Mál nr. 125/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2021

í máli nr. 125/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verið hafnað.

Með kæru, dags. 4. nóvember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. nóvember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 8. desember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. desember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. desember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. janúar 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu í tvígang skriflega tímabundna leigusamninga um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C tímabilið 1. júní 2018 til 1. júní 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi greitt tryggingu að fjárhæð 150.000 kr. við upphaf leigutíma árið 2018. Hún hafi ekki enn fengið trygginguna endurgreidda. Hún hafi reynt að ná í varnaraðila án árangurs. Reynt hafi verið að leysa ágreininginn án þess að leggja inn kæru en það hafi ekki gengið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hinu leigða hafi fylgt húsgögn og búsáhöld. Ástæða þess að ekki hafi komið til endurnýjunar leigusamnings hafi meðal annars verið mikið ónæði sem hafi skapast af sóknaraðila seinni hluta leigutímabilsins. Hún hafi til að mynda ítrekað lánað vinum og vandamönnum íbúðina án leyfis og samráðs við gagnaðila. Sóknaraðili hafi einnig losað sig við öll þau húsgögn sem hafi verið leigð með íbúðinni, að undanskildu eldhúsborði og sjónvarpsskenki.

Erfiðlega hafi gengið að ná í sóknaraðila til að tjá henni að ekki kæmi til endurnýjunar á leigusamningi þar sem hún hafi virst forðast samskipti við varnaraðila og aðra íbúa hússins. Leigusamningur hafi runnið út 1. maí 2020 og sóknaraðili enn verið í íbúðinni þegar liðið hafi á mánuðinn. Sóknaraðili hafi loks komið að máli við varnaraðila sagst ekki ætla að endurnýja leigusamninginn þar sem hún hefði fundið stærri íbúð fyrir sig. Varnaraðili hafi fallist á að hún yrði í íbúðinni til 1. júní 2020 og sóknaraðili samþykkt að hann fengi að sýna íbúðina væntanlegum leigjendum.

Varnaraðili hafi leitað að öðrum leigjanda og gert ráð fyrir því að nýr leigjandi gæti flutt inn 1. júní. Varnaraðila hafi þó reynst erfitt að sýna væntanlegum leigjendum íbúðina þar sem erfiðlega hafi gengið að ná í sóknaraðila og þegar það hafi tekist hafi íbúðin ekki verið sýningarhæf þar sem ekki hafi verið þverfótað fyrir rusli og sorpi sem hafi verið út um alla íbúðina. Varnaraðili hafi því þurft að nota ljósmyndir úr einkasafni til að sýna íbúðina væntanlegum leigjendum.

Sóknaraðili hafi ekki flutt úr íbúðinni á umsömdum tíma. Hún hafi sífellt gefið ný loforð um að vera flutt út fyrir ákveðinn tíma sem hafi síðan ekki staðist. Hún hafi svo loks flutt út seint að kvöldi 5. júní 2020. Seinagangur þessi hafi orðið til þess að varnaraðili hafi misst af leigu og ekki getað leigt íbúðina út aftur fyrr en 1. júlí 2020. Tjón þetta hafi orðið þar sem sóknaraðili hafi sagt upp leigunni með minna en eins mánaðar fyrirvara og seinagangs hennar við að flytja út.

Þann 3. júlí 2019 hafi verið sett nýtt gler í stofuglugga þar sem sóknaraðili hafði brotið rúðu. Kostnaður við nýtt gler hafi verið 25.151 kr., fyrir utan vinnu við uppsetningu. Varnaraðili hafi farið fram á greiðslu sem sóknaraðili hafi ekki staðið skil á, þrátt fyrir að eftir henni hefði verið gengið.

Við yfirferð á íbúðinni hafi komið í ljós að klósett væri brotið. Sóknaraðili hafi gefið loforð um að kaupa og setja upp nýtt en ekki staðið við það. Nýtt klósett hafi því verið keypt 15. júlí 2020 að fjárhæð 31.017 kr., án vinnu við uppsetningu.

Við yfirferð á íbúðinni hafi einnig komið fram töluvert af múrbroti í hornum veggja við inngang úr forstofu inn í íbúðina, inn á salerni og eldhús íbúðarinnar.

Þegar sóknaraðili yfirgaf íbúðina að kvöldi 5. júní 2020 hafi hún gefið loforð um að hún myndi koma næsta dag til að þrífa og taka það sem eftir var af eigum hennar og sorpi. Þau loforð hafi ekki verið efnd og hafi varnaraðili farið með tvo stóra, svarta ruslapoka af blönduðu sorpi á Sorpu ásamt kommóðu sem sóknaraðili hafði skilið eftir úti á bletti við inngang að íbúðinni. Illa umgengin og skítug íbúðin hafi síðan verið þrifin af varnaraðila, án þess að hafa fengið fyrir það greiðslu úr hendi sóknaraðila.

Rétt áður en sóknaraðili hafi flutt út hafi hún talað um að varnaraðili ætti eftir að endurgreiða sér tryggingarféð, þrátt fyrir að aðilar hefðu sammælst um að tryggingin hefði verið uppurin vegna þess tjóns sem hlotist hefði af sóknaraðila.

Varnaraðili neiti því að sóknaraðili hafi reynt að ná í hann án árangurs frá því að hún hafi flutt út. Engar samningaumleitanir hafi átt sér stað af hálfu sóknaraðila. Það sanna sé að ekkert hafi heyrst frá sóknaraðila síðan hún hafi flutt út og engan vilja að sjá af hennar hálfu til að gera upp það tjón sem og vinnu því tengdu á leigutíma.

Varnaraðili telji að tryggingin sé uppurin. Hann hafi tapað einum mánuði í leigutekjur sökum þess hve erfiðlega hafi gengið fyrir sóknaraðila að flytja út. Einnig hafi hún ekki greitt það tjón eða vinnu samfara því tjóni sem hún hafi valdið á húsnæðinu á leigutíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi sagt að leigusamningur hefði runnið út 1. maí 2020 en hann hafi þó verið tímabundinn til 1. júní 2020. Sóknaraðili hafi ekki sóst eftir framlengingu. Tímabundinn leigusamningur falli úr gildi á umsömdum degi án sérstakrar tilkynningar eða uppsagnar af hálfu aðila. Henni hafi því ekki borið að tilkynna varnaraðila sérstaklega um að hún væri að flytja annað.

Staðhæfingum um að sóknaraðili hafi ítrekað lánað íbúðina sé mótmælt. Í tvö skipti hafi hún leyft vinum og fjölskyldu að gista yfir nótt og í bæði skiptin með samþykki varnaraðila.

Hvað varði þau húsgögn sem hafi fylgt íbúðinni hafi varnaraðili beðið sóknaraðila um að selja eða henda þeim, tækist ekki að selja þau.

Varnaraðila sé tíðrætt um að þar sem illa hafi gengið að ná sambandi við sóknaraðila hefði hann lent í tímahraki og vandræðum við að finna nýja leigjendur. Þessi fullyrðing sé óskiljanleg því að eins og fram hafi komið hér að framan hafi verið um tímabundinn leigusamning að ræða. Varnaraðili hafi því í raun haft allt árið til að gera ráðstafanir þar um og hafi á engu stigi málsins þurft formlegt samþykki sóknaraðila til þess. Allar staðhæfingar varnaraðila og eftir á skýringar í þessu sambandi séu þar af leiðandi haldslausar og komi málinu á engan hátt við.

Vegna staðhæfinga varnaraðila um að sóknaraðili hafi valdið tjóni á íbúðinni skuli tekið fram að 3. júlí 2019 hafi sóknaraðili verið búin að kaupa sér nýjan sófa og hafi verið að bera hann inn í íbúðina. Þá hafi varnaraðili stoppað hana og sagt að það væri best að taka rúðuna úr og setja sófann þannig inn í stofu. Varnaraðili hafi stjórnað aðgerðinni, hafi verið með verkfærin, sagt hvar ætti að leggja rúðuna niður og hvernig. Hann hafi stjórnað framkvæmdinni, enda hafi sóknaraðili hvorki reynslu né verkfæri í þetta. Þeir hafi lagt rúðuna vitlaust niður og í hafi komið sprunga. Rúðan geti því ekki verið skrifuð á reikning sóknaraðila með þeim hætti sem varnaraðili haldi fram og neiti hún alfarið ábyrgð á þessu.

Lokið á klósettinu hafi brotnað. Ofan við það séu hillur sem varnaraðili hafi sett upp og þær verið skakkar og því hallað fram. Sonur sóknaraðila hafi sett tannbursta í glas ofan á hillunni en þá hafi glasið dottið með þeim afleiðingum að klósettið hafi brotnað. Það hafi verið um áratuga gamalt og sé því harðlega mótmælt að nauðsynlegt hafi verið að kaupa nýtt á kostnað sóknaraðila vegna handvammar varnaraðila við uppsetningu hillnanna. Að auki hafi nýtt klósett ekki verið keypt fyrr en um miðjan júlí eins og reikningur varnaraðila beri með sér, eða sex vikum eftir að sóknaraðili hafi flutt út, þannig að ekki hafi legið meira á en svo.

Staðhæfingar um að íbúðin hafi ekki verið þrifin séu rangar. Íbúðin hafi verið mun hreinni þegar sóknaraðili hafi flutt út heldur en við upphaf leigutíma.

Það geti einfaldlega ekki talist réttlætanlegt af varnaraðila að halda eftir allri tryggingunni vegna brotins loks á áratugagömlu klósetti og vegna tveggja ruslapoka sem varnaraðili hafi sagt að hann hefði þurft að henda.

Þá hefði varnaraðili þurft að lýsa bótakröfu skriflega innan fjögurra vikna frá afhendingu húsnæðisins, hafi hann ætlað sér að halda slíkri kröfu á lofti, sbr. 64. gr. húsaleigulaga. Það hafi hann ekki gert. Sökum þess sé bótaréttur hans niður fallinn og krafa hans ógild og beri honum því að endurgreiða hana án tafar að viðbættum dráttarvöxtum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að misritað sé í greinargerð hans að leigusamningur hafi runnið út 1. maí en rétt sé að hann hafi runnið út 1. júní. Það breyti þó ekki þeirri staðreynd að þrátt fyrir ítrekuð loforð sóknaraðila um að flytja út hafi hún dvalið í íbúðinni í um fimm sólarhringa umfram það.

Varðandi útlán íbúðarinnar af hálfu sóknaraðila hafi ekki verið um að ræða þau skipti sem hún hafi fengið leyfi fyrir af hálfu varnaraðila.

Það sé rangt að varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að selja eða henda húsgögnum sem þar hafi verið. Það hafi aldrei staðið til að moka út úr íbúðinni eftir þörfum sóknaraðila. Einu hjónarúmi hafi verið hent. Varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að reyna að selja það en tækist það ekki yrði því hent sem og hafi verið gert. Varnaraðili gerir hér með athugasemd varðandi svefnsófa sem sóknaraðili hafi losað sig við á tímabilinu. Haldi sóknaraðili því fram að hún hefði átt að selja eða henda húsgögnum að beiðni varnaraðili sé spurning hvort svefnsófi sem hafi verið í íbúðinni hafi verið seldur. Ekkert leyfi hafi verið fyrir því.

Ítrekað sé að erfitt hafi verið að ná í sóknaraðila, burtséð frá því hvort um tímabundinn samning hafi verið að ræða eða ekki. Ekki hafi verið hægt að sýna íbúðina þar sem grunnskilyrði hafi verið að hún gæfi leyfi fyrir því þar sem annað teldist húsbrot með lögum.

Varðandi þá fullyrðingu að varnaraðili hafi stjórnað aðgerðum og borið ábyrgð á framkvæmd við að koma inn sófasetti í íbúðina, hafi hann hvorki stjórnað aðgerðum né borið ábyrgð á þeim. Hann hafi hvergi komið þar nærri og ekki verið heima. Sóknaraðili hafi lofað bæta þetta tjón á rúðunni en ekki gert það. Eftir þessu hafi verið gengið en ávallt staðið illa á fjárhagslega hjá sóknaraðila.

Varðandi það að brot á loki á klósettkassa salernis sé hallandi hillum um að kenna sé í fyrsta lagi bent á að þær halli ekki. Í öðru lagi hafi þær verið til staðar líklega í jafn langan tíma og klósettið, en engum tekist fram að þessu að brjóta það. Þá breyti það ekki þeirri staðreynd að skemmdir þessar hafi komið fram á leigutíma. Burtséð frá því að salernið hafi verið áratugagamalt þá gangi maður ekki um eigur annarra með vanvirðingu og láti sér lítt um finnast þótt þær skemmist í meðförum sínum. Sóknaraðili hafi boðist til að skipta því út fyrir annað sambærilegt og varnaraðili samþykkt það, en hún hafi ekki sinnt því. Varnaraðili hafi því ekki átt annarra kosta völ en að skipta því út á eigin kostnað. Það að nýtt salerni hafi ekki verið keypt fyrr en sex vikum frá lokum leigutíma bendi til langlundargeðs og ómældrar þolinmæði sem sóknaraðila hafi verið sýnt á leigutíma, jafnt við brottflutning hennar og bið eftir því að hún bætti þá hluti sem höfðu eyðilagst.

Því sé alfarið hafnað að íbúðinni hafi verið skilað mun hreinni en sóknaraðili hafi fengið hana við upphaf leigutímans. Matarslettur í lofti og á veggjum eldhúsi, ásamt öðrum óhreinindum víðsvegar á veggjum íbúðarinnar hafi verið til staðar þegar sóknaraðili hafi loks flutt út. Eldhússkápar hafi verið óhreinir, ekki hafi verið þurrkað af og gólf leiguíbúðarinnar mjög óhrein.

Farsælast hefði verið að lýsa bótakröfunni strax í samræmi við ákvæði 64. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafi samþykkt bótakröfuna munnlega og að gengið yrði á trygginguna og því hafi sú leið ekki verið farin. Gerð sé krafa um að sóknaraðila verði gert að greiða bætur fyrir þær skemmdir sem hún hafi valdið á leigutíma og greiði leigu vegna þeirra daga sem hún hafi dvalið í íbúðinni umfram leigusamning.

VI. Niðurstaða            

Í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. til tryggingar á réttum efndum hans. Leigutíma lauk 1. júní 2020 og hefur varnaraðili ekki endurgreitt tryggingarféð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðili segir að þrátt fyrir að leigutíma hafi átt að ljúka 1. júní 2020 hafi sóknaraðili ekki skilað íbúðinni fyrr en 5. sama mánaðar. Þessu er ekki mótmælt af hálfu sóknaraðila. Telur kærunefnd því að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á leigu vegna tímabilsins 1.-5. júní 2020, að fjárhæð 25.000 kr., á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili segir einnig að þar sem sóknaraðili hafi sagt upp leigunni með minna en mánaðar fyrirvara og vegna seinagangs hennar við að flytja út hafi ekki tekist að leigja íbúðina á ný fyrr en 1. júlí 2020 og hafi hann af þeim sökum orðið af leigutekjum fyrir júnímánuð. Kærunefnd fellst ekki á að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna júnímánaðar á þessari forsendu, enda um tímabundinn leigusamning að ræða sem rann sitt skeið á enda 1. júní 2020 samkvæmt efni hans.

Vegna kröfu varnaraðila í tryggingarféð á þeim grundvelli að skemmdir hafi orðið á hinu leigða segir hann að sóknaraðili hafi munnlega fallist á bótakröfu hans og þar af leiðandi hafi hann ekki gert kröfu eftir ákvæðum húsaleigulaga. Samkvæmt fyrrnefndri 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga bar honum aftur á móti að gera skriflega bótakröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis. Ljóst er að varnaraðili gerði á engum tímapunkti skriflega kröfu í tryggingarféð og hefur sóknaraðili hafnað því að hafa valdið skemmdum á hinu leigða. Þannig verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að ágreiningur hafi verið um bótaskyldu hennar. Með hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki skriflega bótakröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins eða 125.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 2. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem miðað er við að sóknaraðili hafi skilað varnaraðila íbúðinni 5. júní 2020 reiknast dráttarvextir frá 4. júlí 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 125.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. júlí 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 15. febrúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson