Mál nr. 131/2022 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 131/2022
Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Viðgerðir á svölum. Leki í íbúð neðri hæðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 14. desember 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. desember 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. janúar 2023, athugasemdir gagnaðila, dags. 23. janúar 2023, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. febrúar 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. apríl 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C 121 og 121A í D, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 121 en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð í húsi nr. 121A. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða og hreinsunar á svölum íbúðar gagnaðila og tjóni sem leki frá svölunum hefur valdið í íbúð jarðhæðar í sama húshluta.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða og hreinsunar á svölum íbúðar gagnaðila sé sérkostnaður hans.
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða í íbúð jarðhæðar í húshluta 121A sé ekki sameiginlegur.
Í álitsbeiðni segir að svalirnar myndi þak yfir íbúð jarðhæðar og gagnaðili telji að þar sem um þaksvalir sé að ræða sé kostnaður vegna tjóns og viðgerða sameiginlegur. Aðrir eigendur mótmæli þessu og telji ósanngjarnt að þau séu látin bera kostnað af svo umfangsmiklum viðgerðum á svölunum og þeim kostnaði sem leki frá þeim hafi valdið í íbúð jarðhæðar.
Svalirnar séu séreign gagnaðila og vegna viðhaldsleysis eigi aðrir eigendur ekki að bera kostnað af viðhaldi, viðgerð eða leka frá henni. Í 5. gr. laga um fjöleignarhús segi að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala teljist til séreignar. Í 51. gr. sömu laga segi meðal annars að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum vegna fjártjóns. Samkvæmt áliti fagaðila þurfi meðal annars að ráðast í eftirfarandi framkvæmdir: Hreinsa flöt af gróðri og sandi (um 1 tonn). Rakaverja, einangra og leggja á þakdúk. Helluleggja og setja filt yfir. Setja ný niðurföll beggja vegna (suður/norður). Setja flasningar í frágang við vegg.
Um að minnsta kosti tveggja milljón króna framkvæmd sé að ræða og þá sé ekki meðtalinn kostnaður vegna tjóns á íbúð jarðhæðar, en það kostnaðarmat liggi ekki enn fyrir. Ósanngjarnt sé að aðrir eigendur þurfi að bera téðan kostnað, enda hafi íbúum í húshluta nr. 121 ekki verið kunnugt um lekann fyrr en nýverið.
Í greinargerð gagnaðila segir að síðastliðið sumar hafi múrari lagað ýmiskonar skemmdir á þónokkrum stöðum. Stærsta verkefnið hafi verið svalir gagnaðila, en þær séu jafnframt hluti af burðarvirki hússins og hluti af þaki íbúðar neðri hæðar. Múrari hafi fundið út að það hafi allt verið á floti undir einangrunni og að það væri leki frá steyptu svalagólfi niður í íbúð neðri hæðar. Sandur undir einangrun hafi verið rennandi blautur og það hafi verið töluverður gróður búinn að safnast upp. Ljóst sé að þetta hafi ekki verið rétt frágengið frá upphafi, en íbúð gagnaðila hafi verið byggð á níunda áratugi síðustu aldar og hann keypt hana árið 2012. Það hafi svo lekið niður í íbúð neðri hæðar nokkur síðustu misseri. Múrari hafi tekið upp hellur, þakdúk og einangrun. Verkefnið hafi svo reynst of stórt og sérhæft fyrir hann til þess að geta klárað. Gagnaðili hafi þá fengið tilboð frá nokkrum sérfræðingum til að setja nýjan dúk og einangrun ásamt nýjum niðurföllum sem hafi passað með. Gömlu hellurnar hafi verið endurnýttar, en þær séu notaðar sem farg og að auki til að halda öllu í stað. Verkefnið hafi einnig falist í hreinsun á fleti en þar sé meira en tonn af blautum og óhreinum sandi. Endanlegur reikningur liggi ekki fyrir en búist sé við að þetta verkefni kosti um 1,5 til 2 milljónir með öllu.
Það sé leki í gegnum steypt svalagólf niður í íbúð neðri hæðar. Einangrun undir tjörupappa hafi verið skemmd að einhverju leyti og það hafi verið gróður og mikill vökvi þar undir. Til að laga þetta þurfi að rífa allt upp, setja nýja einangrun, ný niðurföll og sérsmíðað plast til að leiða vatn og úrkomu einungis í niðurföll. Frágangur innifeli svo í sér tjörupappír ofan á þetta og hellulagningu að lokum til að mynda gólfflöt, en hellurnar þjóni einnig hlutverki fargs og að halda öllu í stað.
Það væri hægt að setja frekari og flottari gólfflöt ofan á þetta, svo sem trépall eða hellur eins og hafi verið áður en þetta verkefni hafi byrjað, en gagnaðili fari ekki fram á neitt slíkt. Það sé engin uppfærsla á svalagólfi innifalin og verið sé að reyna að ganga frá þessu eins ódýrt og hægt sé, án þess að sætta sig við lægri vinnu- og frágangsgæði.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að eigendum húss nr. 121 hafi aldrei verið gerð grein fyrir leka af svölunum sem hafi valdið skemmdum á jarðhæð í fimm ár. Allan þennan tíma hafi gagnaðili vitað af skemmdum á svölum sínum og hafi hann hreinlega viðurkennt eigin vanrækslu í greinargerð sinni þar sem hann segi að lekið hafi í íbúð jarðhæðar síðustu misseri.
Með vísan til 26. gr. laga um fjöleignarhús sé vanræksla og viðhaldsleysi gagnaðila ítrekuð.
Eins og gagnaðili segi hafi raki byrjað að gera vart við sig í lofti íbúðar neðri hæðar fyrir nokkrum misserum, eða rúmum fimm árum eins og íbúð jarðhæðar hafi staðfest. Þá hafi lekið af svölum vegna frosins vatns í niðurfallsröri inn í gegnum stofuloft jarðhæðar. Við það hafi skemmdir orðið á lofti, parketi og leðursófa. Eigendum í húshluta 121 hafi aldrei verið kunnugt um þann leka, en saman hafi eigendur húshluta 121A ákveðið að setja rafmagnshitavíra í niðurfallsrör við húsið. Þessi framkvæmd hafi aldrei komið inn á borð eigenda húshluta 121 og sé það óásættanlegt að viðgerð á svölunum, fimm árum eftir að leki hafi byrjað, fari út úr sameiginlegum sjóði húsfélagsins. Það hafi ekki verið fyrr en haustið 2022 sem eigendur húshluta 121 hafi fengið að vita af þessum þráláta leka og það eiginlega fyrir tilviljun.
Álitsbeiðandi hafi fengið múrara síðsumars 2022 vegna myglubletts sem hafi myndast í sameign húshluta 121A. Á sameiginlegum spjallþræði á facebook hafi hún látið vita af því og við það að hafi aðrir eigendur tekið við sér og viljað nýta fagmanninn í frekari verkefni á húsinu. Á þessum spjallþræði hafi verið samþykkt að fá múrarann til að gera mat á viðgerðarþörf á húsinu að utanverðu og forgangsraða þeim. Múrarinn hafi skoðað húsið að utan og innan þar sem skemmdir hafi verið af völdum raka. Niðurstaða hans hafi verið sú að viðgerð á svalagólfi þyldi enga bið. Jafnframt hafi hann talið að um umfangsmikla viðgerð væri að ræða og hafi hann sagst ekki geta tekið að sér verkið þar sem sérfræðing þyrfti til.
Það að múrari hafi tekið allar hellurnar upp, ásamt fúnum tréflísum, plasteinangrun og dúkum, en allt hafi verið gegnsósa af vatni, gróðri, rifið og götótt hafi sett húsfélagið í þá stöðu að bregðast þyrfti hratt við, enda vetur genginn í garð og afar líklegt að snjóa tæki fljótlega og þar með yrði leki enn meiri yrði ekki farið í framkvæmdir og viðgerðir lekans hið fyrsta. Múrari hafi sett gagnaðila þegar í samband við sérfræðing sem hann hafi fengið meðmæli með sem hann hafi talið að gæti tekið verkið að sér strax, þ.e. til að koma í veg fyrir lekann með framtíðarlausn í huga. Á húsfundi 24. september 2022 hafði gagnaðila borist tilboð frá þeim aðila. Fundarmenn hafi ekki allir verið sammála um að taka tilboði hans heldur ætti að leita til fleiri aðila til að fá samanburð. Vegna þessa hafi málið tafist allverulega. Endanleg niðurstaða um hvaða tilboði skyldi tekið í viðgerð svalanna hafi loks fengist á húsfundi 24. október 2022 með samþykki 78% eigenda.
Gagnaðili sé búsettur erlendis og hafi verið inntur eftir því hver hafi séð um viðhald og mokstur á svölunum á meðan beðið hafi verið eftir verktakanum. Ljóst sé að hann hafi hvorki beðið leigjendur sína né neinn annan til að hafa umsjón með viðhaldi og mokstrinum, þrátt fyrir að honum hafi verið kunnugt um að lekinn hafi verið að valda skemmdum og tjóni hjá öðrum eiganda.
Vegna þessa aðgerðar- og ábyrgðarleysis gagnaðila sé nú ljóst að útveggir hússins liggi einnig undir skemmdum. Því sé enn frekari kostnaður fyrirsjáanlegur vegna lekans síðustu mánuði af svölum sem mígleki og enginn hafi aðgang að nema sá sem þar búi. Aldrei hafi verið mokað þar í vetur eða nokkru viðhaldi sinnt. Þannig hafi leki frá svölunum síðustu mánuði valdið enn meira tjóni á íbúð jarðhæðar vegna tafa verktaka sem og vegna algjörrar vanrækslu og ábyrgðarleysis gagnaðila.
Í athugasemdum gagnaðila segir að síðustu ár hafi komið upp leki í húsinu á ýmsum stöðum og gagnaðili hafi reglulega fengið fagmenn til að laga og minnka hann. Veður hafi haft talsverð áhrif og stundum hafi lekið úr fjölmörgum stöðum í íbúðinni á sama tíma. Hvort það hafi komið frá þaki, svölum, gluggum eða öðru geti verið erfitt eða ómögulegt að ákvarða með fullri vissu.
Verkið sem nú sé rætt um hafi ekki verið auðvelt að sjá og meta fyrr en hellur á svölunum hafi verið teknar upp og hafi því enginn vitað hversu slæmar skemmdirnar hafi verið í raun fyrr en í sumar. Að laga innra byrði svala ætti ekki að teljast sem almennt viðhald, þetta sé stærra verkefni sem þurfi fagþekkingu til að laga og þessar skemmdir hafi eflaust verið til staðar að einhverju leyti frá því áður en gagnaðili hafi keypt íbúðina.
Í niðurfallsrörum sem leiði niður frá svölunum hafi frosið vatn að vetri til. Eigandi neðri hæðar hafi kvartað undan leka vegna þessa fyrir nokkrum árum svo að gagnaðili hafi fengið aðstoð fagmanna til að koma upp hitaleiðsluvírum sem liggi inn í rörin og séu tengdir við hitanema sem kveiki á þessum vírum þegar frysti. Vírarnir hitni þá og minnki frostið í rörunum. Gagnaðili hafi reglulega viðhaldið þessum vírum og skiljist að þeir hafi skilað ágætis árangri. Gagnaðili hafi ekki orðið var við að þetta fyrirkomulag væri óeðlilegt eða að hann hafi þurft að láta aðra nágranna vita af því.
Þegar gagnaðili hafi samþykkt tillögu múrara um að skoða verkið hafi umfang þess ekki verið ljóst. Að auki hafi gagnaðili greitt múrara úr eigin vasa fyrir að fjarlægja hellur og gera þessa fyrstu rannsókn á málinu. Þá hafi fyrst komið í ljós hversu slæmar skemmdirnar hafi verið og um leið og gagnaðili hafi vitað það hafi hann reynt sitt allra besta til að fá húsfélagið til að samþykkja boð frá verktakanum. Því miður hafi það tekið húsfélagið töluverðan tíma að samþykkja boðið formlega og þegar það loksins hafi gerst hafi verktakinn verið upptekinn og ekki komist strax í verkið. Ástæður þess að verktakinn hafi ekki komist í verkið strax sé ekki að rekja til gagnaðila heldur verktakans.
Svalirnar hafi verið vinnusvæði í allan vetur og enginn stigið á þær nema til að mæla, plana og framkvæma viðgerðir. Fólk hafi haldið sig frá þeim og það hafi safnast þar upp snjór. Gagnaðili hafi rætt það við verktakann og hann mælt með því að láta snjóinn liggja á svölunum og moka ekki því að snjórinn hafi myndað einskonar einangrun sem myndi minnka mögulegan skaða vegna frekari leka á meðan það væri verið að bíða eftir að verkið yrði klárað. Aðra vetur hafi gagnaðili oft mokað snjó af svölum þegar nágrannar hafi beðið um það eða hleypt þeim upp á svalirnar til að moka þegar þeim hafi fundist þörf á því og gagnaðili ekki komist í það.
Enginn hluti íbúðarinnar hafi verið vanræktur og gagnaðili hafi sinnt viðgerðum og fengið fagmenn til verka á viðeigandi hátt.
III. Forsendur
Deilt er um hvort kostnaður vegna viðgerða og hreinsunar á svölum á íbúð gagnaðila sé sameiginlegur kostnaður eigenda eða sérkostnaður gagnaðila. Einnig hvort kostnaður vegna viðgerða í íbúð neðri hæðar í húshluta 121A vegna leka frá svölunum sé sameiginlegur.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið. Þá fellur undir séreign samkvæmt 8. tölul. 5. gr. sömu laga innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. laganna, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu eiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.
Samkvæmt fundargerð húsfundar 11. október 2022 var samþykkt að ganga að tilboði verktaka í viðgerðir á svölunum með fyrirvara um frekari upplýsingaöflun en bókað var að óljóst væri hvort kostnaður væri sameiginlegur eða sérkostnaður gagnaðila.
Óumdeilt er að það þarf að setja nýja einangrun á svalirnar, ný niðurföll og sérsmíðað plast til að leiða vatn og úrkomu í niðurföll. Þá þarf að setja tjörupappír yfir og helluleggja. Kærunefnd telur að hér sé um að ræða viðgerðir á sameign að undanskilinni hellulagningu, en hellurnar mynda gólfflöt svalanna og eru þar með séreign.
Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á því að gagnaðili hafi vanrækt skyldur sínar til að upplýsa eigendur í húshluta 121 um leka sem hafi stafað frá svölunum í um fimm ár. Til að mynda hafi þeir ekki verið upplýstir um leka vegna frosins vatns í niðurfallsrörum. Gagnaðili hafnar því að hafa vanrækt viðhaldsskyldur sínar og segir að enginn hafi getað vitað hversu slæmt ástand svalanna hafi verið fyrr en hellurnar hafi verið rifnar upp sumarið 2022 af verktaka á vegum húsfélagsins. Hitavírar hafi verið settir í niðurfallsrörin fyrir nokkrum árum þegar íbúi neðri hæðar hafi kvartað undan leka frá þeim og gagnaðili viti ekki betur en að þeir hafi skilað árangri. Lekið hafi í húsinu á ýmsum stöðum og gagnaðili reglulega fengið fagmenn til að laga og minnka hann. Stundum hafi lekið á fjölmörgum stöðum í íbúðinni á sama tíma en ómögulegt hafi verið að vita hvaðan lekinn kæmi.
Kærunefnd telur að gögn málsins geti ekki stutt það að gagnaðili hafi vanrækt skyldur sínar á viðhaldi séreignar þannig að leitt hafi til skemmda á sameign, sbr. 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, eða að hann hafi vísvitandi haldið upplýsingum frá húsfélaginu um ástand svalanna. Gripið var til ráðstafana þegar lekar komu upp og verður ekki annað ráðið en að honum hafi fyrst orðið það ljóst við skoðun verktaka á þeim sumarið 2022 að vandamálið væri að rekja til svalanna. Þess utan bendir ekkert til annars en að um hafi verið að ræða óhjákvæmilegt og tímabært viðhald. Er kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna viðgerða og hreinunsar á svölunum sé sérkostnaður gagnaðila því hafnað, þó að undanskildum kostnaði vegna séreignarhluta þeirra.
Seinni krafa álitsbeiðanda er sú að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða í íbúð jarðhæðar í húshluta 121A sé ekki sameiginlegur. Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum með sama hætti og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr., þ.e. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Dómstólar hafa í þessum efnum gert kröfu um að húsfélag hafi með saknæmum hætti vanrækt þessar skyldur sínar og er bótaskyldan því ekki hlutlæg, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 14. febrúar 2013 í máli nr. 462/2012. Eins og rakið er hér að framan telur kærunefndin að slæmt ástand svalanna hafi verið til staðar um nokkurt skeið, án þess að eigendur hafi fyllilega áttað sig á því. Gögn málsins benda því ekki til þess að húsfélagið hafi vanrækt skyldur sínar til viðhalds með saknæmum hætti. Hið sama gildir um gagnaðila sem eiganda séreignarhluta svalanna, sbr. 51. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur því að kostnaður vegna viðgerða í íbúð jarðhæðar sé hvorki sameiginlegur né á ábyrgð gagnaðila.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna viðgerða og hreinsunar á svölum íbúðar gagnaðila sé sérkostnaður hans, að undanskildum kostnaði vegna séreignarhluta svalanna.
Það er álit kærunefndar að hvorki húsfélagið né gagnaðili beri skaðabótaábyrgð vegna lagfæringa í íbúð á jarðhæð í húshluta nr. 121A.
Reykjavík, 28. apríl 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson