Mál nr. 3/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 3/2014
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. janúar 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. janúar 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. janúar 2014, athugasemdir gagnaðila, dags. 11. febrúar 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. febrúar 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 24. mars 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. október 2013, tók álitsbeiðandi á leigu stúdíóíbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. október 2013 um húsnæði að C. Ágreiningur er um uppsögn leigusamningsins og kröfu gagnaðila um að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð af gagnaðila frá 3. október 2013. Um miðjan þann mánuð hafi hún tilkynnt gagnaðila um að hún hefði keypt íbúð. Hún hafi fundið nýja leigjendur sem gagnaðili hafi hitt og samþykkt. Nýju leigjendurnir hafi leigt íbúðina frá 30. nóvember 2013 og hafi borgað gagnaðila leigu og tryggingu. Álitsbeiðandi greinir frá því að ekki hafi verið nein vitni við undirritun leigusamningsins og að gagnaðili vilji ganga að bankaábyrgð hennar að ástæðulausu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi ákveðið að leigja íbúðina út í langtímaleigu. Álitsbeiðandi hafi verið ákveðin í að leigja íbúðina í langtímaleigu með vissu um það öryggi sem það myndi veita henni. Hún hafi talað sérstaklega um hinn langa uppsagnarfrest sem því hafi fylgt.
Gagnaðili vísar til þess að í b-lið leigusamningsins hafi komið skýrt fram að uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir og að uppsögn skuli vera skrifleg. Gagnaðili hafi ekki fengið uppsögn frá álitsbeiðanda.
Gagnaðili fer fram á að álitsbeiðandi greiði þriggja mánaða leigu vegna samningsbrots.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi aldrei sagt að hún hafi þurft að skrifa tilkynningu um uppsögn. Hún hafi einungis átt símtal við hann. Það hafi átt sér stað tveimur vikum eftir að hún hafi flutt í leiguhúsnæðið. Til að hafa samfellu í leigunni hafi hún fundið fólk sem sé nú búsett í leiguíbúðinni og hafi borgað gagnaðila bæði leigu og tryggingu. Gagnaðili hafi óskað eftir að hitta mögulega leigjendur og samþykkt að þau mættu búa í leiguhúsnæðinu.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi ekki valdið neinum skemmdum á íbúðinni. Gagnaðili hafi veitt leyfi til að hengja upp myndir, hillur og fleira á veggi. Áður en hún hafi flutt út hafi öllum holum verið lokað. Skemmdir á gólfi og baðherbergishurð hafi verið til staðar þegar hún hafi flutt inn. Fólk sem hafi aðstoðað hana við flutninga í leiguhúsnæðið geti staðfest það.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi beðið sig um fara með leigusamninginn til yfirmanns hennar í þeim tilgangi að hann gæti yfirfarið samninginn og gætt hennar hagsmuna. Gagnaðili hafi góðfúslega orðið við þessu og viðkomandi sé vottur að undirskrift hans á leigusamningnum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er áréttað að hún hafi haft samband símleiðis við gagnaðila til að segja leigusamningnum upp. Álitsbeiðandi hafi boðist til að finna nýja leigjendur. Gagnaðili hafi fallist á það og tekið við uppsögninni símleiðis. Álitsbeiðandi telur því skrýtið að gagnaðili hafi krafið sig um uppsögn á leigusamningnum og greiðslu fyrir uppsagnarfrest þar sem hann hafi ekkert sagt í símtalinu um að það þyrfti einnig að gera það skriflega. Álitsbeiðandi hafi strax fundið nýja leigjendur fyrir gagnaðila og hann hafi því ekki tapað neinu fjárhagslega.
III. Forsendur
Með ótímabundnum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu stúdíóíbúð í eigu gagnaðila frá 1. október 2013. Aðila greinir á um hvort samningnum hafi verið sagt upp með lögmætum hætti.
Af hálfu álitsbeiðanda er byggt á því að hún hafi sagt leigusamningi upp símleiðis við gagnaðila tveimur vikum eftir að hún flutti í hina leigðu íbúð. Álitsbeiðandi hafi boðist til að finna nýja leigjendur í stað þess að greiða leigu út uppsagnarfrest og gagnaðili fallist á uppsögn með þeim skilyrðum. Það hafi gengið eftir og nýir leigjendur hafi flutt í íbúðina þann 30. nóvember 2013 og greitt bæði leigu og tryggingu frá þeim tíma.
Gagnaðili vísar til b-liðar í 3. kafla leigusamningsins þar sem annars vegar kemur fram að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir og hins vegar að uppsögn skuli vera skrifleg. Gagnaðili heldur því fram að ekki hafi borist skrifleg uppsögn frá álitsbeiðanda og telur sig eiga rétt til að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna samningsbrots hennar, en þriggja mánaðaleiga sé eðlileg greiðsla vegna hins meinta samningsbrots.
Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsögn ótímabundins leigusamnings vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Þá skal uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, sbr. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Þó er aðilum ávallt heimilt að semja um að leigutíma ljúki fyrr. Álitsbeiðandi greinir frá því hún hafi sagt upp leigusamningnum símleiðis við gagnaðila eftir tveggja vikna búsetu í íbúðinni og að samkomulag hafi komist á með aðilum um að álitsbeiðandi gæti losnað fyrr undan leigusamningnum gegn því skilyrði að hún myndi finna nýja leigjendur. Gagnaðili hefur ekki mótmælt þessu sérstaklega þó hann hafi tekið fram að hann hafi ekki fengið skriflega uppsögn frá álitsbeiðanda. Þannig má ganga út frá því að samningslok hafi verið með þeim hætti sem álitsbeiðandi hefur haldið fram. Hafi samningslok ekki verið umsamin heldur ólögmæt hvílir þó sú skylda á gagnaðila skv. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga að takmarka tjón sitt en ákvæðið kveður á um skyldu leigusala til að gera strax nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum sem hann kann að eiga rétt á. Ekki verður annað ráðið af gögnum málsins en að þegar eftir flutning álitsbeiðanda úr íbúðinni hafi nýir leigjendur flutt inn og greitt leigu auk tryggingar. Gagnaðili hefur ekki orðið af leigutekjum vegna flutnings álitsbeiðanda úr íbúðinni fyrir uppsagnarfrest eða sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir öðru tjóni. Þannig er viðurkennd sú krafa álitsbeiðanda að gagnaðila sé óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi ekki heimild til að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Reykjavík, 24. mars 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson