Mál nr. 56/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 56/2012

Uppsögn. Skaðabætur. Réttarsátt.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. janúar 2012, beindu A og B, f.h. C., hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D., hér eftir nefnt gagnaðili. Með bréfi, dags. 3. maí 2012, var aðilum tilkynnt að málinu hafi verið vísað frá kærunefnd þar sem aðilar málsins skutu málinu til dómstóla.

Með bréfi, dags. 8. október 2012, beindu álitsbeiðendur til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við gagnaðila og óskuðu eftir endurupptöku framangreinds máls þar sem dómsmál hafi verið fellt niður.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. október 2012, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 14. nóvember 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 20. ágúst 1998, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði að E í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 1998 til sex ára. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem hann hafi valdið álitsbeiðendum vegna brots á samningi aðilanna og þeirra hótana sem hann hafi haft í frammi skv. 54. gr. húsaleigulaga og að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðendum leigu sem svari til uppsagnarfrests samningsins, þ.e. andvirði tólf mánaða, gegn því að leigusamningur aðila falli niður, enda hafi gagnaðili gert leigusamning við annan aðila skv. 51. gr. húsaleigulaga, samtals að fjárhæð 2.500.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að allt frá gerð leigusamnings hafi leigutakar greitt leiguna skilvíslega samkvæmt honum um hver mánaðamót, eða í nánast 14 ár. Í júlí 2011 hafi gagnaðili komið að máli við álitsbeiðendur og kvaðst hafa haft í hyggju að leigja húsnæði það sem álitsbeiðendur hafi haft til umráða undir starfsemi F frá áramótunum 2011–2012 ef samningar myndu nást milli aðila, þ.e. gagnaðila og F. Gagnaðili hafi viljað veita álitsbeiðendum upplýsingar um framangreindar fyrirætlanir en hafi ekki getið þess að skv. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga sé uppsagnarfrestur leigutaka, sem haft hafa leigt hefur húsnæðið í tíu ár samfleytt, eitt ár. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. sömu laga skuli leigutaki hafa forgangsrétt að hinu leigða hyggist leigusali leigja húsnæðið áfram. Þar sem álitsbeiðendur séu ekki löglært fólk hafi þær ekki vitað um ákvæði laganna og gagnaðila hafi mátt vera það ljóst og því verði að gera þá kröfu að honum hafi borið að gera álitsbeiðendum réttarstaða sín ljós. Jafnframt hafi gagnaðili lofað að útvega álitsbeiðendum sambærilegt húsnæði á sambærilegum kjörum ef af samningi gagnaðila og F yrði.

Þar sem álitsbeiðendur hafi litið á fundinn sem upplýsingafund hafi það komið þeim á óvart að gagnaðili hafi sótt fast að þeim að skrifa undir skjal þess efnis að fundurinn hafi átt sér stað. Framangreint skjal hafi verið eins konar fundargerð þar sem málavextir hafi verið raktir. Hvorki hafi verið haus á skjalinu né vottar að réttum dagsetningum eða undirskriftum. Álitsbeiðendur hafi ekki fengið afrit af skjalinu og hafi ekki fengið að sjá það á síðari stigum málsins þrátt fyrir ítrekaðar óskir. Gagnaðili hafi nú hins vegar sýnt óskýrt ljósrit af bréfi sem hann segi það upphaflega en það ljósrit sé nú komið með haus og undirskrift votta sem enginn viti haus né sporð á. Báðir vottar beri erlend nöfn auk þess sem annar þeirra hafi ekki ritað kennitölu sína. Þar sem skjalið sé verulega breytt frá því að fundurinn hafi verið haldinn verði að ætla að hér sé um hreina fölsun að ræða enda hafi gagnaðili ekki reitt fram frumrit. Því verði að líta svo á að framangreint skjal sé málinu óviðkomandi.

Í 54. gr húsaleigulaga sé kveðið á um rétt leigjanda til bóta hafi leigusali af ásettu ráði, svo sem með málamyndagerningum eða með sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að leigjandi glati forgangsrétti sínum þá skuli hann bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans. Í þessu tilviki vísa álitsbeiðendur einnig til 29., 30. og 31. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ekki verði annað ráðið en gagnaðili hafi vísvitandi viljað blekkja leigukaupa í því augnamiði að ná til sín leigusamningi aðila. Á hausmánuðum 2011 hafi gagnaðili farið að ganga á eftir því að gengið yrði frá málum. Þegar betur að verið að gáð hafi húsnæði það sem koma ætti í stað hins leigða reynst óhentugt fyrir starfsemi álitsbeiðenda. Það hafi verið á annarri hæð og gengið inn baka til um lítinn og óhrjálegan inngang, en hið leigða húsnæði hafi verið á jarðhæð með góðu aðgengi. Auk þess hafi stigi upp á hæðina ekki virst hafa uppfyllt þær kröfur sem gerðar séu til atvinnuhúsnæðis þar sem verslun og þjónusta eigi sér stað. Jafnframt hafi gagnaðili verið ófáanlegur til að gera þær umbætur á húsnæðinu sem álitsbeiðendur hafi talið nauðsynlegar svo það myndi henta starfsemi álitsbeiðenda. Þegar farið hafi verið fram á að gagnaðili legði fram vottorð um að húsnæðið stæðist öryggis- og heilbrigðiskröfu hafi hann brugðist hinn versti við. Gagnaðili hafi krafist þess að hið leigða húsnæði yrði rýmt um áramót ella skyldi hljótast verra af. Hann hafi gengið svo langt að ryðjast inn í hið leigða húsnæði á miðjum degi fyrir framan fjölda viðskiptavina og haft í hótunum við álitsbeiðendur. Fjöldi vitna séu að framangreindri háttsemi gagnaðila. Gagnaðili hafi ekki látið sér segjast fyrr en honum hafi verið hótað lögreglu og hafi þá haft sig á brott en hafi jafnframt haft í hótunum og hent til lauslegum eigum álitsbeiðenda. Í framhaldinu hafi gagnaðili látið mála yfir auðkenni álitsbeiðenda og auglýsingar utanhúss án samþykkis þeirra og skaðað með þeim hætti viðskipti álitsbeiðenda verulega.

Þegar hér hafi verið komið við sögu hafi álitsbeiðendur ákveðið að krefja leigusala um skaðabætur vegna þess tjóns sem hann hafi ollið honum auk þess að leggja leiguna inn á vörslureikning í banka uns samningar hafi náðst. Þess beri að geta að gagnaðili hafi ekki sent álitsbeiðendum uppsögn á leigusamningi og hafi reyndar ekki enn gert það þrátt fyrir skýr ákvæði þess efnis í 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga en þar sé kveðið á um að uppsögn skuli vera skrifleg og send gagnaðila með sannanlegum hætti.

Hinn 7. nóvember hafi lögmaður álitsbeiðenda ritað gagnaðila bréf þar sem farið hafi verið fram á bætur vegna brota gagnaðila á leigusamningi og vegna þess tjóns sem gagnaðili hafi ollið álitsbeiðendum bæði andlega og fjárhagslega. Gagnaðila hafi verið boðið að semja um lausn deilunnar auk þess sem honum hafi verið tilkynnt að á meðan deilan væri óleyst yrði andvirði leigunnar greitt inn á vörslureikning í banka. Einu svörin sem borist hafi frá gagnaðila séu hótanir og nú síðast stefna vegna meints brots álitsbeiðenda á leigusamningi.

Vegna þess skaða sem starfsemi álitsbeiðenda hafi orðið fyrir og til að forða frekara tjóni hafi álitsbeiðendur ákveðið að rýma hið leigða húsnæði um áramótin 2011–2012, enda hafði gagnaðili þá gert bindandi leigusamning við F og framkvæmdir að hefjast í húsnæðinu sem hafi verið ósamrýmanlegar rekstri álitsbeiðenda.

Í stefnu gagnaðila sé einungis fjallað um að álitsbeiðendur hafi vanrækt skyldur sínar gagnvart gagnaðila en í engu getið um að leigan hafi verið greidd inn á vörslureikning né ástæður þess. Það að álitsbeiðendur hafi greitt umsamda leigu inn á vörslureikning lýsi greiðsluvilja þeirra og ásetning í þá veru að standa við sinn hluta leigusamnings. Það lýsi hins vegar viðhorfum gagnaðila berlega að hann kjósi að nefna hinn eiginlega ágreining ekki á nafn né fjalla á nokkur hátt um tilurð ágreining þess er mál þetta snúist um. Telja verði þetta allharkaleg viðbrögð og til þess fallin að komast hjá því að fjalla um málið frá öllum hliðum og því verði að telja að málið sé vanreifað af hálfu gagnaðila.

Ekki verði séð að gagnaðili hafi haft heimild til að stofna til nýs leigusamnings þar sem leigutaki til 14 ára hafi húsnæðið enn á leigu samkvæmt þeim leigusamningi sem gerður hafi verið í upphafi og ekki hafi verið rift á löglegan máta.

Álitsbeiðendur hafi farið þess á leit við gagnaðila að gengið verði til samninga en gagnaðili ekki tekið slíkt í mál. Því sé leitað til kærunefndar húsamála til að fá álit á réttarstöðu álitsbeiðenda.

Álitsbeiðendur krefjast þess að gagnaðili gangi til samninga og greiði sanngjarnar bætur vegna þess tjóns sem hann hafi valdið leigukaupa vegna brota á samningi og vegna þeirra hótana sem hann hafi haft í frammi. Krafa þessi sé byggð á 54. gr. húsaleigulaga sem kveði á um rétt leigukaupa til bóta hafi leigusali af ásettu ráði, svo sem með málamyndagerningum eða með sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að leigjandi glati forgangsrétti sínum þá skuli hann bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans. Einnig sé þess krafist að gagnaðili kaupi álitsbeiðendur út úr samningnum með því að greiða álitsbeiðendum andvirði tólf mánaða leigu, eða allan uppsagnarfrest samningsins enda hafi hann nú þegar gert annan samning við óskyldan aðila um hið leigða húsnæði í óþökk álitsbeiðenda og þar með brotið gróflega á rétti þeirra. Krafa þessi sé byggð á 51. gr. húsaleigulaga en þar segi að leigjandi skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu húsnæðis, svo fremur sem húsnæðið sé falt til áframhaldandi leigu í að minnsta kosti eitt ár. Einnig vísast til 3. tölul. 56. gr. laganna en hún kveði á um tólf mánaða uppsagnarfrest til handa álitsbeiðendum. Að auki vísast til 61. gr. sömu laga en þar verði ekki séð að leigusali hafi haft heimild til riftunar samnings þar sem álitsbeiðendur hafi ávallt staðið við sinn hluta samningsins.

Gagnaðili hafi samþykkt 10% lækkun á húsaleigu í byrjun árs 2011 eftir margítrekaðar óskir. Hins vegar hafi gagnaðili neitað að hafa framangreint samkomulag skriflegt og því hafi álitsbeiðendur greitt sömu leigu áfram en gagnaðili hafi greitt inn á reikning álitsbeiðenda í apríl og maí en ekkert eftir það. Þegar ágreiningur hafi komið upp við gagnaðila hafi forsvarsmaður félagsins viljað hitta annan álitsbeiðanda til að ganga frá greiðslu. Þar sem hann hafi getað lagt inn á reikning álitsbeiðenda í apríl og maí hafi hann hlotið að geta gert það einn og óstuddur áfram. Enginn greiðsla hafi enn borist. Í mörg ár hafi álitsbeiðendur aldrei fengið senda sundurliðaða húsaleigureikninga þótt bókari álitsbeiðenda hafi sóst eftir því. Sundurliðaðir reikningar hafi ekki borist fyrr en ágreiningur kom upp. Á reikningnum sé liður sem beri heitið umsjón sameignar sem álitsbeiðendur telji vera þrif en þess megi geta að gagnaðili hafi ekki þrifið í mörg ár. Álitsbeiðandi sé búin að eyða miklum peningum í lögfræðikostnað sem ekkert hafi komið út úr.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi talið deilu málsaðila lokið með réttarsátt, dags. 2. maí 2012, og því hafi bréf kærunefndar komið honum á óvart. Álitsbeiðendur hafi haldið málsástæðum sínum frammi fyrir dómstólum en eins og fyrr segi þá hafi því máli lokið með réttarsátt og því hafi verið gert úti um málið fyrir dómstólum, með bindandi réttaráhrifum.

Gagnaðili telji því, með vísan til res judicata áhrifa laga um meðferð einkamála, sbr. 116. gr. laganna, beri að vísa kröfu álitsbeiðenda frá. Að öðrum kosti geri gagnaðili þá kröfu að öllum kröfum álitsbeiðenda verði hafnað.

Aðilar málsins hafi gert með sér samkomulag um lok leigutíma sem undirritað hafi verið þann 22. júlí 2011. Þar segi að samkomulag sé milli aðila um að leigutíma ljúki „um n.k. áramót þ.e. 31.12.2011“. Staðhæfingar álitsbeiðenda um að samkomulagið sé „eins konar fundargerð, þar sem málavextir [séu] raktir“ komi því ekki heim og saman við efni samkomulagsins, er álitsbeiðendur hafi skrifað sannanlega undir. Samkomulagið sé sjö línur að lengd og því hefði efni þess ekki átt að vefjast fyrir álitsbeiðendum.

Hvað varði uppsagnarfrest skv. 56. gr. húsaleigulaga, form uppsagnar skv. 55. gr. og forgangsrétt skv. 51. gr. skuli bent á að skv. 2. mgr. 2. gr. sömu laga séu ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gildi því aðeins að ekki sé á annan veg samið, en í máli þessu liggi fyrir gildur samningur frá 22. júlí 2011 um lok leigutímans þann 31. desember 2011, líkt og áður segi. Þá megi geta þess að vilji leigjandi nýta sér forgangsrétt skv. 51. gr. skuli hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti að minnsta kosti þremur mánuðum áður en leigusamningur rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Ljóst sé að um enga slíka tilkynningu hafi verið að ræða af hálfu álitsbeiðenda.

Hvað varði loforð gagnaðila um að „útvega leigutaka sambærilegt húsnæði á sambærilegum kjörum“, þá megi benda á niðurlag fyrrgreinds samkomulags, þar sem segi að gagnaðili sé tilbúinn að bjóða álitsbeiðendum til leigu húsnæði á annarri hæð á E-2. Álitsbeiðendum hafi því verið fulljóst um hvaða húsnæði hafi verið að ræða.

Staðhæfingum og ásökunum álitsbeiðenda um fölsun, valdníðslu og hótanir, auk brota á samningi sé mótmælt sem ósönnum og bent á að slík athæfi geti varðað við almenn hegningarlög. Þar sem ekkert hafi verið lagt fram af hálfu álitsbeiðenda sem styðji ofangreindar ásakanir, geri gagnaðili kröfu um að þessar innihaldslausu yfirlýsingar verði virtar að vettugi, enda ámælisverðar og jafnvel refsiverðar, sbr. 148. gr. almennra hegningarlaga um rangar sakargiftir.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í greinargerð gagnaðila séu grundvallarrangfærslur sem harðlega sé mótmælt. Þar haldi gagnaðili því fram að dómsátt hafi orðið í málinu. Það sé rangt sem sjáist með því einu að lesa innihald sáttarinnar sem hann vísi til. Hið rétta sé að dómsátt hafi verið gerð vegna stefnu sem gagnaðili hafi lagt fram gegn álitsbeiðendum. Tilefnið hafi verið eins og komið hafi fram í gögnunum að álitsbeiðendur hafi greitt húsaleigu inn á vörslureikning til að þrýsta á gagnaðila um lausn á þeim ágreiningi sem málið fjalli um.

Þar sem kærunefnd húsamála hafi stöðvað umfjöllun sína um kvörtun álitsbeiðenda vegna dómsmálsins hafi álitsbeiðendur ekki séð sér annað fært en að gera sátt um þessa peningagreiðslu. Það hafi verið gert til þess að kærunefndin gæti fjallað um málið og úrskurðað í því.

Engin sátt hafi verið gerð í hinu raunverulega ágreiningsmáli eins og sjáist á sáttinni, þar sé einungis gerð sátt um umrædda greiðslu. Eftir standi kvörtun álitsbeiðanda eins og hún hafi verið lögð fram í bréfi álitsbeiðanda til kærunefndarinnar þann 20. janúar 2012. Þar sé ferill málsins rakinn og því sé óþarfi að fjalla frekar um hann hér.

Gagnaðili hafi aftur einungis lagt fram ljósrit af umræddu samkomulagi um lok leigutíma. Því skjali hafi verið mótmælt í umfjöllun álitsbeiðenda og gagnaðili ekki fengist til að leggja fram frumrit bréfsins. Ljósrit skjalsins hafi ekkert sönnunargildi þar sem gagnaðili hafi ekki fært sönnur á að frumrit bréfsins sé til. Allir sem eitthvað þekki til nútímatölvutækni viti að hægðarleikur sé að búa til óskýrt ljósrit á borð við það sem liggi fyrir. Því krefjist álitsbeiðendur þess að frumrit skjalsins verði lagt fram, annars verði að líta svo á að hér sé um klækjabrögð að ræða til að koma höggi á álitsbeiðendur.

Álitsbeiðendur ítreka kröfur sem fram koma í álitsbeiðni.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðendur hafi mótmælt því að dómsátt hafi orðið í málinu. Með vísan til þeirra gagna sem lögð hafi verið fram af hálfu gagnaðila með greinargerð gagnaðila, sé bent á að álitsbeiðendum hafi verið stefnt vegna vangoldinnar leigu. Í greinargerð með beiðni um endurupptöku vegna málsins, hafi álitsbeiðendur krafist sýknu á þeim grundvelli að þær hafi átt kröfu á hendur gagnaðila vegna málsins. Álitsbeiðendur hafi krafist sýknu á þeim grundvelli að þær hafi átt kröfu á hendur stefnanda sem næmi hærri fjárhæð en sem næmi kröfu gagnaðila. Krafa álitsbeiðenda hafi meðal annars verið studd með sundurliðun um umsaminn afslátt af húsaleigu og skorti á þrifum „hin síðari ár“. Engin gögn hafi verið lögð fram til stuðnings þessum kröfum.

Líkt og fram kom í greinargerð gagnaðila hafi deilu málsaðila lokið með réttarsátt, dags. 2. maí 2012. Gagnaðili ítrekar því res judicata áhrif 116. gr. laga um meðferð einkamála og krefst þess að kröfum álitsbeiðenda verði vísað frá. Að öðrum kosti ítrekar gagnaðili þá kröfu að öllum kröfum álitsbeiðenda verði hafnað.

III. Forsendur

Með leigusamningi, dags. 20. ágúst 1998, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning um atvinnuhúsnæði frá 1. september 1998 til sex ára. Leigusamningi aðila lauk því 31. ágúst 2004. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. sömu laga segir að ef tveir mánuðir líði frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Af gögnum málsins má ráða að aðilar hafi verið sammála um að framlengja leigusamning ótímabundið.

Álitsbeiðendur byggja á því að hvorki hafi komist á samkomulag um lok leigutíma né uppsagnarfrestur liðinn þegar þeim hafi verið gert að yfirgefa húsnæðið. Jafnframt byggja álitsbeiðendur á því að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi við álitsbeiðendur. Þá krefjast álitsbeiðendur skaðabóta vegna brota gagnaðila á leigusamningi. Gagnaðili byggir á að samkomulag um lok leigutíma hafi komist á og því hafi hann ekki brotið gegn leigusamningi aðilanna. Auk þess lítur gagnaðili svo á að málinu hafi verið lokið með dómsátt.

Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, gilda lögin bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Þau ákvæði laganna sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði gilda einnig um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði. Í 2. mgr. 2. gr. kemur fram að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og gildi aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið. Í greinargerð segir að með ákvæðinu sé lagt til að aðilar að leigusamningi um atvinnuhúsnæði hafi óskorað samningsfrelsi, innan venjulegra marka, um það hvernig þeir hagi samningum sínum og ákvæði frumvarpsins komi aðeins til álita ef aðilar hafi ekki samið um annað og eftir því sem við geti átt.

Samkvæmt framansögðu er því ljóst að aðilum var heimilt að semja um lok leigutíma. Í gögnum málsins er að finna skjal, samkomulag um lok leigutíma, undirritað af álitsbeiðendum, dags. 22. júlí 2011. Í framangreindu skjali kemur fram að samkomulag sé með aðilum um að leigusamningi ljúki um áramót, þ.e. 31. desember 2011. Álitsbeiðendur halda því fram að framangreint skjal sé falsað. Hins vegar gangast álitsbeiðendur við undirskriftum undir texta skjalsins en telja að fyrirsögn og vottum hafi verið bætt við eftir á. Að mati kærunefndar hafa þau atriði ekki áhrif á mat á sönnunargildi skjalsins. Það er því álit kærunefndar að samkomulag um lok leigutíma hafi komist á með aðilum og leigutíma hafi því lokið þann 31. desember 2011.

Þá skilur kærunefnd kröfugerð álitsbeiðenda þannig að óskað sé eftir áliti á kröfum hans um afslátt af leigu og endurgreiðslu ofgreidds kostnaðar við þrif. Í málinu liggur fyrir réttarsátt í máli E-175/2012, dags. 2. maí 2012, milli sömu aðila um þann sama réttarágreining. Kærunefnd húsamála er ekki bær til að endurskoða niðurstöður dómstóla. Þegar af þeirri ástæðu er framangreindum kröfum vísað frá kærunefnd.

Þá krefjast álitsbeiðendur þess að viðurkennd verði bótaskylda gagnaðila á grundvelli 54. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt framangreindu lítur kærunefnd svo á að samkomulag hafi komist á með aðilum um að leigutíma lyki þann 31. desember 2011. Álitsbeiðendur hafa ekki sýnt fram á að gagnaðili hafi af ásettu ráði náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að álitsbeiðendur hafi glatað forgangsrétti sínum, sbr. 54. gr. húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki séu forsendur fyrir því að fallast á kröfu álitsbeiðenda um bótaskyldu gagnaðila.

Um aðrar bótakröfur álitsbeiðanda er það að segja að skv. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, geta aðilar leigusamnings sem greinir á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings leitað álits kærunefndar húsamála. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skal rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Kærunefnd telur að álitsbeiðendur byggi skaðabótakröfur sínar að einhverju leyti á öðrum reglum en þeim sem finna megi í húsaleigulögum. Hlutverk nefndarinnar er samkvæmt framansögðu bundið við húsaleigulög. Þegar af þeirri ástæðu mun kærunefnd ekki fjalla frekar um skaðabótakröfur álitsbeiðenda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili sé ekki bótaskyldur gagnvart álitsbeiðendum.

Reykjavík, 19. desember 2012

Kristrún Heimisdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson