Mál nr. 52/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 52/2022

Kosning gjaldkera. Lögmæti aðalfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2. júní 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 28. júní 2022 og 31. ágúst 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. júlí og 11. september 2022, lagðar fyrir nefndina.

Með tölvupósti 2. nóvember 2022 óskaði kærunefnd eftir upplýsingum þess gagnaðila sem er eigandi íbúðar í kjallara um það á hvaða grundvelli boðað var til aðalfundar sem skyldi haldinn 15. mars 2022. Með tölvupósti 5. nóvember 2022 barst kærunefnd svar og var það kynnt álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar 7. nóvember 2022. Með tölvupósti 15. nóvember 2022 beindi kærunefnd fyrirspurn til gagnaðila, sem er eigandi íbúðar í kjallara, um það hvort samráð hefði verið haft við aðra eigendur áður en fundarboð fyrir aðalfundinn 15. mars 2022 hafi verið sent út. Svar barst með tölvupósti gagnaðila 16. mars 2022. Voru fyrirspurnir kærunefndar og svör gagnaðila send álitsbeiðanda og gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á miðhæð, með tölvupósti kærunefndar 17. nóvember 2022.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. desember 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á efstu hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á miðhæð og í kjallara. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 15. mars 2022 sem og hvort eiganda íbúðar í kjallara sé heimilt að innheimta kröfur í gegnum hússjóð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að eigandi kjallaraíbúðar sé ekki með umboð til að gera kröfur eða innheimta í gegnum hússjóð eftir húsfund sem haldinn hafi verið 8. júní 2021 og að allar færslur hennar úr hússjóði eftir fundinn séu ólögmætar.
2. Að viðurkennt verði að aðalfundur sem hafi verið haldinn 15. mars 2022 sé ólögmætur.

Í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi hafi 1. júní 2021 boðað til húsfundar 8. júní 2021 vegna „ólesturs“ í hússjóði og rangra innheimta gegn henni. Álitsbeiðandi hafi ein mætt á fundinn og tekið aftur við sem gjaldkeri og prókúruhafi á honum. Eigandi íbúðar í kjallara geri þó enn kröfur á hendur álitsbeiðanda.

Aðalfundur hafi verið haldinn 20. janúar 2022. Boðað hafi verið til hans 9. janúar en gagnaðilar ekki mætt. Þann 3. mars hafi eigendur íbúðar í kjallara boðað til aðalfundar 15. mars. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við fundarboðunina með bréfi til gagnaðila þar sem bent hafi verið á að haldinn hefði verið aðalfundur í janúar sem ekki væri hægt að hunsa og boða til nýs fundar.

Þann 20. maí 2022 hafi birst fundargerð í póstkassa álitsbeiðanda vegna aðalfundar 15. mars sem hafi verið rituð af eiganda miðhæðar. Samdægurs hafi álitsbeiðandi spurt hana út í fundargerðina og hún þá sagt að eigendur íbúðar í kjallara hefðu sagt að þau hefðu ekki verið boðuð á fundinn en það sé ekki rétt..

Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi kjallaraíbúðar, segir að ekki sé hægt að skipta um gjaldkera/prókúruhafa á fundi sem meirihluti eigenda sé ekki mættur á, hvort sem miðað sé við fjölda eða eignarhlut í samræmi við 5. tölul. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd húsamála hafi þegar gefið út álit um lögmæti aðalfundar 2021 þar sem tekin hafi verið ákvörðun um innheimtuna og þeim ákvörðunum hafi ekki verið breytt með lögmætum hætti síðan þá.

Varðandi lögmæti aðalfundar 2022 hafi eigendur íbúðar í kjallara ekki verið boðaðir á aðalfund sem hafi verið haldinn í janúar. Einnig sé vísað til þess sem að framan greini um lögmæti þeirra ákvarðana sem þar hafi verið teknar, óháð því hvort fundurinn hafi verið boðaður með lögmætum hætti eða ekki. Á fundinum 15. mars 2022 hafi verið teknar ákvarðanir sem einungis sé hægt að taka á aðalfundi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hægt sé að skipta um gjaldkera og prókúruhafa á löglegum fundi þótt aðrir eigendur mæti ekki. Í 42. gr. laga um fjöleignarhús segi að húsfundur geti tekið ákvarðanir samkvæmt C, D og E liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Eigendur íbúðar í kjallara hafi verið boðaðir á aðalfundinn 20. janúar 2022. Gögn liggi fyrir um ábyrgðarpóst og í það minnsta tvær ítrekanir Íslandspósts.

Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á miðhæð, segir að aðalfundir 2020 og 2021 hafi verið haldnir áður en hún hafi orðið þinglýstur eigandi. Á aðalfundi 2020 hafi verið tekin ákvörðun um upphæð hússjóðsgjalda og innheimtu þeirra og hafi nefndin veitt álit sitt um lögmæti þess. Á aðalfundi 2021 hafi verið ákveðið að semja við innheimtufyrirtæki um innheimtu gjaldanna.

Gagnaðilar viti ekki til þess að teknar teknar hafi verið ákvarðanir með lögmætum hætti sem hnekki þessum ákvörðunum sem snúi að upphæðum og innheimtu hússjóðsgjalda.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Í athugasemdum við 67. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til 15. liðar almennra athugasemda við lagafrumvarpið þar sem segir meðal annars: „Þá fara eigendur saman með stjórnunarmálefni, en einnig má fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í því efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum.“ Í máli þessu er um að ræða hús með þremur eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn.

Með fundarboði, dags. 1. júní 2021, boðaði álitsbeiðandi til húsfundar sem skyldi haldinn 8. sama mánaðar. Á dagskrá voru tvö mál, þar á meðal ný kosning gjaldkera/prókúruhafa. Samkvæmt fundargerð var álitsbeiðandi ein mætt á fundinn. Fyrri krafa álitsbeiðanda lýtur að viðurkenningu á því að eiganda íbúðar í kjallara hafi verið óheimilt að innheimta gjald í hússjóð eftir þennan húsfund, enda hafi álitsbeiðandi verið kosin gjaldkeri á þeim fundi.

Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að það fellur undir hlutverk aðalfundar, sbr. 3. og 4. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús, að kjósa stjórn húsfélags. Þurfi húsfélag að gera breytingar á þeirri kosningu á yfirstandandi tímabili verða að liggja þar að baki gildar ástæður en kærunefnd getur ekki fallist á að einstökum eiganda sé heimilt upp á sitt einsdæmi að boða til húsfundar og tilgreina sem dagskrárlið að kosning nýs gjaldkera skuli fara fram, án nokkurrar skýringar þar á. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um að eigandi kjallaraíbúðar sé ekki með umboð til að gera kröfur eða innheimta í gegnum hússjóð eftir húsfund sem haldinn var 8. júní 2021, enda telur nefndin ákvörðunartöku hér um á þeim húsfundi ólögmæta.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að aðalfundur sem haldinn var 15. mars 2022 sé ólögmætur á þeirri forsendu að aðalfundur hafi þegar verið haldinn 20. janúar sama ár. Álitsbeiðandi boðaði til aðalfundarins í janúar en gjaldkeri húsfélagsins boðaði til seinni aðalfundarins. Í 61. gr. laga um fjöleignarhús er tilgreint hvað skuli vera á dagskrá aðalfundar þar sem til að mynda er talið upp skýrsla stjórnar, framlagning ársreikninga og framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár.

Um er að ræða lítið húsfélag með aðeins þremur eignarhlutum. Þar sem húsfélagið hefur falið einum eiganda að annast hlutverk gjaldkera telur kærunefnd að óhjákvæmilegt sé að boðun aðalfundar fari fram í samráði við hann, enda ljóst miðað við skilgreint hlutverk aðalfundar, sbr. það sem áður er sagt um 61. gr. laga um fjöleignarhús, að upplýsingar um rekstur, efnahag og fjárhagsstöðu húsfélagsins þurfa að liggja fyrir á fundinum. Þannig liggur í hlutarins eðli að gjaldkera verður að gefast kostur á að taka saman upplýsingar fyrir fundinn. Gjaldkeri húsfélagsins boðaði til aðalfundarins 15. mars 2022 með fundarboði sendu 3. sama mánaðar. Samkvæmt gögnum málsins móttók álitsbeiðandi fundarboðið og ekki verður ráðið að hún hafi komið á framfæri athugasemdum við tímasetningu fundarins. Þá virðist álitsbeiðandi byggja á þeirri einu röksemd að fundurinn 15. mars 2022 hafi verið ólögmætur af þeirri ástæðu að aðalfundur hafi þegar farið fram 20. janúar sama ár. Kærunefnd hefur hér að framan komist að þeirri niðurstöðu að sá fundur hafi verið ólögmætur og því eru rök álitsbeiðanda að þessu leyti haldlaus. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti aðalfundarins sem haldinn var 15. mars 2022.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson