Mál nr. 28/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 28/1995

Skipting kostnaðar: Bílskýli, samkomusalur, gangar, gufubað, nuddpottur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 11. maí og 6. júní 1995, vísaði A, til heimilis að X nr. 40 A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 40, 40A og 40B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Með bréfi, dags. 30. júní sl., benti kærunefnd álitsbeiðanda á að kröfur kæmu ekki skýrt fram í erindinu. Var farið fram á að úr þessu yrði bætt þannig að erindið uppfyllti lagaskilyrði til að kærunefnd gæti tekið það til úrlausnar. Með bréfi, dags. 12. júlí sl., barst kærunefnd síðan viðauki álitsbeiðanda þar sem farið var að kröfum kærunefndar í öllum aðalatriðum.

Erindið var tekið til meðferðar nefndarinnar á fundum 5. og 10. júlí sl. Kærunefnd fjallaði einnig um erindið á fundi 3. ágúst sl. Með bréfi nefndarinnar, dags. 24. ágúst sl., var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, auk þess sem til hans var beint tilteknum fyrirspurnum nefndarinnar. Greinargerð hans, dags. 4. september sl., hefur borist nefndinni.

Á fundi kærunefndar 6. september sl. var fjallað áfram um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Samkvæmt samningi frá 28. febrúar 1994 milli gagnaðila og húsvarðar skal húsvörður m.a. halda bílskýli í góðu lagi. Fyrir liggur í málinu að vegna þessara starfa húsvarðar í þágu bílskýlis er 20% rekstrarkostnaðar vegna húsvarðar færður á eigendur bílskýlis. Þannig er áætlaður rekstrarkostnaður fyrir árið 1995 kr. 1.920.210,- og er 20 % hans skipt á eigendur bílskýlisins eftir hlutfallstölum.

Álitsbeiðandi krefst þess:

1. Að umræddum 20% af kostnaði vegna húsvarðar skuli skipta jafnt.

2. Að öðrum kostnaði við rekstur bílskýlisins skuli einnig skipta jafnt.

3. Að hitakostnaði í samkomusal, göngum hússins og hita og kostnaði við rekstur gufubaðs og nuddpotts í kjalla hússins nr. 40 skuli skipta jafnt.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt reikningum sé eftirfarandi talið til kostnaðar vegna húsvarðar: Laun húsvarðar, launatengd gjöld, slysatryggingar launþega, sími, rafmagn, hiti, fasteignagjöld og húseigendatrygging vegna íbúðar húsvarðar.

Til viðbótar 20% rekstrargjalda vegna húsvarðar telst eftirfarandi einnig til rekstrarkostnaðar bílskýlis: 8,7% hlutdeild í tryggingum, rafmagn, hiti, eftirlit og viðhald hurðarbúnaðar. Eftir því sem fram kemur í álitsbeiðni er öllum ofangreindum kostnaðarliðum nú skipt eftir hlutfallstölum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ársreikningar húsfélagsins fyrir árið 1994 hafi verið samþykktir samhljóða á framhaldsaðalfundi 29. maí 1995. Álitsbeiðandi hafi verið á þeim fundi.

III. Forsendur.

1. Kærunefnd hefur í álitsgerð í málinu nr. 4/1995 milli sömu aðila, talið að 80% af kostnaði vegna húsvarðar beri að skipta jafnt, með vísan til 5. og 6. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Telur nefndin hið sama eiga að gilda um þann 20% hluta þessa kostnaðar sem reiknast vegna starfa húsvarðar í bílskýli. Sá kostnaður eigi þannig að skiptast að jöfnu milli eigenda bílskýlis.

2. Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í B-lið 45. gr. laganna er gerð sú undantekning frá þessari meginreglu að tiltekinn kostnaður, sem þar er upp talinn, skiptist að jöfnu. Er þar tilgreindur kostnaður svo sem viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu, sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja, svo og kaup og viðhald ýmiss sameiginlegs búnaðar, sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af. Í greinargerð með 45. gr. segir að jöfn kostnaðarskipting byggist á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti, að jöfn skipting kostnaðar sé almennt, þ.e. í flestum tilvikum, réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.

Samkvæmt 5. tl. B-liðar 45. gr. skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign svo og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar, skiptast jafnt. Með vísan til þessa er ljóst að kostnaði vegna hita og rafmagns í bílskýli skal skipta jafnt á milli eigenda bílskýlisins svo og kostnaði við eftirlit með hurðarbúnaði bílskýlisins. Kostnaði við viðhald á hurðarbúnaði bílskýlisins og hlutdeild bílskýlis í húseigendatryggingu ber hins vegar að skipta milli eigenda bílskýlisins í samræmi við eignarhluta þeirra, samkvæmt ofangreindri meginreglu um hlutfallsskiptingu sameiginlegs kostnaðar.

3. Varðandi hitakostnað vegna samkomusalar og ganga vísar kærunefnd til álits nefndarinnar í máli nr. 4/1995 milli sömu aðila. Eins og málið liggur fyrir nefndinni telur hún að kostnaði við hita og rekstur gufubaðs og nuddpotts beri að skipta að jöfnu, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Kostnaði vegna starfa húsvarðar við bílskýli, sem nemur 20% af kostnaði vegna húsvarðar, skal skipta að jöfnu milli eigenda bílskýlis.

2. Kostnaði við hita og rafmagn í bílskýli skal skipta jafnt á milli eigenda bílskýlisins, svo og kostnaði við eftirlit með hurðarbúnaði þess. Kostnaði við viðhald á hurðarbúnaði bílskýlisins og hlutdeild þess í húseigendatryggingu skal skipta milli eigenda bílskýlisins í samræmi við eignarhluta þeirra.

3. Hitakostnaði vegna samkomusalar og ganga svo og kostnaði við hita og rekstur gufubaðs og nuddpotts ber að skipta að jöfnu, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Reykjavík, 21. september 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson