Mál nr. 101/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 101/2019
Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður. Viðgerðir vegna leka. Reikningur vegna vinnu eiganda.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 16. október 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. nóvember 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. nóvember 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. desember 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku í viðgerðum vegna leka.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að allur kostnaður sem hefur fallið til vegna viðgerða á sameign og í íbúðum 0101 og 0102 vegna leka sé sameiginlegur.
Í álitsbeiðni kemur fram að leki hafi komið upp í einu horni hússins. Leki hafi komið fram í íbúð álitsbeiðanda og ljóst að lekið hafði í lengri tíma. Timburklæðning og veggur að innanverðu hafi verið orðin morkin og ónýt. Þá hafi verið loftræstigat á útvegg sem hafi leitt til þess að veggur að innan hafi blotnað í rigningu. Framan af hafi leki sést illa þar sem timburstokkur utan um ofnlagnir hafi að mestu leyti hulið það svæði sem leki hafi komið fram. Verkaskipting var þannig að fenginn var múrari til að annast viðgerð að utanverðu og til að loka loftunargati að utanverðu. Álitsbeiðandi hafi séð um að opna vegginn að innan, smíða nýja grind inn á vegg og klæða. Kostnaður vegna múrarans hafi verið 72.100 kr.
Við skiptingu á gólfefni á baðherbergi hafi komið í ljós að veggur á milli íbúða 0101 og 0102 hafi verið morkinn í gegn og gjörónýtur. Þá hafi steypa í gólfinu verið mjög illa farin og ónýt vegna þessa. Ljóst hafi verið að um leka væri að ræða sem píparar hafi síðar staðfest. Hitastigið á baðherberginu hafi ávallt verið talsvert hátt og álitsbeiðandi talið það tengjast því að það væri við hlið hitakompu hússins. Um leið og hann hafi byrjað að fjarlægja ónýta múrinn hafi hita- og rakastigið aukist í herberginu svo um hafi munað. Þá hafi retúrlögn (afrennsli úr öllum ofnum hússins) komið í ljós sem hafi verið það ryðguð að hún hafi lekið og brotnað í tvennt við minnstu snertingu. Pípari hafi staðfest að þrátt fyrir að retúrlögnin hafi verið stór partur af lekanum hafi meiri leki átt sér stað í öðrum lögnum hússins. Fóðra hafi þurft niðurfallslagnir úr íbúð álitsbeiðanda sem hafi kostað 83.339 kr. Píparar hafi myndað niðurfallið og niðurfall íbúðar 0102. Þá hafi sést hvernig hitinn í jarðveginum nærri niðurfallinu/gólfinu á baðherbergi álitsbeiðanda hafi skyndilega hækkað. Í framhaldi af þessu hafi þau fengið tilboð frá pípurum vegna lagfæringa og yfirhalningar á lögnum hússins sem þau hafi tekið og rætt um. Kostnaður við allar framkvæmdir sem hafi þurft að gera sé orðinn öðru hvoru megin við milljón kr. sem eigi eftir að greiða en endanlegur reikningur liggi ekki fyrir. Þá hafi þurft að rífa upp helminginn af gólfinu í íbúð 0102, gólf í íbúð 0102, millivegg íbúða 0101 og 0102, vegg á milli íbúðar 0101 og vegg í hitakompu. Fjarlægja hafi þurft retúrlögn úr steyptum vegg í hitakompu og við þá aðgerð hafi þurft að endurbyggja umræddan vegg.
Þak viðbyggingarinnar, sem sé yfir íbúð 0102, hafi verið gjörónýtt. Umræða hafi farið fram um viðgerðir vegna þaksins í september 2017 á facebook síðu húsfélagsins þar sem eigandi íbúðarinnar hafi bent á að viðgerða væri þörf og að þakið væri með öllu ónýtt. Ekkert hafi verið gert í því. Seljandi íbúðar álitsbeiðanda hafi ekki nefnt neitt við hann við kaupin og húsfélagið gefið út yfirlýsingu um að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar.
Fljótlega eftir að lekinn hafi komið upp á baðherbergi álitsbeiðanda hafi eigendur íbúðar 0201 ráðist í umbætur á baðherbergi sínu. Þá hafi komið í ljós að lekið hafi inn með þaki viðbyggingarinnar inn í vegg íbúðar þeirra og veggurinn því allur morkinn og fúinn. Við vinnu pípara í stigahúsi á 2. hæð hafi horn á gólfi baðherbergisins, sem þeir hafi verið í, sigið niður um 15-20 cm og því ljóst að gólfið væri ónýtt. Nánari úttekt á þessu hafi sýnt að burðarbitar í húsinu undir baðherbergi í íbúð 0201 og yfir og í kringum baðherbergin á íbúðum 0101 og 0102 væru ónýtir og þyrftu talsverðar lagfæringar. Í framhaldinu hafi þurft að skipta um þak á viðbyggingunni, burðarbita að miklu leyti í þessum hluta hússins, útvegg hjá baðherberginu að mestu og klæða hann upp á nýtt, skipta út gólfi á baðherbergi í íbúð 0201 sem sé jafnframt loft barnaherbergja í íbúðum fyrstu hæðar. Vegna þess hversu samhangandi gólf, loft og veggir séu hafi orðið ljóst þegar búið hafi verið að rífa í sundur gólfið á baðherbergi álitsbeiðanda og fjarlægja loft, millivegg og neðri hluta veggjar yfir í hitakompu að ómögulegt hefði verið að reyna að halda í restina af veggjunum/vegggrindunum, enda um timburgrindur að ræða, klæddar með dúk sem hafi nú verið afskorinn nánast allsstaðar. Samkvæmt fagmönnum hefði verið umtalsvert dýrara að reyna að smíða í kring og viðhalda þessum leifum fremur en að byggja nýtt frá grunni. Jafnframt hafi þurft að rífa úr baðherbergi íbúðar 0102 en veggirnir sjálfir hafi staðið eftir, enda allir steyptir nema einn. Þá hafi þurft að fjarlægja klæðningu og innréttingu.
Áætlaður kostnaður við smíðavinnu sé upp undir fjórar milljónum, en þegar hafi verið greiddar 750.000 kr. af þeirri fjárhæð sem hafi verið skipt þannig að húsfélagið greiddi 448.000 kr. en álitsbeiðandi 252.000 kr. Húsfélagið hafi ekki átt fyrir reikningunum og álitsbeiðandi því brúað bilið til að tefja ekki framkvæmdir.
Þegar sé fallnar til 502.670 kr. vegna múrvinnu á baðherbergjum í íbúðum 0101 og 0102 sem álitsbeiðandi hafi greitt. Múrarinn og píparar hafi unnið fyrir álitsbeiðanda frekari vinnu sem sé utan við þann kostnað sem talinn sé hér. Álitsbeiðandi hafi sparað húsfélaginu kostnað með því að leyfa retúrlögn að tengjast inn á lögn sem hann hafi greitt sérstaklega fyrir.
Allir í húsinu hafi eða hefðu átt að vita að um miklar framkvæmdir væri að ræða en álitsbeiðandi hafi verið upp á hvern einasta dag í sumar, bæði kvöld og helgar, að vinna í þeim. Fyrst í þeim breytingum sem hann hafi ætlað að gera á íbúðinni, síðan á horni hússins og þá núna seinustu tvo og hálfan mánuð í baðherbergis- og sameignarmálum. Að lokum séu tilfallandi reikningar vegna leigu á brotvélum, reikningar frá D vegna förgunar á efni og annað slíkt sem sé lítið í hinu stóra samhengi en hlaupi þó á nokkrum tugum þúsunda.
Í greinargerð gagnaðila segir að ágreiningslaust sé að kostnaður vegna viðgerða á útvegg sé sameiginlegur. Þá sé ekki ágreiningur um gólf í íbúð álitsbeiðanda og hvort það teljist til sameignar þar sem það hafi þurft að brjóta það upp til þess að komast að sameiginlegum lögnum. Ágreiningur snúist um vegg á milli íbúða 0101 og 0102. Hann hafi verið rifinn án þess að eigendur íbúða 0201 og 0301 hafi verið látnir vita. Álitsbeiðandi virðist á þeirri skoðun að þar sem veggurinn hafi verið ónýtur vegna leka út frá þaki teljist viðgerðir á honum sameiginlegar. Gagnaðili standi nú í umfangsmiklum aðgerðum á baðherbergi sem megi rekja til raka út frá sameign. Verði niðurstaðan sú að húsfélagið þurfi að greiða þennan vegg haldi hún til haga reikningum vegna þeirrar vinnu.
Vegna þaksins hafi sannanlega engar framkvæmdir verið fyrirhugaðar þegar skrifað hafi verið undir yfirlýsingu þess efnis. Eigandi íbúðar 0102 hafi haft orð á því að skemmdir væru komnar í þakið og rætt hafi verið um að hann hafi ætlað að fara með það mál lengra sem ekki hafi verið búið að gera. Allir séu sammála um að þakið og burðarbitar séu sameign og kostnaður vegna þeirrar vinnu skuli greiðast af húsfélaginu.
Veggurinn í hitakompunni hafi jafnframt verið rifinn án þess að aðrir í húsfélaginu hafi verið upplýstir um það og snúist ágreiningur að mestu leyti um það að aðrir eigendur hafi ekki verið spurðir álits eða fengið samþykki vegna kostnaðarþátttöku. Álitsbeiðandi hafi ekkert talað við þau og þau því ekki getað áttað sig á ástandi veggjarins eða þörf á niðurrifi hans.
Vegna vinnu álitsbeiðanda og reikninga vegna hennar þá sé því alfarið hafnað að hann geti sent reikning og fengið hann greiddan af húsfélaginu, enda aldrei rætt um greiðslu.
Húsfélagið hafi staðið í mörgum framkvæmdum síðan álitsbeiðandi hafi flutt inn og búið sé að halda nokkra húsfundi. Einnig sé húsfélagið með virka síðu á facebook þar sem allir eigendur geti komið sínum sjónarmiðum fram og þar sem ákvarðanir séu teknar í samráði við aðra eigendur. Í einhverjum tilvikum hafi álitsbeiðandi rætt óformlega við einhverja eigendur um sumar þessara framkvæmda en aldrei hafi það verið ljóst í þeim samræðum að þær myndu falla á húsfélagið. Vel megi vera að einhverjar þessara framkvæmda hafi verið nauðsynlegar en þar sem niðurrifi hafi verið lokið hafi enginn annar eigandi fengið tækifæri til að meta það.
Það sé ekki réttlætanlegt að einn aðili að húsfélagi geti farið í framkvæmdir sem hann vilji að það greiði fyrir án þess að boða til fundar eða ræða á nokkurn hátt formlega við aðra íbúa, til dæmis á facebook. Eðlilegt sé þegar farið sé í framkvæmdir á sameign án nokkurs samráðs eða tilkynninga til húsfélagsins að allur kostnaður vegna þeirra framkvæmda falli alfarið á þann eiganda sem hafi byrjað framkvæmdina. Þótt viðgerða hafi ef til vill verið þörf sé engin leið fyrir húsfélagið að vita hvort framkvæmdaleiðirnar sem hafi verið farnar, til dæmis að rífa niður heilan vegg, hafi verið leiðin sem húsfélagið hefði valið.
Krafa álitsbeiðanda vegna vinnu hans hafi ekki komið fram fyrr en eftir að henni hafi verið lokið. Þar af leiðandi liggi ekki fyrir samþykki fyrir greiðslunni. Það sé rangt að eigandi íbúðar 0103 hafi samþykkt hana og meðfylgjandi sé yfirlýsing hans þar um.
Því sé alfarið hafnað að eigendur hafi leynt upplýsingum. Eigandi íbúðar 0102 hafi talað um skemmdir á þaki hjá sér á sínum tíma og hann verið beðinn um að fá smið eða annan sérfræðing til að taka það út. Eigandinn hafi ekki gert neitt slíkt. Út frá því virtist honum ekkert liggja á að gera við þakið sitt og þar sem hann hafi ekki minnst á það frekar hafi engin ákvörðun verið tekin þar um. Ekkert bendi til þess að niðurrif veggjanna hafi verið svo aðkallandi að ekki hafi mátt staldra stuttlega við.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að vegna viðgerða á þaki hafi gagnaðila mátt vera fullljóst að það væri ónýtt eftir tilkynningar frá eiganda íbúðar 0102 þess efnis. Þrátt fyrir að þakið sé fyrir ofan íbúð 0102 sé það sameign og því ekki frekar hans mál en þeirra að laga það. Jafnvel þótt eigendum hefði ekki verið ljóst að ónýtt þak myndi leiða til frekari vandamála á húsnæðinu, hafi þeim engu að síður verið ljóst að þakið væri ónýtt. Á þeirri forsendu einni og sér fari það ekki heim og saman að húsfélagið geti gefið út yfirlýsingu að engra viðgerða sé að vænta, enda myndi slíkt fela í sér að þeim sé ekki kunnugt um stórar skemmdir á sameigninni.
Eini formlegi húsfundurinn sem haldinn hafi verið frá maí 2018, að undanskildum umræðum á facebook, hafi verið eftir að smíðavinna hafi byrjað. Hann hafi verið haldinn til að ræða kostnaðarskiptingu og hvort húsfélagið ætti að taka lán eða hver myndi greiða fyrir sig. Eina ákvörðunin sem tekin hafi verið á þeim fundi hafi verið sú að skjóta málinu til kærunefndar. Öll önnur samskipti hafi í raun verið með óformlegum hætti í þeim skilningi að hlaupa hafi þurft manna á milli, setja pósta á facebook, banka upp á íbúðir nágranna og fleira slíkt. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ná tali af gagnaðila. Vitanlega geti hann ekki sýnt fram á neinar upptökur af þeim samtölum heldur verði að nægja að segja að þau hafi einfaldlega ekki virst vilja vita mikið um hvað væri í gangi í húsinu, þrátt fyrir að fá allar upplýsingar og hafa greiðan aðgang að framkvæmdasvæðinu. Þá hafi álitsbeiðandi verið í sambandi við eiganda íbúðar 0102 og fengið hann á svæðið til að skoða en hann hafi að eigin sögn ekki komið nema um fimm sinnum í húsið síðastliðin 20 ár. Þá hafi álitsbeiðandi einnig farið í fjölda skipta til þeirra sem eigi íbúð 0301 til að ræða við þau um gang mála og hvað þyrfti að gera og hvernig gengi. Þau séu aftur á móti búsett erlendis og því erfiðara að eiga við þau samskipti þegar þau hafi ekki verið á landinu.
Ástand veggjanna hafi vægast sagt verið hrikalegt. Veggurinn á milli íbúðanna hafi verið orðinn að mold að miklu leyti vegna rakaskemmda og engin leið að halda honum uppi. Þá hafi þurft að brjóta undan honum gólfið til að komast að frárennslislögnum. Jafnvel þótt hann hefði verið í fullkomnu ástandi frá byrjun hefði þessi aðgerð krafist þess að hann yrði rifinn, að minnsta kosti að hluta.
Veggurinn yfir í sameignina hafi einnig verið illa farinn vegna raka en jafnframt var full þörf að rífa neðri hluta veggjar og þar með undirstöður hans þar sem innsteypt retúrlögn, sem hafi verið gjörónýt, hafi lekið mikið. Jafnframt hafi þurft að rífa gólfið í kringum hann vegna pípulagna. Því til viðbótar sé stór burðarsúla í veggnum sem haldi undir einn af aðalburðarbitum 2. og 3. hæðar hússins. Á þá burðarsúlu hafi vantað um það bil 15-20 cm í botninn, eflaust vegna rakaskemmda, og því hafi enginn burður verið í henni. Að sama skapi, þótt veggnum hefði verið haldið, þá gefi augaleið að þegar gólfið á efri hæðinni sé rifið hefði veggurinn aldrei getað staðið, enda hefði hann hvorki haft stuðning frá gólfi né lofti. Sömu rök eigi við um millivegginn.
Til þess að gera við gólfið á efri hæðinni og styrkja þá burðarbita hefði verið ómögulegt að rífa ekki vegginn niðri til þess að komast að gólfinu. Jafnvel þótt veggirnir hefðu verið í góðu lagi hefði þurft að rífa þá niður. Þetta hafi verið staðfest af smiðum. Þar að auki hefði þurft að rífa þá til að komast að gólfinu og þá hefði einnig þurft að rífa veggina til þess eins að setja í þá burðarstoðir, en án þeirra haldist gólfið ekki uppi. Það sést einnig berlega að eftir að nýjar burðarsúlur hafi verið settar inn í veggina hafi bæði gólf og burðarbitar hækkað í húsinu, enda hafi fjöldi sprungna myndast inni í íbúð álitsbeiðanda, á milli veggja og lofts þegar loftið hafi þrýst upp.
Gagnaðila hafi verið fyllilega ljóst í hverju framkvæmdirnar hafi falist áður en smiðirnir hafi byrjað, enda hafi hún verið með álitsbeiðanda á fundinum með smiðunum þar sem farið hafi verið yfir málið. Þá hafi álitsbeiðandi ekki á neinum tímapunkti haft samband við smiðina til þess að fara fram á frekari framkvæmdir, allra síst á umræddum veggjum, og það hafi verið þeirra skilningur frá upphafi að veggirnir yrðu reistir samhliða, enda ómögulegt að vinna verkið öðruvísi samkvæmt smiðunum.
Varðandi þann kostnað sem álitsbeiðandi hafi krafið húsfélagið um, hafi hann fyrst lagt fram tillögu við eigendur íbúðar 0301. Álitsbeiðandi hafi upplýst þau um stöðu mála og að hann gæti ekki eytt meira af frítíma sínum í verkið án greiðslu. Mögulegt væri að aðrir tækju við og enginn fengi greitt eða að álitsbeiðandi héldi áfram að annast verkið og fengi greitt. Þau hafi samþykkt þessa hugmynd. Nú hafi þessi eigandi sagt að svo sé ekki og geti álitsbeiðandi lítið annað sagt en að þau séu að fara á bak orða sinna.
Aðrir eigendur hafi verið upplýstir um stöðuna og þessa tilhögun á facebook. Þá hafi eða hefði mátt vera öllum ljóst að álitsbeiðandi væri búinn að leggja tugi klukkustunda af vinnu í verkið fyrir þau en engum legið neitt mikið á að aðstoða eða sýna lit, að undanskildum einum eiganda sem hafi komið í smá stund til að brjóta gólf á baðherbergi. Öllum á fundinum með smiðunum hafi verið ljóst hvað þyrfti að gera og það verið samþykkt. Meðal annars af gagnaðila sem nú haldi því fram að álitsbeiðandi hafi fengið smiðina til að reisa umrædda veggi í sérverkefni. Þá sé það hafið yfir allan vafa að rífa hafi þurft og reisa veggina sem lið í því að styrkja burðarbita og laga gólfið.
Í athugasemdum gagnaðila segir að ítrekað sé að engar framkvæmdir hafi verið fyrirhugaðar þegar skrifað hafi verið undir yfirlýsingu þess efnis.
Húsfélagið sé búið að kaupa vinnu fyrir margar milljónir svo að álitsbeiðandi ætti að gera sér grein fyrir því hvernig formlegt ferli sé og ljóst sé af þesum framkvæmdum að samskipti innan húsfélagsins séu almennt góð. Mál séu iðulega rædd og samþykkt á facebook þegar ekki sé unnt að halda húsfundi. Álitsbeiðandi hefði hæglega getað óskað eftir fleiri húsfundum. Hann hafi vissulega nokkrum sinnum bankað upp á og rætt um ýmis mál óformlega, en engar ákvarðanir hafi verið teknar í þeim samtölum.
Gagnaðili kannist ekki við að hafa samþykkt að húsfélagið greiddi fyrir umrædda veggi þótt þeir hafi borist í tal þegar þau hafi spjallað óformlega við smiði dag einn. Gagnaðili hafi talið að þótt þeir hafi ætlað að reisa veggina hafi það ekki sjálfkrafa þýtt að húsfélagið myndi greiða fyrir þá, enda hafi þau rætt um það á húsfundi eftir á að leggja það mál fyrir kærunefnd. Jafnvel þótt hún hafi jánkað einhverju í óformlegu samtali hafi hún alltaf búist við formlegri beiðni og samþykktarferli á facebook síðu húsfélagsins, svipað og þau hafi gert með önnur málefni.
Telji álitsbeiðandi að hann hafi framkvæmt mikla vinnu sem hann eigi að fá greitt fyrir, hefði hann þurft að boða til fundar og ræða það. Reikningar fyrir vinnuna, gefnir út eftir á, eigi sér enga stoð. Ef til vill hafi hann spjallað um þetta við einstaka eigendur óformlega en hvorki gagnaðili né eigendur 0301 kannist við að hafa veitt samþykki formlega fyrir því að húsfélagið greiddi reikningana.
III. Forsendur
Kærunefnd telur að ágreiningur snúist um kostnað vegna niðurrifs og endurbyggingar á vegg á milli íbúðar álitsbeiðanda og íbúðar 0102 og veggjar á milli íbúðar álitsbeiðanda og sameiginlegrar hitakompu hússins. Einnig er ágreiningur um reikning álitsbeiðanda vegna vinnu hans í þágu húsfélagsins. Gagnaðili mótmælir því ekki að aðrir framkvæmdarliðir sem álitsbeiðandi nefnir falli undir sameiginlegan kostnað og verður því miðað við að það sé ágreiningslaust.
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafi einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi séu fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Ekki verður séð að þær undantekningar eigi við hér og verður því ekki fjallað frekar um þær.
Gagnaðili segir að mögulega hafi álitsbeiðandi nefnt umdeildar framkvæmdir í óformlegum samræðum við aðra eigendur en það hafi aldrei verið ljóst í þeim samræðum að kostnaður vegna þeirra myndi falla á húsfélagið. Gagnaðili segir að krafa álitsbeiðanda um kostnaðarþátttöku hafi fyrst komið fram að framkvæmdunum loknum og húsfélagið þannig ekki fengið tækifæri til að taka ákvörðun um útfærslu á þeim, þ.e. við niðurrif og uppbyggingu veggjanna. Álitsbeiðandi segir að samskipti vegna framkvæmdanna hafi verið óformleg og hann hafi upplýst aðra eigendur um stöðu mála og gagnaðila hafi verið fyllilega ljóst í hverju þær fólust. Þá koma fram upplýsingar um að samskipti húsfélagsins séu mikið til óformleg og fari að miklu leyti fram á facebook þar sem málefni sameignarinnar séu rædd.
Ákvarðanataka á vegum húsfélagsins virðist ekki hafa átt sér stað í samræmi við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga, heldur hafi ákvarðanir og umræður átt sér stað á facebook síðu húsfélagsins. Ákvæði 1. mgr. 67. gr. laganna kveður á um að ekki sé þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fari þá allir eigendur í félagi með það vald og verkefni sem stjórnin færi annars með lögum samkvæmt. Með hliðsjón af ákvæðinu telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um framkvæmdir þær sem hér um ræðir á sérstökum húsfundi, valdi því ekki að um ólögmæta framkvæmd sé að ræða, enda búið að samþykkja framkvæmdina með sannanlegum hætti á facebook síðu húsfélagsins. Framlögð skjöl sýna að samþykkt hafi verið af öllum eigendum að ganga að tilboði um að fóðra lagnir í baðherbergi álitsbeiðanda, útbúa niðurfall, tengja lögn frá vaski inn á salernislögn og fóðra lagnir í eldhúsi. Í bréfi álitsbeiðanda til verktaka sagði að hann, að höfðu samráði við aðra eigendur hússins, að hann óski eftir að leitað verði að leka frá frárennsli hússins og hann stöðvaður. Ekki kemur fram á facebook síðu húsfélagsins eða í framlögðum samskiptum við verktaka að nauðsynlegt sé að rífa og endurgera veggi.
Álitsbeiðandi virðist þannig ekki hafa haft skýrt umboð eða heimild húsfélagsins til að óska eftir þeirri framkvæmd. Kemur þá til álita hvort niðurrif veggjanna hafi verið nauðsynlegur þáttur í samþykktum viðgerðum.
Í tölvupósti frá smiði, sendum álitsbeiðanda 6. nóvember 2019, segir um niðurrif veggjanna:
Þá var útilokað annað en að rífa þá niður, til að komast að milligólfi uppá næstu hæð, þannig að hægt var að rífa það sem þurfti að rífa til að endurbyggja það. Milligólfið var mjög illa farið og mikill fúi í því sem við endurnýjuðum og styrktum. Í báðum veggjum undir gólfinu eru timburstoðir sem verða að vera til að halda undir milligólfið. Þær hefði ekki verið hægt að setja nema allt væri rifið og byggt uppá nýtt.
Samkvæmt tölvupósti frá smiðnum var ekki unnt að komast hjá því að rífa umþrætta veggi til að samþykkt viðgerð á lögnum gæti farið fram. Verður því að leggja til grundvallar að niðurrif og endurbygging veggjanna hafi verið hluti af þegar samþykktri framkvæmd sem gagnaðila ber að greiða kostnað vegna.
Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að honum sé heimilt að krefja gagnaðila og aðra eigendur um greiðslu vegna vinnu hans við viðgerðir hússins, þar á meðal við niðurrif veggjanna. Ákvörðun um þátttöku húsfélagsins í þessum kostnaði hefur ekki verið tekin á húsfundi en álitsbeiðandi segir að hann hafi rætt þetta við eigendur en fengið misjafnar undirtektir. Af skjáskotum af facebook síðu húsfélagins má sjá að álitsbeiðandi óskaði eftir að fá greitt fyrir vinnu sína eða að tveir nafngreindir eigendur myndu aðstoða hann. Annar þeirra aðstoðaði hann þegar þess var óskað en hinn var veikur þann dag. Kærunefnd telur að gagnaðili hafi þannig ekki samþykkt að álitsbeiðandi fengi greitt fyrir vinnu sína, hvorki með formlegum né óformlegum hætti. Rétt er að tillaga álitsbeiðanda um þóknun fyrir vinnu hans sé borin upp á húsfundi til umræðu og atkvæðagreiðslu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður við niðurrif og uppbyggingu veggjanna sé sameiginlegur.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að kostnaður vegna vinnu hans í þágu húsfélagsins sé sameiginlegur.
Reykjavík, 11. desember 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson