Mál nr. 70/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 70/2012
Ótímabundinn leigusamningur. Endurgreiðsla tryggingarfjár og fyrirframgreiddrar leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. desember 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. janúar 2013, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. febrúar 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 2. ágúst 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2011. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og fyrirframgreiddrar leigu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 70.000 kr og tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. eða samtals 170.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi í upphafi greitt fyrirframgreiðslu að fjárhæð 210.000 kr. sem samsvari eins og hálfsmánaðar leigu og tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. Gagnaðili hafi sagt álitsbeiðanda upp leigunni símleiðis með tveggja mánaða fyrirvara. Samningurinn hafi verið afmáður úr þinglýsingarbók þann 4. október 2012 en álitsbeiðandi flutt út þann 15. október 2012. Nýir leigjendur hafi komið í íbúðina frá 1. nóvember 2012.
Í september- og októbermánuði hafi álitsbeiðandi einungis greitt hálfa leigu, þ.e. 70.000 kr. fyrir hvorn mánuð, og gert ráð fyrir að það sem eftir stæði, samtals 140.000 kr., yrði dregið af 210.000 kr. fyrirframgreiðslu. Af hinni fyrirframgreiddu leigu standi því eftir 70.000 kr. Gagnaðili hafi ekki gert neina skriflega kröfu í tryggingarfé svo sem lög geri ráð fyrir og því sé gerð krafa um að það verði endurgreitt eins og skylt sé. Samtals sé því gerð krafa um að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda 170.000 kr.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rangt sé að hún hafi sagt leigusamningnum upp símleiðis. Leigusamningi hafi aldrei verið sagt upp en í umræddu símtali hafi gagnaðili einungis látið álitsbeiðanda vita að aðili kæmi að skoða og taka myndir af íbúðinni, en álitsbeiðandi myndi ekki þurfa að hafa áhyggjur af því að missa íbúðina, hún þyrfti einungis að hleypa honum inn. Margsinnis hafi verið reynt að hringja í álitsbeiðanda til að fá aðgang að íbúðinni en álitsbeiðandi hafi ekki svarað. Gagnaðili hafi ítrekað reynt í einn og hálfan mánuð að ná sambandi við álitsbeiðanda því hún hafi einungis fengið hálfa leigu greidda fyrir tvo mánuði og ekki verið viss um að álitsbeiðandi væri ennþá í íbúðinni. Einni og hálfri viku áður en álitsbeiðandi hafi flutt út hafi gagnaðili náð tali af henni. Þá hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðila að hún væri að flytja úr íbúðinni. Gagnaðili hafi ekki fengið lengri fyrirvara en það.
Töluverðar skemmdir hafi orðið á parketi, ljósleiðara, pípulögnum fyrir þvottavél, eldavél og viftu í eldhúsi. Gluggatjöld ásamt gluggatjaldastöng hafi verið tekin, brotið hafi verið úr vegg í eldhúsi auk þess sem hurðarkarmar íbúðarinnar hafi verið lausir. Einnig hafi álitsbeiðandi reykt inni í íbúðinni, en loft íbúðarinnar sé úr viði og því hafi ekki náðst að eyða lyktinni nema mála. Jafnframt hafi nöfn verið máluð á veggi íbúðarinnar sem ekki hafi verið hægt að ná af nema að mála. Þegar allt framangreint hafi verið tekið saman hafi tryggingin ekki dugað fyrir skemmdunum og þeim stutta fyrirvara sem gagnaðili hafi fengið.
III. Forsendur
Með leigusamningi, dags. 2. ágúst 2011, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2011. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 140.000 kr. á mánuði. Álitsbeiðandi greiddi einn og hálfan mánuð fyrirfram eða samtals 210.000 kr., auk þess sem hann lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr.
Óumdeilt er í málinu að álitsbeiðandi greiddi hálfa leigu í september- og októbermánuði, þ.e. 70.000 kr. á mánuði fyrir hvorn mánuð og gerði ráð fyrir því að eftirstöðvarnar samtals 140.000 kr. yrðu teknar af fyrirframgreiðslunni þannig að eftir stæðu samtals 70.000 kr. af henni.
Samkvæmt 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um íbúðarhúsnæði sex mánuðir. Í 1. mgr. 57. gr. laganna segir að uppsagnarfrestur hefjist fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Kærunefnd telur ljóst að ekki var staðið rétt að uppsögn leigusamningsins. Hins vegar liggur fyrir í málinu leigusamningur sem gagnaðili gerði við nýjan leigjanda frá 1. nóvember 2012 og samkvæmt honum er leigufjárhæðin sú sama eða 140.000 kr. á mánuði frá 1. nóvember 2012. Álitsbeiðandi hefur viðurkennt að ógreidd húsaleiga fyrir september og október samtals 140.000 kr. verði tekin af fyrirframgreiðslunni. Með vísan til þess að gagnaðili hafi ekki orðið af leigutekjum vegna hinnar ólögmætu uppsagnar þá er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda 70.000 kr. af fyrirframgreiðslunni.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Þar sem gagnaðili lýsti ekki kröfu sinni í samræmi við þetta ber honum að standa álitsbeiðanda skil á tryggingarfénu að fjárhæð 100.000 kr.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 70.000 kr. og tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. eða samtals 170.000 kr.
Reykjavík, 28. febrúar 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson