Mál nr. 30/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 30/1995

Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 30. maí 1995, beindi A, Næfurási 11, Reykjavík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings hennar við B og C, til heimilis að Næfurási 9, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar 8. júní og var samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Á fundi kærunefndar 28. júní var greinargerð gagnaðila, dags. 19. júní, lögð fram og fjallað um málið. Með tilliti til framkominna gagna samþykkti kærunefnd að álitsbeiðanda yrði ritað bréf ásamt afriti þriggja álitsgerða nefndarinnar þar sem fjallað var um líkan ágreining og hér er til meðferðar. Í bréfinu var þess óskað að álitsbeiðandi léti vita hvort álitsgerðir þessar veittu fullnægjandi svar við álitaefni því sem beint var til nefndarinnar.

Með bréfi, dags. 28. ágúst, óskaði álitsbeiðandi eftir umfjöllun og sérstöku áliti nefndarinnar.

Kærunefnd fjallaði um málið á fundi 30. ágúst og var málið þá tekið til úrlausnar eftir að nefndin hafði skoðað aðstæður á vettvangi.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða raðhúsið Næfurás 1-11 sem byggt var á árunum 1982 til 1987. Húsið er sambygging sex húsa á tveimur hæðum. Þak er samfellt, þ.e. gaflar millihúsa standa ekki upp úr þakinu. Fyrir dyrum stendur að mála húsið.

Álitsbeiðandi krefst þess, að kostnaður vegna málningar gafla hússins greiðist að jöfnu.

Í greinargerð gagnaðila segir að húsin séu öll steypt upp með jafnþykka "útveggi" og hljóðeinangrun á milli útveggja sem liggja saman. Húsin hafi verið seld áður en byggingarframkvæmdir hófust og afhent eigendum fokheld, máluð að utan en ófrágengin að öðru leyti. Söluverð endahúsanna hafi verið hærra en hinna, m.a. vegna hærri byggingarkostnaðar, t.d. vegna glugga á göflunum. Við afhendingu hafi verið ólokið ýmsum frágangi utanhúss, s.s. þakköntum, vindskeiðum, áfellum á milli glugga og uppsetningu svalahandriða, sem eigendur hafi framkvæmt hver fyrir sig. Þannig hafi eigendur endahúsanna gengið frá þakkanti og öðru á göflunum fyrir eigin reikning. Eigendur endahúsanna hafi litið á gafla sem séreign og göflum m.a. verið breytt án samráðs við aðra eigendur. Á húsi nr. 11 hafi verið múrað og málað á milli glugga á gaflinum, þar sem átt hafi að vera timburklæðning. Þessu hafi síðar verið breytt aftur að frumkvæði nýrra eigenda. Gafl húss nr. 1 hafi verið múrhúðaður, þrátt fyrir að lengjan öll væri pokapússuð og gaflinn þar af leiðandi öðruvísi útlits en aðrir útveggir. Sumarið 1994 hafi fyrst komið fram krafa frá eigendum húss nr. 11 um að aðrir eigendur tækju þátt í kostnaði við gaflinn en þá hafi staðið fyrir dyrum endurbætur á þaki og útveggjum, sem kosta áttu um kr. 800.000,- á hvert hús. Samkvæmt þágildandi lögum hafi verið ljóst að kostnaður við gaflana ætti að skiptast jafnt og hafi það verið gert. Eiganda húss nr. 1 hafi þá verið greiddur kostnaður vegna múrhúðunar gafls á húsi hans þremur árum áður. Lengjan hafi þá öll verið múrhúðuð og gert við skemmdir.

Gagnaðilar telja eðlilegt, með vísan til 9. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að gaflar endahúsa séu séreign eigenda endahúsa, eins og talið hafi verið fram að þessu. Þetta sé eðlilegt með tilliti til skiptingar byggingarkostnaðar og þess hvernig viðhaldi hafi verið háttað fram að þessu. Eigendur endahúsanna geti notið glugga á göflum sem gefi þeim mun betri nýtingu eignanna. Sanngjarnt sé að þeir njóti ekki eingöngu kostanna af því að hafa glugga á göflunum heldur beri einnig kostnaðinn af því. Gera megi ráð fyrir að endahúsin séu verðmeiri í endursölu en millihúsin, svo sem þegar húsin voru byggð.

Þá kemur fram í greinargerðinni að viðhaldi á gluggum hafi verið sinnt af eiganda hvers húss fyrir sig og hafi verið mismikið. Nú sé svo komið að gluggar séu orðnir fúnir í sumum húsanna. Þeim sem hafi sinnt viðhaldi í gegnum árin finnist ósanngjarnt að greiða kostnað við lagfæringar hjá þeim sem síður hafi sinnt viðhaldi.

Gagnaðilar telja að skv. 4. gr. laga nr. 26/1994 megi líta á hvert hús sem séreign, enda sé í þinglýstum heimildum getið um að hús gagnaðila sé þeirra eign. Hins vegar séu þau ekki eigendur að 16,67% hússins nr. 1-11 við Næfurás. Það eina sem gagnaðilar telji að geti verið sameiginlegt sé þakið, þrátt fyrir að hver húseigandi hafi litið á það sem sína eign og haldið við sínum hluta þaksins. Foktjón hafi orðið á þakinu og hafi trygging þess húseiganda sem fyrir tjóninu varð kostað viðgerð þess.

III. Forsendur.

Almenn atriði.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni, og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Almenn atriði um raðhús.

Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir, að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, allt eftir því sem við geti átt.

Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara, þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús, svo sem áður hefur verið rakið, og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast.

Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju að jafnaði lægri en kostnaður endaraðhúss og hið sama gildir um viðhaldskostnað. Í máli þessu liggur fyrir að endahúsin Næfurás 1 og 11 hafi verið dýrari í byggingu en húsin þeirra á milli. Má einnig ætla að þau verði dýrari í endursölu, ef til kæmi. Þetta atriði á hins vegar ekki að ráða skiptingu kostnaðar við viðhald ytra byrðis raðhúsalengjunnar, enda er því ekki haldið fram að verðmismunurinn grundvallist á mismunandi gæðum byggingarinnar.

Raðhúsið við Næfurás 1-11.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að raðhúsið Næfurás 1-11 teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Raðhúsið Næfurás 1-11, Reykjavík, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og kostnaður vegna málningar gafla, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík, 21. september 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson