Mál nr. 57/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 57/2012

Endurgreiðsla húsaleigu. Tryggingarfé. Verðtrygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. október 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var bréf álitsbeiðanda, dags. 24. nóvember 2012, lagt fyrir nefndina. Greinargerð gagnaðila hefur ekki borist.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. janúar 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 3. febrúar 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði að C í E í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2012 til 31. maí 2013. Ágreiningur er um leigufjárhæð og endurgreiðslu tryggingar.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að láta fjárhæð húsaleigunnar breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs og því hafi gagnaðila verið óheimilt að draga 28.136 kr. af tryggingarfénu. 

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða skaðabætur vegna sófa og því hafi gagnaðila verið óheimilt að draga 17.500 kr. í skaðabætur vegna sófans af tryggingarfénu. 

III. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi borið að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð að fullu  267.000 kr. auk verðbóta en ekki einungis  221.364 kr.

IV. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leiguna að fullu, samtals 1.364.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að í leigusamningi komi fram að leigan skuli breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Þetta hafi hins vegar hvorki verið rætt við undirskrift samnings né hafi álitsbeiðanda verið bent á þetta ákvæði. Álitsbeiðandi hafi greitt leiguna með millifærslu í heimabanka. Álitsbeiðandi hafi aldrei fengið sendan greiðsluseðil þar sem hækkun samkvæmt vísitölu hafi komið fram. Þetta hafi komið henni í opna skjöldu. Við lok leigutímans hafi gagnaðili tekið 28.136 kr. vegna ógreiddra verðbóta af tryggingarfénu. Telur álitsbeiðandi að henni hafi ekki borið að greiða verðtrygginguna þar sem gagnaðili hafi ekki rætt slíkt við undirritun samningsins. Hafi álitsbeiðandi því aldrei fengið tækifæri til að mótmæla því.

Álitsbeiðandi bendir á að samið hafi verið um tryggingu sem samsvari þriggja mánaða leigu, samtals 534.000 kr. Helmingurinn hafi verið í formi bankaábyrgðar en hinn helmingurinn hafi verið millifærður á gagnaðila, þ.e. 267.000 kr. Í leigusamningi sé tekið fram að sá hluti tryggingarinnar sem millifærður hafi verið á gagnaðila beri hvorki vexti né verðbætur. Samkvæmt 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Auk þess segi í 40. gr. sömu laga að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt en beri ekki vexti. Samkvæmt þessu líti álitsbeiðandi svo á að gagnaðila sé skylt að greiða álitsbeiðanda verðbætur á þær 267.000 kr. sem álitsbeiðandi hafi greitt í tryggingarfé. Þetta hafi gagnaðili hunsað. Gagnaðili hafi 1. október 2012 endurgreitt henni 221.364 af tryggingarfénu. Hafi gagnaðili tekið af tryggingunni samtals kr. 45.636, þ.e. 28.136 kr. vegna verðbóta og 17.500 kr. vegna skaðabóta fyrir sófa. Verðbætur á tryggingarféð nemi samtals 44.824 kr. sem gagnaðila beri einnig að endurgreiða.

Þegar álitsbeiðandi hafi leigt húsnæðið hafi hún fengið einhver húsgögn að láni hjá gagnaðila, þ. á m. dökkbrúnan tveggja sæta leðursófa. Ekki hafi verið teknar myndir af húsgögnunum við upphaf leigunnar. Álitsbeiðandi segist hafa þrifið sófann og verið mjög ánægð með útkomuna þar sem sófinn hafi litið vel út og ekki séð á honum, hvorki rispur né annað. Sófinn hafi svo staðið í stofunni til sýnis á afhendingardegi. Síðar sama dag hafi gagnaðili hringt í álitsbeiðanda og sagt hafa séð rispur á sófanum. Hann hafi þá verið búinn að flytja sófann úr húsnæðinu. Hvorki hafi verið til neinar myndir af sófanum þegar hann hafi verið afhentur álitsbeiðanda né þegar hún hafi afhent gagnaðila sófann aftur. Gagnaðili hafi viljað fá 25.000 kr. fyrir sófann í skaðabætur. Álitsbeiðandi hafi aldrei samþykkt að umræddar rispur hafi verið eftir sig, fjölskyldu hennar eða dýr. Í lok samtalsins hafi gagnaðili verið búinn að ákveða að fá 17.500 kr. vegna sófans. Álitsbeiðandi hafi þá óskað eftir því að fá senda kvittun vegna þessa en hafi fengið kvittun upp á 15.000 kr. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir leiðréttingu en hún ekki borist. Álitsbeiðandi mótmælir því harðlega að hún þurfi að greiða skaðabætur vegna sófans þar sem ekki sé til nein sönnun fyrir því að eitthvað hafi verið að sófanum við afhendingu.

Aðilar hafi samið um að leigutíma lyki fyrr en leigusamningur kvæði á um enda fyndi álitsbeiðandi nýja leigjendur sem stæðust kröfur gagnaðila. Nýir leigjendur hafi tekið við húsnæðinu 30. september 2012 að gagnaðila viðstöddum. Álitsbeiðandi segist hafa reynt að ná sáttum við gagnaðila án árangurs.

Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 24. nóvember 2012, kemur fram að hinn 16. nóvember 2011 hafi umrædd íbúð verið skoðuð af Heilbrigðiseftirliti D. Niðurstaðan hafi verið sú að húsnæðið væri óíbúðarhæft. Álitsbeiðanda hafi orðið þetta kunnugt þar sem nýir leigjendur hafi óskað eftir úttekt heilbrigðiseftirlitsins, sem hafi verið gerð 22. október 2012. Niðurstaða þeirrar úttektar hafi verið sú að húsnæðið væri óíbúðarhæft. Hafi þá komið í ljós að  heilbrigðiseftirlitið hafði dæmt húsnæðið óíbúðarhæft í nóvember 2011 og ekkert hefði breyst milli úttekta annað en að kalt vatn væri komið á íbúðina.

Í janúar 2012 hafi álitsbeiðandi og dóttir hennar þurft að leigja húsnæði. Þær hafi viljað vera í húsnæði í E þar sem leyfilegt hafi verið að hafa gæludýr. Lítið hafi verið um íbúðir til leigu í E auk þess sem gagnaðili hafi sagt marga hafa áhuga á íbúðinni og því hafi hún skrifað strax undir samninginn. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort ekki ætti að taka út íbúðina en gagnaðili hafi verið tregur til. Álitsbeiðandi hafi m.a. bent á opna rafmagnstengla, skemmd í lofti í forstofu vegna vatnsleka og ólöglegt loftljós á baði, auk rakalyktar á baðherbergi og óskað eftir úrbótum. Álitsbeiðandi hafi auk þess bent á að það þyrfti að mála íbúðina og skipta um gólfdúk í eldhúsi. Gagnaðili hafi boðist til að kaupa dúk en sagði álitsbeiðanda þyrfti að leggja til vinnu. Jafnframt hafi gagnaðili bent á að ekki væri hægt að loka svalahurð. Þá hafi álitsbeiðandi bent á að parket væri ónýtt og mikið um vatnsskemmdir og slit. Gagnaðili hafi svarað því á þann veg að álitsbeiðandi mætti ekki labba um á háhæluðum skóm. Gagnaðili hafi því vitað af þeim annmörkum sem voru á húsnæðinu en ekki ætlað að gera neitt og sagði að leigufjárhæðin tæki mið af því. Ef gagnaðili þyrfti að laga allt sem álitsbeiðandi hafði bent á þá myndi leigan hækka verulega.

Íbúðin hafi verið mjög skítug en þar sem álitsbeiðanda hafi legið á að fá íbúð hafi hún samið um að hún og dóttir hennar myndu þrífa en fá 10.000 kr. afslátt af leigunni í sex mánuði.

Álitsbeiðandi hafi oft talað við gagnaðila um það sem væri að, en aðaláhyggjuefni álitsbeiðanda hafi verið rafmagnið við leka í forstofu. Gagnaðili hafi hunsað kvartanirnar.

Fljótlega eftir að álitsbeiðandi og dóttir hennar hafi flutt inn hafi dóttir álitsbeiðanda byrjað að kvarta undan magaverkjum, slappleika, óeðlilegri þreytu og höfuðverk. Álitsbeiðandi tengi þetta allt við myglu og sveppasýkt húsnæði. Dóttir álitsbeiðanda hafi sótt sér læknisaðstoðar í ágúst þegar einkenni hafi verið orðin yfirþyrmandi. Því miður sé ekki fjallað um þetta í læknanámi auk þess sem einkenni geti verið óljós svo dóttir álitsbeiðanda hafi ekki fengið neina hjálp. Nýlega hafi mikið verið rætt um þetta í fjölmiðlum og álitsbeiðandi sé sannfærð um að veikindi dóttur hennar tengist húsnæðinu þar sem henni sé farið að líða betur eftir að hún hafi flutt úr íbúðinni.

Gagnaðili hafi vitað að húsnæðið hafi verið dæmt óíbúðarhæft hinn 16. nóvember 2011 en hafi engu að síður leigt það út eftir að hafa verið búinn að laga kaldavatnið. Álitsbeiðandi hafi leigt húsnæðið frá og með febrúar 2012 til loka september 2012. Húsnæðið hafi svo aftur verið dæmt óíbúðarhæft hinn 22. október 2012. Íbúðin hafi þannig verið dæmd óíbúðarhæf af heilbrigðiseftirlitinu allan leigutímann. Álitsbeiðandi segir það svívirðilegt og glæpsamlegt að nýta sér aðstæður annarra á þennan hátt. Álitsbeiðandi geri því kröfu um að gagnaðili endurgreiði henni leiguna að fullu, þ.e. 1.364.000 kr.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd greinargerð í málinu og því er úr málinu leyst á grundvelli þeirra gagna sem fyrir nefndinni liggja.

1. Í leigusamningi aðila, dags. 3. febrúar 2012, kemur fram að leigan skuli breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar sem hafi verið 386,0 stig við undirritun samningsins. Álitsbeiðandi skrifaði undir samninginn. Með vísan til þess að í leigusamningnum er skýrt kveðið á um það að leigufjárhæðin skulu breytast með þessum hætti er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi verið óheimilt að láta fjárhæð húsaleigunnar breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs. Hafi gagnaðila því verið heimilt að draga 28.136 kr. af tryggingarfénu vegna ógreiddra verðbóta.
2. Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið sófa að láni hjá gagnaðila og hafi gagnaðili tekið af tryggingarfénu skaðabætur að fjárhæð 17.500 kr. vegna skemmda á sófanum. Því mótmæli álitsbeiðandi.
   
   Samkvæmt 4. tl. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 má leigusali ekki ráðstafa tryggingarfénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.  Af gögnum málsins verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi samþykkt að gagnaðili mætti ráðstafa hluta af tryggingarfénu til greiðslu skaðabóta vegna umrædds sófa. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðstafa 17.500 kr. af tryggingarfénu sem skaðabætur vegna sófans. 
3. Í leigusamningnum kemur fram að álitsbeiðandi skuli leggja fram tryggingu samtals að fjárhæð 534.000 kr., þ.e. 267.000 kr. í formi bankaábyrgðar og 267.000 kr. í peningum. Beri tryggingin sem lögð er fram í peningum hvorki vexti né verðbætur.
   
   Í 4. tl. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er fjallað um tryggingarfé sem leigjandi greiðir til leigusala og hann varðveitir. Þar kemur fram að leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í lögunum kemur ekki fram að aðilum sé heimilt að semja um það sín á milli að tryggingafé skuli ekki vera verðtryggt. Með vísan til þess er það er það álit kærunefndar að ákvæði þess efnis í leigusamningi aðila að tryggingarfé að fjárhæð 267.000 kr. sé ekki verðtryggt hafi ekkert gildi og bar gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 267.000 kr. auk verðbóta, að frádregnum ógreiddum verðbótum 28.136 kr.
4. Í málinu liggja fyrir tvö bréf frá Heilbrigðiseftirliti D. Í fyrra bréfinu, dags. 16. nóvember 2011, sem stílað er á XX, C-4, hæð, í E, kemur fram að húsnæðisskoðun hafi farið fram á íbúð X en í íbúðinni búi leigjendur. Kvartað hafi verið yfir leka úr lofti í íbúðinni og að lokað væri fyrir kalt neysluvatn. Hafi skoðunin m.a. leitt í ljós að ummerki væru um leka í loftinu á forstofu, á baði vanti vélræna loftræstingu, lokað hafi verið fyrir kalt neysluvatn, svalahurð sé ónýt, nokkrar rafmagnsdósir og tengi opin og að viðhaldi íbúðar virðist nokkuð ábótavant, m.a. hafi ekki verið gert við eftir leka í eldhúsi og svefnherbergi. Mat á ástandinu sé það að ófullnægjandi sé að hafa ekki aðgang að köldu vatni í íbúðinni. Meðan ekki sé aðgangur að neysluvatni sé íbúðin ónothæf. Þá sé loftræsting á baðherbergi ófullnægjandi. Í bréfinu er síðan bent á mögulegar úrbætur. Í seinna bréfinu, dags. 26. október 2012, koma sömu atriði fram fyrir utan að ekki er lengur gerðar athugasemdir við að lokað hafi verið fyrir kalt neysluvatn. Hins vegar hefur bæst við að flestir ofnar séu óvirkir. Mat á ástandinu er að íbúðin sé metin heilsuspillandi. Sé íbúðin óíbúðarhæf í núverandi ástandi og íhugi heilbrigðiseftirlitið að setja á hana leigubann uns úrbætur hafi farið fram.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvort gagnaðili hafi fengið fyrra bréfið. Hins vegar verður af gögnum málsins ráðið að frá því að fyrri athugasemdirnar voru gerðar og þar til álitsbeiðandi flutti inn í íbúðina var búið að opna fyrir kalt neysluvatn. Þá er íbúðin ekki dæmd óíbúðarhæf samkvæmt fyrra bréfinu eins og álitsbeiðandi heldur fram heldur sé íbúðin ónothæf meðan ekki sé aðgangur að köldu vatni. Þá kemur fram í gögnum málsins að ástand íbúðarinnar hafi verið sýnilegt álitsbeiðanda en þrátt fyrir slæmt ástand hennar hafi hún ákveðið að taka húsnæðið á leigu.

Kærunefnd telur að álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um ástand íbúðarinnar við upphaf leigutíma þó svo að henni hafi ekki verið kunngert fyrrgreint bréf frá heilbrigðiseftirlitinu. Þá kemur fram í bréfi álitsbeiðanda, dags. 24. nóvember 2012, að leiguverð hafi mótast af ástandi íbúðarinnar. Að mati kærunefndar er kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigu eftir að leigutíma lauk því hafnað.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að láta fjárhæð húsaleigunnar breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs og gagnaðili því mátt draga 28.136 kr. af tryggingarfénu. 
2. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að draga 17.500 kr. af tryggingafénu í skaðabætur vegna sófa. 
3. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi borið að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 267.000 kr. auk verðbóta, að frádregnum ógreiddum verðbótum af leigufjárhæð samtals 28.136 kr.
4. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu húsaleigu.

Reykjavík, 23. janúar 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson