Nr. 67/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 67/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. júlí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. júlí 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 23. júlí 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 28. júlí 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2019 til 5. maí 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi skilað íbúðinni 1. maí 2019 og maki varnaraðila farið yfir hana og sagt að hún væri hrein, öll áhöld virkuðu og ekkert væri ónýtt. Nokkrum dögum síðar hafi sóknaraðili fengið skilaboð frá varnaraðila um að hún þyrfti að skoða ástand íbúðarinnar og myndi ekki skila tryggingunni fyrr en eftir það. Nokkrum dögum eftir það hafi varnaraðili sagt að ein hurð væri ónýt og það þyrfti að skipta henni út fyrir nýja, sem sóknaraðili hafi boðist til að gera en varnaraðili neitað. Nokkru seinna hafi sóknaraðili fengið skilaboð um að ein hillan í ísskápnum væri ónýt og að sóknaraðili hefði tekið herðatré úr fatahenginu og skilið önnur eftir.

Varnaraðili hafi neitað að skila tryggingunni og ekki lagt fram nein sönnunargögn fyrir því að hafa lagað skemmdirnar sem hún segi að hafi verið gert.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segist gera kröfu um að sóknaraðili greiði það sem vanti upp í kostnað vegna skemmda á íbúðinni og innanstokksmunum. Tjónið nemi hærri fjárhæð en þeim 100.000 kr. sem hún hafi lagt fram sem tryggingu. Einnig hafi hún framleigt íbúðina til tveggja einstaklinga á tímabilinu.

Sóknaraðili hafi eyðilagt mottu sem var fyrir framan útidyrahurðina og ekki samþykkt að greiða fyrir nýja fyrr en eftir að varnaraðili hafi hótað að taka kostnað við nýja mottu af tryggingunni. Vitni séu að því að sóknaraðili hafi framleigt herbergi í íbúðinni, auk þess sem varnaraðili sá auglýsingar frá sóknaraðila þar um á netinu á pólsku.

Eftir mánaðamótin febrúar/mars hafi verið mjög erfitt að ná sambandi við sóknaraðila. Þann 11. mars 2019 hafi varnaraðili farið í íbúðina og hitt þar fyrir yngri mann sem aðspurður hafi sagt að hann og faðir hans leigðu þarna íbúð af sóknaraðila og að þeir hefðu greitt fyrir mars og apríl. Þann 1. maí 2019 hafi kærasti varnaraðila farið til að taka við lyklum og hitt sóknaraðila og kærasta hennar í íbúðinni. Í fljótu bragði hafi allt virst vera í lagi. Hann hafi litið yfir og opnað ísskápinn og sagt að þetta liti vel út. Við svo búið hafi sóknaraðili og kærasti hennar farið. Um leið og þau hafi farið hafi hann gengið inn í svefnherbergi og rekið augun í það að það væri eins og hurðinni hafi verið sparkað upp. Hann hafi samstundis hringt í kærasta sóknaraðila og sagt honum frá þessu og spurt hvort þau vildu ekki koma til að sjá þetta. Hann spurt hvort það væri ekki bara hægt að leysa þetta einhvern veginn. Það sjáist á myndum að eitthvað mikið hafi gengið á. Járnið af karminum hafi þeyst af og ekki fundist, plastið undir sé rifið en það sé skrúfað undir karminn og því ekki hægt að skipta um það nema fjarlægja karminn. Við þetta hafi karmurinn sprungið út frá læsingunni. Síðan hafi einhverju verið barið í hurðina að innanverðu svo að eftir standi tvö göt í henni. Eftir að kærasti varnaraðila hafi sagt henni frá skemmdunum hafi hún sent sóknaraðila skilaboð samdægurs, þ.e. 1. maí 2019, klukkan 17:26, um að hún hafi ætlað að skoða íbúðina og myndi ekki skila tryggingunni fyrr en skemmdirnar hefðu verið metnar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi verið yfirfarin 1. maí 2019 og allt verið í góðu. Kærasti varnaraðila hafi síðan hringt og sagt að hurðin væri það eina sem þyrfti að laga. Tryggingin væri til að laga það sem hafi verið skemmt en ekki til að láta íbúðina líta betur út, þ.e.a.s. gera hana fínni en hún hafi verið. Borðið, stólarnir, dýnan og herðatré/snagar hafi verið í heilu lagi.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að íbúðin hafi ekki verið yfirfarin 1. maí 2019 og sjá megi samskipti aðila í kjölfarið á smáskilaboðum. Kostnaður vegna skemmdanna hafi í heild numið 203.738 kr.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Varnaraðili heldur eftir tryggingarfé sóknaraðila að fjárhæð 100.000 kr. á þeirri forsendu að hún hafi valdið skemmdum á hinu leigða á leigutíma.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 1. maí 2019 og skilaði sóknaraðili íbúðinni til varnaraðila þann dag. Sóknaraðili óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins 1. maí 2019 og ítrekaði þá beiðni 7. maí 2019. Samkvæmt samskiptum aðila 10. maí 2019 hugðist varnaraðili ekki endurgreiða tryggingarféð vegna skemmda á hurð og verður því miðað við að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð þann dag. Ljóst er af samskiptum aðila að sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila og ítrekaði hún beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins með rafrænum skilaboðum 23. maí 2019. Þannig er ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila og mátti varnaraðila vera það ljóst 23. maí 2019, sbr. framangreind rafræn skilaboð sóknaraðila. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu leigjanda hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi, ber henni að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar, sbr. 2. málsl. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga. Þá ber henni að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 1. maí 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 29. maí 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. maí 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson