Mál nr. 24/2012

Þriðjudaginn 11. september 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 24/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 3. febrúar 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 5. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni 

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 13.300.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 14.630.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin til verðs á 14.400.000 kr. og 110% verðmat nam því 15.840.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 16.311.139 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 471.139 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi eigi eign í Stefni - Ríkisverðbréfasjóði að verðmæti 67.888 kr. ásamt eign í áskriftasjóði ríkisverðbréfa að verðmæti 13.195 kr. Þá kemur fram að kærandi á bifreið, C, sem metin er á 1.312.200 kr. og tjaldvagn, D, sem metinn er á 750.000 kr. en á honum hvílir lán að fjárhæð 347.312 kr. og telst veðrými á tjaldvagninum því 402.688 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig bankainnstæða kæranda að fjárhæð 120.998 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 1.916.969 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 7. febrúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 21. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, 23. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 22. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi tekur fram að hann hafi keypt fasteignina í október árið 2007. Kaupverðið hafi verið 16.700.000 kr. Framlag kæranda hafi verið 4.200.000 kr. en eftirstöðvar kaupverðsins, 12.500.000 kr., hafi verið teknar að láni hjá Íbúðalánasjóði. Áður en af kaupunum hafi orðið hafi kærandi undirgengist greiðslumat þar sem tekjur hans og eignir hafi verið lagðar til grundvallar. Á þessum tíma hafi tekjur kæranda verið þokkalegar og taldar duga fyrir afborgunum og framfærslu. Aðstæður kæranda hafi svo breyst. Í hruninu hafi afborganir af lánunum breyst vegna hækkunar á neysluverðsvísitölu, kærandi hafi misst vinnuna, verðlag og skattar hafi hækkað o.fl. Kærandi hafi þó fengið vinnu eftir að hafa verið atvinnulaus í rúmt hálft ár en þó á lægri launum. Kærandi bendir á að á þeim tíma sem lánið hafi verið tekið hafi Íbúðalánasjóður metið það svo að hann hefði efni á að kaupa íbúð af þessari stærðargráðu miðað við tekjur og eignir hans.

Þá lýsir kærandi óánægju með verðmat fasteignasala. Fasteignasalinn hafi ekki skoðað fasteignina, einungis blaðað í skrifblokk og farið eftir 5–10 mínútur. Kærandi telur að ef fasteignasalinn hefði skoðað íbúðina hefði hann komist að því að ástand íbúðarinnar væri ekki gott og nefnir kærandi fjölmörg atriði í því sambandi. Hann telur íbúðina því stórlega ofmetna miðað við aldur og ástand. Þá hafi verið erfitt að selja sambærilegar íbúðir en því til stuðnings nefnir kærandi að nágranni hans sem búi fyrir ofan hann hafi verið með íbúð sína á sölu í tvö og hálft ár en án árangurs. Kærandi tekur fram að hann hafi átt eigið framlag að fjárhæð 4.200.000 kr. en nú fjórum og hálfu ári síðan sé allt framlagið farið og um 3.000.000 kr. betur. Kærandi gerir kröfu um að fá þetta að einhverju leyti til baka en til vara að fá sanngjarna meðhöndlun, þ.e. að íbúðin fái sanngjarnt mat miðað við útlit, ástand og markaðsstöðu. Þegar kærandi hafi undirgengist greiðslumat hafi hann verið í góðri trú um að áætlanir um að geta staðið í skilum með lánið héldust. Það hafi byggst á því að verðlag héldist stöðugt og að kærandi héldi starfi sínu. Forsendur greiðslumatsins séu brostnar auk þess sem verðmat eignarinnar sé ekki í samræmi við veruleikann. Kærandi fer því fram á að gerður verði nýr útreikningur á grundvelli upplýsinga sem ekki hafi verið tekið tillit til við upphaflegt mat á íbúðinni.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs 

Í umsögn Íbúðalánasjóðs kemur fram að umsókn kæranda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði hafi verið synjað þar sem skilyrði fyrir afgreiðslu erindisins voru ekki uppfyllt að fullu, en veðrými hafi verið á öðrum aðfararhæfum eignum kæranda og niðurfærsla veðskulda hafi lækkað sem því nam. Íbúðalánasjóður tekur fram að ákveðið hafi verið að leita verðmats í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og sjóðurinn hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á verðmatið. Veðrými á aðfararhæfum eignum kæranda hafi fellt út veðkröfu yfir 110% af verðmæti fasteignar.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi telur verðmat fasteignar sinnar vera of hátt og ekki í samræmi við raunverulegt verðmæti hennar og hefur farið fram á að verðmæti hennar verði endurmetið. Auk þess hefur kærandi byggt á því að forsendur hans fyrir greiðslu afborgana hafi breyst frá því að hann festi kaup á íbúðinni, og vegna verðbólgu hafi eigið fé hans í íbúðinni svo til horfið, og óski hann þess að tillit verði tekið til þess við endurútreikning lána hans hjá Íbúðalánasjóði.

Með lögum nr. 29/2011 var fest í lög heimild Íbúðalánasjóðs til þess að framkvæma svokallaða 110% leið. Meginmarkmið 110% leiðarinnar var almenn niðurfærsla veðkrafna að 110% verðmæti fasteignar, en úrræðið stóð til hliðar við önnur og einstaklingsmiðaðri úrræði Íbúðalánasjóðs þar sem afskriftir voru hluti af heildarendurskipulagningu fjármála þess sem í hlut á. Samkvæmt framansögðu er því ekki litið til greiðslubyrði eða greiðslugetu umsækjanda um 110% leiðina með þeirri undantekningu sem er að finna í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, þar sem fram kemur að sé uppreiknuð staða veðkröfu 1. janúar 2011 enn umfram 110% af verðmæti fasteignar eftir niðurfærslu skv. 2. mgr. og greiðslubyrði lántaka og maka hans er meiri en nemur 20% af samanlögðum tekjum lántaka og maka hans og fjármagnstekjum fyrir árið 2010, sé Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins enn frekar að teknu tilliti til aðstæðna lántaka og maka hans, þar á meðal greiðslugetu, tekna, skulda- og eignastöðu. Áfram var þó skilyrði að umræddar veðkröfur væru yfir 110% af verðmæti fasteignar.

Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sömu reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, þar sem fram kemur að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Fyrir liggur að Íbúðalánasjóður nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Eins og fram hefur komið var verðmat fasteignasala í máli þessu hærra en fasteignamat. Við afgreiðslu málsins var því miðað við verðmat fasteignasala enda er í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kveðið skýrt á um að miða skuli við það sem er hærra.

Af ákvæði 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 leiðir að við afgreiðslu mála er varða niðurfærslu veðkrafna Íbúðalánasjóðs verður ekki miðað við lægri fjárhæð en sem nemur fasteignamati. Þannig verður því slegið föstu að jafnvel þótt verðmat fasteignasala hefði verið lægra en fasteignamat hefði Íbúðalánasjóði ekki verið heimilt að miða við það, enda ber að miða við það sem er hærra. Frá þessari reglu eru ekki gerðar undantekningar í lögum nr. 29/2011. Skráð fasteignamat íbúðar kæranda var 13.300.000 kr. og 110% af fasteignamati er því 14.630.000 kr. Veðsetning umfram 110% af fasteignamati var 1.681.139 kr. en veðrými til frádráttar vegna annarra eigna nam samtals 1.916.969 kr. Þannig liggur fyrir að jafnvel þótt miðað hefði verið við fasteignamat fasteignar kæranda hefði ekki komið til niðurfærslu veðlána hans hjá Íbúðalánasjóði þar sem veðrými á öðrum aðfararhæfum eignum er umfram mögulega niðurfærslu.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og 2. og 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. ákvæði 1.3 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B í Reykjavík, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal