Mál nr. 34/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 34/1995
Hagnýting séreignar: Þvottasnúrur, sorptunna. Skipting kostnaðar: Svalir.
Sjálftaka: Tré.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. júní 1995, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X.
Málið var lagt fram á fundi kærunefndar þann 28. júní sl. Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.
Á fundi kærunefndar 3. ágúst sl. var greinargerð gagnaðila, dags. 11. júlí, lögð fram og fjallað um málið. Kærunefnd fjallaði ennfremur um málið á fundi 16. ágúst og ákvað þá að óska eftir frekari gögnum vegna ágreinings aðila um tilteknar staðreyndir. Nefndinni bárust umbeðin gögn og á fundi 30. ágúst var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða tvíbýlishús, byggt árið 1948, þ.e. neðri hæð í eigu álitsbeiðenda og efri hæð í eigu gagnaðila. Eignarhluti neðri hæðar er 42% og eignarhluti efri hæðar er 58%. Lóð húsanna er skipt að jöfnu.
Ágreiningur aðila lýtur einkum að eftirfarandi atriðum:
1. Álitsbeiðendur gera þá kröfu að snúrur á svölum efri hæðar verði teknar niður.
Álitsbeiðendur telja að hringlaga þvottasnúrur, sem komið hafi verið fyrir á svölum efri hæðar, skagi langt inn á einkalóð þeirra. Þær hafi mikil áhrif á útlit hússins. Þvottasnúrum þessum verði hæglega komið fyrir á lóðarhluta tilheyrandi efri hæð, þar sem þær yrðu ekki fyrir neinum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeim sé nauðsyn að hafa þvottasnúrurnar vegna fjögurra barna sinna. Telja gagnaðilar sig ekki þurfa leyfi álitsbeiðenda fyrir þessari tilhögun. Snúrurnar séu aðeins notaðar í nokkra daga á sumrin en ekkert á vetrum og sé hægt að fjarlægja þær þess á milli. Gagnaðilar telja ekki mögulegt að hafa snúrurnar á lóðarhluta sínum því þar sé verið að rækta upp grasflöt til að börn geti leikið sér. Snúrur myndu ekki henta þar. Gagnaðilar óska því eftir að fá að hafa snúrurnar þá daga sem viðrar til að þurrka þvott, en taka þær niður þess á milli.
2. Álitsbeiðendur krefjast þess að sorptunna, tilheyrandi efri hæð, verði færð undan eldhúsglugga neðri hæðar.
Álitsbeiðendur segja að ítrekað hafi verið beðið um að sorptunna tilheyrandi efri hæð yrði fjarlægð undan eldhúsglugga neðri hæðar en því hafi ekki verið sinnt. Mjög góð lausn væri að hafa sorptunnuna hægra megin við bílskúrshurð, langt frá öllum gluggum, þar sem sú staðsetning valdi ekki ólykt eða brunahættu í íbúðinni.
Gagnaðilar kvarta yfir því að álitsbeiðendur færi sorptunnuna til og vilji ráða staðsetningu hennar án tillits til óska gagnaðila. Núverandi staðsetning sorptunnunnar sé samkvæmt teikningum en það sé ekki æskilegasti staðurinn að þeirra mati. Betra væri að hafa hana fyrir framan húsið.
3. Álitsbeiðendur krefjast þess að gengið verði frá í kringum svalir efri hæðar.
Álitsbeiðni fylgi ljósmyndir sem sýni að ekki hafi verið gengið frá eftir stækkun á svölum, þ.e. sár séu á veggnum og undir svölum. Ekkert bendi til þess að það verði lagfært á næstunni.
Varðandi þennan kröfulið halda gagnaðilar því fram að svalir hafi verið farnar að skemmast þegar þeir fluttu í húsið. Lagfæringar hafi verið gerðar á kostnað gagnaðila. Ekki hafi verið unnt að ljúka frágangi vegna tímaskorts og vinnuálags. Bent sé á að álitsbeiðendur mættu gjarnan hefja verkið eða taka þátt í kostnaði við það.
4. Álitsbeiðendur krefjast þess að nefndin gefi álit sitt á því hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að höggva greinar af trjám á lóðarhluta álitsbeiðenda.
Ljósmyndir sem fylgi álitsbeiðni sýni tré sem hafi verið skemmd af gagnaðilum. Tré þessi standi á lóðarhluta álitsbeiðenda og komi gagnaðilum á engan hátt við.
Gagnaðilar telja að umrædd tré komi þeim svo sannarlega við, enda skyggi þau svo á svalir þeirra að þær nýtist ekki í sólskini. Beiðni þeirra um að trén væru lækkuð hafi ekki verið sinnt og þau því höggvið efstu greinarnar af þeim.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir séu meirihlutaeigendur í húsinu. Þrátt fyrir það hafi þau verið kúguð af eigendum neðri hæðar. Eru tiltekin ýmis atriði þessu til stuðnings sem ekki þykir ástæða til að rekja hér.
III. Forsendur.
1. Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur húsfélag ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum, sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.
Ljósmynd, sem fyrir liggur í málinu, sýnir snúrustöng með stórum hringlaga snúrum sem gagnaðilar hafa sett upp á horni svalahandriðs. Standa snúrurnar hátt og skaga út yfir svalirnar. Að mati kærunefndar er búnaður þessi mjög áberandi og umfangsmeiri en almennt tíðkast um þvottasnúrur á svölum fjölbýlishúsa. Telja verður að búnaður þessi sé bæði til lýta fyrir útlit hússins, auk þess sem hann getur truflað nýtingu álitsbeiðenda á lóðarhluta sínum. Kærunefnd telur því að fella megi búnað þennan undir 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Þarf því fyrir honum samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.
2. Á samþykktri teikningu hússins frá 2. september 1992 eru sorptunnur staðsettar við innkeyrslu að bílskúr, bakvið tröppuuppgang í efri hæð. Fallast verður á það með álitsbeiðendum að staðsetning þessi sé óheppileg með tilliti til eldhúsglugga íbúðar þeirra. Samþykkis byggingaryfirvalda fyrir breytingu frá samþykktri teikningu að þessu leyti hefur hins vegar ekki verið aflað. Ber því að fallast á með gagnaðila að staðsetning sorptunna skuli vera í samræmi við samþykkta teikningu.
3. Á fundi byggingarnefndar Y 2. september 1992 var samþykkt að heimila gagnaðila breytingu á svölum efri hæðar. Breyting þessi var gerð með samþykki álitsbeiðenda, enda töldu þeir sig ekki þurfa að bera af henni neinn kostnað. Af ljósmyndum má sjá að frágangi eftir þessar framkvæmdir er ekki lokið. Skemmdir eru í múr við samskeyti svala og húss. Þá er útlit svalanna að öðru leyti ekki í samræmi við útlit hússins. Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign viðkomandi íbúðareiganda en ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, fall hins vegar undir sameign, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga. Ljóst er af þessu að nauðsynlegar viðgerðir og jafnvel nauðsynleg endurbygging á þessum hlutum ónýtra svala er sameiginlegur kostnaður. Í máli þessu er ágreiningur um það hvort svalirnar hafi þarfnast viðgerðar. Eins og mál þetta liggur fyrir nefndinni og staðið hefur verið að framkvæmdum eiga álitsbeiðendur kröfu til þess að gagnaðilar ljúki framkvæmdum á eigin kostnað. Kærunefnd þykir rétt að geta þess að þegar verkinu er lokið fer um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds svalanna eftir almennum reglum.
4. Í grein 5.12.4. í byggingarreglugerð nr. 177/1992 með síðari breytingum, segir að ef gróður á lóð valdi óþægindum með því að skerða verulega birtu í íbúð eða á lóð geti byggingarnefnd krafist þess að hann sé fjarlægður eftir því sem með þurfi.
Hafi gagnaðilar talið tré á lóðarhluta álitsbeiðenda valda sér óþægindum bar þeim að leggja fram tillögu á löglega boðuðum húsfundi um nauðsynlegar ráðstafanir. Næðist ekki samkomulag um úrbætur, bar þeim að beina erindi til byggingarnefndar Y. Samkvæmt grein 5.12.4. í áðurnefndri byggingarreglugerð getur byggingarnefnd krafist þess að gróður verði fjarlægður eftir því sem hún telur þörf á.
Ljósmyndir sýna að klippt hefur verið ofan af nokkrum trjám á lóðarhluta álitsbeiðanda. Slíkt atferli var gagnaðilum með öllu óheimilt.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að taka niður umdeildar þvottasnúrur á svölum.
2. Það er álit kærunefndar að staðsetning sorptunna skuli vera í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu frá 2. september 1992.
3. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að ljúka frágangi við breytingu á svölum á sinn kostnað.
4. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að klippa tré á lóðarhluta álitsbeiðenda.
Reykjavík, 11. september 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson