrði talið að þessir þættir væru séreign þyrftu aðrir eigendur að sætta sig við að húsið væri óeinangrað og það leiddi til óeðlilegrar niðurstöðu, þar sem þeir yrðu þá að greiða mun hærri hitunarkostnað en ella. Því sé um eina órofa heild að ræða sem þjóni hagsmunum allra eigenda og sé á ábyrgð þeirra, þ.e. bæði stofnkostnaður, viðhald og endurbætur á þaki, ef til þess komi.
Í 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé tæmandi talning á þeim þáttum innanhúss sem teljist til séreignar. Þak húss sé ekki þar á meðal. Gagnályktun frá ákvæðinu leiði til þess að einangrun, vindvörn og rakavarnarlag í þaki teljist til sameignar. Ljóst sé samkvæmt þessu og með vísan til 3. tl. 5. gr., 6. gr. og 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 3. tl. 2. mgr. 1. gr. og 2. mgr. 2. gr., svo og eðlisraka, að einangrun, vindvörn og rakavarnarlag í þaki teljist til sameignar hússins.
Sjónarmið gagnaðila varðandi fyrri kröfu álitsbeiðanda eru að þakeinangrun o.fl. sé alfarið mál álitsbeiðanda og að kostnaðurinn sé ótvírætt sérkostnaður hans. Þetta leiði af skýrum ákvæðum 2. tl. 5. gr., sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar mótmæla lagatúlkun álitsbeiðanda og telja að með sömu rökum megi allt eins staðhæfa að einangrun og frágangur á innanverðum útveggjum séreignarhluta séu sameiginleg. Slík túlkun fari hins vegar í bága við skýr fyrirmæli laganna, enda geri lögin engan greinarmun á því hvort "útveggir" séu lóðréttir eða láréttir (loft, þak). Þessu til stuðnings sé vísað til dóms Hæstaréttar frá 15. nóvember 1965, í málinu nr. 29/1964 (Hrd. 1965/819).
Varðandi síðari kröfuna er því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að í eignaskiptayfirlýsingu um X nr. 17a, sem innfærð sé í þinglýsingarbækur þann 31. október 1991, sé tekið fram að anddyri 1. hæðar og uppgangur á öllum hæðum sé í óskiptri sameign allra, en gangi sem myndist í syðri hluta 2. hæðar sé hlutfallslega skipt milli eignanna í syðri hluta 2. hæðar og sé eign þeirra einna. Í fermetratölu anddyris sé reiknað með flatarmáli gólfflatar lyftu. Allir eignarhlutar eigi hlutdeild í sameign í samræmi við stærð hvers eignarhluta. Gangur á syðri hluta 2. hæðar sé einungis í eigu þeirra sem eigi eignir sem liggi að ganginum. Vitnað er í útreikninga í eignaskiptasamningi þessu til stuðnings.
Ljóst sé að lyftan og lyftuhúsið séu í sameign allra eigenda hússins, sbr. 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Beri öllum eigendum að greiða stofnkostnað lyftu, sbr. 1 tl. 1. mgr. 43. gr. laganna. Hins vegar beri að greiða viðhalds- og rekstrarkostnað lyftu að jöfnu, sbr. 3. tl. B-liðar 45. gr. laganna.
Sjónarmið gagnaðila varðandi síðari kröfu álitsbeiðanda er að þeim sé óskylt að greiða hlutdeild í stofn- og rekstrarkostnaði lyftu. Þeir eigi húsnæði á 1. hæð hússins. Eignarhlutar þeirra séu algjörlega aðskildir frá sameiginlegum inngangi með heilum veggjum og ekki sé innangengt frá eignarhlutum þeirra inn á þessa sameign. Gagnaðilar hafi engin afnot af sameiginlegum inngang og lyfta, sem þar eigi að vera, þjóni ekki neinum þörfum þeirra.
Gagnaðilar telji því að umrædd sameign, þ.e. inngangurinn og lyftan, sé sameign sumra, sbr. 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, og þeim óviðkomandi. Því sé stofnkostnaður vegna lyftunnar og inngangsins, svo og rekstrarkostnaður lyftu, sameiginlegur kostnaður álitsbeiðanda o.fl., en gagnaðilum óviðkomandi, sbr. 44. gr. sömu laga.
III. Forsendur.
Samkvæmt 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver eigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta eignarhluta síns. Í 1. tl. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl., teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e. í þessu tilviki klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður eiganda, þ.e. í þessu tilviki einangrun, vindvörn og rakavarnarlag.
Ágreiningslaust er að rými undir þaki hússins er séreignarrými álitsbeiðanda. Kostnaður við einangrun þaksins telst því sérkostnaður eiganda 3. hæðar, sbr. 50. gr. laganna.
Í eignaskiptasamningi um X nr. 17a, dags. 30.10.1990, segir svo: "Í samningi þessum er gengið út frá að anddyri á 1. hæð og uppgangur á öllum hæðum sé í óskiptri sameign allra, en gangi, sem myndast á syðri hluta 2. hæðar, sé hlutfallslega skipt milli eignanna í syðri hluta 2. hæðar, og sé því eign þeirra einna." Þannig eru eignarhlutar gagnaðila tilgreindir sem "Verslunarhúsnæði 138,8 m2. Nyrsta eining á 1. hæð ásamt hlutfallslegri eign í sameign." og "Verslunarhúsnæði 138,8 m2. Syðsta eining á 1. hæð ásamt hlutfallslegri eign í sameign." Með vísan til framangreindra ótvíræðra ákvæða í eignaskiptasamningi þeim sem um húsið gildir verður að telja að lyfta og lyftuhús séu í sameign allra, sbr. 8. tl. 8. gr., sbr. einnig 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur rétt að vekja athygli gagnaðila á úrræðum 46. gr. laganna, þar sem kveðið er á um möguleg frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu, og ákvæði 18. gr. laganna, þar sem kveðið er á um breytingar á eignaskiptayfirlýsingum, án þess að kærunefnd taki nokkra afstöðu í þessu sambandi.
Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða stofnkostnað lyftu samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta sinna, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu ber hins vegar að skipta og greiða að jöfnu, sbr. 3. tl. B-liðar 45. gr. sömu laga.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna einangrunar þaks, þ.e. við vindvörn, einangrun og rakavarnarlag, að X nr. 17a, sé sérkostnaður eiganda 3. hæðar.
2. Gagnaðilum ber að greiða stofnkostnað lyftu samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta sinna og viðhalds- og rekstrarkostnað lyftu að jöfnu á móti eigendum annarra eignarhluta.
Reykjavík, 29. desember 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Benedikt Bogason