Nr. 27/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 5. júní 2019
í máli nr. 27/2019
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. ásamt vöxtum frá 16. mars 2018 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 5. mars 2019 til greiðsludags.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 25. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. mars 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 12. apríl 2019. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. apríl 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. apríl 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 6. maí 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. maí 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 14. maí 2019 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. maí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C frá 9. mars 2018 til 31. mars 2019. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir meðal annars að haustið 2018 hafi hún fundið fyrir miklum öndunarerfiðleikum sem hafi farið versnandi og hún tengt við búsetu í íbúðinni. Mikil fúkkalykt hafi borist frá baðherbergi og sóknaraðili fundið fyrir óþægindum í nefi og augum og þyngslum fyrir brjósti. Hún hafi verið lögð inn á bráðamóttöku í andnauð 30. september 2018 og í kjölfarið leitað til ýmissa lækna og sérfræðinga.
Með tölvupósti til varnaraðila 18. september 2018 hafi hún vakið athygli hans á aðstæðum sínum og talið brýnt að fenginn yrði fagmaður til að mæla raka í íbúðinni. Þann 24. nóvember 2018 hafi einnig verið vakin athygli á því að varnaraðili væri hugsanlega að leigja út íbúð í óíbúðarhæfu ástandi sem væri eftir atvikum hættuleg heilsu fólks. Við sama tilefni hafi verið óskað eftir því hvort varnaraðili væri reiðubúinn að endurskoða umsamið leiguverð. Engin svör hafi borist frá varnaraðila.
Að beiðni varnaraðila hafi verkfræðistofa gert úttekt á húsnæðinu. Niðurstöður þeirrar úttektar komi fram í skýrslu, dags. 26. nóvember 2018. Við skoðun hafi komið í ljós að ýmis rakavandamál væru inni á baðherbergi og í svefnherbergi auk þess sem rakapöddur hafi fundist í kverk við gólf inni í svefnherbergi. Fram hafi komið að líkur væru á að vatn kæmi annaðhvort út frá vatnslögn að þvottavél eða frá rifum á fúgu í flísalögn sem liggi að sturtubotni. Varnaraðili hafi sent sóknaraðila skýrsluna 29. nóvember 2018 í þeim tilgangi að freista þess að umsókn hennar um félagslegt húsnæði fengi forgang. Í tölvupóstinum hafi komið fram að það þyrfti að ráðast í viðgerðir en slíkt væri ekki hægt nema íbúðin væri tóm.
Í janúar 2019 hafi sóknaraðili fengið úthlutað félagslegu húsnæði. Hún hafi gert húsaleigusamning og fengið íbúðina afhenta 15. janúar 2019 og greitt leigu frá þeim tíma. Í ljósi þess og með hliðsjón af ástandi íbúðar varnaraðila, sem og heilsufarsvanda sóknaraðila, hafi aðilar verið sammála um að leigusamningi yrði sagt upp fyrir umsamin leigulok, sbr. áskilnaður í 3. gr. samningsins.
Sóknaraðili hafi skilað varnaraðila lyklum 5. febrúar 2019. Með tölvupósti 7. febrúar 2019 hafi hún farið þess á leit að tryggingin yrði lögð inn á reikning hennar. Varnaraðili hafi svarað með tölvupósti 13. febrúar 2019 þar sem vísað hafi verið til þess að enn ætti eftir að losa geymslu. Í póstinum hafi einnig komið fram að það ætti eftir að yfirfara íbúðina með formlegum hætti. Því hafi alfarið verið hafnað af hálfu sóknaraðila, enda húsnæðinu skilað að leigutíma loknum, þ.e. 5. febrúar 2019, ásamt lyklum og án athugasemda af hálfu varnaraðila.
Hvað varði umrædda geymslu sé rétt að geta þess að um sameiginlega geymslu sé að ræða fyrir íbúa hússins sem sé staðsett í bílakjallara. Geymslan hafi þar að auki ekki verið skilgreind sem hluti af hinu leigða í leigusamningi og því málinu óviðkomandi. Hvað sem því líði hafi aðilar hist ásamt umboðsmanni varnaraðila 14. febrúar 2019 og geymslan í kjölfarið verið tæmd.
Með bréfi sóknaraðila, dags. 15. mars 2019, hafi verið skorað á varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni með tölvupósti 19. mars 2019 og fullyrt að íbúðin hafi verið í fullkomnu ásigkomulagi við afhendingu en hún væri nú orðin óíbúðarhæf. Einnig hafi verið getið um yfirstandandi endurbætur á baðherbergi og inni í svefnherbergi sem hafi byrjað fljótlega eftir að sóknaraðili hafði skilað íbúðinni. Með tölvupósti sama dag hafi sóknaraðili hafnað kröfunni og vísað til þess að lagaheimild skorti til að halda eftir tryggingunni þar sem frestur til að gera kröfu væri liðinn, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Jafnvel þótt litið yrði svo á að íbúðinni hafi verið skilað á sama tíma og geymslan hafi verið tæmd 14. febrúar 2019 hafi fresturinn verið liðinn, enda hafi varnaraðili aldrei gert skriflega kröfu í trygginguna eða haft uppi áskilnað um það. Af þeirri ástæðu beri honum að skila tryggingarfénu ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.
Þá mótmæli sóknaraðili því að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf við lok leigutímans.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að íbúðin hafi verið skoðuð fyrir afhendingu af syni sóknaraðila og ástand hennar verið gott. Þann 18. nóvember 2018 hafi sonur sóknaraðila haft samband við varnaraðila og látið vita af raka í íbúðinni. Varnaraðili hafi þegar sent byggingatæknifræðing til að meta raka og myglu. Þann 24. nóvember 2018 hafi sonur sóknaraðila haft samband og sagt að íbúðin væri í óíbúðarhæfu ástandi og varnaraðili tekið því þannig að þau hafi viljað afslátt af leigu.
Þann 29. nóvember 2018 hafi varnaraðili sent sóknaraðila úttektarskýrsluna en samkvæmt henni hafi verið talið að það gæti hafa myndast smá mygla vegna leka frá þvottavél inni á baðherbergi. Þvottavél sóknaraðila hafi verið illa tengd og leki stafað frá henni. Skemmdir inni á baðherbergi hafi komið til vegna leka frá þvottavélinni. Á þessum tíma hafi aðilum verið orðið fullljóst að íbúðin væri ekki í fullnægjandi ástandi og því hafi varnaraðili sýnt sóknaraðila aukinn skilning og rætt við hana um áhuga hennar á að flytja. Hún hafi ætlað að passa upp á að skrúfa fyrir inntak þvottavélarinnar þegar hún væri ekki í notkun. Í desember 2018 hafi varnaraðili hitt sóknaraðila. Sóknaraðili hafi þá upplýst að það væri hætt að leka og að hún væri að passa upp á að skrúfa fyrir inntakið. Þarna hafi aðilum verið orðið ljóst að íbúðin hefði orðið fyrir skemmdum á leigutíma.
Sóknaraðili hafi haft samband um miðjan janúar 2019 og beðið um að fá að flytja úr íbúðinni 1. febrúar 2019. Um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning með gildistíma til 31. mars 2019. Samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga ljúki tímabundum leigusamningi á umsömdum degi nema aðilar hafi samið um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna. Sóknaraðili hafi ekki sagt samningnum upp með skriflegri uppsögn og enginn skriflegur rökstuðningur hafi fylgt uppsögninni. Þá eigi hún réttilega að greiða leigu fyrir þann tíma sem eftir hafi verið af samningstímanum.
Sóknaraðili hafi talað um að skila húsnæðinu 1. febrúar 2019. Hins vegar hafi hún ekki farið úr íbúðinni fyrr en 7. febrúar 2019. Hún hafi ekki skilað lyklum og þannig ekki formlega skilað af sér íbúðinni. Varnaraðili hafi þurft að leita uppi sóknaraðila til að sækja lykla svo að hann gæti kannað ástand íbúðarinnar. Þá hafi ekki verið búið að tæma allar eigur úr íbúðinni og ljóst að íbúðin hafði orðið fyrir skemmdum. Það hafi ekki verið fyrr en um kvöldið 14. febrúar 2019 sem sonur sóknaraðila hafi klárað að tæma eigur hennar úr geymslu íbúðarinnar. Þá hafi varnaraðili upplýst hann um að frekari athuganir þyrfti að gera vegna rakaskemmda inni á baðherbergi en fyrir hafi hann vitað af skemmdum á skápahurð. Honum hafði þá áður verið boðið af varnaraðila að leysa skápahurðamálið og hugðist hann gera það en ekki gert það. Þarna hafi sóknaraðili talið það ljóst að varnaraðili hafi ætlað að halda eftir tryggingarfénu, að minnsta kosti þar til búið yrði að meta skemmdirnar. Fjórum vikum síðar eða 15. mars 2019 hafi borist bréf þar sem þess hafi verið krafist að tryggingarféð yrði endurgreitt.
Varnaraðili hafi ekki talið nauðsynlegt að senda sóknaraðila formlega kröfu í tryggingarféð þar sem aðilum hafi verið fyllilega ljóst að íbúðin hafi legið undir miklum skemmdum. Varnaraðili hafi ekki talið það nauðsynlegt að krefjast þess skriflega að halda eftir tryggingarfénu þar sem venja hafi verið í þeirra viðskiptasambandi að tilkynna slíkt munnlega. Það megi meðal annars sjá af því að sóknaraðili hafi ekki sagt leigusamningi upp skriflega.
Varnaraðili hafi haft samband við son sóknaraðila 19. mars 2019 og látið vita að verið væri að bíða eftir svörum varðandi trygginguna en tryggingafélagið væri að skoða skemmdir sem hafi orðið vegna leka frá þvottavélinni. Það hafi tekið mun lengri tíma en varnaraðili hafi gert ráð fyrir og því hafi ekki verið komin niðurstaða um það hversu mikinn kostnað þau þyrftu að bera. Af þeim sökum hafi dregist að taka ákvörðun um endurgreiðslu tryggingarfjárins og eigi þessi dráttur sér eðlilegar skýringar og sóknaraðili verið upplýst um gang mála allan tímann.
Þá gerir varnaraðili nánari grein fyrir þeim skemmdum sem hann telur að hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Á sama tíma og tryggingafélagið hafi verið að fara yfir skemmdir íbúðarinnar hafi komið fram tilkynning um tjón á íbúðinni fyrir neðan vegna vatnslekans.
Sóknaraðila hafi átt að vera vel kunnugt um að tjón hefði orðið vegna leka frá þvottavél og haft vitneskju um að varnaraðili væri að meta skemmdirnar og athuga rétt sinn hjá tryggingafélagi. Því þyki varnaraðila það verulega ósanngjarnt af hálfu sóknaraðila að krefjst tryggingarfjárins, sérstaklega í ljósi þess hversu miklar skemmdir hafi orðið á íbúðinni. Tjón á íbúðinni hafi verið mikið og varnaraðili ekki talið nauðsynlegt að senda tilkynningu um það skriflega þar sem það hafi ekki verið venjan í þeirra viðskiptasambandi. Tryggingarfénu hafi réttilega verið haldið eftir samkvæmt almennum reglum kröfuréttar.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að óljós venja í réttarsambandi aðila haggi ekki skýrum lagafyrirmælum, enda gangi það ekki upp réttarheimildalega séð. Að auki sé tilvist þeirrar venju alfarið mótmælt sem ósannaðri.
Í skýrslu vegna úttektar á íbúðinni komi fram að líkur séu á að vatn komi annaðhvort út frá vatnslögn að þvottavél eða rifum á fúgu á flísalögn sem liggi að sturtubotni. Einnig segi að „greina þarf og uppræta orsök leka á baðherbergi“. Þannig hafi ekki verið unnt að staðreyna hvort orsök lekans væri að rekja til skemmda í flísalögn eða frágangs við þvottavél. Það sé því fjarstæðukennt og ónákvæmt að halda því fram að meintar skemmdir á baðherbergi séu tilkomnar með þeim hætti sem varnaraðili byggi á.
Fullyrðingar sóknaraðila um að húsnæðið hafi verið í fullkomnu ásigkomulagi við afhendingu og óíbúðarhæft við skil séu ósannaðar. Engin úttekt hafi farið fram við upphaf leigutíma.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að ásteytingarsteinn varnaraðila hafi vafalítið verið tafir á yfirsýn yfir hversu mikið tjón hafi hlotist af leka á baðherbergi íbúðarinnar og á hvern það tjón muni endanlega falla. Þannig hafi ekki tekist tímanlega að lýsa yfir kröfum í tryggingarféð. Á móti megi halda því til haga að leigusamningi hafi ekki verið sagt upp með formlegum hætti.
Varnaraðili hafi fengið senda staðfestingu nú á dögunum frá tryggingafélaginu um að umræddur leki hafi stafað frá þvottavél. Biðin eftir matinu skýri tafir á því að lýst yrði kröfum í tryggingarféð. Með mati tryggingafélagsins sé það hafið yfir allan vafa að leki íbúðarinnar hafi hlotist af illa tengdri þvottavél inni á baðherbergi íbúðarinnar.
VI. Niðurstaða
Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Varnaraðili hefur haldið tryggingarfénu eftir og byggir á því í máli þessu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Kærunefnd telur að miða beri við í máli þessu að íbúðinni hafi verið skilað 14. febrúar 2019 en þann dag tæmdi sóknaraðili geymslu sem tilheyrði hinu leigða. Með tölvupósti sama dag fór sóknaraðili þess á leit við varnaraðila að tryggingarféð yrði endurgreitt. Sú beiðni var ítrekuð með bréfi sóknaraðila, dags. 5. mars 2019. Í tölvupósti varnaraðila 19. mars 2019 kemur fram að hann hafi þurft að fá iðnaðarmann til að líta á skemmdir vegna leka frá þvottavél. Engin gögn styðja þannig að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð eða haft uppi áskilnað um það innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila á íbúðinni.
Með hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki í kröfu í tryggingarféð eða hafði uppi áskilnað um það innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt framangreindu er miðað við í máli þessu að sóknaraðili hafi skilað hinu leigða 14. febrúar 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 15. mars 2019.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 15. mars 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 5. júní 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson