Mál nr. 106/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 106/2020

Kostnaður vegna sorphirðu og snjómoksturs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 21. september 2020, beindi A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila barst ekki, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Með bréfi kærunefndar, dags. 27. janúar 2021, var óskað eftir því við álitsbeiðanda að hann legði fram eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, afrit af rafrænum samskiptum aðila vegna ágreiningsefnisins, lægju þau fyrir, og eldri fundargerðir þar sem hefði verið fjallað um umdeild gjöld á húsfundi í fyrri tíð. Þá var óskað eftir afriti af reikningi vegna hússjóðsgjalda, sorphirðu og snjómoksturs. Engin gögn bárust frá álitsbeiðanda.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða atvinnuhúsnæði að C, alls 11 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhlutar í húsinu. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði vegna sorphirðu og snjómoksturs.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að honum beri ekki að greiða kostnað vegna sorphirðu og snjómoksturs frá og með maí 2020 eða frá fyrsta degi næsta mánaðar eftir að álitsbeiðandi sendi inn erindi til stjórnar gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að hvorki hafi verið haldinn aðalfundur né húsfundur hjá gagnaðila í nokkur ár. Álitsbeiðandi hafi bent á það vorið 2020 að forsendur fyrir kostnaðarskiptingu sameignarhluta væru brostnar gagnvart sér og öðrum eignarhlutum á jarðhæð og farið fram á að málið yrði rætt á næsta aðalfundi og ný kostnaðarskipting ákveðin. Aðalfundur hafi ekki verið haldinn, ekkert fundarboð hafi verið sent og ekkert hafi bent til þess að stjórn gagnaðila myndi gera neitt í því á næstunni. Á meðan hafi álitsbeiðandi beðið síðan á vordögum með það að greiða húsfélagsreikninga en hafi tekið skýrt fram að þeir yrðu greiddir þegar að aðalfundi loknum. Gagnaðili hafi sent þessar kröfur til Motus og sagt álitsbeiðanda að greiða reikningana hvort sem aðalfundur verði haldinn eða ekki.

Kostnaðurinn, sem álitsbeiðandi telji að eigi ekki lengur við sinn rekstur, sé annars vegar sorphirðukostnaður og hins vegar snjómoksturskostnaður. Álitsbeiðandi geti auðveldlega séð um eigin sorphirðu, sem takmarkist við ef til vill eina ruslafötu af pappír í mánuði. Hann eigi ekkert náskylt með öðrum rekstraraðilum á jarðhæð sem séu Nettó, Íslandspóstur og veitingastaðir en um sé að ræða mun sorphirðufrekari rekstraraðila sem þurfi dýra sorphirðulausn vegna magns. Rekstur álitsbeiðanda sé sem standi að hann sé þátttakandi í að greiða þeirra sorphirðukostnað. Einnig sjái álitsbeiðandi ekki ástæðu til þess að þurfa að greiða snjómoksturskostnað fyrir eingöngu takmarkaða sumarnotkun. Starfsfólk álitsbeiðanda sé nú komið í rúmbetra skrifstofuhúsnæði annars staðar á D og það sé enginn staðsettur í C á veturna.

Greiði álitsbeiðandi útistandandi húsfélagsreikninga núna og bíði eftir því að stjórn gagnaðila boði síðar aðalfund til þess að leiðrétta kostnaðarskiptingu afturvirkt, þyki nokkuð ljóst eftir eðli máls að stjórnin hafi ennþá minni ástæðu til þess að boða til aðalfundar og muni halda áfram að trassa það mál eins lengi og stærri húsfélagsaðilar hafi ekki þörf fyrir húsfund. Vísað sé til C-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

III. Forsendur

Deilt er um þátttöku í kostnaði vegna sorphirðu- og snjómoksturs. Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúsa gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B- og C-liðum 45. gr. er að finna undantekningu frá meginreglunni, en í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Þar undir 5. tölul. fellur allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir um reglu C-liðar: „Þessi regla kemur aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum. Hún byggist á því að ef fullljóst er um not hvers og eins þá séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla mundi hafa mjög þröngt gildissvið.“

Álitsbeiðandi telur að honum beri ekki að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði vegna sorphirðu og snjómoksturs. Í þessu tilliti vísar hann til þess að hann geti sjálfur séð um sorphirðu vegna eignarhluta síns þar sem sorpið sé það lítið og þá nýti hann ekki eignarhluta sinn yfir vetrartímann.

Ekki hefur annað komið fram en að bílastæði hússins séu sameiginleg. Fellur kostnaður vegna snjómoksturs þess því undir sameiginlegan rekstrarkostnað og greiðist hann að jöfnu, sbr. 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús. Í þessu tilliti telur kærunefnd það engu breyta þótt eigendur nýti ekki eignarhluta sína yfir vetrartímann. Hvað kostnað vegna sorphirðu varðar þá fellur hann einnig undir sama tölulið og greiðist þar með að jöfnu. Eins og fram kemur hér að framan óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda, þar á meðal reikningi vegna  hússjóðsgjalda og sorphirðu, sem varpað gætu betur ljósi á kröfur hans, en engin gögn bárust. Telur kærunefnd því ekki unnt að leggja mat á hvort tilefni sé til að víkja frá reglum um kostnaðarskiptingu, sbr. 1. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 8. mars 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson