Mál nr. 50/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2020

Ákvörðunartaka: Lögmæti.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 3. maí 2020, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. maí 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. júní 2020, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. júlí 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. júlí 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð og gagnaðili er eigandi íbúðar á 3. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda í hitakompu í kjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að eigendum sé óskylt að greiða kostnað vegna múrunar og málunar í hitakompu í kjallara.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið tölvupóst frá gagnaðila, sem sé gjaldkeri húsfélagsins, þess efnis að á fundi hefði verið samþykkt að múra og mála hitakompu í kjallara og að eigandi íbúðar í kjallara ætli að fá iðnaðarmenn í verkið fyrir 200.000 kr. en gagnaðili hafi ætlað að greiða helminginn af þeirri fjárhæð úr eigin vasa.

Álitsbeiðandi hafi ekki vitað á þeim tíma að búið hafi verið að ganga frá þessu munnlega þó að hann hafi fengið tölvupósta og tilkynningar frá gagnaðila. Síðar hafi komið í ljós að verkið yrði ekki framkvæmt af iðnaðarmönnum heldur af eiganda íbúðar í kjallara ásamt öðrum einstaklingi. Hvorugt þeirra sé iðnaðarmaður. Samkvæmt uppgjöri hafi kostnaður vegna verksins verið 100.000 kr., auk 60.000 kr. vegna efniskostnaðar. Enginn reikningur hafi legið fyrir.

Á aðalfundi 18. febrúar 2020 hafi gagnaðili sagt að húsfélagið ætlaði að greiða eiganda kjallaraíbúðar „svart“, án virðisaukaskatts, og að búið væri að gera upp við hana. Álitsbeiðandi vilji ekki að svona sé komið fram við aðra eigendur. Þar að auki sé verkið það illa unnið að gera þurfi við allt gólfið á ný.

Í greinargerð gagnaðila segir að í húsinu séu fjórar íbúðir. Í sameign sé hitakompa sem liggi á milli íbúðar á jarðhæð og sameiginlegs þvottahúss. Hitakompan hafi ekki verið máluð frá því að húsið var byggt árið 1958. Gólfið hafi verið hrá steypa og á veggjum ófrágenginn múr og á sumum stöðum berir hleðslusteinar. Erfitt hafi verið að þrífa rýmið og það hafi iðulega verið óhreint og daunillt.

Skömmu eftir að eigandi íbúðar á jarðhæð hafi keypt íbúð sína hafi honum og álitsbeiðanda sinnast verulega og sambúð í húsinu orðið það erfið að ekki hafi verið hægt að halda húsfund með öllum eigendum. Vorið 2019 hafi eigandi íbúðar í kjallara ákveðið að selja íbúð sína. Snemma í júní hafi hann haft samband við gagnaðila og eiganda íbúðar á 2. hæð og sagst vilja laga hitakompuna til að gera húsið meira aðlaðandi fyrir sölu og vistlegri fyrir nýja eigendur. Slétta hafi átt veggi, auk þess að mála og lakka gólfið. Vesturvegg kompunnar hafi þó ekki átt að mála að þessu sinni vegna afar þétts lagnastells sem liggi yfir honum.

Eigandi íbúðar í kjallara hafi sagt að vinnan myndi kosta 200.000 kr. og óskað eftir því að húsfélagið greiddi helming þeirrar fjárhæðar og hann helming. Gagnaðili og eigandi íbúðar á 2. hæð hafi rætt tilboðið og verið sammála um að taka því. Þeim hafi fundist það vel boðið og auk þess talið að þetta myndi auka líkur á sölu á íbúðinni og þannig róa öldurnar í húsinu. Í ljósi þess að samanlagt hafi eigendur íbúða á jarðhæð, 2. og 3. hæð farið með 69% eignarhlut í húsinu og eigendur íbúða á 2. og 3. hæð með ríflega helming, hafi þeir talið sig geta tekið þessa ákvörðun án formlegs samþykkis frá álitsbeiðanda.

Gagnaðili hafi tilkynnt álitsbeiðanda þessa ákvörðun með tölvupósti, sendum 12. júní 2019. Álitsbeiðandi hafi spurt nokkurra spurninga um verkið, bæði í tölvupósti og munnlega, sem gagnaðili hafi ekki svarað á annan veg en fram hafi komið í fyrsta tölvupóstinum. Álitsbeiðandi hafi þá viljað skilyrða verkið á ýmsa vegu, meðal annars með því að flota gólfið, en að fljótt athuguðu máli hafi gagnaðili og eigandi íbúðar á 3. hæð verið sammála um að slíkt væri ekki inni í myndinni þar sem það myndi hafa í för með sér mikinn aukakostnað og tefja verkið.

Verkið hafi verið unnið í júní 2019 og eigandi íbúðar í kjallara selt íbúðina fljótlega eftir það. Í kjölfar vinnunnar hafi eigandi íbúðar í kjallara sent reikning vegna vinnunnar að fjárhæð 100.000 kr. og vegna efnis að fjárhæð 63.000 kr. Gagnaðili hafi ekki reiknað með efniskostnaðnum þegar hann hafi sagt álitsbeiðanda frá tilboðinu sem gengið hafi verið að.

Á aðalfundi í febrúar 2020 hafi verið lagðir fram ársreikningar þar sem útjöld vegna framkvæmdanna hafi meðal annars komið fram og hafi hann verið samþykktur að álitsbeiðanda undanskildum.

Gagnaðili ásamt eiganda 2. hæðar og þáverandi eiganda íbúðar í kjallara hafi verið sammála um að ráðast í verkið. Þessi framkvæmd hafi einnig verið rædd á fundum húsfélagsins og þau öll verið sammála um nauðsyn hennar þótt ekki hafi verið allsherjarsátt um hvar hún lenti í forgangsröðuninni. Um hafi verið að ræða munnlegan samning en álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um hann skriflega.

Þáverandi eigandi íbúðar í kjallara hafi unnið verkið að mestu sjálfur og fengið með sér kunningja sinn. Einnig hafi eigandi íbúðar á 2. hæð hjálpað til. Verkið hafi ekki verið þess eðlis að þörf hafi verið á löggildum iðnmeistara.

Verkið hafi kostað húsfélagið 163.000 kr. en ekki 100.000 kr. eins og gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda. Ástæða þess hafi verið sú að gagnaðili misskildi þáverandi eiganda íbúðar í kjallara þegar hann lagði fram tilboðið, en það hafi verið án efniskostnaðar.

Það sé rangt að enginn reikningur liggi til grundvallar, enda hafi álitsbeiðandi lagt fram reikning þáverandi eiganda íbúðar í kjallara fyrir verkinu sem og kvittanir fyrir útlögðum efniskostnaði. Þá beri húsfélagið ekki ábyrgð á greiðslu virðisaukaskatts heldur seljandi vinnunnar. Kostnaður vegna verksins hafi verið greiddur af þáverandi eiganda íbúðar í kjallara í nóvember 2019.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi sagt að það hafi verið búið að gera upp við þáverandi eiganda kjallaraíbúðar í byrjun nóvember 2019, en á aðalfundi árið 2020 hafi komið fram að eigendur skulduðu henni. Þann 10. júlí 2019 hafi eigandinn gefið út greiðslukvittun um að hún hafi þá fengið greiðslu að fjárhæð 100.000 kr. en engan reikning.

Fundargerð gagnaðila vegna aðalfundar á árinu 2020 sé ólögleg með öllu. Hún hafi verið óundirrituð, komið tveimur dögum síðar en fundurinn hafi verið haldinn og ekki frá ritara húsfélagsins. Þá hafi ekki verið greint frá öllu sem farið hafi fram á fundinum.

Í athugasemdum gagnaðila segir að bent sé á 5. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús og þá staðreynd að álit álitsbeiðanda á framkvæmdinni hafi bersýnilega verið minnihlutaálit og því ætti umrætt fundarboðsleysi ekki að skipta máli.

Þrátt fyrir að þáverandi eigandi íbúðar í kjallara hafi tekið þátt í ákvörðun um að ráðast í framkvæmdirnar, hafi hennar aðkoma engin úrslitaáhrif haft þar sem gagnaðili ásamt öðrum eiganda fari með meirihluta í húsfélaginu.

Gagnaðili hafi þegar lýst yfir misskilningi sínum á tilboði eiganda kjallaraíbúðar. Framkvæmdin hafi verið samþykkt af skýrum meirihluta, bæði fyrir og eftir framkvæmd, síðast á húsfundi 10. júní 2020.

Húsfélagið greiði ekki virðisaukaskatt af vinnu verktaka. Einstaklingar megi enn fremur þiggja allt að einni milljón króna í greiðslur án þess að standa skil af virðisaukaskatti. Þáverandi eigandi íbúðar í kjallara starfi hvorki sem múrari né málari og hafi gagnaðili enga ástæðu séð til að ætla að hún væri að svíkja undan skatti.

Tilboðið hafi verið munnlegt en munnlegir samningar séu ekki ólöglegir. Þá sé ekki skortur á löglegum reikningum í þessu máli.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda er ítrekað að hann hafi ekki verið boðaður á fund heldur verið látinn vita eftir á hvernig þessu yrði háttað. Eigandi kjallaraíbúðar hafi gert tilboð og tekið þátt í atkvæðagreiðslunni. Hún hafi því verið tilboðsgjafi en það sé þvert á reglur. Ekkert skriflegt tilboð hafi legið fyrir og engin fundargerð verið rituð. Eingöngu hafi legið fyrir tölvupóstur eiganda íbúðar í kjallara til gagnaðila. Húsfélagið sé bókhaldsskylt. Allt það sem fari í gegnum húsfélagið skuli vera löglega gert og skattar greiddir.

Á fyrsta fundi, sem boðaður hafi verið af gagnaðila þar sem fundargerð hafi verið gerð lögleg, hafi eigendur 2. og 3. hæðar og nýr eigandi íbúðar í kjallara kosið að samþykkja tilboð eins og afrit sýndi. Nýr eigandi kjallaraíbúðar sé aftur á móti ekki aðili að þessu tilboði sem hafi verið gert löngu áður en hún hafi orðið eigandi.

Í frekari athugasemdum gagnaðila segir að fyrri eigandi kjallaraíbúðar hafi rætt við hann og eiganda 2. hæðar hvorn í sínu lagi með tilboð sitt um að mála hitakompuna. Þeir hafi síðan rætt tilboðið og verið sammála um að taka því. Enginn formlegur fundur hafi verið haldinn þar sem álitsbeiðanda hafi verið meinaður aðgangur. Hann og kona hans hafi ekki verið með í ákvörðunartökunni þar sem gagnaðili hafi talið sig vita að þau myndu leggjast gegn framkvæmdunum vegna slæmra samskipta þeirra við þáverandi eiganda kjallaraíbúðar. Þar að auki hafi þau vitað að atkvæði þeirra skipti ekki máli þegar til kastanna kæmi þar sem eigendur íbúða á 2. og 3. hæð myndi meirihluta í húsfélaginu. Tilboðið hafi þannig verið munnlegt og ákvörðun ekki tekin á húsfundi og því engin fundargerð til.

Efniskostnaður hafi verið greiddur af húsfélaginu, þar á meðal af þáverandi eiganda kjallaraíbúðar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Í 1. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæla fyrir um þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni þá sé hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi séu teknar, sbr. þó 3. mgr. Í 4. mgr. sömu greinar segir að húsfélagi sé þó rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skuli haldinn svo fljótt sem kostur sé, ákvörðun sem annmarki sé á að þessi leyti. Sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 10. mars 2019, var rætt um að ráðast þyrfti í múrviðgerðir í sameiginlegri hitakompu hússins og mála hana. Rætt var um að óska eftir tilboðum í verkið. Með tölvupósti, sendum 12. júní 2019, upplýsti gagnaðili álitsbeiðanda um að ákveðið hafi verið að taka tilboði þáverandi eiganda íbúðar í kjallara um að ráðast í umrædda framkvæmd. Fram kemur í málatilbúnaði gagnaðila að þar sem hann ásamt eiganda íbúðar á 2. hæð hússins myndi meirihluta í húsfélaginu hafi ekki verið talin þörf á að leitast eftir samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdinni.

Á húsfundi, sem haldinn var 18. febrúar 2020, var rætt um uppgjör við þáverandi eiganda íbúðar í kjallara vegna umræddra framkvæmda. Í fundargerðinni segir að álitsbeiðandi sé mótfallinn framkvæmdinni og vilji ekki taka þátt í kostnaði vegna hennar. Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 10. júní 2020, var eftirfarandi tillaga samþykkt: „Fundurinn samþykkir útgjöld vegna framkvæmda í hitakompu hússins í júní 2019, nánar tiltekið 100.000 kr. greiðslu til [þáverandi eiganda íbúðar í kjallara] vegna vinnu við verkið og 63.335 kr. greiðslu vegna efniskostnaðar.“ Tillagan var samþykkt með atkvæðum eiganda íbúða á 2. og 3. hæð og núverandi eiganda íbúðar í kjallara.

Kærunefnd telur að ekki hafi verið rétt staðið að ákvörðunartöku innan húsfélagsins þegar eigendur hússins, að álitsbeiðanda undanskildum, samþykktu að ganga að tilboði þáverandi eiganda íbúðar í kjallara hússins um framkvæmdir í sameiginlegri hitakompu þeirra. Um er að ræða ákvörðun sem skal tekin á sameignlegum húsfundi, enda eiga allir eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, sbr. 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Aftur á móti liggur fyrir að úr þessari ákvörðunartöku var bætt á húsfundi 10. júní 2020. Að mati kærunefndar er um að ræða framkvæmd sem þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-liður 41. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 65. gr. sömu laga má enginn sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Samkvæmt fundargerð húsfundarins 10. júní 2020 liggur fyrir samþykki eigenda 2. og 3. hæðar sem mynda meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur og því ljóst að um lögmæta ákvörðun er að ræða, en þar sem þáverandi eigandi íbúðar í kjallara hússins tók að sér verkið átti eigandi íbúðar í kjallara ekki atkvæðisrétt um framkvæmdina, sbr. framangreind 65. gr.

Að framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson