Mál nr. 62/2012
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 62/2012
Tímabundinn leigusamningur: Lok leigutíma.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. nóvember 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. desember 2012 og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. desember 2012, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. febrúar 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 28. mars 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 28. mars 2012 til 31. mars 2013. Ágreiningur er um uppgjör.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. ð viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. auk verðbóta.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 80.000 kr.
III. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða leigu sem álitsbeiðandi hafi greitt fyrir dagana 15.–31. október 2012, að fjárhæð 41.290 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi 24. september 2012 misst vinnuna og hafi því þurft að losna undan samningnum. Álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila vita þegar í stað að frá áramótum myndi álitsbeiðandi eiga mjög erfitt með að greiða leigu. Samkomulag hafi orðið um að gagnaðili auglýsti íbúðina aftur til leigu. Álitsbeiðandi hafi greitt leigu út október 2012. Þegar gagnaðili hafði fengið annan leigjanda þann 15. október 2012 hafi hann neitað að endurgreiða álitsbeiðanda leigu fyrir 15.–31. október 2012, trygginguna og fyrirframgreidda húsaleigu á grundvelli þess að álitsbeiðandi hafi gerst brotlegur við leigusamning aðila, með því að hafa ekki verið í húsnæðinu allan leigutímann. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því skriflega að hafa brotið samninginn á þann hátt að hún hafi fyrirgert rétti sínum til þess fjár sem ofgreitt hafði verið í formi tryggingar og fyrirframgreiddrar leigu. Auk þess sem óheimilt væri að láta tvo aðila greiða leigu fyrir sama húsnæðið á sama tíma. Hafi gagnaðili beðið hana um að taka húsgögnin úr íbúðinni 5. október 2012 svo hún gæti sett önnur húsgögn í staðinn svo auðveldara verði að leigja íbúðina.
Álitsbeiðandi segir gagnaðila ekki hafa orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni í tengslum við leigugreiðslur og því skuli gagnaðili endurgreiða tryggingarfé, fyrirframgreidda leigu og þann hluta októbermánaðar sem nýr leigjandi hafi verið kominn í húsnæðið.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að löglegur tímabundinn leigusamningur hafi verið gerður við álitsbeiðanda og leigutími ákveðinn 28. mars 2012 til 31. mars 2013. Samningurinn hafi verið óuppsegjanlegur. Þann 24. september 2012 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila smáskilaboð þar sem hún tjáði gagnaðila að henni hafi verið sagt upp störfum með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Gagnaðila skildist að álitsbeiðandi hafi ætlað að flytja aftur til foreldra sinna. Gagnaðili hafi gert álitsbeiðanda ljóst að leigusamningurinn væri óuppsegjanlegur en vegna sérstakra aðstæðna gæti hún þó reynt að koma til móts við álitsbeiðanda og leitað eftir nýjum leigjanda en útilokað væri þó að standa í leigjendaskiptum í jólamánuðinum. Það væri því illskárri kostur að drífa í því fyrr en síðar. Gagnaðili segist hafa gert álitsbeiðanda grein fyrir því að meðan ekki væri kominn annar leigjandi væri álitsbeiðandi bundin af samningnum. Gagnaðili segir álitsbeiðanda í rauninni aldrei hafa sagt íbúðinni löglega upp heldur hafi hún sent gagnaðila smáskilaboð þann 9. október 2012 um að búið væri að rýma íbúðina.
Það hafi tekið um þrjár vikur að finna hæfan leigjanda til að taka við íbúðinni. Þann tíma hafi gagnaðili verið í fullri vinnu við leitina, auglýst íbúðina, tekið viðtöl við umsækjendur, sýnt íbúðina daglega og tekið við símtölum og fyrirspurnum langt fram eftir kvöldi. Á sama tíma hafi gagnaðili verið nýstigin upp úr lungnabólgu og illa haldin af astma og því frekar slöpp til vinnu, en hafi þó látið það ekki aftra sér í að koma til móts við óskir álitsbeiðanda um að flýta því sem mest að finna nýjan leigjanda en hún hafi ýtt á gagnaðila nánast daglega.
Gagnaðili segir álitsbeiðanda hafa haldið því fram að gagnaðili hafi ekki orðið fyrir tjóni en virðist ekki telja vinnuframlag gagnaðila neins virði, auk þess sem bensínkostnaður vegna sýninganna og annar kostnaður hafi numið tugum þúsunda króna. Á sama tíma hafi álitsbeiðandi verið á fullum launum í sinni vinnu og haft rúman tíma til að finna sér aðra vinnu.
Gagnaðili segir álitsbeiðanda halda því fram að álitsbeiðandi hafi ekki brotið leigusamninginn. Það standist ekki skoðun því þótt gagnaðili hafi komið til móts við óskir álitsbeiðanda um að finna nýjan leigjanda svo álitsbeiðandi losnaði fyrr frá samningnum geri það samninginn ekki ógildan. Gagnaðili hafi kosið að koma til móts við hana að því leyti að krefja hana ekki um leigu út samningstímann.
Gagnaðili hafi ekki brotið á samningnum við álitsbeiðanda. Forsendubrestur af hennar hálfu geti ekki talist vera brot gagnaðila. Gagnaðili segir að sú staðreynd að gagnaðili hafi sýnt aðstæðum álitsbeiðanda skilning og komið til móts við óskir hennar geti tæplega talist brotlegt athæfi af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi krafist endurgreiðslu leigu og geri ekki einu sinni ráð fyrir uppsagnarfresti þó svo hún njóti góðs af löglegum uppsagnarfresti frá vinnuveitanda sínum, en sú uppsögn sé forsendan sem hún hafi gefið við uppsögn leigusamnings. Þetta misræmi sé að mati gagnaðila hvorki sanngjarnt né raunhæft og því hafnar gagnaðili kröfum álitsbeiðanda um endurgreiðslu leigu vegna októbermánaðar. Að sama skapi telji gagnaðili álitsbeiðanda ekki eiga rétt á endurgreiðslu tryggingar. Trygging fyrir réttum efndum á samningnum sé sett til að bregðast við því að leigjendur virðast oft hvorki sjá ástæðu til að efna gerða samninga né virða lög um uppsögn. Samningur sé alltaf gagnkvæmur og eigi því að tryggja hag beggja aðila. Gagnaðili vísar máli sínu til stuðnings í álit kærunefndar húsamála nr. 29/2011.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að munnlegt samkomulag hafi orðið þann 24. september 2012 milli aðila um að gagnaðili myndi reyna að finna nýjan leigjanda vegna þess að álitsbeiðanda hafi verið sagt upp störfum. Að öðrum kosti myndi álitsbeiðandi lenda í erfiðleikum með að standa í skilum með leigu. Álitsbeiðandi hafi hringt vegna þessa og sent smáskilaboð til vara svo hún hefði eitthvað skriflegt um samkomulag aðila, en ekki hafi verið unnt að fá netfang gagnaðila.
Álitsbeiðandi ítrekar að hún hafi greitt leigu þar til búið hafi verið að finna nýjan leigjanda eða út októbermánuð þrátt fyrir að fyrirframgreidd leiga fyrir einn mánuð lægi inni hjá gagnaðila. Nýr leigjandi hafi skrifað undir leigusamning þann 15. október 2012 og að sögn meðleigjenda hafi nýi leigjandinn verið fluttur inn þann 18. október. Samkvæmt húsaleigulögum beri leigusala að takmarka tjón sitt með því að finna nýjan leigjanda og nýjar leigutekjur komi þá til frádráttar þeim sem hinum fyrri leigutaka bæri annars að greiða. Þar með telji álitsbeiðandi að hún eigi að vera laus undan bæði leigusamningi og greiðsluskyldu frá 15. október 2012 þegar nýr leigusamningur hafi verið undirritaður. Þá telur álitsbeiðandi að hún eigi að fá endurgreitt það sem hún hafi ofgreitt í formi tryggingar og fyrirframgreiddrar leigu, enda sé leigusali þá laus við að verða fyrir tjóni þar sem nýtt samningssamband við nýjan leigjanda sé hafið.
Álitsbeiðandi telur rétt að benda á að hún hafi fjarlægt húsgögn sín úr íbúðinni svo gagnaðili gæti sviðsett íbúðina sem gagnaðili hafi talið vel til þess fallið til að leigja íbúðina fyrr út. Álitsbeiðandi hafi reynt að verða við beiðninni eins fljótt og mögulegt var og hafi sent gagnaðila smáskilaboð þann 9. október 2012 því til staðfestingar að íbúðin stæði auð og tilbúin fyrir sviðsetningu gagnaðila þar sem von væri á aðila til að skoða íbúðina seinna sama dag. Þannig hafi álitsbeiðandi reynt á allan hátt að vera hjálpleg í ferlinu við að leigja íbúðina út á ný.
Álitsbeiðandi hafnar því að henni beri að taka þátt í kostnaði við að finna nýjan leigjanda. Þess sé hvergi getið í húsaleigulögum að leigutaki skuli taka þátt í kostnaði við að leigusalar finni sér nýja leigjendur og því sé ekki lagastoð fyrir þeirri kröfu. Ítrekað sé að leiga hafi verið að fullu greidd á leigutímanum. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að hefði hún verið í íbúðinni út leigutímann þá hafi gagnaðili hvort sem er þurft að finna nýjan leigjanda og þá jafnvel orðið fyrir kostnaði. Gagnaðili leigi út fjórar íbúðir í húsinu og sé vön þessu ferli og því mætti segja að gagnaðili sé sterkari aðilinn í samningssambandinu.
Varðandi umfang kostnaðar sem gagnaðili hafi talið sig hafa orðið fyrir bendi álitsbeiðandi á að gagnaðili skapi sér þann kostnað að miklu leyti sjálf. Gagnaðili hafi talað um að hún væri afar vandlát á leigjendur. Sviðsetning íbúðarinnar hafi verið liður í þeirri viðleitni að fá betri leigjendur. Nokkrir hafi sýnt íbúðinni áhuga og verið tilbúnir til að leigja hana á þeim tíma sem gagnaðili hafi auglýst eftir leigjendum. Gagnaðili hafi hins vegar ekki talið þá henta fyrir íbúðina. Gagnaðili hafi því verið tilbúin til að leggja á sig mikið umstang við sviðsetningu, keyra húsgögn á staðinn og taka þau aftur burt, jafnvel meira en margur annar. Framboð af leigjendum hafi virst þokkalegt, að minnsta kosti fjórir eða fimm sem álitsbeiðandi muni eftir hafi verið tilbúnir til að leigja íbúðina.
Álitsbeiðandi bendir á að hún sé þakklát gagnaðila fyrir það vinnuframlag sem hún hafi innt af hendi við að finna nýjan leigjanda en bendir jafnframt á að álitsbeiðandi hafi boðist til að hjálpa á allan þann hátt sem mögulegt var og lagt fram ákveðið vinnuframlag sjálf við tiltekt í garði og fleira. Þannig hafi aðilar báðir lagt til vinnu og kostnað sem hafi auðveldað útleigu íbúðarinnar.
Varðandi álit kærunefndar húsamála í máli nr. 29/2011 segir álitsbeiðandi að ljóst sé að gagnaðili hafi eitthvað misskilið þá niðurstöðu. Í því máli sem nú liggur fyrir hafi leiga verið greidd framyfir þann tíma sem tekið hafi að finna nýja leigjendur auk þess sem gagnaðili hafi sjálf virst hafa viljað hafa öll samskipti munnlega.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi fari með ósannindi þegar hún segir ekki hafa verið hægt að fá netfang gagnaðila. Auk þess sem gagnaðili segir álitsbeiðanda fara með dylgjur um að gagnaðili hafi ekki fengist til að hafa samskipti skriflega þar sem allar upplýsingar um fullt nafn, heimilisfang og kennitölu gagnaðila komi fram á skriflegum samningi aðilanna. Gagnaðili segir álitsbeiðanda aldrei hafa farið fram á að fá netfang gagnaðila fyrr en eftir að álitsbeiðandi hafi ráðist á gagnaðila með ásökunum og hótunum þegar ekki hafi verið orðið við kröfum hennar um endurgreiðslu þess fjár sem gagnaðili telji sig eiga rétt á að halda eftir. Eftir látlausan eftirrekstur álitsbeiðanda meðan leitað var nýs leigjanda hafi gagnaðili ekki haft áhuga á frekara áreiti af hálfu álitsbeiðanda með látlausum tölvupóstsendingum. Eftir sem áður sé hægt að eiga samskipti á formi sendibréfa sem álitsbeiðandi hafi og gert.
Strax við gerð samnings hafi gagnaðili mælt eindregið með því að álitsbeiðandi læsi hann vel því þar komi fram almennt regluverk um leiguhúsnæðið. Gagnaðili segir álitsbeiðanda hafa vel átt að geta kynnt sér samninginn og þau lög og reglur sem koma fram í honum.
Gagnaðili getur ekki séð að reynsla gagnaðila af útleigu húsnæðis hafi neitt með það að gera að álitsbeiðandi eigi að standa við gerðan samning eða virða lög og reglur. Reynsla gagnaðila hafi hins vegar kennt henni að full ástæða sé til að vanda valið á leigjendum.
Gagnaðili segir ljóst við fyrstu sýningu íbúðarinnar að álitsbeiðandi hafi ekki búið þar lengur þar sem allir persónulegir munir hafi verið farnir, skápar tómi og engin áhöld né borðbúnaður í eldhúsi. Húsgögn hafi þó enn verið á staðnum. Í kjölfar mikils eftirrekstrar álitsbeiðanda hafi gagnaðili bent henni á að eflaust væri betra að nota þá sviðsetningu sem gagnaðili hafi notað áður, en gagnaðili hafi ekki kært sig um að blanda saman sínum munum við muni álitsbeiðanda.
Gagnaðili segir álitsbeiðanda hafa haldið því fram að gagnaðili hafi hafnað leigjendum sem hafi sýnt íbúðinni áhuga. Það sýni glögglega að annaðhvort hafi álitsbeiðandi engan skilning á því að ekki séu allir skoðendur hæfir leigjendur eða að henni hafi verið alveg sama um hver tæki við íbúðinni, svo fremur sem hún losnaði undan samningnum sem fyrst.
Gagnaðili hafnar þeim rökum álitsbeiðanda að álit kærunefndar húsamála í máli nr. 29/2011 eigi ekki við í þessu máli.
III. Forsendur
Leigusamningur aðila var tímabundinn frá 28. mars 2012 til 31. mars 2013. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.
Í málinu er óumdeilt að gagnaðili var tilbúin til að koma til móts við álitsbeiðanda um að finna nýjan leigjanda svo álitsbeiðandi gæti losnað fyrr undan samningnum. Það tókst gagnaðila og var nýr leigjandi fluttur inn 15. október 2012 eftir því sem álitsbeiðandi heldur fram og gagnaðili hefur ekki mótmælt. Gagnaðili byggir hins vegar á því að hún hafi ekki ætlað að þola samningsbrotið bótalaust enda hafi hún orðið fyrir tjóni af þessum sökum. Hún hafi lagt mikla vinnu í að finna leigjanda auk kostnaðar við að auglýsa íbúðina. Beri henni því ekki að endurgreiða álitsbeiðanda húsaleigu vegna tímabilsins 15.–31. október 2012, fyrirframgreidda leigu og tryggingarfé.
Eins og áður sagði átti hinum tímabundna leigusamningi að ljúka 31. mars 2013. Honum var hins vegar slitið fyrr með samkomulagi aðila. Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á að gagnaðili hafi orðið fyrir kostnaði og fyrirhöfn umfram það sem verið hefði ef leigutíminn hefði runnið út samkvæmt upprunalegum samningi. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna tímabilsins 15.–31. október 2012, fyrirframgreidda leigu, ásamt tryggingarfé með verðbótum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu frá 15.–31. október 2012, fyrirframgreidda leigu og tryggingarfé.
Reykjavík, 28. febrúar 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson