Mál nr. 37/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 37/1995

Hagnýting sameignar: Göngustígur. Ákvörðunartaka: Göngustígur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 27. júní 1995, beindi A, til heimilis að X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings hennar við aðra eigendur raðhúsanna við X nr. 8-24. Þeir aðilar verða hér eftir nefndir gagnaðilar.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar þann 5. og 10. júlí. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var gagnaðilum gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.

Á fundi kærunefndar 16. ágúst sl. var greinargerð gagnaðila, dags. 8. ágúst, lögð fram og fjallað um málið. Kærunefnd fjallaði ennfremur um málið á fundum 23. og 30. ágúst. Var málið þá tekið til úrlausnar eftir að nefndin hafði farið á vettvang og skoðað aðstæður.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða raðhús, byggð um 1960. Annars vegar er sambyggingin nr. 8-14, og hins vegar sambyggingin nr. 16-24. Lóð er sameiginleg. Í norðausturhorni lóðarinnar er sameiginlegt bílastæði. Eigendur hafa afmarkað garða fyrir framan og aftan hvern og einn eignarhluta. Á baklóð er þó einnig sameiginlegt ófrágengið svæði, sem telst hluti lóðarinnar. Milli sambygginganna, nánar tiltekið milli eignarhluta nr. 14 og 16, er annað ófrágengið svæði eða stígur. Stígur þessi tengir bílastæði og baklóð.

Fyrir nokkru lokaði álitsbeiðandi stíg þessum með stórgrýti. Því mótmæltu sex aðrir eigendur með bréfi, dags. 16. júní sl.

Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að stígnum verði lokað, enda sé ekki gert ráð fyrir honum á teikningum. Þeir sem noti stíginn séu aðallega íbúar hverfisins sem stytti sér þannig leið, í stað þess að nota malbikaðar leiðir sína hvorum megin við raðhúsin. Mikið hafi verið um umferð reið- og vélhjóla, auk vélsleða. Álitsbeiðandi hafi því sett grjót í stíginn til að stöðva þessa umferð, enda sé hún til mikils ama. Ekki hafi verið ætlunin að hindra umferð íbúa raðhúsanna milli sambygginganna. Hins vegar tengist stígur þessi ekki öðrum stígum og honum sé ekki haldið við. Álitsbeiðandi hafi því keypt umrædda steina, sem komið var fyrir með aðstoð jarðýtu, auk þess að setja völusteina umhverfis steinana í fegrunarskyni. Fyrir þessum framkvæmdum hafi hún ekki aflað sér heimildar annarra eigenda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt svæði milli sambygginganna, eða svokallaður stígur, hafi upphaflega verið ætlaður til afnota fyrir íbúa raðhúsanna til að koma tækjum og tólum að baklóðum eignarhluta sinna, en þannig hátti til að úr sumum eignarhlutum sé ekki innangengt á baklóðir. Nú sé svo komið að aðrir eigendur verði fyrir óþægindum og skömmum ef þeir noti svæði þetta, sem álitsbeiðandi telji sína lóð. Gagnaðilar telja að þeir hafi sýnt álitsbeiðanda skilning í þeim tilvikum þegar ráðgast hafi verið við þá. Telji álitsbeiðandi sig verða fyrir ónæði frá utanaðkomandi aðilum, komi vel til álita að loka skikanum fyrir öðrum en eigendum raðhúsanna og íbúum þeirra, en slíkt verði að gera með samkomulagi milli eigenda. Hins vegar verði því ekki unað að álitsbeiðandi ráðist í framkvæmdir sem þessar, án samráðs við þá.

III. Forsendur.

Raðhúsin X nr. 8-14 annars vegar og nr. 16-24 hins vegar standa á óskiptri lóð þrátt fyrir að eigendur hafi sjálfir afmarkað hver sína lóð framan og aftan við eignarhluta sína. Þessi afmörkun lóðanna er óumdeild.

Milli sambygginganna er sameiginlegt opið svæði eða stígur sem gerir íbúum húsanna kleift að komast að sameiginlegri baklóð, svo og að afmörkuðum baklóðum. Í málinu hefur álitsbeiðandi ekki gert þá kröfu að stígur þessi verði talinn tilheyra sérlóð hans.

Samkvæmt skipulagsuppdrætti er ekki gert ráð fyrir göngustíg á milli sambygginganna, enda tengist slíkur göngustígur ekki öðrum göngustígum í skipulagi hverfisins. Þá er kvöð um göngustíg eða almennan umferðarrétt hvorki að finna á mæliblaði né lóðarleigusamningi fyrir húsin.

Þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að mikil umferð óviðkomandi fólks sé um stíginn er ekki mótmælt af gagnaðilum. Er ljóst að af henni geta hlotist talsverð óþægindi og er umferð þessi íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti húss. Reglum 1. mgr. 30. gr. skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr. laganna, sbr. einnig 19. gr.

Sú nýting lóðarinnar að heimila um stíginn almenna umferð telst að mati kærunefndar veruleg breyting á hagnýtingu sameignarinnar. Þar sem lögmætt samþykki fyrir slíkri nýtingu skortir, svo og heimild skipulagsyfirvalda, ber eigendum húsanna að sjá til þess að frágangi stígsins verði þannig háttað að íbúum húsanna sé tryggð greið og örugg umferð um stíginn en öðrum ekki.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Álitsbeiðanda var því óheimilt að loka hinum umdeilda stíg án samráðs við aðra eigendur.

Að mati kærunefndar er eðlilegur framgangsmáti málsins sá, að haldinn verði sameiginlegur fundur allra eigenda, þar sem gerðar væru tillögur í samræmi við ofangreint og atkvæði greidd. Til slíkra lágmarksráðstafana, þ.e. að tryggja íbúum húsanna greiða og örugga umferð um stíginn en öðrum ekki, myndi samþykki meirihluta miðað við eignarhluta vera nægjanlegt, sbr. D-lið 41. gr. og 43. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að eigendur húsanna við X nr. 8-24 skuli ganga þannig frá göngustíg á sameiginlegri lóð að þeim sé tryggð greið og örugg umferð um hann, en öðrum ekki.

2. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að loka stígnum án samráðs við aðra eigendur.

Reykjavík, 11. september 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson