Mál nr. 32/2021 - Álit

ÁLIT 

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 32/2021

Hundahald á sérafnotafleti. Umgengni.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. apríl 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. maí 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. og 4. júní 2021, athugasemdir gagnaðila, dags. 21. júní 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. og 27. júní 2021, athugasemdir gagnaðila, dags. 27. júní 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. júlí 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 22 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á annarri hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á fyrstu hæð. Ágreiningur er um afnot gagnaðila á sérafnotafleti hennar en álitsbeiðandi kveður mikinn sóðaskap stafa frá hundahaldi gagnaðila þar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að láta hunda hennar gera þarfir sínar á svalir eða verönd við íbúð hennar.

Einnig er gerð krafa um að hundar gagnaðila verði fjarlægðir og leyfi gagnaðila til að halda hunda í íbúðinni verði afturkallað. Einnig að svalir og verönd gagnaðila verði hreinsað af fagfólki með háþrýstiþvotti og sótthreinsandi efnum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji gagnaðila ítrekað og verulega brjóta skyldur sínar sem dýraeigandi í fjölbýlishúsi, sbr. 33. gr. c. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hundaúrgangur á svölum og verönd hennar hafi verið til mikils ama og óþæginda í tæp fjögur ár. Hundarnir séu háværir þegar þeir vilji komast út til að létta á sér. Þegar gagnaðili komi heim byrji þeir að gelta og þagni ekki fyrr en þeim sé hleypt út á svalir til að gera þarfir sínar. Þeir láti síðan vita með háværu gelti þegar þeir hafi lokið sér af og vilji fara aftur inn í íbúðina.  Ólyktin frá svölunum sé stundum slík að svalir álitsbeiðanda séu ónothæfar. Ekki sé hægt að sitja úti við með þessa ólykt fyrir vitum sér og sjónmengunin sé veruleg.

Gagnaðili hafi ítrekað brotið reglur húsfélagsins sem hafi verið samþykktar á aðalfundi í mars 2018. Í 9. gr. reglnanna sé fjallað um hunda- og kattahald og þar komi fram að eigendum dýra í húsinu sé skylt að gæta þess í hvívetna að dýrin valdi öðrum íbúum hússins ekki ama, ónæði eða óþægindum og að þeim fylgi ekki óþrif sem valdi sjónmengun og/eða lyktarmengun. Þá sé með öllu óheimilt að láta gæludýr gera þarfir sínar á svalir eða verandir hússins.

Gagnaðili virði framangreindar reglur að vettugi og láti hundana sína gera þarfir sínar á verönd og svalir fyrir framan íbúð sína. Af þessu hljótist mikil sjón- og lyktarmengun því að hundarnir séu stórir og úrgangurinn í takt við stærð þeirra. Í upphafi þegar gagnaðili hafi flutt inn hafi hundarnir verið þrír, tveir Golden Retriever og sá þriðji aðeins minni. Hundaúrgangur hafi því verið mikill og legið á veröndinni klukkustundum og jafnvel dögum saman. Íbúar hússins, gestir og aðrir sem hafi horft á þetta, hafi verið miður sín. Um þetta mál hafi ítrekað verið fjallað á húsfundum og af stjórn húsfélagsins. Þá hafi málið farið til heilbrigðiseftirlitsins á sínum tíma.  Örstutt hlé hafi orðið eftir það þar sem mokaðar hafi verið í burtu grastorfur sem gagnaðili hafði lagt á hluta svalagólfsins því þangað hafi hún stýrt hundunum til að gera stykkin sín. Þetta umrædda svæði, verönd gagnaðila, sé í um það bil fjögurra metra fjarlægð og sjónlínu frá stofugluggum og svölum álitsbeiðanda. Síðan hafi sótt í sama farið.

Það hafi farið ómæld vinna í þetta óásættanlega, dapurlega mál og það hafi verið mjög íþyngjandi fyrir þá sem reynt hafi að fá ástandinu breytt. Stjórn og formaður húsfélagsins hafi ítrekað reynt að fá gagnaðila til að fylgja reglum húsfélagsins og sýna öðrum íbúum tillitssemi, án árangurs.

Í tæp fjögur ár hafi hundaúrgangur á verönd og svölum gagnaðila valdið öðrum íbúum verulegum ama, ónæði, truflunum og óþægindum. Sérstaklega hvað varði álitsbeiðanda sem búi beint fyrir ofan. Margvíslegar leiðir hafi verið reyndar til að fá gagnaðila til að gera bót á þessum málum. Þetta hafi haft áhrif á heilsufar álitsbeiðanda en það sé streituvaldandi að vita ekki hvort ólyktin sé komin inn í íbúð, hvort hún geti notað svalirnar sínar eða loftað út úr svefnherbergi sínu. Eina loftunin inn í svefnherbergi og stofu álitsbeiðanda sé frá svölunum. Það sé ekki gott fyrir öndunarfærin að búa við þetta ástand. Álitsbeiðandi hafi rætt þetta við heimilislækni og hann verið mjög undrandi á því að ástandið á svölunum væri óbreytt þremur árum eftir að hún hefði hitt hann síðast og rætt þessi mál. Ástandið hafi versnað eftir að gagnaðili hafi reynt að takmarka aðgang hundanna við svæðið beint undir svölum álitsbeiðanda.  Þar séu veggir á þrjá vegu og mun minni loftun heldur en þegar hundaskíturinn og hlandið hafi verið á veröndinni. Þar hafi orðið ákveðin hreinsun þegar það hafi rignt og blásið hressilega en núna sé þetta mikið bundið við svæðið undir svölum álitsbeiðanda, minni loftun og ólyktin leiði beint upp og svalir álitsbeiðanda í mikilli nánd. Steinflísar, sem settar hafi verið á allar verandir á fyrstu hæðum hússins, hafi látið verulega á sjá við íbúð gagnaðila. Áberandi litarmunur sé til staðar vegna ágangs þegar horft sé yfir á aðrar verandir. Gólfmotta sem hafi staðið óhreyfð á svölunum í tæp þrjú ár sé full af óhreinindum frá hundaúrgangi og mold sem hafi runnið um veröndina. Hundar séu og hafi verið í flestum íbúðum á fyrstu hæðum hússins, án vandamála. Margir íbúar séu fyrrverandi hundaeigendur, þar á meðal álitsbeiðandi, og líti jákvætt á dýrahald í fjölbýli.

Þá lýsir álitsbeiðandi nánar erfiðum samskiptum aðila og tekur fram að hún telji hættu á að verðmæti íbúðar hennar rýrni og að erfitt verði að selja hana með þetta ástand á svölum gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafni fullyrðingum álitsbeiðanda um óeðlilegan óþrifnað af hundahaldi hennar sem óréttmætum og ósönnuðum.

Málið eigi sér nokkurn aðdraganda en árið 2018 hafi verið erfiðar aðstæður í lífi gagnaðila þegar hún hafi eignast fyrirbura sem hafi auk þess verið nokkuð lasburða. Um hafi verið að ræða tímabundið ástand þar sem þrif og umhirða gagnaðila á tilvísuðum séreignarhluta hennar hafi verið ábótavant. Um hafi verið að ræða tímabundið ástand sem gagnaðili hafi bætt úr og hafi haldið ástandi séreignarhluta síns góðu allt síðan þá. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti ekki látið af umkvörtunum sínum, þrátt fyrir að úrbætur hafi verið gerðar af hálfu gagnaðila.

Engar kvartanir hafi borist frá öðrum eigendum. Árið 2017 hafi álitsbeiðandi kvartað til húsfélagsins yfir umgengninni og það leitt til þess að húsfélagið hafi beint tilmælum til gagnaðila um að halda séreignarhluta sínum hreinum. Þess megi geta að álitsbeiðandi hafi á þeim tíma sjálf setið í stjórn húsfélagsins og kunni það að skýra viðbrögð húsfélagsins, svo sem að vísa málinu til heilbrigðiseftirlitsins. Gagnaðili hafi aftur á móti tekið tilmæli stjórnar húsfélagsins alvarlega og lagt sig fram við að hreinsa eftir hundana og jafnframt að halda séreign sinni í góðu ástandi. Gagnaðili sé með tvö lítil börn og vegna þess haldi hún séreignarhluta sínum hreinum. Á grundvelli kvartana álitsbeiðanda til húsfélagsins árið 2017 hafi húsfélagið sent erindi til heilbrigðiseftirlitsins sem hafi leitt til þess að skoðun hafi verið gerð á aðstæðum í íbúð gagnaðila. Niðurstaða þeirrar skoðunar hafi verið sú að heilbrigðiseftirlitið hafi enga ástæðu séð til aðgerða. Engin afskipti hafi verið af gagnaðila frá þeim tíma. Málalok erindis húsfélagsins til heilbrigðiseftirlitsins sýni í raun að aðstæður á verönd íbúðar gagnaðila séu í raun ekki í samræmi við lýsingar álitsbeiðanda.

Aðrir íbúar, þar með talin álitsbeiðandi, verði að þola viss óþægindi af lögmætri notkun annarra íbúa á séreignarhlutum sínum.

Frá árinu 2018 hafi gagnaðili jafnframt lagt sig fram við að halda séreignarhluta sínum hreinum til að koma til móts við óþol álitsbeiðanda af hundahaldi. Gagnaðili hafi meðal annars gætt þess sérstaklega að hreinsa eftir hundana en jafnframt hafi veröndin verið sérstaklega hreinsuð reglulega með þar til gerðum hreinsiefnum. Sérstök hreinsun hafi því verið gerð á veröndinni vegna tilvísaðs óþols álitsbeiðanda á hundahaldi gagnaðila. Sú hreinsun hafi verið framkvæmd af gagnaðila til að reyna að koma til móts við kvartanir hennar, en gagnaðili hafi talið sig með því vera að sinna þrifum og hreinsun séreignarhluta fasteignar sinnar umfram skyldu.

Vegna fyrstu kröfu álitsbeiðanda skuli tekið fram að gagnaðila sé heimilt að halda hunda í íbúð sinni lögum samkvæmt, en jafnframt sé hundahald ekki bannað samkvæmt húsreglum. Sé hundahald á annað borð leyft og hundar séu til staðar sé ómögulegt að banna að fyrir geti komið að þeir geri þarfir sínar. Eðli máls samkvæmt geti slíkt komið fyrir og þá snúist málið um það hvort þrifum sé háttað með eðlilegum hætti. Gagnaðili telji sig sinna þrifum með eðlilegum hætti og í fullu samræmi við það sem ætlast megi til. Eðli máls samkvæmt megi gera ráð fyrir að nágrannar verði fyrir einhverju ónæði af hundahaldi í fjöleignarhúsum en í ljósi þess að hundahald sé leyfilegt verði að telja að aðrir íbúar verði að þola tiltekið ónæði, þ.e.a.s. á meðan það sé innan eðlilegra marka. Gagnaðili hafni því alfarið að það ónæði, sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir, hafi farið yfir þau mörk sem almennt verði talin ásættanleg. Í öllu falli liggi ekki fyrir nein haldbær sönnunargögn um að hundahald gagnaðila hafi farið yfir þau mörk sem ásættanleg séu í fjöleignarhúsum. Ítrekaðar kvartanir álitsbeiðanda séu engin sönnun um að hundahald gagnaðila sé í raun óásættanlegt og bent sé á að endurteknar kvartanir þýði ekki að þær séu réttmætar.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili verði svipt leyfi til að halda hunda í fasteign sinni sé fyrst um það að segja að gagnaðili hafi ekki fengið neitt sérstakt leyfi til hundahalds í fasteign sinni. Því sé ekki til staðar neitt leyfi til að svipta. Heimild gagnaðila til hundahalds í fasteign sinni sé byggt á almennum lagareglum sem heimili hundahald í fjöleignarhúsum að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Fasteign gagnaðila uppfylli öll skilyrði laga til hundahalds og sé henni því slíkt hundahald heimilt á grundvelli almennra lagareglna. Valdsvið kærunefndar nái ekki til þess að fella úr gildi slíkar almennar lagaheimildir og beri því að vísa þessum hluta kröfugerðarinnar frá. Að öðru leyti hafni gagnaðili því að nokkurt tilefni sé til þess að banna hundahald í íbúðinni. Kvartanir álitsbeiðanda séu tilefnislausar og ósannaðar. Valdsvið kærunefndar sé ekki að kveða upp úrskurð um að gagnaðili verði svipt hundum og því verði að vísa þessari kröfu frá.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að það sé rangt að aðrir eigendur hafi ekki kvartað. Aðrir íbúar hússins séu tilbúnir að votta sannleiksgildi þess sem komi fram í álitsbeiðni.

Umgengni sú, sem hafi viðgengist undanfarin tæp fjögur ár, flokkist ekki undir lögmæta notkun og sé ekki bjóðandi öðrum íbúum. Þá sé fullyrðing gagnaðila um óþol álitsbeiðanda gegn hundum röng, en hún hafi verið hundaeigandi í fjórtán ár.

Heilbrigðiseftirlitið hafi bent á að það geti ekki gripið til þvingunarúrræða vegna brota eða ágreinings íbúa.

Í athugasemdum gagnaðila segir að staðhæfingum álitsbeiðanda um að fjöldi fólks geti staðfest það sem fram komi í álitsbeiðni sé hafnað sem röngum og ósönnuðum. Þvert á móti hafi gagnaðili aflað gagna sem sýni með óyggjandi hætti fram á að næstu nágrannar við íbúð hennar og fyrri eigendur íbúðar þar hafi yfir engu að kvarta varðandi hundahald hennar eða hreinlæti.

Því beri að veita athygli að kærunefndin hafi í fyrri álitum bent á þann einkarétt sérafnotaréttarhafa til afnota og umráða sem felist í sérafnotarétti, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotarétthafa.

Álitsbeiðandi vísi til húsreglna sem samþykktar hafi verið með einföldum meirihluta. Ekki sé þó að sjá að húsfélag geti samþykkt reglur sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti eiganda við séreign sína nema allir eigendur hússins samþykki þær, sbr. 3. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Skuli í því skyni áréttuð sú meginregla sem komi fram í 1. mgr. 26. gr. að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum, óskráðum meginreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Verði að ganga út frá því að framangreind lagaákvæði eigi við um sérafnotaflöt gagnaðila í þeim tilvikum þegar hagnýting sé háttað líkt og um séreign væri að ræða. Áður hafi verið bent á að gagnaðili hafi fengið áskorun um að bæta umgengni sína á sérafnotafletinum og sannarlega orðið við því. Þær ljósmyndir sem álitsbeiðandi hafi rætt um hafi ekki fylgt með álitsbeiðni eða athugasemdum og sé því ekki hægt að taka afstöðu til þeirra.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda er bent sé á að þeir eigendur sem hafi sagt að yfir engu væri að kvarta hafi ekki útsýni yfir verönd gagnaðila. Þá sé ólíklegt að þeir eigendur hafi orðið fyrir lyktarmengun þar sem tvöfaldur tréveggur skilji verandir þeirra að og auk þess hafi þar verið settur glerskjólsveggur.

III. Forsendur

Deilt er um umgengni vegna hundahalds á svölum og sérafnotafleti gagnaðila.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. f. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kveður á um að þegar hvorki er um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Þar sem sérinngangur er að íbúð gagnaðila þarf hún ekki sérstakt samþykki fyrir hundahaldi í íbúð sinni og þannig, þegar af þeirri ástæðu, er ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um afturköllun á leyfi gagnaðila til hundahalds. Aftur á móti getur húsfélag með einföldum meirihluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins sett hunda- og kattahaldi skorður, enda séu þær eðlilegar, málefnalegar og á jafnræði reistar. Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu á því að gagnaðila sé óheimilt að láta hunda hennar gera þarfir sínar á svalir eða verönd við íbúð hennar. Var tillaga um að sett yrði ákvæði í húsreglur hér um til umfjöllunar á húsfundi sem haldinn var 22. mars 2018, en regluna er þó ekki að finna í húsreglum sem lagðar hafa verið fram í máli þessu. Kærunefnd telur þó að fortakslaust bann við því að gæludýr geri þarfir sínar í séreign eigenda eða á sérafnotaflötum þeirra rúmist ekki innan heimildar 3. mgr. 33. gr. f. laga um fjöleignarhús um að setja dýrahaldi eðlilegar og málefnalegar skorður en á eiganda hvíli þó skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar. Telur kærunefnd aftur á móti eðlilegt að gerð sé sú krafa til eigenda hunda í húsinu að sinna þrifum eftir þá. Allt að einu er það ekki á valdsviði kærunefndar að setja slíka reglu heldur húsfundar líkt og áður greinir.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að hundar gagnaðila verði fjarlægðir vegna þess að þrifum eftir þá sé verulega ábótavant. Kveðið er á um í 4. mgr. 33 gr. f. laga um fjöleignarhús að húsfundur geti með einföldum meirihluta lagt bann við dýrahaldi valdi það öðrum íbúum verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins neitar að gera bót þar á. Ekki verður séð að slík ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi og er kröfunni, þegar af þeirri ástæðu, hafnað. Auk þess virðast athugasemdir álitsbeiðanda einkum hafa átt sér stað árin 2018 og 2019 sem samrýmst getur fullyrðingu gagnaðila um að hún hafi tekið sig á.

Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar sem og gögnum málsins telur kærunefnd engin efni til að fallast á aðrar kröfur álitsbeiðanda í málinu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson