Mál nr. 10/2022 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 10/2022

Skaðabótaábyrgð húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 26. janúar 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B húsfélag, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. mars 2022, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. mars 2022, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. mars 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. apríl 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 7 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort gagnaðili sé skaðabótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda vegna tjóns í íbúð hennar af völdum leka.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni í íbúð hennar og að honum beri að hlutast til um viðunandi viðgerðir á sameign sem og séreign, álitsbeiðanda að skaðlausu.

Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2015 hafi D ráðgjöf verið fengin að beiðni gagnaðila til að gera ástandsmat á húsinu. Ástandsmatinu hafi verið skilað í júní 2015. Í inngangi þess segi að ástæða matsbeiðnarinnar hafi verið grunur um slæmt ástand hússins en skemmdir á múr, gluggum og stálhandriðum hafi verið töluvert áberandi. Þá hafi verið vitnað um leka á nokkrum stöðum í húsinu. Gluggakerfið í þakinu hafi einnig látið töluvert ásjá. Fram komi að óskað hafi verið eftir því að matið innihéldi umfjöllun um ástand steinsteypu og múrhúðar, ástand þaks, ástand glugga og hurða, ástand svala og handriða, úrbótatillögur og frumkostnaðarmat. D hafi tekið fram að matið byggi eingöngu á sjónmati. Ekki hafi verið framkvæmdar neinar sýnatökur eða rannsóknir. Einungis sé um að ræða mat á ytra byrði. Um ástand þaksins segi:

Þakið er í ágætis ástandi, hefur nýlega verið málað. Það er erfitt að dæma um raunverulegt ástand þess en af því sem séð verður eru engar ryðskemmdir í þekjunni. Hins vegar eru veggáfellurnar víða ryðgaðar þar sem þær eru sagaðar inn í veggina. Það er vitað um leka í þakinu en samkvæmt upplýsingum frá íbúum er það þó sýnu verst í einni íbúðinni í húsi nr. 7.

Niðurstöður matsins um úrbætur hafi verið þær að ekki væri þörf á öðrum viðgerðum á þakinu en minniháttar viðgerðum á loftræstibúnaði. Endurnýja þyrfti allar málmáfellur sem sagaðar væru inn í steinveggi hússins. Losa þyrfti upp skotrennu þar sem það læki í húsi nr. 7 og gera við þéttingar. Fara þyrfti í viðgerðir á þakgluggum. Alla klæðningu í þakkantinum þyrfti að endurnýja og að öllum líkindum hluta af áfellunum við þakbrúnir. Endurnýja þyrfti allt rennukerfi hússins, bæði rennur og niðurfallsrör. Timburskilrúm á svölum þyrfti að endurnýja að öllu leyti.

D hafi útbúið útboðs- og verklýsingu í september 2015. Samkvæmt lauslegu yfirliti yfir verkið í lýsingunni hafi verkefnið meðal annars falist í:

„hefðbundnum sprunguviðgerðum, viðgerðum á frostskemmdri steypu og múrviðgerðum almennt. Þá eru viðgerðir á gluggum og glerskipti einnig hluti af verkinu. Yfirvara þarf allar rennur og niðurföll og endurnýja að hluta til en til viðbótar skal kjarnabora göt á allar svalir og koma fyrir niðurfallbrunnum. Að lokum á að mála allt húsið að frátöldu þakinu með hefðbundun málningarkerfi.“

Tilboði E ehf. í viðhaldsframkvæmdir hafi verið tekið 6. nóvember 2015.

Þann 8. ágúst 2016 hafi farið fram fyrri hluti lokaúttektar í verkinu af hálfu D, sbr. minnisblað, dags. 15. ágúst 2016. Gerðar hafi verið þrettán athugasemdir. Fram hafi komið að lokinni ísetningu á gluggum á suðurhlið hússins yrði lokaúttekt endurtekin.

Þá hafi D ráðgjöf skoðað fasteign álitsbeiðanda 27. mars 2019, sbr. minnisblað, dags. 29. mars sama ár. Í því segi að tilefnið hafi verið leki sem væri frá þaki hússins sem kæmi fram í útvegg íbúðarinnar. Við endurbætur á þakglugganum, sem hafi verið hluti af endurbótunum hússins, hafi komi í ljós að lekinn væri ekki frá gluggum heldur þaki. Í minnisblaðinu sé tekið fram að verktakinn hafi aldrei átt neitt við þakið og bæri því ekki ábyrgð á lekanum. Þá segi að þáverandi formanni húsfélagsins hafi verið greint frá því að svo væri. Við úttekt á húsinu hafi þessi leki komið fram sem athugasemd. Beiðni um viðgerð hafi aldrei komið. Við ábyrgðarúttekt hafi stjórn húsfélagsins fengið sent minnisblað þar sem óskað hafi verið eftir athugasemdum frá íbúum. Engar athugasemdir hafi borist. Loks sé tekið fram að þak sé sameign og því á ábyrgð hússtjórnar en ekki verktakans að gera við lekann.

F ehf. hafi verið fengið til að gera ástandsskoðun og rakamælingu í íbúðum 302 og 202 í húsi nr. 7. Í skýrslu F ehf., dags. 22. mars 2021, segi um íbúð álitsbeiðanda að tekið hafi verið sýni úr múrhúð vegna gruns um myglusvepp. Sýnið hafi verið sent til Náttúrufræðistofnunar Íslands til greiningar sem hafi leitt í ljós að yfirborð múrhúðar væri myglað. Þá hafi mátt sjá örveruvöxt á parketlista. Þá komi fram að ástand á borðaklæðningu, sperrum og rakavarnalagi sé óþekkt. Skoðunarmaður geti ekkert fullyrt um ástand þakviðar en þar sem vatn hafi lekið inn með þakglugga sé hætt við því að hluti timburs hafi orðið fyrir skemmdum. Loks mæli skoðunarmaður með því að múrhúð verði bollaslípuð en geri þyrfti sérstakar ráðstafanir til að komast hjá krosssmiti.

Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila bréf 14. nóvember 2021 þar sem farið hafi verið yfir málsatvik og gerð krafa um að hann viðurkenndi bótaskyldu vegna tjóns á séreign álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hafnað kröfunni með erindi, dags. 9. desember 2021.

Álitsbeiðandi telji óumdeilt að raka í íbúðinni sé að rekja til ástands þaksins.

Í 52. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um ábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum. Þegar ástandsmat D hafi legið fyrir í júní 2015 hafi mátt vera ljóst að þörf væri á þakviðgerðum, enda komi þar fram að þakleki og að íbúð álitsbeiðanda sé sú sem sé verst leikin vegna lekans. Það séu mistök við viðhald að ekki hafi verið gengið lengra í þakviðgerðum þegar farið hafi verið í viðhald á grundvelli ástandsskýrslu D, enda augljós þörf og ljóst af skýrslunni að séreignir íbúa hafi verið að verða fyrir skemmdum vegna ástands þaksins.

Þá sé jafnframt um vanrækslu á viðhaldi að ræða, enda hafi tilefnið eftir framkvæmdirnar síst minnkað á þeim árum frá því að framkvæmdum hafi lokið. Auk þess hafi þá legið fyrir að ekki hefði verið komið í veg fyrir lekann og því ljóst að skemmdir á íbúðinni kæmu aðeins til með að aukast yrði ekki komið í veg fyrir orsökina. Álitsbeiðandi hafi margoft bent á þetta, án þess að nokkuð hafi verið viðhaft. Þettta sé til dæmis staðfest í minnisblaði D frá 29. mars 2019. Þar komi meðal annars fram að sá er minnisblaðið riti hafi skoðað íbúð álitsbeiðanda tveim dögum áður í tilefni af leka frá þaki sem komi fram í útvegg í íbúðinni. Þá segi að við endurbætur á þakglugganum hafi komið í ljós að lekinn væri ekki frá glugganum heldur þakinu. Þáverandi formanni húsfélagsins hafi verið greint frá því að svo væri. Við úttektina hafi þessi leki komið fram sem athugasemd. Þrátt fyrir skjalfest mat sérfræðings frá því snemma árs 2019, fyrir að verða þrem árum síðan, hafi gagnaðili ekki gripið til neinna aðgerða til að gera við þakið og koma í veg fyrir lekann. Á meðan hafi íbúð álitsbeiðanda legið undir skemmdum. Þá hafi mælst mygla í múrhúð þar sem lekinn sé.

Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt ástandsmati D frá júní 2015 hafi verið þörf á að ráðast í umtalsvert viðhald á húsinu. Þar hafi verið getið um ýmisleg viðhaldsverkefni sem teljist til hefðbundins viðhalds fasteigna og athygli vakin á því að samkvæmt skýrslunni hafi ekki verið talið að viðhaldið væri þannig að það væri sérlega brýnt eða aðkallandi, þ.e.a.s. erfitt sé að halda því fram að húsið hafi legið undir skemmdum.

Varðandi þak hússins hafi komið fram að það væri í góðu standi, nýlega málað þótt fyrirvari væri um að erfitt hefði verið að sjá raunverulegt ástand þess. Annað væri að segja um glugga hússins sem margir væru nokkuð illa farnir og þá sérstaklega þakgluggar. D hafi þannig lagt til smávægilegt viðhald á þaki sem hafi falist í að laga veggáfellur og útsogstúður/ventla ásamt útskiptum á gluggum.

Sérstaklega sé getið um leka í íbúð álitsbeiðanda. D ráðgjöf, sem hafi verið fengin til að bæði ástandsmeta og bjóða út viðhaldsverkið hafi lagt það til, til þess að ráða bót á lekanum, að skipta um glugga og þétta að nýju en varðandi þakið að öðru leyti og viðgerðir á því hafi einungis verið gert ráð fyrir frágangi eftir viðgerðir á þakgluggunum.

Orðalag í ástandsúttekt D um að „það er vitað um leka í þakinu en samkvæmt upplýsingum frá íbúum er það sýnu verst í einni íbúð í húsi nr. 7…“, verði að telja ónákvæmt því í raun sé þar átt við að leki frá þaki komi frá gluggum, líkt og fram komi í minnisblaði D frá 29. mars 2019.

Viðhaldsframkvæmdirnar hafi farið fram og ekki vitað til annars en að ánægja hafi verið með þær. Engar athugasemdir hafi verið skráðar við fyrri hluta lokaúttektar um að viðgerð vegna leka hafi verið ábótavant eða upplýsingum komið á framfæri um áframhaldandi leka. Þá hafi ekki verið látið vita af neinum slíkum leka við ábyrgðarúttekt þar sem óskað hafi verið athugasemda frá íbúum.

Framkvæmdum hafi að mestu lokið samkvæmt útboði síðla árs 2016 og virðist sem álitsbeiðandi hafi ekki komið neinum athugasemdum á framfæri frá 2016-2019 og hafði gagnaðili þannig engar forsendur til að efast um að umræddar framkvæmdir hefðu skilað tilætluðum árangri.

Vegna umkvartana álitsbeiðanda árið 2019 hafi D ráðgjöf verið fengin til að skoða leka í íbúð hennar, umfang hans og ástæður. Það sé tilefni minnisblaðs D frá 29. mars 2019 þar sem fram hafi komið að D teldi leka koma frá þaki, en ekki gluggum, og tekið fram að verktaki hafi ekki átt við þakið í umræddum framkvæmdum, nema að því marki sem hér að framan sé greint frá í verklýsingu.

Gagnaðili kannist ekki við þau ummæli minnisblaðsins að í samtali við D hafi verktakinn verið tilbúinn að taka að sér viðgerð á lekanum en beiðni um viðgerðina hafi aldrei komið. Enda úttektin, viðgerðin og umsjón hennar í höndum D.

Með áframhaldandi samskiptum við D hafi gagnaðili reynt að ráða bót á lekanum og viljað meina að áframhaldandi leki væri á ábyrgð D eða verktaka, enda hluti af úttekt þess sem hafi átt að laga. Hvorki hafi gengið né rekið í samskiptum við D sem hafi neitað frekari aðkomu að úrlausn málsins sem hafi gert gagnaðila erfitt um vik. Á húsfundi 9. maí 2019 hafi verið rætt um aðkomu D og áframhald viðræðna þar um til að ráða bót á meintum vanefndum þeirra gagnvart gagnaðila sem verkkaupa. Sé þar bókað í fundargerð „D og galli á fyrri framkvæmdum ræddar. Enginn til í að taka að sér að eiga við D sem hefur verið erfitt í samskiptum“. Ráða megi af fundargerð að frekari aðgerðum hafi verið frestað þar sem gagnaðili hugðist óska eftir að komast í þjónustu Eignaumsjónar hf. Viðræður hafi engu að síður haldið áfram við D sem hafi engum árangri skilað.

Aðalfundur hafi verið haldinn 22. janúar 2020 undir handleiðslu Eignaumsjónar hf. Hafi þar verið vikið að umkvörtunum um leka. Þegar þarna hafi verið komið við sögu hafi þótt fullljóst að D kæmi ekki að úrlausn málsins og aftur hafi verið lýst óánægju með störf þeirra og samskipti. Stjórninni hafi þá verið falið að afla tilboða í úttekt á lekanum og viðgerð.

Stjórnin hafi leitað til H ehf. sem hafi skilað minnisblaði 13. maí 2020 þar sem leki í íbúð álitsbeiðanda hafi verið sérstaklega skoðaður. Í stuttu máli hafi skoðunin staðfest að ummerki væru eftir leka á vegg í stofu en ekki raki sem aftur hafi bent til að fyrri viðgerð hefði að minnsta kosti skilað einhverjum árangri. Að öðru leyti hafi það verið niðurstaða skoðunarinnar að lekann mætti rekja hvort eð heldur til gluggans eða þaksins, enda hafi þar komið fram að „gluggi á milli lekastaða er þannig byggður að hann er bæði í veggnum og þakinu“ og að „möguleg orsök lekans er að frágangur þaksins sé ekki réttur eða að þakpappi sé farinn að gefa sig“.

Um úrbætur segi í skýrslunni að lagt sé til að þak verði opnað yfir lekastöðum og ástand þakpappa og flasninga skoðað við þakglugga og þá lagað það sem komi í ljós.

Að þessari niðurstöðu fenginni hafi G ehf. verið fengið til að annast opnunina á þakinu og gera úrbætur sem virðast hafa skilað tilætluðum árangri og búið hafi verið að koma í veg fyrir leka í íbúð álitsbeiðanda.

Enginn ágreiningur sé um að þak teljist til sameignar og að gagnaðili beri ábyrgð á viðhaldi þess og viðgerðum og sá kostnaður sem þar falli til sé sameiginlegur. Í 52. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um ábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum þegar tjón starfi af vanrækslu, mistökum eða bilun. Lagagreinin geri annars ráð fyrir því að til þess að bótaréttur skapist hjá fasteignareiganda gagnvart húsfélagi þurfi að vera færðar sönnur fyrir saknæmri hátttsemi húsfélagsins sem leiði til tjóns eiganda fasteignar.

Álitsbeiðandi telji það mistök í skilningi 52. gr. að ekki hafi verið gengið lengra í viðhaldi þaks en raun beri vitni. Þessu verði með öllu að hafna. Gagnaðili hafi komið ábyrgt fram gagnvart álitsbeiðanda, leitað til sérfræðiaðila um þarfir á viðhaldi og þar hafi leki í íbúð hennar ekki verið undanskilinn. Þvert á móti og að ráði þeirra sérfræðinga sem gagnaðili hafi fengið til verksins, hafi verið ráðgert að komist yrði fyrir lekann með þeim viðgerðum sem ráðist hafi verið í á þakglugganum þar sem lekans hafi orðið vart. Gagnaðili hafi engar forsendur haft til að meta það hvort ekki væri nægjanlega langt gengið með þeim viðgerðum sem ráðlagðar höfðu verið og geti hann ekki bakað sér bótaábyrgð á því mati álitsbeiðanda að lengra hefði átt að ganga, sem aftur sé með öllu óvíst að komið hefði í veg fyrir umræddan leka. Vakin sé athygli á því að rakamælingar hafi ekki mælt aukinn raka þar sem ummerki hafi verið eftir leka og megi þannig leiða líkur að því að fyrri viðgerð hafi dugað, að minnsta kosti frá 2016 til 2019.

Þá telji álitsbeiðandi það mistök í skilningi 52. gr. laganna að ekki hafi verið gripið til frekari ráðstafana vegna lekans, þótt tilefni til viðgerða hafi síst minnkað frá því að framkvæmdum hafi lokið. Hér reki gagnaðila í rogastans. Þetta sé með öllu rangt og sæki sér enga stoð í málsgögnum. Því sé hafnað að álitsbeiðandi hafi margoft bent á að áfram héldi að leka í íbúð hennar eftir að viðgerðum hafi lokið. Þvert á móti, og hvergi komi fram í skjölum, að neinar umkvartanir hafi verið gerðar fyrr en D hafi verið fengið til að skoða aðstæður í mars 2019, rúmum þrem árum eftir lok framkvæmda, og ógerlegt sé að segja til um hvað hafi gerst á þeim tíma. Eftir sem áður hafi öllum íbúum verið gefið tækifæri til að gera athugasemdir við verkið í tengslum við lokaúttekt þess.

Ummæli í úttekt D um að það hafi komið í ljós þegar gert hafi verið við gluggann að þakið þarfnaðist viðgerðar en gagnaðili hafi hafnað slíkri viðgerð eða ekki látið vita að hana mætti framkvæma, sé hafnað sem röngu og ósönnuðu. D hafi gert ástandsúttekt, boðið út verkið og séð um eftirlit. Verkáætlun hafi til að mynda gert ráð fyrir að upp kæmu frávik frá útboðslýsingu vegna aukaverkana og eins og sjá megi af niðurstöðu skoðunar H ehf. sé um smávægilegt mál að laga og því með öllu órökrétt að álitsbeiðandi hafi hafnað því að slík viðbót yrði framkvæmd.

Þá sé bersýnilega ranglega með það farið að gagnaðili hafi ekki gripið til neinna aðgerða til að koma í veg fyrir lekann og á meðan hafi íbúð álitsbeiðanda legið undir skemmdum. Athugasemdir í fundargerðum sýni að reynt hafi verið að leita lausna með aðkomu D allt þar til þolinmæði gagnaðila hafi verið þrotin, en þá hafi þriðji aðili verið fenginn til að koma að málinu og þá fengist sú niðurstaða að ekki væri ljóst hvað ylli og að opna þyrfti í kringum gluggann. Í framhaldi þess hafi verið ráðist í viðbótarframkvæmdir og búið hafi verið að koma í veg fyrir lekann með fullnægjandi hætti og þeim viðgerðum lokið í árslok 2020. Hafi þær viðgerðir ekki komið í veg fyrir lekann þá sé álitsbeiðnin fyrsta tilkynningin um að svo sé. Þá verði ekki horft fram hjá því að við rakamælingu F í mars 2021 hafi komið fram að ekki væri raki í byggingarefni þar sem sjá hafi mátt ummerki eftir leka.

Málavextir þessa máls falli að flestu vel að dómafordæmum og sé aðallega vísað til dóms Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 462/2012. Einnig sé vísað til dóms Héraðsdóms Reykjaness í málinu nr. E-823/2018.

Gagnaðili sem vörslumaður sameignar hafi sinnt þeim skyldum sínum að bregðast við viðhaldsþörf hússins sem hafi einnig tekið til leka í íbúð álitsbeiðanda samkvæmt kvörtun hennar. Gagnaðili hafi notið aðstoðar fagmanns við þessa vinnu og ekki verði það rakið honum til vanrækslu að framkvæmdir hafi ekki borið tilætlaðan árangur eða að einhver mistök hafi verið gerð við viðhald fasteignarinnar sem leitt gætu til bótaábyrgðar hans gagnvart álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í skýrslu D frá 2015 segi orðrétt: „Það er vitað um leka í þakinu en samkvæmt upplýsingum frá íbúum er það sýnu verst í einni íbúðinni í húsi nr. 7.“ Þarna sé verið að vísa til íbúðar álitsbeiðanda. Um glugga sé fjallað í skýrslunni.

Ljóst sé að gagnaðili hafi tekið tilboði þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir viðgerð á sameign þannig að koma mætti í veg fyrir tjón í íbúð álitsbeiðanda. Þetta hljóti að teljast mistök og/eða vanræksla, enda alveg skýrt af skýrslu D að þakið læki með verstu afleiðingunum í íbúð álitsbeiðanda. Orðalagið sé ekki ónákvæmt heldur þvert á móti gæti það vart orðið skýrara, enda sé umfjöllunina að finna í kafla er varði ástand þaks en ekki glugga. Gagnaðili beri ábyrgð á því að tryggja að útboðs- og verklýsingar beri með sér að vera til þess fallnar að laga það sem talið sé vera að samkvæmt úttektum fagaðila. Gagnaðili byggi sjálfur á því að útboðslýsingin beri ekki með sér að gert verði við þakið að öðru leyti en frágangi eftir viðgerðir á þakgluggum.

Að sama skapi hafi D með réttu átt að gera ráð fyrir slíkri viðgerð í útboðslýsingu sinni. Það firri þó ekki gagnaðila sinni ábyrgð þegar komi að viðhaldi sameignarinnar. Þá verði að líta til þeirra ummæla sem fram komi í minnisblaði D frá 29. mars 2019 í ljósi framangreinds. Ummælin séu skýr í upprunalegu úttektinni og verði að telja sönnunargildi þeirra ummæla meiri í ljósi þess að D hafi við gerð síðara minnisblaðsins haft hagsmuni af því að ekki yrði litið svo á að fyrirtækið hafi gert mistök við ferlið, þ.e. við gerð útboðs- og verklýsingar.

Þá sé því hafnað að álitsbeiðandi hafi engar athugasemdir gert á tímabilinu 2016-2019. Hún hafi oft komið að máli við stjórn gagnaðila um stöðuna í íbúðinni. Hún hafi ekki búist við öðru en að snarlega yrði gengið í málið, enda óumdeilt að þakið sé í sameign og á ábyrgð gagnaðila að viðhalda því og tryggja að það sé ekki að skemma út frá sér. Þá hafi álitsbeiðandi sent starfsmanni D tölvupóst 20. október 2017 þar sem hún hafi bent á að raki væri í vegg í íbúð sinni eftir framkvæmdirnar. Þá hafi hún sent póst á sama starfsmann 14. júní 2018 og 25. júlí 2018 til að spyrjast fyrir um stöðuna. Aftur hafi hún sent tölvupóst 5. september 2018 þar sem hún hafi spurst fyrir um stöðuna í tengslum við vegginn hjá sér og þann raka sem hafði mælst þar um vorið það ár. Umræddur póstur hafi enn fremur verið áframsendur á þáverandi formann gagnaðila 19. nóvember 2018. Þann 17. nóvember 2018 hafi þáverandi formaður gagnaðila enn fremur boðað til krísufundar vegna þaksins. Þá sé til fjöldinn allur af tölvupóstsamskiptum vegna málsins frá árinu 2019 sem álitsbeiðandi geti lagt fram. Ljóst megi vera að mikil samskipti hafi verið á þessu tímabili milli aðila vegna ástands þaksins og þeirra afleiðinga sem það hafi haft á íbúð álitsbeiðanda.

Þá séu gerðar athugasemdir við að gagnaðili kannist ekki við ummæli í minnisblaði D frá 29. mars 2019 þar sem vísað sé til þess að ekki hafi komið fram beiðni frá gagnaðila um viðgerð. Úttektin, viðgerðin og umsjón hennar hafi verið í höndum D. Gagnaðili byggi sjálfur á því að það hafi ekki verið innan útboðslýsingar D að gera við þakið að þessu leyti. Gagnaðila hafi borið að tryggja að gert yrði við leka á þaki strax í kjölfar niðurstaðna úttektar D. Þar sem það hafi ekki verið gert megi vera ljóst að ærið tilefni hafi verið til þess þegar minnisblaðið hafi legið fyrir, enda segi þar berum orðum að lekinn væri frá þakinu sem sé á ábyrgð hússtjórnar.

Fram komi í minnisblaði H ehf. að möguleg orsök lekans sé sú að frágangur þaksins væri ekki réttur eða að þakpappi væri farinn að gefa sig. Þá hafi þar verið lýst efasemdum um að það væri einhver loftun í þakinu. Í minnisblaðinu segi um úrbætur að lagfæra þurfi það sem komi í ljós þegar þakið verði opnað við lekastaði. Þá segi að ástand þakpappa og borðaklæðningar þaksins undir þakjárni gæti verið í verra ásigkomulagi en vonast væri til að það væri. Dugi sú aðgerð ekki til gæti þurft að fara í kostnaðarsamari aðgerðir til að lagfæra þakið.

Gagnaðili hafi lýst því yfir í greinargerð sinni að viðgerð G ehf. hafi komið í veg fyrir leka í íbúð álitsbeiðanda. Þessari fullyrðingu sé hafnað og vísað sé til fyrirliggjandi mynda. Enn fremur megi sjá af reikningum að það sem gert hafi verið í tengslum við þak og íbúð álitsbeiðanda hafi verið að „opna þak í nr. 7 fyrir ofan 302 og lagað í kringum þakglugga, járn sett á aftur“. Ljóst sé af minnisblaðinu að vandamálið sé mun stærra en svo að framangreind aðgerð, þ.e. að laga í kringum einn glugga, lagi vandann. Staðreyndin sé sú að þakið leki. Þar safnist vatn fyrir. Það dugi ekki að laga einn glugga, enda finni vatn sér farveg eðli málsins samkvæmt. Það sé það sem hafi gerst hjá álitsbeiðanda. Vatnið úr þakinu haldi áfram að finna sér leið inn í íbúð hennar.

Skýrsla F sé byggð á skoðun sem hafi verið framkvæmd 22. mars 2021. Eins og komi fram í skýrslunni hafi það verið formaður gagnaðila sem hafi haft samband við fyrirtækið og óskað eftir mælingum. Þetta hafi hann gert í tilefni af beiðni álitsbeiðanda á húsfundi þar sem hún hafi lýst því að viðgerðin hefði ekki skilað tilætluðum árangri. Álitsbeiðandi geri ráð fyrir að gagnaðili eigi fundargerð frá þeim húsfundi þar sem ákveðið hafi verið að kosta skoðun fyrirtækisins á íbúðinni. Það sé því ljóst að gagnaðili hafi vitað lengi að álitsbeiðandi hafi talið að þær viðgerðir, sem ráðist hafði verið í, hefðu ekki hafa komið í veg fyrir lekann.

Þá sé álitsbeiðandi knúin til að gera athugasemdir við þær yfirlýsingar gagnaðila að skýrsla F sýni að viðgerð hafi dugað. Þessu sé alfarið hafnað, enda komi fram í skýrslunni að yfirborð múrhúðar væri myglað. Mygla þrífist á raka og því sé ljóst að raki sé til staðar. Þá komi fram að sjá hafi mátt örveruvöxt á parketlista. Einnig segi að ástand á borðaklæðningu, sperrum og rakavarnarlagi sé óþekkt. Þá segi að skoðunarmaður geti ekkert fullyrt um ástand þakviðar. Enn fremur sé bent á að í skýrslunni sé gerður sá fyrirvari að hún byggi á upplýsingum og gögnum sem skoðunarmanni séu veitt. Þá segi: „Allar niðurstöður og ályktanir skoðunarmanns sem fram koma í skýrslunni byggjast á því að fyrrnefnd gögn og upplýsingar séu viðhlítandi og réttar“.

Alveg sé ljóst að það séu mistök og vanræksla af hálfu gagnaðila að ráðast ekki í heildarviðgerð á þakinu. Af gögnum málsins megi sjá að gagnaðili hafi ávallt komið sér hjá því að ráðast í þá framkvæmd sem augljós þörf sé á. Reynt sé að komast upp með litlar viðgerðir sem augljóslega dugi ekki. Það sé álitsbeiðandi sem sitji upp með óþægindin og tjónið af þessari háttsemi.

Það sé óumdeilt að gagnaðili beri ábyrgð á þakinu og því beri honum að hlutast til um að því verði komið í viðunandi horf.

Í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila 14. nóvember 2021 hafi hún gert kröfu um að hann hlutaðist til um viðgerðir á sameigninni. Þessu hafi gagnaðili, tæpum fjórum mánuðum síðar, ekki brugðist við með nokkru móti heldur virðist þvert á móti halda því fram að búið sé að koma í veg fyrir lekann. Nýlegar myndir sýni glögglega að svo sé ekki. Það geti ekki staðist að þegar fyrir liggi að þakið hafi lekið í um fimmtán ár, í öllu falli liggi fyrir sönnun um leka í þaki með skýrslu D frá 2015, að húsfélag geti firrt sig ábyrgð. Ljóst megi vera að gagnaðili viti að vandamálið hafi verið til staðar allan þennan tíma og að þær litlu viðgerðir á glugga og við glugga sem ráðst hafi verið í, hafi ekki komi í veg fyrir lekann. Það sé enn leki í þakinu eins og ljóst sé af gögnum málsins. Ljóst sé að verktakar hafi ekki fengið fyrirmæli um viðgerðir í samræmi við þann vanda sem skýrslur og minnisblöð sýni að séu til staðar. Um sé að ræða vanrækslu gagnaðila sem bitni á álitsbeiðanda og eign hennar.

Í öllu falli sé um mistök að ræða, enda virðist gagnaðila ekki hafa lukkast að tryggja að gert yrði við þakið þannig að séreign álitsbeiðanda liggi ekki undir skemmdum, þrátt fyrir að hafa til þess alla vitneskju og forsendur. Þegar fimmtán ár séu liðin, í öllu falli um sjö ár, án almennilegra aðgerða hljóti að vera ljóst að um mistök eða vanrækslu sé að ræða.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann starfi samkvæmt lögum um fjöleignarhús og álitsbeiðandi sé hluti hans. Ekki sé þannig unnt að leggja það á hann að hafa tekið tilboði þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir viðgerð á sameign þannig að koma mætti í veg fyrir tjón nema samhliða að fjalla um að álitsbeiðandi hafi sjálf verið hluti þeirrar ákvörðunar, enda aðili að gagnaðila. Æðsta vald í málefnum húsfélaga sé húsfundur þar sem málefni líkt og viðhaldsframkvæmdir séu bornar upp til samþykktar eða synjunar.

Því sé hafnað með öllu að mistök í skilningi 52. gr. laga um fjöleignarhús geti falist í því að hafa tekið tilboði D þar sem það hafi ekki gengið nógu langt. Hjá D starfi sérfræðingar og farið hafi verið að ráðleggingum þeirra, meðal annars hafi tekið tillit til þess að vitað væri um leka í íbúð álitsbeiðanda og farið að þeim ráðleggingum vegna hans sem þar sé að finna, þ.e.a.s. að viðgerð á gluggum leysi þann vanda.

Gagnaðili kannist ekki við að bent hafi verið á að ganga þyrfti lengra vegna leka í íbúð álitsbeiðanda, enda hefði slíkt verið gert, ef rétt hefði verið. Ítrekað sé að þegar hafi verið brugðist við minnisblaði D frá 29. mars 2019 um að skýringu á leka mætti rekja til þaks en ekki glugga með því að reyna nálgast fyrirtækið til að fá nánari skýringar á því hvers vegna læki enn og að fyrirtækið hlutaðist til um úrbætur. Ekki verði felld sök á gagnaðila að fyrirtækið hafi ekki sinnt þeim skyldum sínum og að lokum hafi annar fagaðili verið kallaður til.

Mikla undrun veki sá málflutningur álitsbeiðanda að hún haldi því fram að enn leki í íbúð hennar. Það sé í andstöðu við fullyrðingu hennar og þá niðurstöðu sem hafi birst í skoðun F frá 22. mars 2021, sbr. þar sem segi að álitsbeiðandi hafi tjáð skoðunarmanni að leki hafi verið viðvarandi í um það bil fimmtán ár og að búið væri að stöðva hann, leki sem hafi verið rakinn til þakglugga yfir eldhúskrók.

Þetta verði ekki skilið með öðrum hætti en þeim að álitsbeiðandi hafi fullyrt að viðgerð G ehf. hefði skilað tilætluðum árangri og að lekann mætti rekja til glugga, sbr. þá viðgerð sem D hafi lagt til. Komi þetta einnig heim og saman við niðurstöðu F þar sem segi að þegar skoðun hafi verið framkvæmd hafi hvorki mælst hækkaður hlutfallsraki í múrhúð né parketi.

Þessi fullyrðing álitsbeiðanda úr skýrslu F og niðurstaða um að ekki finnist raki sé í mótsögn við annan málatilbúnað hennar nú fyrir kærunefnd. Nema þá hugsanlega að um nýjan leka sé að ræða.

Álitsbeiðandi hafi séð sig knúna til að gera sérstakar athugasemdir við þá fullyrðingu gagnaðila að hann telji lekaviðgerðum lokið. Til rökstuðnings þessu sé vísað til þess að samkvæmt skoðun F hafi komið fram að yfirborð múrhúðar væri myglað. Virðist álitsbeiðandi draga þá ályktun að þar sem nú finnist mygla, leki áfram. Sé slíkum ályktunum sé alfarið hafnað, enda bæði rangar og órökréttar. Eðlilega geti leka, eins og óumdeilt sé að hafi verið hjá álitsbeiðanda, fylgt einhver viðbótarverkefni og mygla sem eigandi séreignar láti lagfæra. Sé um nýjan leka að ræða sé eðlilegt að álitsbeiðandi beini erindi til gagnaðila um að skoða það og koma að úrbótum, tengist það sameigninni.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul.

Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.

Í ástandsmati D ráðgjafar frá júní 2015 sem byggði á sjónmati kemur fram að erfitt sé að dæma um raunverulegt ástand þaksins en af því sem séð verði séu engar ryðskemmdir í þekjunni. Aftur á móti séu veggáfellur víða ryðgaðar þar sem þær séu sagaðar inn í veggina. Tekið er fram að það væri vitað um leka í þakinu en samkvæmt upplýsingum frá íbúum væri það þó sýnu verst í einni íbúð í húsi nr. 7. Í skýrslunni segir um úrbætur að ekki sé þörf á viðgerðum á þakinu fyrir utan minniháttar viðgerðir á loftræstibúnaði. Endurnýja þurfi allar málmáfellur sem sagaðar séu inn í steinveggi hússins. Losa þurfi upp skotrennu þar sem leki í húsi nr. 7 og gera við þéttingar. Þá þurfi að endurnýja alla klæðningu í þakkanti og að öllum líkindum hluta af áfellunum við þakbrúnir. Endurnýja þurfi allt rennukerfi á húsinu.

Í september 2015 lá fyrir útboðs- og verklýsing D en samkvæmt henni var ekki gert ráð fyrir viðgerðum á þaki hússins að öðru leyti en endurnýjun á þakrennum, viðgerð á þakkanti sem og þakgluggum en tekið var fram að á nokkrum stöðum þyrfti að lagfæra leka við gluggana. Gengið var að tilboði verktaka til að annast viðgerðir eftir útboðs- og verklýsingunni. Viðgerðunum lauk að mestu í lok árs 2016.

Í minnisblaði D ráðgjafar, dags. 29. mars 2019, segir að skoðaður hafi verið leki í íbúð álitsbeiðanda. Fram kemur að við endurbætur á þakglugganum sem var hluti af endurbótum hússins hafi komið í ljós að lekinn væri ekki frá glugganum heldur þakinu. Tekið var fram að verktakinn hafi ekki átt við þakið og beri því ekki ábyrgð á lekanum. Við úttekt á húsinu hafi lekinn komið fram sem athugasemd. Tiltekinn stjórnarmaður húsfélagsins hafi verið upplýstur um að verktakinn væri tilbúinn að taka að sér viðgerð á lekanum en beiðni þar um hafi aldrei komið.

Í minnisblaði H ehf., dags. 13. maí 2020, sem gagnaðili leitaði til segir að möguleg orsök lekans sé sú að frágangur þaksins sé ekki réttur eða að þakpappi sé farinn að gefa sig. Í framhaldinu fékk gagnaðili verktaka til að opna þakið yfir lekastöðum og gera viðgerðir. Í skýrslu F, dags. 22. mars 2021, sem formaður gagnaðila fékk til að gera rakamælingar og sýnatöku vegna gruns um myglusvepp í íbúð álitsbeiðanda, segir að upplýst hafi verið að búið væri að stöðva leka sem væri rakinn til þakgluggans. Einnig segir að vatn hafi lekið inn með þakglugga.

Gagnaðili segir að svo virðist sem álitsbeiðandi hafi ekki komið á framfæri athugasemdum vegna leka á tímabilinu 2016 til 2019 og hann þannig mátt gera ráð fyrir að þær viðgerðir sem áttu sér stað á árinu 2016 hefðu dugað. Fyrst hafi athugasemdir komið fram árið 2019 og gagnaðili þá þegar haft samband við D. Álitsbeiðandi hafnar þessu og segir að hún hafi ítrekað komið að máli við stjórn gagnaðila um stöðu íbúðar hennar. Þá hafi hún sent D tölvupóst 20. október 2017 þar sem hún hafi bent á að raki væri í vegg í íbúð hennar eftir framkvæmdirnar. Einnig hafi hún sent tölvupósta 14. júní og 25. júlí 2018 til að spyrjast fyrir um stöðuna. Aftur hafi hún sent tölvupóst 5. september 2018 sem hún hafi áframsent á þáverandi formann gagnaðila. Álitsbeiðandi segir að ljóst sé að gagnaðili hafi tekið tilboði þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir viðgerð á sameign þannig að koma mætti í veg fyrir tjón í íbúð álitsbeiðanda. Það hljóti að teljast mistök og/eða vanræksla, enda skýrt af skýrslu D að þakið læki með verstu afleiðingunum í íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telur þannig að gagnaðili hefði átt að ganga lengra í þakviðgerðum þegar farið var í viðhald á grundvelli ástandsskýrslu D. Þá segir hún að enn leki í íbúð hennar.

Kærunefnd telur ekki unnt að líta fram hjá því að í inngangi ástandsmats D ráðgjafar segir að ástæða þess að óskað hafi verið eftir mati þeirra hafi verið grunur um slæmt ástand hússins en skemmdir á múr, gluggum og stálhandriðum hafi verið töluvert áberandi. Þá hafi verið vitnað um leka á nokkrum stöðum í húsinu og gluggakerfið í þakinu hafi einnig látið töluvert á sjá. Telur kærunefnd þá lýsingu á ástandi hússins vera merki um að gagnaðili hafi vanrækt viðhald sameignar og sé þannig ábyrgur gagnvart álitsbeiðanda fyrir því tjóni sem leki í íbúð hennar olli. Getur það ekki leyst gagnaðila undan bótaskyldu sinni að hann hafi síðar reynt að gera við lekann án árangurs.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni í íbúð hennar á grundvelli 1. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús og að honum beri að hlutast til um viðgerðir á sameign og séreign vegna lekans. Vegna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð henni að skaðlausu bendir kærunefnd á að álitsbeiðandi er ekki undanskilinn sameiginlegum kostnaði húsfélagsins í þessu tilliti, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni í íbúð álitsbeiðanda og beri að hlutast til um viðgerðir á séreign og sameign vegna lekans.

Reykjavík, 7. apríl 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson