Mál nr. 50/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 50/1995
Skipting kostnaðar: Hiti, girðing, lóð. Endurskoðun: Ársreikningur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 14. ágúst 1995, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 10, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda að X nr. 10.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 23. ágúst sl. og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri við nefndina, sbr. 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 14. september, var lögð fram á fundi kærunefndar 20. september og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða stigahús í fjögurra hæða fjölbýlishúsi. Eignarhlutar í stigahúsinu eru sextán, fjórir á hverri hæð.
Í bréfi álitsbeiðenda kemur fram að í júní sl. hafi hússjóður verið hækkaður og hafi gjaldkeri gefið þá skýringu að samkvæmt nýju fjöleignarhúsalögunum ættu allir að greiða jafnt í rekstri hússins. Álitsbeiðandi skilji ekki að eigandi u.þ.b. 50 m2 íbúðar eigi að greiða jafnmikið í hússjóð og eigandi u.þ.b. 100 m2 íbúðar. Dýrara hljóti að vera að hita upp stærri íbúðina, svo ekki sé annað nefnt. Auðvelt sé að reikna út hitunarkostnað á rúmmetra, þó að um sameiginlega innmælingu sé að ræða.
Álitsbeiðandi gerir einnig athugasemd við að í ársreikningi fyrir árið 1994 komi fram kostnaður vegna girðinga og viðhalds sameignar úti, sem tekinn sé úr sameiginlegum sjóði. Þar sem girðingar þessar og stærsti hluti lóðar þjóni ekki íbúum hússins almennt, heldur einvörðungu íbúðum nr. 3-1 og 3-4, sé því mótmælt að kostnaður vegna girðinga og lóðar sé tekinn úr sameiginlegum hússjóði.
Þá sé ársreikningur fyrir árið 1994 óendurskoðaður.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þar sem húsið hafi aðeins einn hitaveitumæli hafi hússtjórn talið að reikna mætti hitakostnað jafnan. Þetta hafi verið borið undir aðalfund 6. maí sl. og samþykkt samhljóða, eftir að viðstaddir höfðu kynnt sér lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Álitsbeiðandi, sem ekki hafi mætt á fundinn, hafi síðar gert við þetta athugasemdir og bent á aðra leið til að reikna út skiptingu hitakostnaðar, þ.e. eftir rúmmetrastærð hverrar íbúðar. Í kjölfar þessa hafi gjaldkeri haft samband við lögfræðing og fengið rétta túlkun á lögum um fjöleignarhús í þessu sambandi. Síðan hafi verið haldinn húsfundur og hússjóður verði nú leiðréttur frá og með 1. janúar 1995.
Varðandi viðhald sameignar úti vísist í meðfylgjandi hreyfingarlista úr bókhaldi hússjóðs.
Varðandi girðingu vísist í fundargerð aðalfundar 11. maí 1993. Ástæða sé til að taka fram að íbúðir hafi verið keyptar með frágenginni lóð af hálfu BYGGUNG bsvf. Félagið hafi þó hvorki lokið frágangi húss né lóðar. Stofnuð hafi verið framkvæmdanefnd X nr. 2-14 til að ljúka þessu verki. Einnig hafi verið stofnaður Viðhaldssjóður X nr. 10 sérstaklega, þar sem húsið hafi þarfnast viðgerða. Hvorugur sjóðurinn hafi gengið frá lóðinni en viðhaldssjóðurinn hafi skilið eftir u.þ.b. kr. 50.000,- í sjóði. Eigendur íbúða nr. 3-1 og 3-4 hafi tekið að sér frágangs- og málningarvinnu á 1. hæð og sú vinna hafi gengið upp í girðingarefni fyrir umrædda lóðarskika og einnig verið nýtt í skiptingu svala á 3. hæð. Samkvæmt upphaflegri teikningu af lóðinni eigi íbúðir nr. 3-1 og 3-4 6 m fram. Önnur hús við X hafi haft sama hátt á og girt lóðir eigenda.
Ársreikningur fyrir árið 1994 hafi nú verið endurskoðaður af kjörnum endurskoðanda húsfélagsins.
III. Forsendur.
Í ársreikningum húsfélagsins fyrir árið 1994 koma fram kostnaðarliðirnir "Girðing", "Viðhald sameignar úti" og "Viðhald lóðar", ásamt fleiru undir fyrirsögninni "Rekstrargjöld". Samkvæmt yfirliti húsfélagsins er liðurinn "Girðing", kr. 189.598,- vegna kaupa á girðingarefni, sem nýtt var bæði umhverfis umrædda lóðarskika og í frágang á svölum. Liðurinn "Viðhald sameignar úti" varðar hins vegar, skv. yfirliti húsfélagsins, snjóbræðslukerfi, útiljós, niðurfall og viðgerðir á svölum, en ekki hina umdeildu lóðarskika. Kemur hann því ekki til frekari umfjöllunar hér. Kostnaðarliðurinn "Viðhald lóðar" varðar, skv. upplýsingum húsfélagsins, steypt ker við gafla hússins, sem breytt var í blómaker, en ekki hina umdeildu lóðarskika. Kemur hann því ekki heldur til frekari umfjöllunar hér.
Ágreiningslaust er að eigendur tveggja íbúða á jarðhæð hafi viðurkenndan einkaafnotarétt af afgirtum skikum fyrir framan íbúðir sínar. Hins vegar er umdeilt hvort þeim beri einum að greiða kostnað við uppsetningu á girðingu umhverfis skikana.
Eftir því sem ráða má af teikningum af húsinu er gert ráð fyrir grindverki öðrum megin við húsið, út frá göflum þess. Ekkert liggur hins vegar fyrir sem bendir til þess að grindverk þetta hafi verið ætlað til þess að afmarka einkalóðir tiltekinna íbúða. Þannig benda hvorki fyrirliggjandi teikningar né þinglýst gögn til annars en að lóðin öll hafi í upphafi verið sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að allir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign séu sameign. Samkvæmt bókun í fundargerð aðalfundar húsfélagsins þann 11. maí 1993 litu menn þar svo á að íbúðir 3-4 og 3-1 ættu einkaafnotarétt á 6 m fram og lengd íbúða. Lögð var fram gróf teikning af girðingu og hún samþykkt. Einnig var samþykkt að skuld húsfélagsins við tvo tiltekna eigendur gengi upp í girðingarefni. Mismuninn greiddi húsfélagið, en ekki liggur fyrir hvaða fjárhæð þar er um að ræða.
Einkaafnotaréttur íbúða nr. 3-1 og 3-4 grundvallast einungis á ofangreindri bókun í fundargerð. Á sama fundi var afráðið að girða af umrædda lóðarskika.
Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á annað en að girðingar hafi upphaflega verið ætlaðar til að girða af sameign hússins. Kostnaður við þær hafi því fallið undir sameiginlegan kostnað, sem hluti af endanlegum frágangi húss og lóðar. Við það að einstakir eigendur öðluðust einkaafnotarétt af umræddum skikum leiða hins vegar öll eðlisrök og sanngirnissjónarmið til þess að girðingarnar séu séreign og sá kostnaður sem af þeim leiðir sérkostnaður viðkomandi íbúðareigenda, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Samþykkt aðalfundarins 11. maí 1993 um að skuld húsfélagsins við tvo tiltekna eigendur gengi upp í girðingarefnið er hins vegar í fullu gildi. Með vísan til þess sem hér hefur verið greint telur kærunefnd að eigendur íbúða nr. 3-1 og 3-4 eigi sjálfir að greiða fyrir girðingarefni, að frádreginni skuld húsfélagsins við þá.
Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.
Í B-lið 45. gr. laganna er gerð sú undantekning frá þessari meginreglu að tiltekinn kostnaður, sem þar er upp talinn, skiptist að jöfnu. Samkvæmt 5. tl. B-liðar skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign, skiptast jafnt. Í greinargerð með 45. gr. segir að jöfn kostnaðarskipting byggist á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti, að jöfn skipting kostnaðar sé almennt, þ.e. í flestum tilvikum, réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.
Með vísan til þessa er ljóst að kostnaði vegna hita í sameign skal skipta jafnt á milli eigenda. Kostnaði vegna hita í séreignum ber hins vegar að skipta milli eigenda í samræmi við eignarhluta þeirra, samkvæmt ofangreindri meginreglu um hlutfallsskiptingu sameiginlegs kostnaðar. Húsfélagið mun hafa leiðrétt útreikning hússjóðsgjalda frá áramótum í samræmi við þessi ákvæði laganna.
Samkvæmt 5. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994 skulu ársreikningar áritaðir af endurskoðanda, með eða án athugasemda, eftir því sem hann telur ástæðu til. Ársreikningar húsfélagsins fyrir árið 1994 hafa nú verið áritaðir af kjörnum endurskoðanda félagsins og ofangreindu ákvæði því fullnægt.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að eigendur íbúða 3-1 og 3-4 eigi sjálfir að greiða fyrir girðingarefni, að frádreginni skuld húsfélagsins við þá.
2. Kostnaði vegna hita í sameign skal skipta jafnt á milli eigenda. Kostnaði vegna hita í séreignum ber hins vegar að skipta milli eigenda í samræmi við eignarhluta þeirra.
3. Ársreikningar skulu áritaðir af endurskoðanda, með eða án athugasemda, eftir því sem hann telur ástæðu til.
Reykjavík, 6. október 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson