20. júní 2014 Félags- og vinnumarkaðsráðuneytið

Mál nr. 18/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 18/2014

Sala á hluta sameignar. Eignaskiptayfirlýsing. Atkvæðagreiðsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 2. apríl 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. apríl 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. maí 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. maí 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. júní 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls sex byggingar og 169 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um ákvörðun um að samþykkja tilboð um kaup á hluta sameignar í bílastæðakjallara hússins, eignaskiptayfirlýsingu og atkvæðisrétt á húsfundi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I.   Að viðurkennt verði að ákvarðanataka á húsfundi þann 25. mars 2014 um sölu á hluta sameignar hafi verið ólögmæt.

II. Að viðurkennt verði að tilteknir eignarhlutar hafi ekki haft atkvæðisrétt á húsfundinum.

III.   Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi fyrir breytingu á eignaskiptayfirlýsingu vegna sölu á sameignarhlutum.

IV.   Að viðurkennt verði að heimilt sé að rifta sölu sameignarhlutanna á grundvelli brostinna forsendna.

Í álitsbeiðni kemur fram boðað hafi verið til löglegs húsfundar með einu máli á dagskrá sem hafi verið sala á rými í bílageymslu. Á fundinum hafi álitsbeiðandi meðal annars bent á 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi í A-lið að til að breyta þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum þurfi samþykki allra eigenda. Þar sé að mati álitsbeiðanda átt við alla eigendur hússins, sameignarinnar, hvort sem þeir séu á fundinum eða ekki enda sé það ekki tekið fram í textanum „á húsfundi“ eða „löglega boðuðum húsfundi“ eins og í C- og D-liðum. Gagnaðili hafi þá upplýst um að unnið væri eftir B-lið þar sem aðeins þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Álitsbeiðandi hafi þá látið í ljós skoðun sína að þar ætti einnig við 2/3 hluta allra eigenda hvort sem þeir hafi verið á fundinum eða ekki. Bent hafi verið á að sumir kaupendur hafi spurst fyrir um aðstöðu til bílahreinsunar og þá verið bent á þetta rými. Álitsbeiðandi eigi sjálfur viðauka við kaupsamning þar sem það komi fram og að söluaðili hafi staðfest það við sig. Nú hafi það verið strokað út án þess að blikka auga. Álitsbeiðandi greinir frá því að gengið hafi verið til atkvæða og að hver hafi greitt fyrir sinn eignarhluta þar til einn aðili hafi gefið sig fram með um 72 atkvæði. Aðspurður hafi hann sagt þetta vera atkvæði fyrir þau tvö hús sem enn væru óbyggð eða bygging að hefjast á.

Álitsbeiðandi telur að þegar grannt sé skoðað komi í ljós að einhver hafi látið plata sig. Á teikningu megi sjá þá eignarhluta sem gert hafi verið tilboð í. Í umræðunni hafi rýmin alltaf verið G1, G2 og P3. Fólk hafi ekki áttað sig á því að um leið og gengið væri að kauptilboðinu myndi nýr eigandi loka allri aðkomu og þar með helga sér aðkeyrslurýmið A1. Nýr eigandi hafi fengið það á silfurfati, 64 fermetra frítt, og meðalverð selds rýmis því X kr. fyrir hvern fermetra.

Í greinargerð gagnaðila segir að erindi álitsbeiðanda varði sölu á óverulegum hluta sameignar til eiganda einnar íbúðar í fjöleignarhúsinu. Málsatvik séu þau að sá eigandi (hér eftir kaupandi) hafi haft samband við gagnaðila og falast eftir kaupum á nánar tilgreindum hluta sameignarinnar í bílakjallara hússins. Um hafi verið að ræða afmarkað svæði innan bílageymslunnar þar sem tvö bílastæði, sem bæði fylgi íbúð kaupanda, sé að finna. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu séu ekki skipulögð frekari bílastæði í afmarkaða svæðinu, en þar sé rými sem gæti nýst sem geymslupláss. Hægt sé að loka öllu svæðinu, þ.e. hinu selda, bílastæðum kaupanda og aðkeyrslu að þeim, með því að setja bílskúrshurð fyrir op inn á umrætt svæði. Af eignaskiptayfirlýsingu verði ekki annað ráðið en að afmarkaða svæðið sé ekki í séreign neinna íbúða í húsinu og þar af leiðandi í sameign allra, að frátöldum bílastæðunum tveimur. Einnig sé vert að taka fram, vegna yfirlýsinga álitsbeiðanda, að ekkert sé tekið fram um í þinglýstum heimildum eða eignaskiptayfirlýsingu að svokallað bílastæði eigi að vera innan rýmisins. Þessa misskilnings virðist hafa gætt um tiltekið svæði innan rýmisins en stjórn húsfélagsins hafi hvergi fundið þess stað í lýsingum, kaupsamningum eða eignaskiptayfirlýsingu.

Þar sem kaupandi hafi haft ótvíræða hagsmuni af því að kaupa svæðið og að mati gagnaðila hafi verið um tækifæri að ræða til að auka við sjóði félagsins hafi gagnaðili ákveðið að óska eftir sérfræðiaðstoð og kanna hvernig rétt væri að standa að slíkri sölu, ef til hennar myndi koma. Í þessu skyni hafi kaupandi aflað lögfræðiálits um nokkur tiltekin atriði um framkvæmd slíkrar sölu sem og verðmats á því svæði sem um sé rætt. Að fengnu áliti og verðmati hafi gagnaðila borist tilboð í eignina frá kaupanda sem gagnaðili hafi samþykkt með fyrirvara um samþykki lögmæts húsfundar. Rétt sé að geta þess að tilboðið hafi verið verulega hærra en verðmatið eða X m.kr. Gagnaðili hafi talið að um óverulegan hluta sameignar hafi verið að ræða og hafi því ákveðið að málsmeðferðin yrði í samræmi við 19. gr. laga um fjöleignarhús. Í kjölfarið hafi tilboðið verið tekið fyrir á húsfundi þann 17. október 2013 þar sem málið hafi verið rætt. Mæting á fundinn hafi verið yfir lögboðnu lágmarki og hafi hann því verið bær til að taka ákvörðun um tilboðið en ákveðið hafi verið að fresta ákvörðun um sinn í því skyni að íbúar gætu kynnt sér málið betur og kannað það svæði sem um hafi verið að ræða. Boðað hafi verið til húsfundar á ný þann 25. mars 2014 þar sem sala rýmisins hafi verið eina málið á dagskrá. Kaupandi hafi gert tilboð í rýmið upp á X m.kr. og hafi gagnaðili talið að nægur tími hefði liðið frá fyrri fundi. Fundurinn hafi verið haldinn á staðnum svo ekki hafi leikið vafi á um það um hvaða rými hafi verið að ræða auk þess sem eigendum hafi gefist kostur á að skoða rýmið í tvo sérstaklega auglýsta daga fyrir fund. Þá hafi öll nauðsynleg gögn fylgt með fundarboði, þ.m.t. tilboðið, teikning af umræddu svæði og verðmatið á rýminu sem hafði verið lítillega uppfært frá fyrra verðmati með nákvæmari teikningu af rýminu. Niðurstaða verðmatsins hafi hins vegar verið sú sama og áður. Samkvæmt fundargerð þess fundar komi fram að mætt hafi verið fyrir 112 eignarhluta af 169 eignarhlutum í félaginu. Sumir hafi mætt samkvæmt umboðum. Engar athugasemdir hafi borist, hvorki þá né nú, um boðun fundarins og hafi fundarstjóri því lýst fundinn lögmætan. Á fundinum hafi tillagan verið borin undir atkvæði að loknum umræðum um hana og farið svo að tillagan hafi verið samþykkt með 94 atkvæðum af 112 eða 87,2% greiddra atkvæða. Fundarstjóri hafi því lýst yfir að tillagan hafi verið samþykkt. Í kjölfar fundarins hafi verið gengið frá kaupsamningi og afsali á milli húsfélagsins og kaupanda og hafi kaupandi greitt kaupverðið að fullu. Næstu skref séu því að breyta eignaskiptayfirlýsingunni.

Um fyrsta lið í álitsbeiðni segir að gagnaðili telji óhjákvæmilegt að veita eigendum að óbyggðum eða ófullgerðum íbúðum fullan atkvæðisrétt á húsfundi. Leiði það af staðreyndum málsins og ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Rétt sé að taka fram að eigendur óbyggðra og ófullgerðra íbúða greiði nú þegar húsgjöld fyrir sína eignarhluti í bílakjallara. Samkvæmt 1. gr. samþykktar húsfélagsins taki það til fjöleignarhúss sem samanstandi af sex byggingum sem hvíli ofan á sameiginlegum bílageymslukjallara. Af þeim sex byggingum séu tvær enn ófullgerðar. Í þeim byggingum séu 72 íbúðir og þar af séu 69 íbúðir í eigu sama félags. Samkvæmt þinglýstum heimildum séu allar þessar íbúðir á byggingarstigi 1. Samkvæmt 5. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús gildi lögin um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum. Þá segi: „Reglur laganna verða einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi að lóðum meðtöldum, eftir því sem við getur átt.“ Í 2. mgr. 56. gr. laganna komi fram að allir „eigendur“ séu félagar í húsfélagi og réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi séu „órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum“. Í samræmi við þetta segi í fyrrnefndri eignaskiptayfirlýsingu að með eignarhaldi að íbúðum fylgi þátttaka í húsfélagi og í fyrrnefndum samþykktum húsfélagsins sé fjallað um skyldur „eigenda“ til að vera í félaginu. Í samþykktunum sé eigandi skilgreindur sem aðili sem sé „á hverjum tíma þinglýstur eigandi að eignarhluta í húsinu“. Vakin sé sérstök athygli á því að ekki sé gerður fyrirvari um byggingarstig eða ástand íbúða, einungis í þessum heimildum sé fjallað um að eigendur, þ.e. þinglýstir eigendur, skuli vera í viðkomandi húsfélagi. Með vísan til þessara ákvæða telur gagnaðili að þinglýstum eigendum íbúða, sem á hverjum tíma kunni að vera ófullgerðar, hafi ávallt verið skylt að taka þátt í sameiginlegum útgjöldum félagsins, þ.e. í sameign allra, og þannig greiða í hússjóð. Gagnaðili hafi því talið að eigendur íbúðanna séu félagar í húsfélaginu með þeim réttindum og skyldum sem þeim fylgi, svo sem að hafa atkvæðisrétt á húsfundum. Annað fái vart staðist að mati húsfélagsins en að allir þinglýstir eigendur að fjöleignarhúsinu beri hluta af sameiginlegum kostnaði og hafi réttindi sem þeim fylgi, hvort sem eignirnar séu fullgerðar eða ekki. Sú staðreynd að um þinglýsta eigendur sé að ræða skipti hér mestu máli. Með vísan til þessa telur gagnaðili að svar við fyrsta lið álitsbeiðanda verði að vera jákvætt, eigandi þinglýstrar íbúðar hafi atkvæðisrétt fyrir sínar íbúðir, óháð því hvort íbúðin sé fullgerð eða ekki.

Um annan lið í álitsbeiðni segir gagnaðili að rétt sé að breyta þurfi þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu vegna sölunnar enda þurfi að taka tillit til aukinnar séreignar kaupanda í húsinu og þar með aukinni hlutfallslegri þátttöku hans í sameiginlegum kostnaði. Gagnaðili sé þeirrar skoðunar að það sé rétt hjá álitsbeiðanda að almennt sé það svo að allir eigendur þurfi að skrifa undir breytingu á eignaskiptayfirlýsingu samkvæmt tilvísuðu lagaákvæði. Hins vegar vísi það ákvæði til 18. gr. laga um fjöleignarhús en þar sé að finna undantekningu frá fyrrgreindri reglu sem gagnaðili telur eiga við. Þar komi fram að ekki þurfi undirritun allra ef einungis felist í breytingunni „leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum“. Gagnaðili telji augljóst að þær breytingar, sem gera þurfi á eignaskiptayfirlýsingunni, leiði einungis af lögmætri ákvörðun húsfundar um töku tilboðsins og einungis fari því fram leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingunni í samræmi við þá sölu. Því sé ekki þörf fyrir undirritun allra eigenda á eignaskiptayfirlýsinguna heldur dugi undirritun gagnaðila að uppfylltum öðrum skilyrðum. Rétt sé að geta þess að við töku þeirrar tilteknu ákvörðunar að selja þennan hluta sameignar hafi gagnaðili beitt ótvíræðri heimild í 2. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar komi fram að húsfélag geti ráðstafað sameign, þ.e. annaðhvort selt eða leigt „óverulegan“ hluta sameignar að því skilyrði uppfylltu að öllum eigendum sé gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á lögmætum húsfundi og a.m.k. 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 1. tölul. B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga sé þetta áréttað, en þar komi fram að samþykki 2/3 hluta eigenda sé áskilið á húsfundi þegar um sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar sé að ræða. Þá sé enn fremur gerð sú krafa um fundarsókn á þeim húsfundi í 2. mgr. 42. gr. laganna að helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, verði að vera á fundi svo húsfundur teljist löglegur. Samandregið hafi gagnaðili metið skilyrði fyrir sölunni vera eftirfarandi: Að um óverulegan hluta sameignar hafi verið að ræða og að salan yrði samþykkt á lögmætum fundi, með lágmarksfundarsókn, af 2/3 viðstaddra eigenda bæði hvað varðar fjölda og eignarhluta. Um fyrra skilyrðið hafi gagnaðili talið ljóst að svæðið sem um hafi verið að ræða hafi verið óverulegur hlutur sameignar í húsinu. Eftir því sem næst verði komist hafi kærunefnd a.m.k. í tvö skipti fjallað um sölu á hluta úr sameign og gefið álit sitt á því hvort um verulegan hluta hafi verið að ræða. Í fyrra tilvikinu, í máli nr. 70/1995, hafi verið talið að sala á herbergjum í sameign, sem samtals hafi verið að flatarmáli 61,6 fermetrar af um 1.600 fermetra sameign, hafi talist sala á óverulegum hluta sameignar og því hafi ekki þurft að afla samþykkis allra eigenda. Hafi hlutfall hins selda hlutar verið 3,85% af sameigninni. Í síðara tilvikinu, í máli nr. 44/1999, hafi 122,4 fermetra hlutur í samtals 700 fermetra sameign, eða um 17,5% sameignar, talist óverulegur hlutur sameignar og því hafi ákvæði 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús gilt um sölu á henni. Þá hafi Hæstiréttur í máli nr. 232/1994 talið að sala á 127,5 fermetra íbúð af u.þ.b. 5.100 fermetra sameign fæli í sér sölu á óverulegum hluta sameignar. Hlutfall hins selda hafi í því tilviki verið um 2,5% af sameign. Gagnaðili hafi einnig verið meðvitaður um að ekki mætti einungis horfa á stærðina á hinu selda svæði heldur mætti einnig lesa út úr fyrrgreindum úrlausnum að önnur sjónarmið gætu skipt máli, svo sem mikilvægi þess hlutar sem seldur sé, t.a.m. hvað aðgengi varði. Með ofangreint í huga hafi gagnaðili metið það svo að augljóslega hafi verið um óverulegan hluta sameignar að ræða. Af teikningum í eignaskiptayfirlýsingunni megi sjá að bílastæðakjallarinn sé vel yfir 5.100 fermetrar, að ótalinni annarri sameign hússins, og að rýmið sé einungis 182,5 fermetrar samkvæmt kauptilboði, sem sé undir þeim hlutfallsmörkum sem tilgreind séu í nefndum álitum. Að mati gagnaðila hafi verið óhætt að álykta að svæðið sé ekki sérstaklega mikilvægt fyrir aðra sameigendur enda um að ræða rými inn af bílastæðum sem þegar hafi verið eign kaupanda. Gagnaðili hafi því engin sérstök rök fyrir því að um verulegan eða mikilvægan hluta sameignar hafi verið að ræða. Álitsbeiðandi hafi enda ekki borið sérstakar brigður á það né nokkur af þeim sem hafi setið húsfundinn. Gagnaðili hafi því komist að niðurstöðu um að 2. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga væri uppfyllt og að lögmætur húsfundur hefði getað tekið ákvörðun með 2/3 hluta eigenda, að því gefnu að lágmarksfundarsókn yrði náð. Svo hafi verið reyndin. Það leiði hins vegar af ákvörðun húsfundarins að vissulega þurfi að breyta þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Um slíkar breytingar sé fjallað í 18. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar komi fram að samþykki allra eigenda sé áskilið ef breytingar hafi í för með sér eignayfirfærslu og skuli þeir allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þurfi. Áður hafi komið fram að gerð sé undantekning frá þessari meginreglu ef einungis sé um að ræða breytingar á eignaskiptayfirlýsingu til samræmis við þegar teknar ákvarðanir, þ.m.t. samning um sölu á óverulegum hluta af sameign samkvæmt lögmætri ákvörðun húsfundar. Í þeim tilvikum nægi að stjórn húsfélags undirriti eignaskiptayfirlýsingu en gefa skuli öllum eigendum kost á að koma sjónarmiðum sínum og athugasemdum á framfæri. Gagnaðili telji að þessi undantekning eigi skýrlega við í þessari aðstöðu enda muni breytingar á eignaskiptayfirlýsingu ekki vera umfangsmeiri en að endurspegla þær breytingar sem sala á svæðinu hafði í för með sér. Rétt sé að geta þess að gagnaðili hafi spurst fyrir um þennan skilning hjá yfirvöldum og fengið staðfest að þetta sé framkvæmdin. Ekki sé um neina nýja eignayfirfærslu að ræða í hinni breyttu yfirlýsingu og því sé ekki þörf á undirritun allra eigenda. Lögin verði varla skýrð á annan hátt enda væri heimild 2. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga þá markleysa. Að öllu framangreindu virtu telur gagnaðili að ekki þurfi undirritun allra eigenda á breytta eignaskiptayfirlýsingu.

Um þriðja lið í álitsbeiðni telur gagnaðili ekki þörf á svörum þar sem þegar sé komið fram það mat gagnaðila að ekki sé þörf á undirritun allra eigenda. Þó sé bent á að í þeim tilvikum þar sem undirritunar allra sé krafist gildi um ágreining þann ákvæði 4. og 5. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga. Ítrekuð sé afstaða gagnaðila um að þetta eigi ekki við í þessu tilviki.

Um fjórða lið í álitsbeiðni telur gagnaðili að slíkt álit geti ekki fallið undir valdsvið kærunefndar enda eigi nefndin einungis að gefa álit á ágreiningi eigenda um réttindi sín og skyldur. Ef nefndin myndi gefa álit á þessu álitaefni væri um að ræða álit á einkaréttarlegu málefni milli húsfélags og kaupanda en ekki húseiganda. Gagnaðili krefst því frávísunar. Í öllu falli telur gagnaðili að ekki sé hægt að rifta kaupunum á grundvelli brostinna forsendna enda hafi öll skjöl og gögn legið fyrir við ákvörðunina og allir aðilar hafi vitað nákvæmlega um hvaða rými hafi verið að ræða og hvaða verð yrði greitt fyrir það.

Um fimmta lið í álitsbeiðni telur gagnaðili með vísan til alls framangreinds að við ákvörðunina hafi í einu og öllu verið fylgt gildandi lögum og reglum. Gagnaðili telur rétt að ítreka þrjú atriði. Í fyrsta lagi hafi heimild húsfélagsins til að ráðstafa þessum hlutum sameignarinnar verið skýr, sbr. 2. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga, enda um óverulegan hluta að ræða. Í öðru lagi hafi verið fjallað um málið á tveimur húsfundum sem löglega hafi verið boðað til og hafi enginn hreyft andmælum við því. Á þessum fundum hafi allar nauðsynlegar upplýsingar legið fyrir um þá ákvörðun sem hafi verið borin upp til atkvæða, þ.m.t. tilboð og verðmat á svæðinu. Ítrekað sé að tilboðið hafi verið mun hærra en verðmatið. Í þriðja lagi hafi ákvörðun húsfundar að öllu leyti verið í samræmi við 1. tölul. B-liðar 41. gr. sbr. 2. mgr. 42. gr. fjöleignarhúsalaga. Á húsfundinn hafi mætt fulltrúar 112 af 169 eignarhlutum (66,3%) sem samtals hafi ráðið yfir a.m.k. 53% eigna í húsinu. Tillagan hafi verið samþykkt með 94 greiddum atkvæðum eða 83,9% viðstaddra fundarmanna og 87,2% af greiddum atkvæðum, og ljóst sé að eignarhluti þeirra sem samþykktu hafi verið yfir 66% af viðstöddum eftir eignarhlutum. Þess sé ekki nákvæmlega getið í fundargerð en ætla verði að þeir fjórtán sem hafi greitt atkvæði gegn tillögunni hafi aldrei getað átt 33% eða meira af mættum eigendum. Ákvörðun húsfundar sé því lögmæt og bindandi fyrir félagið.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að um lagalegan þátt þessa máls og þess sem fram komi í greinargerð gagnaðila treysti hann sér ekki til að ræða umfram það sem fram komi í álitsbeiðni en að hann treysti kærunefnd best til þess.

Álitsbeiðandi fjallar um að gagnaðila sé tíðrætt um hversu óverulegur hluti sameignar umrætt húsnæði sé. Í fermetrum talið kunni það að þykja svo en engu að síður sé hér um mjög afmarkað, steypt og traust rými að ræða sem kaupandi geti lokað að eigin vild og meinað öllum aðgang að. Í rýminu sé rennandi heitt og kalt vatn, gólfniðurfall og öflugar raflagnir. Slíkt rými, sem sé á stærð við góða íbúð í húsinu sé tæplega sambærilegt við hina almennu bílageymslu sem sé ætluð öðrum og opin og samkvæmt húsreglum óheimilt að geyma þar annað en skrásett ökutæki, engin dekk, ekkert dót eða drasl. Álitsbeiðandi dregur í efa að nýr eigandi umrædds húsnæðis láti þessar reglur yfir sig ganga enda sé allt lokað og læst.

Þá telur álitsbeiðandi að lögfræðiálit og verðmat sem kaupandi hafi aflað fyrir söluna geti ekki talist frá hlutlausum aðilum og því beri að taka þeim með varúð. Álitsbeiðandi greinir frá því að í lögfræðiálitinu segi að um sé að ræða 157,2 fermetra rými að meðtöldum tveimur bílastæðum kaupanda. Hins vegar megi greinilega sjá af yfirlitsmynd sem fylgdi tilboðinu að umrædd bílageymsla sé 185,2 fermetrar að meðtöldum tveimur bílastæðum kaupanda. Því megi telja svæðið sem kaupandi hafi óskað til kaupa u.þ.b. 155 fermetrar en ekki u.þ.b. 127 fermetrar eins og lögfræðiálitið geri ráð fyrir, vanmatið sé um 18%.

Álitsbeiðandi telur ámælisvert að hússtjórn skuli hafa fallið fyrir verðmati tiltekins fyrirtækis og gera það að sínu þegar salan hafi verið kynnt á húsfundum. Eðlilegra hefði mátt telja að hússtjórnin myndi fá verðmat frá hlutlausum aðila, til dæmis einum eða tveimur fasteignasölum. Álitsbeiðandi telur að fyrirtækið hafi ritað í bréf sitt til að rýra gæði G1 að þar séu „inntakslagnir fyrir húsið og krani upp á vegg en auk þess er loftræstibúnaður hangandi í lofti“. Álitsbeiðandi segir að slíkir kranar og loftræstilagnir séu um allt hús, í bílageymslum, geymslum, kjallaragöngum og hjólageymslu þar sem að hluta til sé alls ekki manngengt þeirra vegna. Þessi rök fyrirtækisins telur álitsbeiðandi því léttvæg. Þá telur álitsbeiðandi það vekja athygli sem sagt sé um P3: „Var hugsað sem bílaþvottaplan auk aðkeyrslu að því.“ Þetta sé nákvæmlega það sem álitsbeiðanda og mörgum öðrum hafi verið sagt af tilteknum einstaklingi við kynningu og kaup á íbúðum í húsinu. Þetta hafi einstaklingurinn viðurkennt oft síðar. Nú sé ekki staðið við það. Þá vísar álitsbeiðandi til þess sem greinir í verðmatinu að rýmið G1 sé rýrt um 9% vegna loftræstilagna. Þetta eigi ekki við nein rök að styðjast, sbr. það sem áður hefur verið rakið. Minna megi á að lofthæð í umræddum rýmum sé um 3,2 metrar. Álitsbeiðandi segir að óumdeilt sé að rýmið P3 sem kallað sé bílastæði sé 48 fermetrar og þar sem það sé kallað bílastæði hafi það verið verðlagt eins og önnur bílastæði í almenningnum hinum megin við vegginn. Þau bílastæði hafi undanfarið verið að seljast fyrir X m.kr. og séu 12,5–15 fermetrar að stærð og kallist rúmgóð í skilalýsingu með kaupsamningi. Hér líti fyrirtækið, sem framkvæmdi verðmatið, framhjá þeirri staðreynd að bílastæði P3 sé þrisvar til fjórum sinnum stærra en venjulegt geti talist í þessum húsum, það sé algjörlega aðgreint frá öðrum bílastæðum auk þess sem þar sé rennandi heitt og kalt vatn, niðurfall og rafmagn. Verðmatið á bílastæðinu P3 sé X kr. fyrir hvern fermetra sem geti varla talist rökrétt þar sem aðliggjandi rými sé merkt G2 en verðmetið á X kr. fyrir hvern fermetra. Þá telur álitsbeiðandi alvarlegt að í verðmatinu sé litið framhjá því að við kaupin eignist nýr eigandi 64 fermetra svæði sem sé kallað aðkeyrsla fyrir enga greiðslu.

Álitsbeiðandi greinir frá því að verið sé að höndla með rými sem teljist vera um 155 fermetrar. Það hafi verið verðmetið sem heild að fjárhæð X kr. eða X kr. á fermetra að meðaltali. Formaður húsfélagsins hafi boðað til fundar þann 17. október 2013 þar sem hann hafi kynnt tilboð kaupanda að fjárhæð X m.kr. eða X kr. fyrir hvern fermetra en því hafi verið hafnað og fundi slitið vegna mikillar óánægju fundarmanna með það hvernig staðið hafi verið að málunum. Formaðurinn hafi ekki gefist upp heldur vandi vel til undirbúnings og boðað til annars fundar þann 25. mars 2014 þar sem kaupanda hafi verið slegin eignin fyrir X m.kr. eða X kr. fyrir hvern fermetra.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi sýnt tilteknum byggingameistara og framkvæmdastjóra útreikninga sína og tiltekna yfirlitsmynd. Honum hafi greinilega verið brugðið og talið að þeir hafi verið plataðir og sagt að hann myndi ekki einu sinni geta byggt þetta rými fokhelt fyrir þennan pening.

Þá greinir álitsbeiðandi frá því að nokkru óöryggi og tortryggni hafi slegið upp í hugum margra íbúa húsanna við að sjá hvernig gagnaðili hafi meðhöndlað og meðhöndli ekki atkvæði en þó sérstaklega atkvæði óbyggðra íbúða á svæðinu. Í húsfélaginu séu taldir vera 169 eignarhlutar að öllu meðtöldu, byggðu og óbyggðu. Þá séu 72 eignarhlutar á hendi eins manns en íbúðirnar enn óbyggðar og í þeim búi því enginn. Átta eignarhlutar í einu húsinu séu á hendi eins manns fyrir hönd tiltekins fyrirtækis. Tveir eignarhlutar í einu húsinu séu í umboði kaupanda sameignarinnar og einn sé að auki sagður í umboði kaupanda en umboð liggi ekki fyrir í gögnum málsins. Um þessi 72 atkvæði sé deilt. Hafa beri í huga að þetta séu 42,6% allra gildra atkvæða. Álitsbeiðandi veltir því upp hvort gagnaðili eða handhafi byggingarréttar í þessu máli eða öðrum sambærilegum málum geti nýtt sér slík atkvæði í framtíðinni. Um réttmæti átta atkvæða sem séu á hendi eins manns vilji álitsbeiðandi ekki fullyrða en hann eftirláti kærunefnd að meta það. Álitsbeiðandi telur að réttara hefði verið að kaupandi hefði dregið atkvæði í umboði sínu í hlé. Þá telur álitsbeiðandi eitt atkvæði í umboði kaupanda ógilt þar sem viðkomandi hafi ekki umboð til að forsvara eignina og fundarstjóra hafi yfirsést það. Þá megi ljóst vera að með öll þessi atkvæði í hendi og fleiri, sem sagt eigin atkvæði og umboð, geti gagnaðili gert það sem honum sýnist á fundum. Gagnaðili telji sig hafa nánast helming allra atkvæða í öllum húsum, byggðum og óbyggðum. Gagnaðili telji sig auðveldlega hafa meira en 2/3 hluta atkvæða á löglega boðuðum fundi enda hafi farið sem fór og þrátt fyrir mótmæli og andstöðu meirihluta fundarmanna hafi tillaga hússtjórnar verið samþykkt með 87,2% greiddra atkvæða. Álitsbeiðandi telur því fundinn vera sjónarspil og gjafagjörning.

Að lokum telur álitsbeiðandi umhugsunarvert hvernig gagnaðili meðhöndli ekki sum atkvæði. Álitsbeiðanda hafi borist tölvupóstur frá einum eiganda þar sem hann hafi tjáð sig um að hafa sent formanni gagnaðila póst þar sem hann hafi afþakkað umrætt tilboð. Það hafi hann gert fyrir hönd fimm eignarhluta. Það hafi ekki verið tekið gilt við atkvæðagreiðslu og veltir álitsbeiðandi því upp hvort það hafi verið rétt. Á húsfundi þann 25. mars 2014 hafi fundargestur kvatt sér hljóðs og sagður vera þar fyrir hönd dóttur sinnar sem ætti íbúð á svæðinu og spurt hvort hann þyrfti umboð hennar til að geta neytt atkvæðisréttar. Honum hafi verið sagt að svo væri og hann því horfið af fundi og veltir álitsbeiðandi því upp hvort það hafi verið rétt.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram almenn athugasemd til kærunefndar og segir að álitsbeiðandi hafi notað nokkuð óvarlegt orðalag á köflum og svo virðist sem álitsbeiðandi hafi slegið því fram að gagnaðili hafi farið offari, hafi beinlínis ætlað að selja eignina á of lágu verði og hafi gengið erinda kaupanda. Þetta sé rangt. Kaupandi hafi leitað til gagnaðila og falast eftir rýminu til kaups, frumkvæðið hafi alfarið komið frá kaupanda. Gagnaðili hafi tekið málið fyrir og sett það í farveg eftir að hafa metið málið gaumgæfilega. Eins og lög kveði á um hafi málið farið fyrir húsfund sem hafi samþykkt kaupin án þess að gagnaðili hafi þrýst á tiltekna niðurstöðu. Gagnaðili telur ósanngjarnt af álitsbeiðanda að setja málið fram á þann hátt sem hann geri, gagnaðili hafi farið með mál þetta eftir bestu samvisku og lögum og reglum.

Um fyrstu athugasemd álitsbeiðanda ítrekar gagnaðili fyrri umfjöllun sína um óverulegan hlut sameignar. Gagnaðili telur að álitsbeiðandi virðist í sjálfu sér ekki gera ágreining um það atriði en bendi á önnur atriði sem hann telji að máli geti skipt við mat á þessu, svo sem að hægt sé að loka rýminu og þar sé rennandi vatn, gólfniðurfall og raflagnir. Þrátt fyrir að þessar ábendingar séu réttar telji húsfélagið að þær skipti ekki máli við mat á því hvort um óverulegan hluta sameignar sé að ræða eða ekki. Ítrekað sé að það sé meðvitað að önnur atriði geti skipt máli, t.a.m. mikilvægi hlutarins fyrir aðra sameigendur og hvort aðgengi að sameign skerðist við söluna. Sé talið að rýmið sé svo útbúið sem álitsbeiðandi lýsi geti ekki skipt máli við mat á því hvort um óverulegan hluta á sameign sé að ræða enda hafi þessi atriði ekki þýðingu fyrir eigendur sameignarinnar. Í raun megi einnig benda á í þessu samhengi að niðurföll og rafmagnsinnstungur sé nánast að finna við hvert og eitt stæði í bílastæðakjallaranum og því ekki um umframbúnað að ræða í rýminu. Frekar beri að líta til þess að um skýrt afmarkað svæði sé að ræða sem ekki muni nýtast sameigendum nema að litlu leyti. Engin umferð sé um svæðið og muni sala þess ekki skerða aðgengi eigenda að sameigninni eða hafa nein önnur áhrif á þá. Þá sé einnig rétt að benda á að kaupandi svæðisins hafi átt, áður en til kaupanna hafi komið, einn hagsmuna að gæta innan svæðisins. Bílastæði sem fylgdu íbúð hans séu innan svæðisins og því hafi skipt töluvert miklu máli fyrir hann að svæðið væri nýtt á þann máta að ekki hindraði ráðstöfunarrétt hans yfir séreign sinni, þ.e. bílastæðunum. Þessi tilhögun skýrist af þeirri staðreynd að rými þetta hafi verið við hönnun hússins hugsað sem rými sem hafi átt að fylgja íbúð kaupanda. Við breyttar efnahagslegar forsendur og í því skyni að lækka verð hafi þessu verið breytt og hafi séreign íbúðarinnar aðeins náð yfir stæðin en ekki rýmið allt. Rýmið hafi því upphaflega verið hugsað sem svæði sem aflokað séreignarsvæði og beri það þess greinileg merki. Í þessu skyni megi enn fremur benda á að hafi kaupandi ekki tækifæri til að nýta rýmið til að snúa bíl sínum við áður en keyrt sé út af svæðinu geti það skapað mikla hættu, enda nánast ómögulegt að hafa nokkra yfirsýn yfir umferð fyrir utan ef bakkað sé út úr rýminu. Aðrir sameigendur eigi ekki slíkra hagsmuna að gæta hvað rýmið varði. Hefði því t.a.m. verið ómögulegt að selja svæðið öðrum en kaupanda enda hefði slík sala í för með sér að aðgengi kaupanda væri hindrað að bílastæðum. Af þessu öllu leiði að mati gagnaðila að svæðið sé óverulegur hluti sameignar enda nýtingartækifæri sameigenda mjög takmörkuð.

Um aðra athugasemd álitsbeiðanda segir að það hafi verið talið rétt að óska eftir lögfræðiáliti enda hafi verið rétt að tryggja sem best að farið yrði eftir lögum og bestu framkvæmd. Gagnaðili hafi ekki verið tilbúinn til að ganga til viðræðna um sölu á rýminu nema fyrir lægi álit frá sérfræðingum um hvernig rétt væri að standa að slíkri sölu. Húsfélaginu hafi þótt rétt að óska eftir því við kaupanda að hann legði fram slíkt álit á sinn kostnað sem hann hafi gert. Húsfélagið hafi haft lítil ráð til þess eins og staðan sé í dag en treysti því sem komi frá virtum lögmannsstofum. Húsfélagið bendi einnig á að lögfræðiálitið hafi verið í aðalatriðum samhljóða öðru áliti sem húsfélagið hafði séð um svipuð málefni og hafi ekki ástæðu til að draga heilindi þess í efa. Um ábendingu álitsbeiðanda um að lægri fermetratala hafi verið lögð til grundvallar í álitinu en síðar hafi reynst vera þá sé hún rétt og hafi verið leiðrétt þegar það hafi komið í ljós. Höfundar álitsins hafi ekki talið að það breytti niðurstöðu þess.

Um þriðju athugasemd álitsbeiðanda segir að kaupandi hafi aflað verðmatsins sem hafi verið unnið af tilteknu fyrirtæki í samstarfi við tiltekna fasteignasölu. Gagnaðili hafi talið verðmatið fullnægjandi og vekur athygli á því að það hafi verið lagt fyrir húsfund og ekki hafi verið bornar fram athugasemdir við það fyrr en eftir fundinn. Það eitt að verðmatinu hafi verið aflað á kostnað kaupanda þýði ekki að þessir aðilar vinni ekki sína vinnu af heilindum og fagmennsku. Gagnaðili telur ekki tilefni til að tjá sig um einstakar athugasemdir álitsbeiðanda um verðmatið en vísar til verðmatsins sjálfs þar sem færð séu skýr og góð rök fyrir því á hvaða forsendum það byggi. Rétt sé að taka fram að niðurstaða verðmatsins hafi verið X m.kr., sem eftir bestu vitund gagnaðila sé markaðsvirði rýmisins þegar tekið sé tillit til allra aðstæðna. Endanlegt kaupverð hafi verið X m.kr. sem sé vel yfir verðmatinu og muni koma húsfélaginu vel. Ekki hafi verið sýnt fram á það með frekari verðmötum að þær X m.kr. sem greiddar hafi verið fyrir stæðið séu undir markaðsvirði. Gagnaðili telur vegna alls þessa fráleitt það orðalag sem álitsbeiðandi noti í athugasemdum sínum að um gjafagerning hafi verið að ræða. Fyrir liggi að X m.kr. hafi verið greiddar fyrir rýmið og að það sé fjárhæð sem sé verulega hærri en mat á markaðsverði rýmisins. Hér hafi því ekki verið um neina gjöf að ræða. Þá geti tilvísun álitsbeiðanda til orða utanaðkomandi aðila ekki haft þýðingu í málinu. Þó sé rétt að geta þess að gagnaðili hafi haft samband við viðkomandi aðila sem neiti alfarið að hafa sagt það sem álitsbeiðandi hafi eftir honum. Að lokum þykir gagnaðila rétt að benda á að það sé beinlínis rangt sem komi fram undir F-lið að fyrri húsfundi, þar sem kaup rýmisins hafi verið til umræðu, hafi verið slitið vegna mikillar óánægju fundarmanna. Hið rétta sé að ákveðið hafi verið að fresta afgreiðslu málsins vegna óskar fundarmanna um að kynna sér málið betur, en á þeim tímapunkti hafi margir þeirra ekki verið fluttir í íbúðir sínar og hafi því ekki áttað sig almennilega á því um hvaða svæði væri verið að ræða. Þetta hafi því verið samþykkt og húsfundur haldinn þegar nægilegur tími hafi verið liðinn svo allir hafi haft tækifæri til að kynna sér málið betur.

Um fjórðu athugasemd álitsbeiðanda segir að rétt sé að geta þess strax í byrjun að húsfundum stýri fulltrúi tiltekins félags sem aðstoði húsfélagið um ýmislegt utanumhald. Af fundargerð megi sjá hvernig fundurinn hafi farið fram og hvaða ákvarðanir fundarstjóri hafi tekið á fundinum. Ekki hafi verið gerð athugasemd við lögmæti fundarins eða lögmæti ákvarðana fundarstjóra á fundinum. Þá telur gagnaðili sér skylt að gera athugasemd við málflutning álitsbeiðanda sem beri með sér að hann telji að gagnaðili hafi einhver ráð yfir atkvæðum þessa aðila eða geti einhver áhrif haft á hvernig þeir greiði atkvæði sitt. Þetta sé alrangt. Fulltrúar þessara íbúða séu alveg jafn sjálfstæðir og hver annar eigandi í fjöleignarhúsinu og ráðstafi atkvæði sínu eftir hagsmunum sínum og skoðunum. Það sé langt í frá að gagnaðili geti gert hvað hann vilji á fundinum. Gagnaðili dragi ekki taum einhvers í málinu heldur hafi verið brugðist við lögmætu erindi og komið því í farveg fyrir húsfund. Gagnaðili kveðst ekki skilja athugasemd álitsbeiðanda um atkvæði eiganda tiltekinnar íbúðar sem sé í eigu kaupanda en sögð í eigu tiltekins félags. Ekki verði séð að það atkvæði geti með nokkru móti talist ógilt. Meðfylgjandi sé umboð fyrir viðkomandi íbúð sem hafi verið afhent fundarstjóra á fundinum en fyrir mistök hafi það ekki fylgt upphaflegri greinargerð og leiðréttist það hér með. Um athugasemd álitsbeiðanda um að kaupandi hafi átt að draga sig í hlé og ekki greiða atkvæði um tillöguna verði ekki séð að það hafi honum eða umboðsmönnum borið að gera, enda nái 65. gr. fjöleignarhúsalaga ekki til annars en persónulegra hagsmuna sem tengist ekki eignaraðild félagsmanns. Dæmi um slíkt, sbr. greinargerð að frumvarpi til fjöleignarhúsalaga, sé þegar samið sé um greiðslur til nákominna ættingja eða vina. Jafnvel þótt talið verði að þetta sé ámælisvert geti það engin úrslitaáhrif haft um atkvæðagreiðsluna enda úrslitin í henni einhlít eins og áður hafi komið fram. Ekki hafi skipt máli, hafi atkvæði hennar ekki komið til kastanna. Um athugasemdir álitsbeiðanda sem snúi að atkvæðum sem eigi að hafa borist með tölvupósti frá einum eiganda, sem hafi talist fara með umboð fyrir fimm eignarhluta, sé rétt að þau atkvæði hafi einfaldlega ekki verið hægt að taka gild. Í fyrsta lagi hafi engu skriflegu umboði verið til að dreifa frá eigendum umræddra fimm eignarhluta en slíkt sé skýr krafa skv. 3. mgr. 58. gr. fjöleignarhúsalaga. Í öðru lagi verði lög um fjöleignarhús ekki skilin á annan veg en að eigandi eða umboðsmaður hans hafi þurft að vera viðstaddur atkvæðagreiðslu en geti ekki greitt atkvæði utan fundar. Þetta sé sérstaklega mikilvægt í málum sem þessum þegar gerð sé krafa um tiltekna fundarsókn. Þeim aðila, sem álitsbeiðandi vísi til í athugasemdum sínum, hafi verið í lófa lagið að mæta á fundinn sjálfur eða fá fulltrúa sinn til þess og greiða atkvæði. Því miður hafi ekki verið hægt að taka gildan fyrrgreindan tölvupóst hans. Á sömu lund hafi niðurstaða fundarstjóra verið vegna manns sem hafi ekki haft skriflegt umboð dóttur sinnar, krafan samkvæmt fjöleignarhúsalögum sé skýr um að skriflegt umboð þurfi til.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að af gögnum málsins verði ráðið að ágreiningur sé um lögmæti ákvarðanatöku á húsfundi þann 25. mars 2014 um sölu á hluta sameignar. Ágreiningur er um atkvæðisrétt á fundinum og hvort um sé að ræða sölu á verulegum eða óverulegum hluta sameignar. Þá er ágreiningur um hvernig standa skuli að breytingu á eignaskiptayfirlýsingu vegna sölunnar. Álitsbeiðandi óskar einnig álits nefndarinnar á því hvort heimilt sé að rifta samningi um sölu sameignarhlutanna á grundvelli brostinna forsendna.

Í máli þessu er um að ræða fjöleignarhús sem samanstendur af sex húsum og sameiginlegum bílastæðakjallara en tvö húsanna eru ófullgerð. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við atkvæðisrétt eigenda óbyggðra og óseldra íbúða á húsfundi þann 25. mars 2014. Í 12. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um helstu réttindi eigenda fjöleignarhúsa og segir þar í 4. tölul. að réttindi felist í aðild að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina og sameiginleg málefni. Ljóst er að 72 ófullgerðar íbúðir eru í tveimur húsanna en af þeim eru 69 íbúðir í eigu sama félags. Um gildissvið laga um fjöleignarhús og hugtakið fjöleignarhús er fjallað í 1. gr. laganna. Samkvæmt 1. málsl. 5. mgr. 1. gr. laganna gilda þau um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum og skv. 2. málsl. sömu málsgreinar verða reglur laganna einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi að lóðum meðtöldum eftir því sem við getur átt. Í athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars að lögin nái einnig til fjöleignarhúsa í smíðum eða byggingu. Fram kemur að vafasamt sé hvort áðurgildandi lög hafi gert það þó sennilega hafi lögjöfnun verið heimil og segir að það hafi því þótt rétt að taka af skarið þar um. Gögn málsins bera með sér að gert sé ráð fyrir hlutdeild ófullgerðu íbúðanna í bílastæðakjallara hússins og að eigendur þeirra íbúða greiði þegar húsgjöld fyrir sína eignarhluta í bílastæðakjallaranum. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að eigandi ófullgerðra íbúða hússins eigi rétt til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina í bílastæðakjallaranum, sbr. 4. tölul. 12. gr. laga um fjöleignarhús, og hafi því réttilega haft atkvæðisrétt um söluna á húsfundi þann 25. mars 2014.

Álitsbeiðandi gerir einnig athugasemdir við að kaupandi hinna umdeildu sameignarhluta hafi haft atkvæðisrétt við ákvörðun um söluna og telur að það hefði verið réttara hefði hann dregið sig í hlé við atkvæðagreiðsluna. Ekki er að finna ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem fella úr gildi atkvæðisrétt félagsmanna við ákvarðanatökur á húsfundum.

Einnig gerir álitsbeiðandi athugasemdir við að einstaklingur sem hafi mætt á fundinn fyrir hönd dóttur sinnar, sem er eigandi íbúðar í húsinu, hafi ekki haft atkvæðisrétt á fundinum þar sem hann var ekki með umboð. Samkvæmt 3. mgr. 58. gr. laga um fjöleignarhús er félagsmanni heimilt að veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Á fundinum skal umboðsmaður leggja fram skriflegt og dagsett umboð. Með hliðsjón af lagaákvæðinu er ljóst að skriflegt umboð er forsenda þess að einstaklingur sem ekki er félagsmaður hafi atkvæðisrétt á húsfundum og því telur kærunefnd að atkvæðisréttur hafi ekki verið fyrir hendi í þessu tilviki. Óumdeilt sýnist hins vegar að viðkomandi aðili hafi vikið af fundinum áður en til atkvæðagreiðslu kom. Getur umboðsskortur því enga þýðingu haft við mat á lögmæti atkvæðagreiðslunnar.

Álitsbeiðandi telur einnig að eitt atkvæði hafi verið ólögmætt á fundinum þar sem umboð hafi vantað en gagnaðili hefur lagt fram umboð í máli þessu og því liggur fyrir að um gilt atkvæði var að ræða að mati kærunefndar.

Þá gerir álitsbeiðandi athugasemdir við að ekki hafi verið tekin gild atkvæði samkvæmt tölvupósti þar sem tiltekinn einstaklingur afþakkaði tilboðið fyrir hönd fimm eignarhluta. Kærunefnd telur að ekki hafi verið unnt að taka þau atkvæði gild enda verður ekki ráðið að skrifleg umboð eigenda þessara fimm eignarhluta hafi legið fyrir.

Álitsbeiðandi dregur einnig í efa lögmæti átta atkvæða sem séu á hendi tiltekins félags án þess að rökstyðja það nánar og því telur kæruefnd ekki tilefni til að fjalla frekar um það.

Kærunefnd telur ljóst að jafnvel þótt miðað væri við að níu atkvæði væru ógild hefði ákvörðunin engu að síður hlotið nægan meirihluta. Þá fær kærunefnd ekki annað ráðið en að rétt hafi verið staðið að lögmæti atkvæðagreiðslu á húsfundinum.

Í 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 19. gr. laganna. Í máli þessu kemur til skoðunar hvort tiltekin rými í bílastæðakjallara teljist verulegur eða óverulegur hluti sameignar og þá hvort ákvörðun um sölu þeirra falli undir 1. mgr. eða 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt gögnum málsins er um að ræða aflokað rými innan bílastæðakjallarans með aðgengi í gegnum opið bil á einum vegg, samtals 185,2 fermetrar að stærð. En hin umdeildi hluti sem seldur var nemur samtals 91 fermetra. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu eru tvö bílastæði í rýminu og voru þau þegar í eigu þess eiganda sem keypti hina umdeildu sameignarhluta. Innan rýmisins er aðkeyrsla að bílastæðunum en þrjú nánar tiltekin svæði innan rýmisins hafa verið skilgreind sem sameign í eignaskiptayfirlýsingu og eru þau hinir umdeildu sameignarhlutar í máli þessu. Tvö þeirra svæða eru við hlið bílastæðanna og þriðja er við hlið opna bilsins. Svæðin eru aðskilin með geymslu, stigapalli, lyfturými og brunastúku. Í gögnum málsins kemur fram að annað fyrrnefndu svæðanna sé um 23 fermetrar og þar séu inntakslagnir fyrir húsið, krani og loftræstibúnaður og að veggpláss og lofthæð sé því ekki nýtanleg að fullu. Hitt svæðið sé rúmlega 20 fermetrar að stærð og mögulegt að nýta það sem geymslupláss. Þá hefur komið fram um síðastnefnda svæðið, sem er 48 fermetrar að stærð, að þörf geti verið til að notast við það til að snúa bifreiðum þegar bakkað er úr bílastæðum kaupanda áður en keyrt er út úr rýminu. Að því virtu telur kærunefnd að enginn eigandi annar en kaupandi sameignarhlutanna hafi getað átt virkan nýtingarmöguleika á hinu umdeilda svæði. Auk þess hefur komið fram að svæðið sé illnýtanlegt sem bílastæði enda ekki gert ráð fyrir því sem bílastæði í eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðandi hefur bent á að gert hafi verið ráð fyrir aðstöðu til bílahreinsunar í hinum umdeildu sameignarhlutum. Gegn mótmælum gagnaðila telur kærunefnd hins vegar að ekki sé unnt að fallast á að álitsbeiðandi sé að verða af slíkum nýtingarmöguleika í rýminu enda hefur sú staðhæfing álitsbeiðanda ekki verið studd gögnum. Kærunefnd telur að ekkert hafi komið fram í gögnum málsins sem sýnir fram á að aðrir eigendur hússins hafi orðið af verulegum nýtingarmöguleikum við sölu sameignarhlutanna eða þá að hlutirnir hafi í raun haft veruleg notagildi fyrir þá fyrir söluna. Í því tilliti horfir kærunefnd til þess að um aflokað rými er að ræða og fjölda eignarhluta í fjöleignarhúsinu eða samtals 169. Með hliðsjón af fjölda eignarhluta telur kærunefnd þannig að hagsmunir séu fólgnir í því fyrir eiganda bílastæðanna í hinu aflokaða rými að hinir umdeildu sameignarhlutar séu ekki til almennra afnota fyrir aðra eigendur og að á sama tíma séu sameignarhlutirnir óverulegir fyrir aðra eigendur hússins. Þá virðist álitsbeiðandi að miklum hluta byggja málatilbúnað sinn á ósanngjarnri verðlagningu rýmisins en það er atriði sem fellur utan við valdsvið kærunefndar að meta. Með hliðsjón af öllu því sem að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að hinir umdeildu sameignarhlutar í aflokuðu rými í bílastæðakjallara hússins hafi óverulega þýðingu fyrir aðra eigendur hússins en þann sem þegar átti þar tvö bílastæði. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að salan hafi verið heimil á grundvelli 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi telur að samþykki allra þurfi fyrir breytingu á eignaskiptayfirlýsingunni vegna sölu á hluta sameignar. Að því virtu að kærunefnd telur að um sölu á óverulegum hluta sameignar hafi verið að ræða telur kærunefnd að líta beri til 4. málsl. 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segir að felist í breytingu eignaskiptayfirlýsingar aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum sé nægilegt að stjórn húsfélagsins í húsi þar sem eignarhlutar eru sex eða fleiri láti gera slíkar breytingar og undirriti nauðsynleg skjöl í því skyni. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um sölu sameignarhlutanna. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd því að ekki sé þörf fyrir samþykki allra eigenda vegna breytinga á eignaskiptayfirlýsingunni.

Að lokum hefur álitsbeiðandi óskað álits kærunefndar á því hvort unnt sé að rifta þessum gjörningi á grundvelli brostinna forsendna. Að öllu framangreindu virtu er ljóst að reglur fjöleignarhúsalaga hafa ekki verið brotnar við ákvarðanatöku og sölu umræddra sameignarhluta. Krafa álitsbeiðanda um riftun á grundvelli brostinna forsendna sýnist byggjast á almennum reglum kröfu- og fasteignakauparéttar. Það er ekki á valdsviði kærunefndar að leysa úr álitaefnum af þeim toga og er kröfunni því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að atkvæðagreiðsla á húsfundinum þann 25. mars 2014 hafi verið lögmæt.

Það er álit kærunefndar að hinir umdeildu sameignarhlutar í bílastæðakjallara hússins teljist óverulegur hluti af sameign.

Það er álit kærunefndar að ekki sé þörf fyrir samþykki allra vegna breytinga á eignaskiptayfirlýsingu.

Kröfu um viðurkenningu á heimild til riftunar sölu sameignarhlutanna er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 20. júní 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir

Efnisorð

Kærunefnd húsamála