Mál nr. 147/2011
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Fimmtudaginn 27. mars 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 147/2011:
Beiðni A og B
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með erindi, dags. 7. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 147/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að C. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. desember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána voru kærendur með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 1. júlí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 15.150.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 18.300.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá Fasteignamiðlun Vesturlands sem fram fór þann 27. júní 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 22.376.079 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar D metinnar á 1.822.500 kr., en að frádregnu áhvílandi láni var veðrými bifreiðar 15.348 kr. Ekki eru gerðar athugasemdir við það af hálfu kærenda.
Við endurupptöku máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kærenda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 28. júní 2011, þar sem fasteignin var metin á 18.300.000 kr., og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 10. mars 2014, er fasteignin metin á 15.500.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 11. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 24. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. október 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum í tölvupósti til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála með tölvupósti, þann 1. nóvember 2011. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. desember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með bréfi, dags. 28. júní 2013, voru kærendur upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærendur óskuðu endurupptöku málsins með erindi, dags. 1. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 11. mars 2011, var hið endurskoðaða verðmat sent kærendum til kynningar.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 31. ágúst 2011, segja kærendur að þau telji að verðmat sem fram fór á vegum Íbúðalánasjóðs gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignar þeirra. Kærendur telja umrætt verðmat ekki raunhæft og árétta að enginn rökstuðningur sé að baki því verðmati.
Kærendur vísa til þess að íbúðin hafi verið keypt á 17.600.000 kr. í janúarmánuði árið 2007, en fasteignaverð á E hafi lækkað síðan og vísa til framlagðra gagna um meðalfermetraverð því til stuðnings sem sótt voru á vefslóðina www.skra.is. Kærendur færa fram þau rök að umrædd íbúð í þeirra eigu hafi verið keypt á verði sem á þeim tíma hafi verið rúmlega 5% yfir meðalverði og með því að reikna meðalverð á hvern fermetra á sambærilegu húsnæði á árinu 2011, hafa kærendur komist að þeirri niðurstöðu að verðmat íbúðar þeirra að C á E ætti að vera 16.500.000 kr. og áætlað söluverð því 15.766.242 kr.
Kærendur gera kröfu um að við endurútreikning á áhvílandi lánum þeirra hjá Íbúðalánasjóði sé miðað við verðmat sem nemi 15.750.000 kr. og að færa eigi niður áhvílandi lán þeirra í 17.325.000 kr. Það er mat kærenda að verðmat Íbúðalánasjóðs sé ekki í neinu samræmi við raunhæft verð fasteignar þeirra, miðað við þær staðreyndir sem þau byggja útreikninga sína á.
Í tölvupósti sínum til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 1. nóvember 2011, gera kærendur frekari athugasemdir við verðmat fasteignasalans á íbúð þeirra að C á E. Kærendur segja að athugasemd fasteignasalans um að „[m]jög lítil hreyfing er á sölu eigna í þessum flokki, þ.e. íbúðum í gömlum blokkum á E“, styðji við þá kröfu þeirra að skráð fasteignamat skuli lagt til grundvallar en ekki verðmat fasteignasala.
Þá vísa kærendur til lýsingar á íbúð þeirra í verðmati fasteignasala frá 27. júní 2011 sem fram fór á vegum Íbúðalánasjóðs og telja að þar sé að finna nokkrar rangfærslur. Þar komi fram að skápar séu í tveimur herbergjum en skápa sé einungis að finna í einu herbergi. Þá telja kærendur að lýsing á eldhúsinnréttingu íbúðar þeirra sé einnig röng, en fasteignasali tilgreinir að umrædd innrétting sé úr rauðeik/kirsuberjaviði, en kærendur segja innréttinguna vera úr bæsuðu birki. Þá sé sú staðhæfing að í eldhúsinnréttingu sé að finna innbyggða uppþvottavél einnig röng og eldvarnarhurð sem sé lýst sem „nýlegri“ í verðmati fasteignasalans sé u.þ.b. tíu ára gömul.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður áréttar að verðmat á íbúð kærenda hafi verið gert í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, en sjóðurinn hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmatið.
V. Niðurstaða
Kærendur hafa óskað endurupptöku máls nr. 147/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kærenda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign þeirra að C á E. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 14. desember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kærenda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kærenda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 18.300.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið sé ekki í samræmi við verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 15.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að fyrirliggjandi verðmat hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 15.500.000 kr.
Fasteign kærenda er metin á 15.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 17.050.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 22.376.079 kr. Veðsetning umfram 110% er því 5.326.079 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 15.348 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kærendum er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 14. desember 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 15.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 10. mars 2014.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 1. júlí 2011, um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C á E, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 15.500.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir
Gunnar Eydal