Mál nr. 54/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 54/1995

Breytingar á sameign: Þvottasnúrur, innkeyrsla. Hagnýting sameignar:

Þvottasnúrur, innkeyrsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 31. ágúst 1995, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. september sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 26. september sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 4. október. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 23. október og tók málið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

X er tveggja hæða fjölbýlishús, byggt fyrir ca. 36 árum. Tveir eignarhlutar eru í húsinu og er eignarhluti álitsbeiðanda á efri hæð en eignarhluti gagnaðila á neðri hæð.

Álitsbeiðandi heldur því fram að þegar hann og eiginkona hans komu úr sumarleyfi í ágúst sl. hafi gagnaðili verið búinn að setja upp þvottasnúrur á sameiginlegri baklóð hússins án nokkurs samráðs við þau. Um sé að ræða staur sem steyptur sé niður í jörðina og liggi snúrurnar í bílskúr gagnaðila, þvert á þær snúrur sem fyrir séu á lóðinni.

Einnig hafi verið búið að grafa ofan í sameiginlega innkeyrslu, meðfram stétt sem liggi samhliða innkeyrslunni. Fyllt hafi verið í með sandi þar sem áður hafi verið olíumöl. Hér sé um mikla slysagildru að ræða fyrir konu álitsbeiðanda, þar sem hún sé á hækjum og þurfi að komast af gangstéttinni og út í innkeyrsluna. Þegar hækjurnar lendi í sandinum geti þær sokkið djúpt í og hún dottið.

Gangstétt liggi frá götu og að inngangi í báðar íbúðir hússins. Meðfram stéttinni öðrum megin sé innkeyrsla að bílskúrum, sem séu aftan við húsið. Fjölskylda gagnaðila skilji eftir reiðhjól sín í innkeyrslunni, þannig að þau liggi upp við og á stéttinni. Yfirleitt sé um að ræða tvö reiðhjól og stundum þrjú. Reiðhjólin hindri þannig umferð af stéttinni og út í innkeyrsluna. Á bakvið húsið sé hins vegar skúr, þar sem hægt sé a 0d geyma reiðhjól og þangað séu þau sett á kvöldin.

Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:

1. Að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp snúrur á sameiginlegri baklóð án samráðs við álitsbeiðanda og að gagnaðila verði talið skylt að fjarlægja snúrurnar.

2. Að gagnaðila beri að koma olíumöl í innkeyrslu í samt lag eftir að hafa grafið í innkeyrsluna.

3. Að gagnaðila og fólki á hans vegum verði talið óheimilt að hindra umferð við innkeyrslu með því að skilja þar eftir reiðhjól.

Varðandi kröfur nr. 1-2 vísar álitsbeiðandi í 36. gr. laga nr. 26/1994.

Varðandi kröfu nr. 3. vísar álitsbeiðandi í 2. mgr. 35. gr. sömu laga.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann og fjölskylda hans hafi notað eldri þvottasnúrur á baklóð frá því þau fluttu í húsið vorið 1994 og til febrúarloka 1995. Þá hafi álitsbeiðandi hindrað eiginkonu gagnaðila í að nota snúrurnar með þeim orðum að hann ætti þessar snúrur og enginn hafi notað þær nema með hans leyfi. Við þetta tækifæri hafi m.a. komið fram að neðri hæðin ætti að setja upp snúrur fyrir sig. Í framhaldi af þessu hafi gagnaðili sett upp snúrustaur og tengt snúrurnar við bílskúr sinn. Vísar gagnaðili í ljósmyndir af snúrunum. Gagnaðili telur sig eiga rétt til afnota af snúrum.

Gagnaðili kveðst hafa grafið í umrædda innkeyrslu til að loka fyrir gamla frárennslislögn, sem ekki sé notuð lengur. Þegar gamla lögnin þorni sé sú hætta fyrir hendi að rottur leiti þangað. Þetta hafi verið gert í framhaldi af endurnýjun á sameiginlegum frárennslislögnum hússins. Álitsbeiðandi hafi í vor sjálfur sýnt gagnaðila hvar þyrfti að grafa vegna þessa og blinda gömlu lögnina, og kveðst gagnaðili annars ekki hafa vitað hvar umrædda tengingu væri að finna. Álitsbeiðanda sé því fullkunnugt um þetta mál. Olíumöl í innkeyrslu sé öll stagbætt og einnig séu víða í henni göt. Þar sem gagnaðili hafi grafið við gangstétt sé olíumölin svo þunn og laus í sér að sums staðar megi bora fingri í gegn. Undir olíumölinni sé mold og þegar hún frjósi lyftist hún og moli olíumölina. Gagnaðili vísar í ljósmyndir máli sínu til stuðnings.

Gangstétt sú sem liggi frá götu að húsi sé 10,4 m að lengd. Með vísan til þessa geti tvö barnareiðhjól ekki mögulega hindrað aðgang að innkeyrslu. Reiðhjól eiginkonu gagnaðila hafi staðið á gangstétt stund og stund en sé annars aldrei notað og geymt í bílskúr. Reiðhjólin liggi upp að gangstétt en ekki á stéttinni. Innkeyrsla sé svo óslétt að standarar á hjólunum haldi þeim ekki þar. Reiðhjólin séu sett í bílskúr gagnaðila í lok dags. Þangað nái börnin í þau og séu að koma og fara á hjólunum yfir daginn, eins og börn geri. Fólk á vegum álitsbeiðanda geymi einnig barnareiðhjól við stéttina og barnavagn ýmist uppi á stéttinni eða úti á lóð.

III. Forsendur.

1. Samkvæmt 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekna hluta hennar. Gagnaðila var því óheimilt að setja upp snúrustaur og þvottasnúrur á sameiginlegri baklóð hússins án þess að geta sýnt fram á samþykki álitsbeiðanda. Því verður að telja að gagnaðila beri að fjarlægja snúrurnar, afli hann ekki samþykkis fyrir þeim, sbr. 4. mgr. 40. gr.

Á baklóð hússins eru einnig eldri snúrur. Snúrur þessar verður að telja í sameign aðilanna, sbr. 6. gr., 5. tl. 8. gr. og 34. gr. laga nr. 26/1994, enda hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á séreignarrétt sinn á þeim. Álitsbeiðanda var því óheimilt að meina eiginkonu gagnaðila um afnot af þessum snúrum, sbr. 36. gr. laganna. Hvernig afnotum af sameiginlegum þvottasnúrum skal hagað er samkomulagsatriði milli sameigenda. Einnig er hægt að kveða á um slíkt í húsreglum til að taka af allan vafa, sbr. 74. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi ber að geta þess að réttur til að hagnýta sameign fer ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt, sbr. 3. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994.

2. Álitsbeiðandi heldur því fram að ekkert hafi verið við hann ráðgast um þetta verk. Af hálfu gagnaðila er því hins vegar haldið fram að grafið hafi verið í innkeyrslu við húsið vegna viðgerða á sameiginlegum lögnum. Um hafi verið að ræða nauðsynlega aðgerð sem gerð hafi verið í samráði við álitsbeiðanda og raunar eftir fyrirsögn hans. Aðila greinir því á um þetta atriði m 1 lsins og getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess. Slíkum sönnunaratriðum verður að vísa til dómstóla, þar sem sönnunarfærsla getur farið fram, vilji menn halda málinu áfram.

3. Það er skylda eigenda í fjöleignarhúsum að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar, sbr. 4. tl. 13. gr., 34. og 35. gr. laga nr. 26/1994. Þannig er t.d. skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlega lóð og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði, sbr. 3. mgr. 35. gr. Umferð íbúa og farartækja þeirra um aðkomuleiðir að fjölbýlishúsi er óumflýjanleg og hana verða aðrir íbúar að þola innan eðlilegra marka. Það er álit kærunefndar að ekki sé sýnt fram á að reiðhjól þau sem um er deilt trufli umferð við húsið svo óþægindum valdi. Á ljósmyndum sem liggja frammi í málinu má sjá að hjólin geta einungis hindrað umferð við lítinn hluta gangstéttar og innkeyrslu. Hjólin eru ekki skilin eftir á gangstéttinni sjálfri heldur upp við hana, í innkeyrslunni, án þess þó að trufla þar umferð bíla. Hjólin eru síðan sett í hús yfir nóttina. Óraunhæft er að ætlast til þess að börn setji hjól sín í geymslu í hvert sinn sem þau skreppa í hús og ekki hefur verið sýnt fram á að annar staður sé hentugri. Þess ber þó að geta að húsfélagið getur tekið ákvörðun um að setja upp hjólagrind við húsið og myndi kostnaður við slíkt skiptast eftir hlutfallstölum.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp snúrustaur og þvottasnúrur á sameiginlegri baklóð hússins án samþykkis gagnaðila. Ber honum að fjarlægja staurinn og snúrurnar, afli hann ekki samþykkis fyrir þeim.

2. Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort gagnaðila beri að koma olíumöl í innkeyrslu í samt lag eftir að hafa grafið í innkeyrsluna.

3. Ekki er sýnt fram á að gagnaðili eða fólk á hans vegum hindri svo umferð við innkeyrslu með því að skilja þar eftir reiðhjól, að bagi sé að fyrir aðra íbúa hússins.

Reykjavík, 1. nóvember 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson