Mál nr. 2/2022 - ÁLIT

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 2/2022

Endurgreiðsla úr hússjóði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. janúar 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, mótteknar 27. janúar 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. febrúar 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. mars 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í risi en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu úr hússjóði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda úr hússjóði 82.020 kr. Til vara krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að gagnaðila beri að endurgreiða hússjóði 437.912 kr.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi tekið 437.912 kr. úr hússjóði án samþykkis húsfélags. Þar af hafi hún lagt 95.000 kr. inn á reikning eiginmanns síns og 80.000 kr. inn á reikning sonar síns. Þau hafi sagt að þetta hafi verið samþykkt á húsfundi áður en álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína. Þau hafi lagt fram vafasama fundargerð og ekkert hafi komið fram um neinar framkvæmdir í húsfélagsyfirlýsingu sem þau hafi fyllt út þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina.

Upphaflega þegar álitsbeiðandi hafi beðið um eldri fundargerðir hafi honum verið sagt að þær væru týndar. Síðar hafi vinkona gagnaðila sem búi í húsinu grafið upp eitthvað sem hún hafi sagt að hefðu aðeins átt að vera persónulegir minnispunktar. Þeir sé ekki í fundargerðarbók heldur sér bók og enginn hafi undirritað þá nema hún. Álitsbeiðandi fullyrði að þetta sé falsað. Um sé að ræða sér bók með engu nema þessari einu fundargerð sem hafi verið kallaðir minnispunktar sem hún hafi kvittað undir með nafni. Enginn kvitti með nafninu sínu við persónulega minnispunkta.

Í greinargerð gagnaðila er því  harðlega mótmælt sem komi fram í álitsbeiðni. Gagnaðili sé með prókúru á reikningi húsfélagsins og hafi sinnt störfum í þágu húsfélagsins. Í samræmi við samþykktar framkvæmdir á fasteigninni hafi hún millifært fjárhæðir úr hússjóði til greiðslu reikninga vegna framkvæmda sem húsfélagið hafi löglega samþykkt að þyrfti að framkvæma. Allar þessar greiðslur hafi verið samþykktar af húsfélaginu og því sé ekki um að ræða ósamþykktar greiðslur. Átelji gagnaðili þær alvarlegu ásakanir sem á hana séu bornar og muni skoða réttarstöðu sína hvað það varði. Gagnaðili hafi undir höndum bókhaldsgögn húsfélagsins og þar séu reikningar á bak við hverja millifærslu. Þá hafi legið fyrir samþykki húsfélagsins til greiðslu umræddra reikninga og vegna framkvæmda sem hafi verið samþykktar. Því sé ekki um að ræða ósamþykktar framkvæmdir heldur þvert á móti framkvæmdir sem öllum eigendum beri skylda til að taka þátt í. Fullyrðingar álitsbeiðanda eigi ekki við rök að styðjast.

Meðfylgjandi séu yfirlýsingar tveggja annarra eigenda þar sem farið sé lið fyrir lið yfir hvern útgjaldslið sem um ræði. Yfirlýsingin staðfesti að eigendur þriggja íbúða af fjórum hafi samþykkt tilteknar greiðslur úr hússjóði á sínum tíma. Á bak við hverja og einustu færslu sé til staðar bókhaldsgagn um þær. Því sé hafnað að farið hafi verið í framkvæmdir án samþykkis eða vitneskju annarra íbúða í húsinu. Hið rétta sé að allar framkvæmdir sem ráðist hafi verið í hafi verið samþykktar á húsfundi. Þá sé ásökunum um fölsun einnig hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að samkvæmt orðalagi yfirlýsingar sem gagnaðili hafi lagt fram segi að neðangreindir reikningar hafi verið samþykktir til greiðslu úr hússjóði á sínum tíma, en ekki að þeir hafi verið samþykktir á húsfundi. Það megi vel vera að hluti þeirra hafi verið ræddir, en ekki verið samþykktir á húsfundi. Einn eigendanna sem hafi undirritað yfirlýsinguna hafi sagt að hún hefði ekki lesið það sem hún hafi undirritað, heldur undirritað þegar hún hafi verið spurð hvort hún myndi eftir umræðunum. Hún hafi skrifað undir vegna þrýstings, til að forðast rifrildi og vilji ekki að verið sé að blanda henni í þetta. Hinn eigandinn sé vinkona gagnaðila og myndi skrifa undir hvað sem væri.

Það sé ómögulegt að sanna hvort fundargerð frá árinu 2017 sé lögmæt en eftir standi að það sé öðruvísi frágangur á henni en öðrum fundargerðum. Jafnvel þótt hún væri lögmæt komi hvergi fram í neinni fundargerð að framkvæmdir í þvottahúsi hafi verið samþykktar, sem kosti að lágmarki 100.000 kr. Það séu laun til sonarins og píparakostnaður. Álitsbeiðandi telji kostnaðinn vera 160.000 kr. því að það sé órökrétt að þau geri upp laun fyrir framkvæmdum við rafmagn meira en ári eftir framkvæmdirnar, þremur vikum eftir framkvæmdir við þvottahús.

Við kaup álitsbeiðanda á íbúð sinni hafi komið fram að greiðslur í hússjóð væru 8.000 kr. á mánuði og að engar framkvæmdir væru yfirstandandi eða áætlaðar. Verði talið að framkvæmdir og laun teljist lögleg vegna fundargerðar/minnispunkta frá árinu 2017 fari álitsbeiðandi fram á endurgreiðslu vegna framkvæmda við þvottahús sem sé skýrt að hafi aldrei verið samþykkt á húsfundi.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi fullyrðir að gagnaðili hafi millifært og greitt úr hússjóði 437.912 kr. án þess að samþykki húsfélagsins hafi legið fyrir. Um er að ræða millifærslur og greiðslu reikninga á tímabilinu 1. september 2017 til 17. ágúst 2020.

Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar um sé að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fari þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða fjórbýli hafi ekki verið óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um viðhald sameignar hússins á formlegum húsfundi, en allt að einu hafi eigendur þurft að hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylli formkröfur laganna að öðru leyti.

Gagnaðili hefur gert grein fyrir öllum þeim millifærslum af reikningi hússjóðs sem álitsbeiðandi óskar endurgreiðslu vegna. Samkvæmt þeim skýringum er um að ræða viðhald og efniskostnað vegna sameignar. Einnig hefur gagnaðili lagt fram yfirlýsingu eigenda íbúða í kjallara og 1. hæðar þar sem fram kemur að greiðslurnar hafi verið inntar af hendi með samþykki til greiðslu úr hússjóði á sínum tíma. Ekki liggur þó fyrir afstaða fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda til framangreindra útgjalda hússjóðs. Telur kærunefnd gögn málsins þannig ekki benda til annars en að um hafi verið að ræða kostnað sem húsfélagið hafði samþykkt að greiddur yrði úr hússjóði. Framlögð gögn styðja ekki að gagnaðili hafi millifært með ólögmætum hætti af reikningum húsfélagsins. Þannig eru ekki skilyrði til að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili endurgreiði hússjóði 437.912 kr. Þá eru ekki lagaskilyrði til að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að hann eigi rétt á endurgreiðslu úr hússjóði. Hafi álitsbeiðandi athugasemdir við skiptingu sameiginlegs kostnaðar er honum rétt að taka upp erindi þar um á húsfundi eða á aðalfundi þegar ársreikningar eru lagðir fram.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 15. mars 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson