Mál nr. 123/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. apríl 2024
í máli nr. 123/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að ákvörðun varnaraðila um fjárhæð leigunnar sé ólögmæt. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigu frá 21. nóvember 2022 fram að þeim tíma sem varnaraðili sinnir úrbótum á hinu leigða eða að til frádráttar leigu komi útgjöld sem sóknaraðili kunni að verða fyrir þurfi hún að annast um framkvæmdirnar.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila um fjárhæð leigu verði vísað frá og að öðrum kröfum verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 3. nóvember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 15. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. janúar 2024.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 5. febrúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 22. febrúar 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2023 til 31. maí 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C á D. Ágreiningur er um fjárhæð leigunnar og hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leiguverði þar sem varnaraðili hafi ekki sinnt viðhaldi í hinu leigða.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst telja að fjárhæð leigunnar sé ekki á nokkurn hátt sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila, sbr. 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Varnaraðili kveði leigufjárhæðina ekki standa undir rekstrarkostnaði húsnæðisins án þess að hafa lagt fram nein gögn því til sönnunar. Sóknaraðili velti fyrir sér hvort fjárhæðin sé ákveðin eftir fermetraverði eða meðalleiguverði á hinum almenna markaði og einnig hvers vegna óhagnaðardrifið leigufélag í eigu E sé að blanda sér inn á almennan leigumarkað.
Þá sé það ólögmætt að krefjast þess að sóknaraðili greiði leigu sem nemi 55-85% af ráðstöfunartekjum hennar enda hafi varnaraðili verið stofnaður vegna félagslegrar þarfar og þar með eigi regla um 25% af ráðstöfunartekjum að gilda. Varnaraðili hafi sagt að hann starfi ekki eftir þeirri reglu.
Varnaraðili hafi ekki farið í endurbætur á gluggum, gólfefni í eldhúsi, niðurföllum og fleira í samræmi við skriflega tilkynningu sóknaraðila, dags. 21. nóvember 2022.
Þá hafi útfylling leigusamningsins verið ábótavant, sbr. 6. gr. húsaleigulaga, en hafi leiga verið reiknuð eftir fermetraverði þá hafi það ekki verið tekið fram í samningnum. Þá séu upplýsingar um lögheimili sóknaraðila rangar, staða hita- og rafmagnsmæla hafi ekki verið gefin upp ásamt fleiru. Þá velti sóknaraðili því upp hvers vegna hún sé með tímabundinn leigusamning en aðrir leigjendur varnaraðila séu með ótímabundna samninga.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili fer fram á frávísun á fyrri kröfu sóknaraðila þar sem kæran hafi borist nefndinni of seint eða utan þess frests sem 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveði á um. Þá sé varnaraðili hvorki félagslegt íbúðarúrræði né á þeim markaði.
Seinni kröfu sóknaraðila sé alfarið hafnað. Brugðist hafi verið við öllum kvörtunum sem hafi borist frá henni og leyst úr þeim.
Kostnaður við viðhald á eigninni á árinu 2023 standi í 946.646 kr. Til hafi staðið að skipta um gólfefni á eldhúsi en því hafi verið frestað að beiðni sóknaraðila þar sem tímasetning hafi ekki hentað henni og í framhaldi af því hafi stjórn varnaraðila ákveðið að setja eignina á sölu þar sem hún hafi þótt óhentug leigueign og til standi að selja allar eignir sem séu með bílskúr.
Þegar stjórn varnaraðila ákveði að eign fari í söluferli séu leigjendum boðnir tímabundnir leigusamningar og þeim boðin önnur leiguhúsnæði. Það sé rangt að allir aðrir leigjendur séu með ótímabundna samninga, það fari eftir því hvort húsnæðið sé á leið úr leigusafninu eða hugsað til langtímaleigu.
Á leigusamningi hafi fermetrastærð eignarinnar komið fram og sundurliðun á leiguverði hafi verið send sóknaraðila þegar hún hafi beðið um það með tölvupósti 5. apríl 2023. Þar hafi komið fram að leigan sé undir viðmiðunarverðum leiguverðsjár fyrir sambærilegar eignir á þessu svæði.
Búið sé að bjóða sóknaraðila minni og ódýrari eign þar sem hún hafi ítrekað lent í vanskilum með leigu en hún hafi hafnað þeim íbúðum sem henni hafi verið boðnar og vilji meina að henni beri aðeins að borga 25% af ráðstöfunartekjum sínum og búa áfram í einbýlishúsi. Leigusamningurinn sé nú komin í riftunarferli vegna vanskila sóknaraðila sem margoft sé búið að semja við og hliðra til fyrir en ekkert gengið.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að þrátt fyrir þann tímaramma sem húsaleigulög kveði á um eigi það alltaf rétt á sér að gera athugasemdir við ríkisrekið leigufélag í lýðræðislegu landi. Þá gerir sóknaraðili nánar grein fyrir sjónarmiðum sínum í þá veru að varnaraðili teljist félagslegt úrræði og kveður F hafa lagt til stofnfé og eigið fé til varnaraðila. Stjórnvöld hafi þannig sett varnaraðila í form einkahlutafélags.
Varnaraðili hafi ekki brugðist við öllum kröfum um viðhald og gerðar séu athugasemdir við þá fjárhæð sem varnaraðili kveði viðgerðir hafa kostað. Ekki hafi verið brugðist við kvörtunum sóknaraðila frá 21. nóvember 2022 um að hefjast handa við úrbætur á gluggum, svölum, útihurðum og eldhúsgólfi. Varnaraðili hafi tekið ákvörðun um að fresta framkvæmdum á eldhúsgólfi en það hafi ekki verið samkvæmt beiðni sóknaraðila.
Í október 2023 hafi sóknaraðili fyrst fengið upplýsingar um að til hafi staðið að selja allar eignir með bílskúr en frá upphafi leigusambands aðila hafi hún fengið tímabundna leigusamninga. Þá gerir sóknaraðili nánari grein fyrir upplýsingum úr ársreikningi varnaraðila.
Samkvæmt skýringum sem hún hafi fengið frá varnaraðila um sundurliðun leigunnar hafi verið rætt um að fermetraverð væri 1.713 kr. Það sé erfitt að skilja þar sem grunnleiga á núgildandi leigusamningi sé 246.000 kr. og því sé deilt í stærð íbúðar án bílskúrs 119 fermetrar en þá sé fermetraverð leigu 2.067 kr. auk vísitölu neysluverðs og síðan bílskúr en þá að 1000 fermetrum sem sé þá um 3.067 kr. fermetraverð. Sé eingöngu horft á fermetraverð húsnæðis þá sé fermetraverð yfir meðalfermetraverði leiguverðsjáar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem sé 2.056 kr. en miðað við grunnleigu samningsins 2.067 kr. á markaðsverði eignar. Fjárhæð leigunnar komi fram á leigusamningum en ekki fermetraverð.
Þá gerir sóknaraðili nánari grein fyrir því að húsnæðið hafi í raun verið of lítið hana og börn hennar sé tekið mið af kröfum nútímans um að hver fjölskyldumeðlimur eigi sitt herbergi innan heimilisins. Sóknaraðili gerir nánari grein fyrir þeim bótum sem hún hafi fengið greiddar sem og hvaða bótaréttindi hafi fallið niður. Hún hafi verið á biðlista eftir félagslegu húsnæði í yfir sjö ár. Í eitt skipti hafi hún fengið íbúð úthlutað en það hafi verið rétt fyrir jól þannig að tímasetningin hafi leitt til þess að íbúðinni hafi verið hafnað.
Þar sem sóknaraðili telji að varnaraðili hafi verið stofnaður á félags- og samfélagslegum forsendum sem viðbragð stjórnvalda við húsnæðisvanda og skorti á húsnæði […] geti sú leiga sem varnaraðili hafi krafið sóknaraðila um ekki verið sanngjörn eða eðlileg í hennar garð.
Vegna vanskila beri að taka tillit til 20. gr. húsaleigulaga um sóknaraðili eigi rétt á að gera kröfu um hlutfallslega lækkun á leigu frá 21. nóvember 2022 til 23. janúar 2024 þar sem varnaraðili hafi ekki enn unnið að úrbótum sem hún hafi tilkynnt um sem og hafa heimild til að framkvæma úrbætur og draga frá leigu/vanskilum burtséð frá því hvort íbúðin sé komin á sölu eða ekki.
V. Niðurstaða
Á grundvelli 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal ágreiningi um fjárhæð húsaleigu vísað til kærunefndar húsamála innan þriggja mánaða frá gildistöku leigusamnings eða samkomulags sem gert sé síðar á leigutíma um breytingu á leigufjárhæð en að öðrum kosti teljast aðilar leigusamnings una ákvörðun leigufjárhæðar. Endurnýjaður leigusamningur aðila tók gildi 1. júní 2023 og barst nefndinni kæra sóknaraðila 3. nóvember 2023. Ljóst er því að ágreiningi um fjárhæð leigunnar var vísað til nefndarinnar utan frests og verður því að hafna kröfu sóknaraðila hér um.
Með tölvupóstum 21. nóvember 2022 gerði sóknaraðili athugasemdir við festingar í gluggum sem og að gluggarnir væru farnar að láta á sjá að utan, og sumir farnir að fúna og brotna. Þá tilkynnti hún að móða væri á milli glerja á baðherbergisglugga í bílskúr og að það blési meðfram gluggum og svalahurðum í stofu. Einnig nefndi hún að gólfefni í eldhúsi væru orðin slæm og erfitt væri að þrífa þau. Í athugasemdum sóknaraðila í máli þessu, dags. 24. janúar 2024, kveður hún varnaraðila ekki hafa brugðist við þessum kvörtunum. Varnaraðili neitar þessu og leggur fram reikninga því til stuðnings að viðhald hafi átt sér stað á leigutíma. Þá liggur fyrir að fresta þurfti viðhaldsframkvæmdum á eldhúsgólfi þar sem sú tímasetning sem varnaraðili lagði til hentaði ekki sóknaraðila. Þannig er ljóst að vilji varnaraðila stóð til að bæta úr téðum annmörkum en aðilar náðu ekki að sammælast um framkvæmdartíma. Síðar tók varnaraðili ákvörðun um að selja eignina og varð því ekki af þessum framkvæmdum. Jafnvel þótt aðilar séu sammála um að þörf hafi verið á að skipta um gólfefnið fór málið ekki í þann farveg sem 20. gr. húsaleigulaga býður auk þess sem ekkert liggur fyrir um að ástandið hafi verið slíkt að sóknaraðili gæti átt rétt til lækkunnar á leigu á meðan ekki hafi verið bætt úr meintum annmarka. Þess utan verður að skoða þetta í því ljósi að leigusamningur aðila var endurnýjaður í júní 2023 án þess að nokkuð hafi verið tekið fram um þetta í endurnýjuðum samningi en þá var liðið rúmlega hálft ár frá því að kvörtun sóknaraðila kom fram.
Vegna ástands glugganna telur kærunefnd að athugasemdir sóknaraðila séu í þá veru að um sé að ræða þörf á viðhaldi, sbr. 20. gr. húsaleigulaga, en ljóst er á miðað við þá reikninga sem varnaraðili leggur fram að einhverjar viðgerðir hafi átt sér stað á gluggum. Til þess ber þó einnig að líta að sóknaraðili styður kröfu sína hér um ekki neinum gögnum um ástand glugganna og því ekkert sem styður það að um hafi verið að ræða að slíka annmarka sem varnaraðila hafi borið að bregðast þegar við með viðgerðum eða að um hafi verið að ræða slíkt ástand sem réttlætt geti afslátt af leigu vegna meints skorts á viðhaldi. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ
Kröfum sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 11. apríl 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson