Mál nr. 119/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 119/2019
Breyting á sameign: Hurð fjarlægð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. desember 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. janúar 2020, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 4. febrúar 2020 , og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. febrúar 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á miðhæð. Ágreiningur er um hvort heimilt hafi verið að fjarlægja hurð sem skilur að sameiginlegt þvottahús og stigahús.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verið að fjarlægja hurð sem skilur að sameiginlegt þvottahús og stigahús.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að skila hurðinni og koma henni aftur fyrir á sama stað.
Gagnaðili krefst þess að málinu verði vísað frá nefndinni.
Í álitsbeiðni kemur fram að 24. ágúst 2019 hafi eigandi íbúðar á jarðhæð ásamt foreldrum sínum fjarlægt hurð úr þvottahúsi sem skilji að þvottahúsið og sameiginlegt stigahús. Þetta hafi verið gert í þeim tilgangi að geta fylgst með ferðum álitsbeiðenda inni í þvottahúsi enda hafi eftirlitsmyndavél verið komið fyrir á ganginum fyrir framan geymslu þeirra með sjónarhorn í átt að þvottahúsinu. Myndavélin hafi verið tengd við öfluga ljósleiðaratengingu svo þau gætu fylgst með álitsbeiðendum og fjölskyldu þeirra þegar þau fari í geymslu sína í kjallara og þvottahúsið. Einnig hafi verið settar eftirlitsmyndavélar framan og aftan á húsið.
Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína árið 2015 og þá hafi verið sameiginleg hurð á þvottahúsinu. Eigandi íbúðar á jarðhæð geti ekki breytt skipulagi hússins upp á sitt eindæmi með því að fjarlægja hurðina í þeim tilgangi að mynda álitsbeiðendur og fjölskyldu þeirra. Hurðin sé í sameign og samkvæmt upphaflegu skipulagi og byggingarreglugerð. Hurðin skapi öryggi fyrir íbúa hússins.
Inni í þvottahúsinu séu þvottavélar í gangi að staðaldri og þvottagrindur þar sem verið sé að þurrka þvott. Glugginn á þvottahúsinu sé venjulega opinn þar sem hiti myndist þar inni vegna miðstöðvar sem sé þar inni vegna raka frá þvotti.
Mikill trekkur myndist í stigaganginum frá þvottahúsi þegar rok sé úti. Trekkurinn blási upp stigaganginn meðfram hurð og inn í íbúð álitsbeiðenda. Þau hafi ítrekað þurft að teipa hurðina inn í íbúð þeirra vegna mikils trekks. Raki og lykt komi frá þvotti upp stigaganginn. Hiti frá hitagrind berist inn í íbúð þeirra, en síðastliðið sumar hafi stundum verið óbærilega heitt inni í íbúðinni vegna þessa. Hávaði frá þvottavélum sem séu í vindingu berist upp stigaganginn og inn í íbúð þeirra. Eldur og reykur gæti auðveldlega borist hratt inn í íbúðir ef kviknaði í þvottavél. Það sé því mikið öryggisatriði að hafa hurð á þvottahúsinu. Þá vísa álitsbeiðendur til ákvæða í byggingarreglugerð um sameiginleg þvottaherbergi, hurð í stigahúsum og loftræstingu. Þau telja ljóst að gagnaðili hafi brotið ákvæði þeirrar reglugerðar með því að hafa fjarlægt hurðina.
Þá hafi eigendur íbúðar á efri hæð og í kjallara verið vanhæf til að taka ákvörðun um að fjarlægja hurðina þar sem þau séu öll í stjórn gagnaðila og hafi því persónulegra hagsmuna að gæta. Þau séu að þurrka þvott í þvottahúsinu og hafi sett upp myndavélar til að fylgjast með álitsbeiðendum. Samkvæmt 5. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús megi þau því ekki taka þátt í svona ákvarðanatöku um að fjarlægja hurðina eða afgreiðslu þessa máls. Þau sé öll vanhæf. Það sé líka gripdeild að taka í sína vörslu hurð sem sé í sameiginlegri eign en ekki einkaeign stjórnenda gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila segir meðal annars að formaður gagnaðila hafi keypt íbúð sína í október 2017 og fengið hana afhenda í lok janúar 2018. Fljótlega eftir afhendingu hafi hún fengið að kynnast því mikla ónæði af álitsbeiðendum sem aðrir íbúar hússins hafi áður kynnst. Á húsfundi 21. nóvember 2018 hafi meðal annars verið kosið um að gagnaðili skyldi fjárfesta í öryggismyndavélum og hvar þær ættu að vera staðsettar. Ástæða þessa hafi verið eignaspjöll og ógnandi tilburðir álitsbeiðenda við íbúa og eigendur í húsinu. Þann 27. september 2018 hafi annar álitsbeiðenda sýnt eiganda íbúðar á efri hæð ógnandi tilburði þar sem hún hafi verið í þvottahúsinu. Þá höfðu álitsbeiðendur sama dag og í nokkur önnur skipti slegið út rafmagni í íbúðum á jarðhæð og efri hæð. Rafmagnstafla fyrir húsið sé staðsett í geymslu þeirra samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Af framangreindum sökum hafi gagnaðili ákveðið að fjárfesta í öryggismyndavélum og hafa þær í sameiginlegum stigagangi hússins sem og fyrir framan húsið.
Álitsbeiðendur hafi ávallt fengið send boð á húsfundi með sannanlegum hætti, þ.e. stefnuvotti, en þau mæti aldrei.
Í kjölfarið af atvikum þar sem álitsbeiðendur hafi sýnt öðrum eigendum ógnandi tilburði meðal annars í þvottahúsi hafi verið ákveðið að fjarlægja þvottahúshurð svo öryggismyndavél í sameiginlegum stigagangi gæti vaktað svæðið betur. Þannig gætu álitsbeiðendur, ef þau skyldu ráðast að öðrum eigendum, ekki getað lokað hurðinni á meðan slíkri árás stæði.
Í húsinu sé sameiginlegt þvottahús en það sé aðeins notað af eigendum íbúðar á efri hæð. Í þvottahúsinu séu tveir opnanlegir gluggar. Þá sé opnanlegur gluggi á 2. hæð í sameiginlegum stigagangi. Loftræsting sé því mjög góð í rýminu. Þá sé hræðsla álitsbeiðenda um eldhættu úr lausu lofti gripin sem og fullyrðingar þeirra um hita frá hitagrind.
Hurðin að þvottahúsinu sé heil og verði sett upp aftur um leið og álitsbeiðendur láti af hegðun sinni. Hurðin sé gömul, haldi ekki lofti og myndi allra síst halda reyk. Hurðin breyti engu um loft-, hita-, lyktar- eða reykþéttingu inn í íbúð álitsbeiðenda eða aðrar íbúðir.
Gagnaðili bendir á að fyrir héraðsdómi sé nú rekið mál milli sömu aðila þar sem höfð sé uppi sú krafa að banna eigi búsetu álitsbeiðenda í húsinu. Þar sem mál þetta sé flókið og þegar á borði dómsvalds fari gagnaðili fram á að því verði vísað frá nefndinni.
Þá greinir gagnaðili frá ýmsum atvikum sem eru ótengd máli þessu og þykir því ekki ástæða til að greina nánar frá þeim hér.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er því meðal annars hafnað að þau hafi sýnt íbúum í húsinu ógnandi tilburði og að ónæði stafi af þeim. Þá lýsa þau því að þau treysti sér ekki til að sitja húsfundi með öðrum eigendum vegna framkomu þeirra. Einnig sé það rangt að þau hafi verið að slá út rafmagni. Rafmagnstaflan sé úr sér gengin um sé að ræða upprunalega töflu með gömlum keramiköryggjum.
Það sé ekkert sem stoppi raka, gufu, reyk, hita og eld sé engin hurð á þvottahúsinu.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Gagnaðili krefst frávísun málsins þar sem það sé flókið og mál milli aðila sé rekið fyrir héraðsdómi. Kærunefnd telur að við úrlausn um þann ágreining sem mál þetta lýtur að reyni ekki á sönnunarfærslu í þeim mæli að nefndin geti ekki látið í té rökstutt álit, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá lýtur ágreiningur þess máls sem gagnaðili segir vera til meðferðar hjá héraðsdómi að öðrum atriðum en þeim sem hér eru til úrlausnar. Nefndin fellst því ekki á kröfu gagnaðila um frávísun málsins.
Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Deilt er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að fjarlægja hurð sem skilur að sameiginlegt þvottahús og stigahús. Óumdeilt virðist að samþykki eigenda íbúðar á efri hæð og í kjallara hafi legið til grundvallar þessari breytingu á sameign hússins og að ákvörðun þar um hafi verið tekin á húsfundi. Álitsbeiðendur halda því m.a. fram að eigendur íbúðanna á efri hæð og í kjallara hafi af þeim ástæðum sem að framan greinir verið vanhæfir til að standa að umræddri ákvörðun. Kærunefnd fellst ekki á þau sjónarmið álitsbeiðenda og vísast um það til álits nefndarinnar í máli nr. 112/2019 sem varðar ágreining milli sömu aðila.
Kærunefnd telur að sú framkvæmd að fjarlægja hurðina feli ekki í sér verulega breytingu á sameign í skilningi 30. gr. laga um fjöleignarhús og því hafi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nægt til töku ákvörðunar um hana, samkvæmt 2. mgr. þeirrar lagagreinar. Því er hafnað kröfum álitsbeiðenda um viðurkenningu á því að óheimilt hafi verið að fjarlægja hana og gagnaðila beri að koma henni aftur fyrir á sama stað.
Kröfur álitsbeiðenda lúta ekki að þeirri ákvörðun gagnaðila að koma öryggismyndavélum fyrir í sameign hússins en sú ráðstöfun virðist einkum vera til þess ætluð að hafa eftirlit með athöfnum álitsbeiðenda í sameigninni. Kærunefnd bendir þó á að þessi ráðstöfun verður að teljast óvenjuleg og er háð samþykki allra eigenda samkvæmt 11. tölulið A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Vöktun sem þessi kann einnig að vera háð leyfi Persónuverndar samkvæmt lögum nr. 90/2018 um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að fjarlægja hurð sem skilur að sameiginlegt þvottahús og stigahús og honum beri því ekki koma henni aftur fyrir á sama stað.
Reykjavík, 16. mars 2020
Þorsteinn Magnússon
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson