Mál nr. 33/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 33/2024
Hlutfallsskiptur kostnaður/jafnskiptur kostnaður: Eftirlitsgjald með framkvæmdum.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 2. apríl 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. apríl 2024, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 81 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta 11 en gagnaðili er húsfélagið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að eftirlitsgjald vegna framkvæmda falli undir jafnskiptan kostnað.
Álitsbeiðandi telur að um sé að ræða jafnskiptan kostnað, sbr. 6. tölul. B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, en telja verði að undir þann lið falli til að mynda laun og aðrar greiðslur vegna húsvarðar, gjaldkera og/eða annarra stjórnarmanna, greiðsla til endurskoðanda og gjöld vegna húsfélagsþjónustu bankanna. Gagnaðili telur að einungis þeir kostnaðarliðir sem séu beint taldir upp í ákvæðinu eða séu algerlega sambærilegir þeim með þröngri skilgreiningu falli þar undir. Eftirlit með viðhaldsframkvæmdum sé ósambærilegt við hlutverk hússtjórnar enda þarfnist verkefni hennar ekki mikillar fagþekkingar og séu á færi flestra. Þar að auki sé sá kostnaður óháður því hvort farið sé í framkvæmdir sem greiðast skuli eftir eignarhlut, líkt og eigi við um eftirlit með viðhaldsframkvæmdum. Þá sé eftirlitsaðili að vinna verk sem verktaki þyrfti að öðrum kosti að sinna og myndi innheimta kostnað vegna með annarri vinnu.
III. Forsendur
Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist og sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Í nefndum B-lið er að finna undantekningu frá meginreglunni, þar sem taldir eru upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um téðan B lið að í ákvæðinu sé að finna undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptan kostnað í þá veru að nánar tilteknum kostnaði, sem talinn sé upp í sjö töluliðum, skuli skipt að jöfnu. Einnig segir að samkvæmt því beri að skýra reglurnar í B lið þröngt og séu jafnan líkur á því í vafatilvikum að meginreglan eigi við en ekki undantekningarnar.
Að því virtu að kostnaður vegna eftirlits með framkvæmdum er ekki talinn upp í nefndum B lið og að skýra beri undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptan kostnað þröngt, telur kærunefnd að hann verði ekki felldur þar undir. Er því um að ræða hlutfallsskiptan kostnað að mati kærunefndar, sbr. A lið sömu greinar. Verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson