Nr. 19/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 19/2018

Sólskáli. Svalalokun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. mars 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekun kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. maí 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 21 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í B. Ágreiningur er um fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið þar sem til stendur að endurnýja sólskála og setja svalalokanir.   

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I.          Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi þurfi ekki að skipta út sólskála sínum.

II.                 Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi þurfi ekki að setja svalalokun á svalir sínar.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrirhugað sé að framlengja þak yfir svalir á efstu hæð. Vegna endurnýjunar á þaki sé álitsbeiðandi tilbúinn að greiða eðlilegt verð.

Sólskáli sé einkaeign álitsbeiðanda. Hann hafi endurnýjað hann fyrir tæplega tveimur árum og vilji ekki skipta honum út. Gagnaðili segi að allir þurfi að skipta út sólskálum og það verði lítilsháttar breyting á útliti hússins.

Álitsbeiðandi vilji ekki svalalokun en gagnaðili segi að skilyrði fyrir framkvæmdinni sé að allir setji svalalokanir svo komast megi hjá frekari votskemmdum.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og miðast úrlausn málsins því við þau gögn sem álitsbeiðandi hefur lagt fram. Fyrirhugað er viðhald á ytra byrði hússins.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús er innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Í 41. gr. laganna er að finna reglur um töku ákvarðana og skv. 6. tölul. A-liðar þarf samþykki allra eigenda vegna bygginga, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. mgr. 30. gr. segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 30. gr. segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar 19. apríl 2017 fór fram atkvæðagreiðsla um tillögu þess efnis að farið yrði í heildarviðgerð á ytra byrði hússins en með því skilyrði að leitast yrði við að lækka kostnað samkvæmt dýrustu kostnaðaráætluninni sem lá fyrir fundinn. Í þeirri kostnaðaráætlun var gert ráð fyrir uppsetningu á svalalokunum og endurnýjun svalaskála. Tillagan var samþykkt með 10 atkvæðum en 14 einstaklingar voru mættir á fundinn. Samkvæmt fundarboði vegna húsfundar 9. janúar 2018 var á dagskrá að kynna tilboð sem gangaðila hafði borist í viðhald á ytra byrði hússins. Tekið var fram að í verkinu fælist endurnýjun á ytra byrði hússins, þ.m.t. endurnýjun sólskála og endurnýjun handriða ásamt uppsetningu svalalokanna. Á húsfundinum fór fram atkvæðagreiðsla um tillögu stjórnar um að samþykkja tilboð tiltekins fyrirtækis til að taka að sér verkið og voru 7 atkvæði samþykk tillögunni en 4 sátu hjá. Á fundinn var mætt fyrir 11 eignarhluta af 21. Á húsfundi 23. apríl 2018 var fjallað um viðhald á ytra byrði hússins á nýjan leik. Atkvæðagreiðsla fór fram um tillögu stjórnar um staðfestingu á umfangi viðhaldsins, afleiddri útlitsbreytingu og endurstaðfestingu á tilboði sem samþykkt hafi verið á húsfundi 9. janúar 2018. Á fundinn var mætt fyrir 18 eignarhluta af 21 og voru 15 atkvæði samþykkt tillögunni, 2 mótfallinn og 4 sátu hjá eða voru ekki mætt.

Kærunefnd telur að svalalokanir hafi veruleg áhrif á ásýnd hússins auk þess sem þær hafa í för með sér breytingu á viðhaldi sameignar. Kærunefnd telur ekki unnt að skylda íbúðareiganda til uppsetningar á svalalokunum á hans eigin svölum gegn vilja hans nema veigamikil rök séu fyrri slíkri framkvæmd og lúti að hagsmunum hússins í heild. Í ljósi þess sem að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að framkvæmdirnar feli í sér verulega breytingu á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og útheimti því samþykki allra eigenda. Varðandi endurnýjun svalaskála telur kærunefnd að ekki hafi verið sýnt fram á nauðsyn þessarar framkvæmdar vegna viðhaldsþarfar eingöngu en líta verður til þess að gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka.

Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að lögmætt samþykki fyrir lokun svala álitsbeiðanda og endurnýjun sólskála liggi ekki fyrir.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um uppsetningu á svalalokunum og endurnýjun sólskála hússins.

Reykjavík, 7. maí 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson