Mál nr. 121/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 121/2021

Viðhaldsleysi. Úrræði húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. desember 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á miðhæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að framkvæma viðgerðir á lögnum sem álitsbeiðandi telur tilheyra íbúð hennar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera við hitavatnslagnir hennar í sameiginlegu þvottahúsi.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar um að í fjölda ára hafi gagnaðili farið í ruslagáma borgarinnar og tínt þaðan hluti og drasl til að taka með sér heim. Það hafi sést til skordýra og silfurskotta á hæðinni sem og á hinum hæðunum en ógerlegt sé að taka á þeim málum á meðan ástandið í kjallara sé eins og það sé, en kettir hverfisins hafi meðal annars gert sig heimakomna í mannlausri íbúðinni.

Nýlega hafi komið í ljós alvarlegur leki á kopar(hita)vatnslögnum gagnaðila í sameiginlegu þvottahúsi, en það hafi ekki verið fyrr en húsfélagið hafi farið í að gera upp þvottahúsið og færa til hluti sem það hafi komið í ljós. Engin leið sé að vita hversu lengi þær hafi lekið. Á sama tíma hafi komið í ljós að leki hafi valdið töluverðum skemmdum á gólfi þvottahússins. Gagnaðili hafi átt íbúðina í um fjörtíu ár svo að það sé erfitt að segja til um hversu lengi ástandið hafi verið að gerjast. Augljóslega séu koparlagnir komnar á tíma og aðrar íbúðir hússins séu löngu búnar að skipta þeim út hjá sér. Aðrir eigendur séu hræddir um að einnig sé leki í íbúð gagnaðila og að þetta ástand rýri eignarhluta þeirra.

Álitsbeiðandi hafi reynt að ræða við gagnaðila en hún sé öldruð og eigi fáa að. Hún sé bæði óviljug og óhæf til þess að gera eitthvað í ástandinu.

Í sumar hafi komið í ljós að upprunalegar skolplagnir væru í húsinu, 80 ára gamlar, og húsfélagið hafi rætt við eigendur húss nr. 15, sem séu með sameiginlegar skolplagnir, varðandi það að skipta um þær næsta sumar. Þær framkvæmdir verði þó augljóslega ekki að veruleika, verði ástand íbúðar gagnaðila ekki lagað.

Gagnaðili viti af fyrirhuguðum framkvæmdum og hafi verið upplýst um alvarleika lekans og hún verið beðin um að gera eitthvað í málunum en erfitt sé að fá hana til samstarfs. Hún sé öldruð með alvarlegt söfnunarvandamál og sé þarf af leiðandi vanhæf og óviljug til að hafast nokkuð að. Gert hafi verið við skemmdir sem leki frá lögnum gagnaðila í þvottahúsi hafi valdið.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem álitsbeiðandi hefur lagt fram.

Álitsbeiðandi segir að leki stafi frá lögnum í sameiginlegu þvottahúsi sem tilheyri íbúð gagnaðila. Gagnaðili hafi ekki fengist til þess að framkvæma þarfar viðgerðir á þessum lögnum, þrátt fyrir beiðni annarra eigenda þar um, og hafi þær valdið skemmdum í þvottahúsinu.

Samkvæmt 7. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla undir séreign lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær séu, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar.

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús segir að til sameignar teljist allar lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggi í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér sé um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri því aðeins að líta til ákvæðis 7. tölul. 5. gr. í undantekningartilvikum. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi.

Með hliðsjón af lýsingum álitsbeiðanda á lögnum sem liggja frá sameiginlegu þvottahúsi að íbúð gagnaðila sem og þeim myndum sem liggja fyrir af téðum lögnum, telur kærunefnd að um sé að ræða sameiginlegar lagnir þar til inn fyrir vegg íbúðar gagnaðila er komið. Þannig sé húsfélaginu heimilt að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á lögnunum.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu beri að annast viðgerðir á sameiginlegum lögnum.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir