Mál nr. 59/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 59/2012

Afnotaréttur af bílastæði. Tilvist húsfélags. Kattahald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. nóvember 2012, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags 5. desember 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. janúar 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. febrúar 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar X og gagnaðilar eru eigendur íbúða Y og Z. Ágreiningur er um afnotarétt af bílastæðum, tilvist húsfélags og kattahald í húsinu.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

I. Að viðurkennt verði að innkeyrsla á lóð F sé sérafnotaflötur álitsbeiðenda.

II. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins sé óheimilt að leggja niður húsfélagið og hússjóð og stofna framkvæmdasjóð.

III. Að viðurkennt verði að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir kattahaldi.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá því að gagnaðilar, eigendur íbúðar Y, fluttu í húsið árið 2005 hafi þau lagt bíl sínum í innkeyrslu álitsbeiðenda og telji sig hafa fulla heimild til þess þar sem ekki hafi verið byggður bílskúr. Álitsbeiðendur séu því ekki sammála þar sem um sé að ræða sérafnotarétt álitsbeiðenda samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi.

Þann 20. september 2012 hafi verið boðað til aðalfundar en þar sem bókhald félagsins hafi ekki verið tilbúið hafi verið um stuttan fund að ræða. Til hafi staðið að halda framhaldsfund fljótlega en ekki hafi enn verið boðað til fundar er álitsbeiðandi sendi álitsbeiðni sína til kærunefndar húsamála.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar mótmæli því sem álitsbeiðendur segi. Álitsbeiðendur hafi notað bílastæðið. Gagnaðilar vísi til máls nr. 25/1999 hjá kærunefnd fjöleignarhúsamála máli sínu til stuðnings þar sem reynt hafi á sambærilegt ágreiningsefni.

Gagnaðilar bendi á að leigjandi álitsbeiðenda brjóti ítrekað húsreglur með því að hafa ketti í húsinu. Kettirnir séu í sameign, fari milli svala og inn um glugga og þakglugga auk þess sem þeir fari inn í íbúðir þegar möguleiki sé á því. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir um að fjarlægja kettina geri hvorki leigjandi né álitsbeiðendur neitt í málinu. Gerðar hafi verið athugasemdir frá öllum eigendum sem mætt hafi á húsfund 20. september 2012. Einn gagnaðila sé með slæmt dýraofnæmi.

Húsfélagið hafi verið stofnað á sínum tíma vegna stórra framkvæmda að F og hafi ekki verið ætlað að hafa það eftir að framkvæmdum lauk.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þau dragi fordæmisgildi álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 25/1999 í efa þar sem ekki liggi fyrir hver þinglýstur réttur viðkomandi eiganda hafi verið. Varðandi kattahald sé um miklar ýkjur að ræða. Lokað sé fyrir að kettir komist út um þakglugga. Kettir hafi komist einstaka sinnum í sameign og er beðist afsökunar á því. Reynt verði að koma í veg fyrir að kettir komist úr íbúð álitsbeiðenda. Leigjandi álitsbeiðenda telji að ekki þurfi samþykki fyrir kattahaldi þar sem íbúar séu með sérinngang, en taki þó fram að muni kattahald hennar valda áframhaldandi ágreiningi muni hún reyna að koma þeim fyrir annars staðar.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telji eignaskiptayfirlýsingu um F ekki mæla fyrir um með afdráttarlausum hætti að um sé að ræða sérafnotaflöt álitsbeiðenda. Gagnaðilar telji að ekki sé um ýkjur að ræða í sambandi við kattahald leigjanda álitsbeiðenda. Þar sem ekki hafi verið óskað eftir samþykki fyrir kattahaldi í húsinu fari gagnaðilar fram á að kettirnir verði fjarlægðir strax.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna.
   
   Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir F, dags. í febrúar 1999, kemur fram að byggingarréttur fyrir bílskúr fylgi eignarhluta álitsbeiðenda. Réttindi og skyldur vegna lóðar, annarra en innkeyrslu og bílastæða, fari eftir hlutfallstölum fyrir lóð. Umhirða lóðar skiptist jafnt. Þegar og ef bílskúr verði byggður verða hlutfallstölur fyrir lóð endurreiknaðar. Í kaflanum um sérafnotahluti í lóð segir orðrétt: „Innkeyrsla að bílskúrsrétti sem háður er samþykki bygginganefndar Reykjavíkur og bílastæði á henni er sérafnotaréttur eignar X. Stofnkostnaður, viðhald og umhirða þessa hluta lóðarinnar greiðast af þessari eign. Eignum Y og Z fylgir umferða og aðkomuréttur um innkeyrslu.“ Með vísan til þess er það álit kærunefndar að innkeyrsla að óbyggðum bílskúr hafi verið gerð að sérafnotafleti álitsbeiðenda og því beri að viðurkenna kröfu þeirra um að gagnaðilum sé óheimilt að leggja þar bifreið.
2. Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 20. september 2012. Í fundargerðinni kemur fram að rætt hafi verið um að slíta húsfélaginu, hætta með hússjóð og stofna þess í stað framkvæmdasjóð. Er vísað til 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Ákveðið hafi verið að taka upp þá umræðu á næsta fundi húsfélagsins. Því hafi ekki verið mótmælt.
   
   Samkvæmt 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Allir eigendur og aðeins þeir eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 47. gr. laganna. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Í 67. gr. sömu laga er hins vegar kveðið á um það að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum. Einnig er heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Kærunefnd bendir á að húsfélag er eftir sem áður til í slíkum húsum.
   
   Samkvæmt 49. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum þegar þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur.
   
   Það er álit kærunefndar að húsfélag sé til í húsinu í krafti laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og ekki er hægt að leggja húsfélagið niður. Þá er það álit kærunefndar að ef minnst ¼ hluti eigenda annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta krefst þess að hússjóður sé starfræktur í húsinu þá ber að hafa hússjóðinn starfræktan.
3. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a laga nr. 26/1994 er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki ²/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Samkvæmt 33. gr. b er samþykkis annarra eigenda ekki þörf þegar hvorki er um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða. Á það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildir það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur er utanáliggjandi og gengið er inn í íbúðir af svölum þarf samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyrir. Húsfélag getur þó lagt bann við dýrahaldi ef það veldur öðrum íbúum verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins neitar að gera bót þar á. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en íbúðirnar hafi sérinngang. Það er því álit kærunefndar að vegna kattahalds í íbúð X hafi ekki þurft samþykki annarra íbúa hússins. Að þessu sögðu telur kærunefnd þó vert að taka fram að kettir megi ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið sé að færa dýrin að og frá séreign, sbr. 2. mgr. 33. gr. c laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að innkeyrsla á lóð X sé sérafnotaflötur álitsbeiðenda.
2. Það er álit kærunefndar að ekki sé hægt að leggja niður húsfélagið.
3. Þá er það álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki annarra eigenda hússins fyrir kattahaldi í íbúð álitsbeiðenda.

Reykjavík, 20. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson