Mál nr. 32/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 32/1995

Eignarhald: Kjallaragangar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 1. júní 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X.

Málið var lagt fram á fundi kærunefndar 8. s.m. og var samþykkt að óska eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda áður en málinu yrði fram haldið. Umbeðin gögn bárust nefndinni 9. ágúst sl.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 14. september sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 20. september sl. og var málið tekið til úrlausnar. Við afgreiðslu málsins vék nefndarmaðurinn Karl Axelsson sæti en Benedikt Bogason, varamaður hans, tók sæti í nefndinni.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishús með sex íbúðum. Húsið er á þremur hæðum og eru tvær íbúðir á hverri hæð. Aðalinngangur fyrir allar íbúðirnar er fyrir miðju hússins. Í kjallara eru tveir gangar, annar til vinstri og hinn til hægri, þegar komið er niður tröppur og í kjallarann. Við hvorn gang eru þvottahús, þurrkherbergi og þrjár geymslur. Útidyr eru fyrir endum beggja ganganna.

Ágreiningur er um hvort íbúar vinstra megin í húsinu, sem nýta geymslur og þvottahús þeim megin, megi nota kjallarainngang hægra megin og gagnkvæmt.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gangar í kjallara hússins séu sameign allra.

Jafnframt er óskað álits á eftirfarandi:

Teljist gangarnir sameign allra, nægir þá samþykki meirihluta til að gera þá að sameignum sumra?

Teljist gangarnir sameign þriggja íbúða, getur þá einn eigandi gefið tilteknum íbúum hússins leyfi til að nota ganginn?

Álitsbeiðandi segir að samkvæmt kaupsamningi sé íbúð hans 14% af heildareigninni. Hann eigi því 14% af sameign hússins, sem ekki sé nánar tilgreind. Gangar hússins teljist því sameign og þar með réttur til að nota kjallaradyr hússins báðum megin.

Í greinargerð gagnaðila segir að brýnt sé að fá úr ágreiningi aðila skorið. Erfiðara sé að komast út með hjól, barnavagna o. fl. um kjallaraganginn vinstra megin vegna þess að þar þarf að fara upp tröppur. Sá gangur sé því minna notaður og þurfi því minni þrif. Frá því að húsið var byggt hafi það fyrirkomulag verið að íbúar hægra megin í húsinu noti kjallaragang þeim megin, enda séu þar geymslur þeirra og þvottahús, og gagnkvæmt. Benda megi á að lokaðar og læstar hurðir séu á milli ganganna og rafmagnsmælir fyrir hvorn kjallaragang fyrir sig. Greiði hvor hluti hússins fyrir viðkomandi gang. Verði fallist á að öllum íbúum hússins sé heimill umgangur um gangana vakni spurning um hvernig kostnaði og þrifum skuli skipt.

III. Forsendur.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjölbýlishúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.

Í málinu styðja engar þinglýstar heimildir það sjónarmið gagnaðila, að kjallaragangur öðrum megin í húsinu sé sameign eigenda íbúða í þeim enda hússins.

Í 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laganna segir að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, eins og segir í greininni.

Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Í X skilja hurðir kjallaragangana tvo frá sameiginlegu stigahúsi. Kærunefnd telur það eitt ekki nægjanlegt til að gangarnir teljist sameign sumra í skilningi 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Kjallaragangarnir teljast því sameign allra íbúðareigenda í húsinu. Þar af leiðir að þeim er heimill umgangur um þá, svo og um útidyr fyrir endum ganganna.

Kærunefnd telur ekki óeðlilegt miðað við allar aðstæður að kjallaragangar og þvottahús o. fl. væru gerð sameign sumra, þ.e. íbúða sömu megin í húsinu. Til þess þarf hins vegar samþykki allra eigenda hússins og eignaskiptayfirlýsingu þar sem skýrlega er getið um hina breyttu eignaskipan.

IV. Niðurstaða.

1. Gangar í kjallara hússins X eru sameign allra eigenda hússins.

2. Til þess að kjallaragangar verði sameign sumra þarf samþykki allra eigenda hússins og ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu, þar sem skýrlega er getið um hina breyttu eignaskipan.

Reykjavík, 27. september 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Benedikt Bogason