Mál nr. 51/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 51/1995
Viðgerðarréttur eiganda vegna sameignar: Svalir, þakgluggi.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 22. ágúst 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsinu.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. ágúst sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 18. september sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 27. s.m. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 4. október og tók málið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Húsið X er fjögurra hæða fjöleignarhús, byggt á árunum 1945-1950. Fjórir eignarhlutar eru í húsinu og er eignarhluti álitsbeiðanda á fjórðu hæð. Þakgluggi yfir þakherbergi í íbúð álitsbeiðanda hefur lekið. Á árinu 1989, þegar endurnýjun fór fram á þakinu, fékk álitsbeiðandi samþykkt húsfundar fyrir því að stækka þakglugga yfir íbúð sinni og hafði af því einhvern aukakostnað. Af hálfu álitsbeiðanda er því einnig haldið fram að svalir á 4. hæð þarfnist viðgerða.
Með bréfi, dags. 30. ágúst 1994, fór álitsbeiðandi þess á leit við Rannsóknastofnun byggingariðnaðarins, að kannað yrði ástand steypu á steyptum svölum (bæði handriði og svalagólfi) á 4. hæð hússins.
Vottorð stofnunarinnar, dags. 13. september 1994, liggur fyrir í málinu. Fram kemur að svalirnar voru skoðaðar og í framhaldi af skoðun hafi verið boraðir 3 kjarnar úr "handriðinu" til frekari rannsókna. Í niðurstöðu kemur fram að "svalahandriðið" sé mjög netsprungið og nokkrar útfellingar séu úr sprungunum. Neðan á svalagólfinu sé talsvert sprungunet, mest fremst. Öll einkenni bendi til verulegra frostskemmda í svölunum. Allir borkjarnarnir séu mjög sprungnir og verulegar frostskemmdir í þeim. Hafi þeir verið það lélegir að ekki hafi reynst unnt að mæla þrýstiþol þeirra, þar sem þeir hafi nánast molnað niður, þegar reynt hafi verið að saga enda þeirra, eins og jafnan sé gert við brotþolsmælingar á borkjörnum.
Síðan segir: "Það liggur ljóst fyrir að steypa í svalahandriðinu (Sic) er mjög skemmd vegna frostþíðuáhrifa og að mati undirritaðs er eina raunhæfa aðgerðin til úrbóta sú að brjóta handriðið (og líklega gólfið líka) niður og endursteypa svalirnar."
Í málinu liggur frammi álit Nýsmíði og viðgerða, dags. 15. mars 1993, þar sem fram kemur það álit húsasmíðameistara að þak við þakglugga hafi lekið og valdið því að bólgnað hafi út plötur á vegg og áfellur á glugga. Skipta þurfi um þessi stykki, grunna þau og mála. Kostnaður er áætlaður kr. 36.727,-. Þá liggur fyrir álitsgerð R, löggilts úttektarmanns, dags. 2. desember 1993. Þar segir að við skoðun hafi komið fram að leki sé með glugganum og hafi valdið skemmdum. Í vottorðinu segir að í ljós hafi komið að frágangur þakjárns kringum gluggann sé þannig að telja verði víst að hann sé ekki réttur. Taka þurfi járnið upp í kringum gluggann og ganga frá því eins og venja sé um slíka glugga.
Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:
1. Að viðurkennt sé að svalahandrið á 4. hæð og þakgluggi séu talin í sameign allra eigenda hússins og að kostnaður við viðgerð á þeim skiptist eftir eignarhlutföllum í húsinu.
2. Að álitsbeiðandi hafi rétt til að ráðast einhliða og tafarlaust í viðgerðir á þakglugga og svalahandriði, án þess að mat dómkvaddra matsmanna liggi fyrir.
Varðandi kröfu nr. 1. vísar álitsbeiðandi í 3.-4. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Annars vegar sé um að ræða steypt handrið, þ.e. ca. 80 cm háan vegg sem myndi bæði handrið og burðarhluta um leið, og hins vegar ytri umbúnað við glugga á þaki.
Varðandi kröfu nr. 2. vísar álitsbeiðandi í 37.-38. gr. sömu laga. Telur álitsbeiðandi að þegar endurnýjun þekju hafi farið fram hafi orðið mistök við frágang við gluggann. Húsfundir 24. júní og 30. júní 1992 hafi samþykkt að ráða blikksmið til að ljúka frágangi á þaki, þ.m.t. við umræddan glugga. Sú viðgerð hafi engan veginn dugað. Vísað sé í meðfylgjandi álitsgerðir fagmanna varðandi þessi atriði. Viðgerð á glugga og svölum sé bráðnauðsynleg. Telur álitsbeiðandi sig hafa fært fram nægilega sönnun þess að hann megi ráðast einhliða í framkvæmdir, án þess að óska dómkvaðningar matsmanna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann vilji ekki skera úr um það hvort svalahandrið og þakgluggar teljist til séreignar eða sameignar. Hins vegar sé bent á að umræddar svalir séu hvorki betri né verri en gangi og gerist á húsum sem reist hafi verið á þessum tíma. Fullkomlega ástæðulaust sé að ráðast í meiriháttar viðgerðir nú. Kveðst formaður húsfélagsins, sem undirritar greinargerðina, vera fyllilega dómbær um þetta á grundvelli starfsreynslu sinnar og menntunar sem verkfræðings. Eigendur 2. og 3. hæðar hafi dyttað smávegis að sínum svölum og kostað það sjálfir. Hafi verið um lekaviðgerðir á þakglugga að ræða, hafi þær verið gerðar á vegum álitsbeiðanda og á hans ábyrgð. Því sé kröfum álitsbeiðanda vísað á bug.
III. Forsendur.
1. Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Ytri byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, falla hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga. Af gögnum málsins má ráða að ágreiningur stendur um hvort viðgerðir séu nauðsynlegar á stoð- og burðarvirki svala, þó að svalagólfinu slepptu. Þar sem í vottorði Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins er talað um "svalahandrið" mun vera átt við steypta veggi svalanna, sem falla samkvæmt framansögðu undir sameign, sbr. 4. tl. 1. mgr. 8. gr.
Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl., undir sameign fjöleignarhúss. Allur ytri gluggaumbúnaður er einnig sameign, bæði á séreignarhlutum og sameign, sbr. 3. tl. 8. gr. laganna. Ljóst er því að þak hússins og ytri umbúnaður við glugga á þaki er í sameign. Telja verður að í þessu sambandi skipti ekki máli þótt álitsbeiðandi hafi á sínum tíma fengið leyfi til að setja stærri glugga í en fyrir voru, enda greiddi hann mismuninn sjálfur. Ytri umbúnaður við gluggann er eftir sem áður í sameign allra íbúðareigenda í húsinu og vankantar á honum á ábyrgð þeirra allra, enda var ísetning gluggans þáttur í sameiginlegum framkvæmdum við endurnýjun þaks og þakglugga á sínum tíma. Ekki hefur verið sýnt fram á að stækkun gluggans hafi valdið umræddum leka, með vísan til þess sem fram kemur í vottorði, dags. 2. desember 1993.
Kostnaður við viðgerð á ofangreindum hlutum sameignar er sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, að öðrum skilyrðum fullnægðum, sbr. umfjöllun hér á eftir.
2. Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Um heimildir eiganda til að grípa til einhliða ráðstafana er fjallað í 38. gr. laganna. Þar kemur fram að eiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra, ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.
Af vottorðum sem fyrir liggja í málinu þykir sýnt að séreign álitsbeiðanda liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi ytri umbúnaðar þakglugga, sbr. einnig 1. tl. 52. gr. laga nr. 26/1994, og að sameign liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi svala.
Álitsbeiðandi hefur ennfremur sýnt fram á að aðrir eigendur í húsinu hafa ekki fengist til að hefjast handa í þessu efni, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir og tilmæli, sbr. fundargerðir húsfunda 24. og 30. júní 1992 og 30. mars 1994.
Það er álit kærunefndar, eins og málið liggur fyrir nefndinni, að álitsbeiðandi hafi fullnægt skilyrðum 38. gr. laga nr. 26/1994 og aflað fullnægjandi sönnunar á nauðsyn viðgerðanna, umfangi og kostnaði við þær. Kærunefnd telur hins vegar að eins og málum er nú komið, sé nauðsynlegt fyrir álitsbeiðanda að láta reyna á það enn einu sinni hvort gagnaðili vilji ekki hefjast handa við umræddar viðgerðir á grundvelli fyrirliggjandi gagna og að fengnu áliti kærunefndar. Vilji gagnaðili það ekki, án þess þó að færa fram réttmæt og efnisleg mótmæli gegn þýðingu umræddra gagna, er álitsbeiðanda heimilt að ráðast einhliða í viðgerðir. Að öðrum kosti verður álitsbeiðandi að afla sér lögfullrar sönnunar, eftir atvikum með dómkvaðningu matsmanns/matsmanna.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að umræddar framkvæmdir við svalir og ytri gluggaumbúnað séu sameiginlegar og kostnaður við þær eigi að greiðast af öllum eigendum í samræmi við hlutfallstölur.
2. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi hafi aflað fullnægjandi gagna um nauðsyn, umfang og kostnað við umræddar viðgerðir til að geta ráðist einhliða og tafarlaust í þær. Færi gagnaðili hins vegar fram réttmæt og efnisleg mótmæli gegn þýðingu umræddra gagna, verður álitsbeiðandi að afla sér frekari lögfullrar sönnunar, eftir atvikum með dómkvaðningu matsmanns/matsmanna.
Reykjavík, 23. október 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson