Mál nr. 20/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 20/2023
Sameign/sameign sumra: Hjólageymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 1. mars 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. mars 2023, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. mars 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C 25-29 í D, alls 36 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta nr. 25 en gagnaðili er eigandi íbúðar í húshluta nr. 27. Ágreiningur er um eignarhald á hjólageymslu inn af kjallara.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að geymsla 0003 sé í sameign þeirra eignarhluta í húshlutum 25-29 sem eigi bílastæði í bílageymslu.
Í álitsbeiðni segir að sameiginleg geymsla fylgi stæðum í bílageymslu en gögn frá Þjóðskrá, sem hafi fylgt við kaup íbúðarinnar, staðfesti það. Ekki sé hægt að komast að geymslunni öðruvísi en að fara í gegnum bílageymsluna. Ekki sé talað um umgengisrétt um bílageymsluna fyrir þá sem ekki eigi hlut í þeirri séreign í eignaskiptayfirlýsingu, sem styðji það að geymslan fylgi bílastæðum í bílageymslu. Samkvæmt gögnum eigi álitsbeiðandi sem nemur 5,4 fermetra í sameiginlegri geymslu 0003. Eigi hún 5,4 fermetra í geymslunni, sem sé 117,3 fermetrar, geti ekki verið nema 20 eignarhlutar í henni. Bílastæði í bílageymslu sem tilheyri húsum 25-29 séu 20 en 20x5,4 séu 108 og að viðbættum 9,3 sem sé brunastúka/inngangur sé niðurstaðan samtals 117,3, sem sé stærð geymslunnar. Vagna- og hjólageymslur séu teiknaðar við alla stigaganga auk umræddrar geymslu.
Í greinargerð gagnaðila segir að við kaup á eign hennar hafi henni verið tilkynnt að hjólageymsla fyrir íbúðina væri að finna á sömu hæð og bílakjallarinn, þrátt fyrir að hjólageymsla væri teiknuð í anddyri hússins. Fasteignasalinn hafi nefnt að það hefði verið ákveðið eftir teikningu hússins að hafa aðal hjólageymsluna á neðri hæðinni, þ.e. þannig að innangengt væri frá bílakjallara.
Gagnaðili hefði ekki keypt íbúðina sína vitandi það að hjólageymsla væri eingöngu í anddyri hússins, sem allir sem komi í húsið hafi aðgang að, þar með talið gestir. Sú hjólageymsla sé ekki öruggur staður til að geyma verðmæti, eins og hjól og vagna. Gagnaðili myndi aldrei geyma hjól eða vagna þar, enda geri það enginn í húsinu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þær vagna- og hjólageymslur sem séu teiknaðar og tilgreindar í eignaskiptayfirlýsingu séu þrjár, ein í hverjum stigagangi. Um þær komist eingöngu þeir sem búi í viðkomandi stigagangi eða sé hleypt inn af einhverjum sem búi þar. Verði eignaskiptayfirlýsingu aftur á móti breytt þannig að allar íbúðir hússins eigi geymslu 0003 í matshluta 04 þá hafi allir aðgang að bílageymslunni sem sé í sameign sumra og þurfi að fara þar um með vagna og hjól. Bílar séu dýr tæki. Nefnt hafi verið að það sé ekki hægt að selja sömu fermetrana tvisvar eins og mögulega hafi átt sér stað í þessu máli.
III. Forsendur
Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærð til þinglýsingar 16. júní 2020, segir að C 25-29, matshluti 01, tengist bílgeymslu, matshluta 04, á lóðinni, sem er bílgeymsla með 27 bílastæðum (54 þegar bílgeymslan verður fullbyggð) og tengjast 20 bílastæði í bílgeymslunni íbúðum í matshluta 01. Sjö bílastæði í bílageymslunni tilheyra C 21-23 og 27 bílastæði tilheyra C 11-19. Þá er að finna skiptingu á bílgeymslunni í eignaskiptayfirlýsingunni þar sem gert er ráð fyrir að eigendur bílastæða eigi 1/54 í sameign sumra en ekki er tilgreint hvaða rými falli þar undir. Eignaskiptayfirlýsing fyrir matshluta 04 hefur ekki verið gerð.
Kveðið er á um í 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameign sé sameign allra nema svo hátti að um sameign sumra sé að ræða samkvæmt 7. gr. laganna. Þar er kveðið á um að um sameign sumra sé að ræða þegar það komi fram eða ráða megi af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglu fjöleignarhúsalaga um sameign allra, sbr. 6. gr. laganna, verður að túlka 7. gr. þröngt.
Í yfirliti íbúðar álitsbeiðanda hjá fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er hlutur íbúðarinnar í hjólageymslunni skráður 5,4 fermetrar og geymslan skráð sem sameign sumra. Í eignaskiptayfirlýsingu matshluta 01 er þó ekki minnst á hjólageymsluna en hún sést á teikningu sem fylgir eignaskiptayfirlýsingunni þar sem hún er merkt matshluta 04. Samkvæmt teikningunni er hægt að ganga inn í hjólageymsluna frá stigahúsi húss nr. 25 en aðgengi að sameiginlegri vagna- og hjólageymslu þess húshluta er inn af hinni umdeildu geymslu og einnig aðgengi að brunastúku sem er í sameign allra í matshluta 01. Skráningartafla fyrir matshluta 04 liggur ekki fyrir en þó virðist sem ekki hafi verið gert ráð fyrir hjólageymslunni í skiptarúmmáli eigenda bílastæða.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið eru þau þinglýstu gögn sem liggja fyrir um téða hjólageymslu ekki skýr um að um sameign sumra sé að ræða, þ.e. þeirra 20 íbúða í húsum nr. 25-29 sem eiga stæði í bílageymslunni. Á grundvelli fyrirliggjandi gagna er því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
Kærunefnd bendir þó á að í 17. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um hvaða atriði skuli koma fram í eignaskiptayfirlýsingu en þar kemur fram í 8. tölul. 1. mgr. að glöggt skuli greina ef tiltekið rými eða búnaður er í sameign sumra en ekki allra. Nefndin telur að brýnt sé í þessu tilviki að gerð verði eignaskiptayfirlýsing fyrir matshluta 04.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 18. september 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson