Mál nr. 43/2012

Þriðjudaginn 11. september 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 43/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 6. mars 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 30. janúar 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Um er að ræða þrjár íbúðir í sama húsinu en hver íbúð er með sérstakt fastanúmer, C, D og E. Á framangreindum eignarhlutum hvíla veðlán frá Íbúðalánasjóði, eins og nánar verður hér gerð grein fyrir:

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 4. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda með fastanúmerið C 9.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 10.945.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 10.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 11.000.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 8.391.137 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Þar sem áhvílandi veðskuldir voru undir 110% af verðmæti fasteignar voru skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar um endurútreikning lána ekki uppfyllt að fullu. Umsókn kæranda var því synjað.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda með fastanúmerið D 9.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 10.945.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 5.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 5.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 11.269.640 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 324.640 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi ætti aðra fasteign að B, þ.e. fyrrgreinda fasteign með fastanúmerið C sem metin var til verðs á 10.000.000 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 8.472.746 kr. Veðrými fasteignarinnar var því 1.527.254 kr. Skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar kæranda um endurútreikning lána var því ekki uppfyllt að fullu þar sem veðrými var á öðrum aðfararhæfum eignum og lækkaði niðurfærsla veðskulda sem því nam. Umsókn kæranda var því synjað.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2012, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda með fastanúmerið E 9.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 10.945.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 5.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 5.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 11.348.582 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 403.582 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi hafi í árslok 2010 átt bifreiðina F sem metin var á 850.500 kr. Skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar kæranda um endurútreikning lána var því ekki uppfyllt að fullu þar sem veðrými var á öðrum aðfararhæfum eignum og lækkaði niðurfærsla veðskulda sem því nam. Umsókn kæranda var því synjað.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 8. mars 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 28. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 2. apríl 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 17. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi óskar eftir að fasteign hans verði endurmetin og umsókn hans um niðurfærslu lána endurupptekin. Kærandi bendir á að fasteign hans sé þriggja hæða hús, hver hæð hafi sitt fastanúmer, en hann búi ásamt fjölskyldu sinni í öllu húsinu. Þegar fasteignin hafi verið metin til verðs hafi fasteignasali komið og metið fyrstu hæðina. Að nokkrum vikum liðnum hafi annar fasteignasali metið aðra og þriðju hæðina. Kærandi tekur fram að munur á mati þessara tveggja aðila sé 100% og hátt mat á fyrstu hæðinni sé notað sem forsenda synjunar um niðurfærslu lána á hinum hæðunum. Kærandi telur að í ljósi hins mikla munar á mati þessara tveggja aðila sé æskilegt að óháður þriðji aðili meti allar eignirnar saman að nýju.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í umsögn Íbúðalánasjóðs kemur fram að kærandi hafi lagt fram þrjár umsóknir um íbúðir sínar sem Íbúðalánasjóður hafi látið verðmeta skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Sjóðurinn hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á verðmötin sem í tveimur tilfellum hafi verið undir fasteignamati en í einu rúmlega fasteignamat. Í útreikningum sé miðað við það sem sé hærra, verðmat eða fasteignamat. Heildareignir íbúðanna hafi verið metnar yfir heildarskuldum þannig að borið hafi að synja umsóknunum.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi er ósáttur við verðmat á fasteign sinni sem samanstendur af þremur íbúðum, hver með sitt fastanúmer. Kærandi óskar eftir að íbúðirnar verði metnar aftur og allar á sama tíma. Hefur kærandi bent á að íbúðir hans hafi verið metnar af mismunandi fasteignasölum, en munur á mati þeirra hafi verið mikill eins og fram komi í gögnum málsins. Í því sambandi hefur kærandi bent á að þótt um sé að ræða þrjár fasteignir, hver með sínu fasteignanúmeri, þá sé um að ræða hús þar sem kærandi búi ásamt fjölskyldu sinni.

Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sömu reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, þar sem fram kemur að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Fyrir liggur að Íbúðalánasjóður nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti íbúðanna þriggja.

Eins og fram hefur komið var verðmat fasteignasala á íbúð með fastanúmerið C hærra en fasteignamat. Verðmat fasteignasala á íbúðum með fastanúmerið D og E var hins vegar lægra en fasteignamat. Við afgreiðslu málsins var því miðað við verðmat fasteignasala vegna einnar íbúðar, en verðmat fasteignasalans var 50.000 kr. hærra en skráð fasteignamat íbúðarinnar. Þá var miðað við fasteignamat vegna tveggja íbúða við afgreiðslu umsókna kæranda. 

Af ákvæði 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 leiðir að við afgreiðslu mála er varða niðurfærslu veðkrafna Íbúðalánasjóðs verður ekki miðað við lægri fjárhæð en sem nemur fasteignamati. Þannig verður því slegið föstu að jafnvel þótt verðmat fasteignasala hefði verið lægra en fasteignamat hefði Íbúðalánasjóði ekki verið heimilt að miða við það, enda ber að miða við það sem er hærra. Frá þessari reglu eru ekki gerðar undantekningar í lögum nr. 29/2011 enda er í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kveðið skýrt á um að miða skuli við það sem er hærra, verðmat eða fasteignamat. Á það við um fasteignir kæranda með fastanúmerum nr. D og E.

Skráð fasteignamat íbúðar kæranda með fastanúmerið C var 9.950.000 kr. og 110% af fasteignamati er því 10.945.000 kr. Áhvílandi veðskuld á íbúðinni þann 1. janúar 2011 var 8.391.137 kr. Liggur þannig fyrir að jafnvel þótt miðað hefði verið við fasteignamat íbúðarinnar hefði ekki komið til niðurfærslu veðlána kæranda hjá Íbúðalánasjóði þar sem áhvílandi veðskuldir á íbúðinni eru undir 110% af fasteignamati.

Í framangreindum lögum er ekki að finna undantekningar frá framangreindu skilyrði fyrir niðurfærslu veðlána Íbúðalánasjóðs. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og 2. og 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. ákvæði 1.3 í 1. gr í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á þremur íbúðum með fastanúmerin C, D og E að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal